既存不適格と違法建築　隣のビルの高さが明かに違う

もともと、オフィス街ではあったのですが、新旧入り混じったビルが建ち並んでいます。

古いオフィスビルは新しいオフィスビルにテナントを取られて、空室が目立ちますが、新しいオフィスビルはどこも満室でした。

その写真を撮っているときに、ある違和感を得ました。

私は、容積率から考えて、この建物を壊して、現在６階建ての建物を８階建てにしようと考えていました。本当は、オフィスビルなので、建蔽率をあまり使わずに高層にしても良いのですが、１階はオフィスビルにしないで、コンビニにでもした方が儲かりそうだな･･･と考えていました。その場合、１階の面積をなるべく大きくする方が収益性は高まります。

写真を撮っていて感じた違和感とは、隣のビルでした。隣のビルは見た感じ、築３～４年のビルでした。隣のビルに入ってみました。やはり、平成１５年に建てられたビルでした。使われている建材や住設機器類で何年に建てられたビルかというのは、大体判るものです。

そして、そのビルは１３階建てなのです。

同じ道路に面していて、用途地域も容積率もまったく同じ条件なのに１３階建て。特に空地を多く取っているわけでもなく、建蔽率は、ほぼ消化しているように見えます。空地をとっていないことから、総合設計制度を使っているとも考え難い状況です。

※建蔽率　土地の面積に対する、建築面積の割合のこと（延べ床面積ではありません。建物を真上から見たときに、土地に対して使っている割合）

※総合設計制度　都市計画で定められた、容積率や高さ制限、各種斜線制限に対して、一定の公開空地などを設けることで、市街地環境の整備などに貢献したと認められた場合に与えられる緩和のこと。

『はて？〇〇区の条例でなんか緩和条件でもあるのかな？』

２３区、特に千代田区、港区、渋谷区、中央区などは、その区の一定の地域である一定の条件を満たすと容積率の緩和がある場合があります。しかし、その全てを私が把握しているわけではありませんでした。

さっそく、〇〇区の区役所に向かいました。インターネットで調べても判るのですが、〇〇区の区役所まで、そんなに遠い場所にいなかったこと、今のようにスマホやタブレットを持ち歩いているわけではありません。

今回の物件の場所は、緩和される地域には指定されていませんでした。

隣の土地の隣の建物です。その建物が何らかの瑕疵があっても、自分の買おうとしている物件には問題ないだろうと思ったのですが、どうしても気になって仕方がありません。

次回は、会社に戻って、この建物を調査すべく、登記情報を調べることを書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。（場合によっては、違法建築を解消できます。）

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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