既存不適格と違法建築　品確法と中間検査

カテゴリ：ブログ不動産投資

投稿日：2013.06.02

連載シリーズ【既存不適格と違法建築　品確法と中間検査】第 8 話 / （全 18 話）

既存不適格と違法建築

前回までは、マンションや商業ビルでの違法建築について、書きましたが、今回は一般の住宅についての違法建築について書きたいと思います。

本来は、カテゴリーにもあるように不動産投資を目的とした人向けに記事を書いていますが、住宅を購入しようと思う方も違法建築を気にしていると思うので少しだけ触れておきます。

最近の一般的な戸建て住宅は違法建築が非常に少なくなったと感じています。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（平成11年6月制定）が施行されてから、施工業者の瑕疵担保保険への加入が義務となりました。

それまでは、一般的な戸建て住宅というのは、確認申請を出した後、検査を受けるのは完了検査だけです。つまり、壁の中がどうなっているかなどのチェックは一切ありません。

これは、工事監理者（建築士）に任されていたのです。

まだ、設計を行った建築士と施工会社が別々の場合は、建築士が工事監理をちゃんとやっていれば、上棟が終わった時点（建物の構造が組みあがった時）にチェックを行ったりすれば、ある程度のチェックは出来ました。

しかし、設計施工を一括で依頼した場合などは、チェックをするのも、その施工業者に属する施工会社の社員の建築士ですから、故意に違法をやろうと思えば、自由にできてしまったのです。

例えば、本来であれば、柱と梁を結合する部分に金物で補強しなければならない部分に、金物を使っていない、本来であれば基礎部分の配筋（鉄筋）が入っていないなどが良くあった事例です。その他にも必要な地耐力が無かったなどという事例もあります。

しかし、施工業者の瑕疵担保保険加入が義務となると、瑕疵担保保険を請負う保険会社の検査というものが発生します。

この検査と言うのが、地耐力検査データの提出、基礎の配筋が終わった段階での現場検査、上棟が終わった段階での現場検査が加わったことにより、この部分で違法を行うこと自体が非常にリスクのあることになるので、この手の違法行為は非常に減りました。

当然、この法律が施行される前の中古物件の違法性を検査するのは、建築士をもってしても至難の技です。私も依頼されて検査したことがあるのですが、一度建ってしまった建物の壁体内構造や基礎の配筋までは、非破壊検査でもしない限り解りません。しかし、依頼主がそこまで、お金を掛けることはしませんので、当然ですが解らないということになります。

しかし、このような事例というのは施工会社が故意に行わないと発生しない違法建築ですが、そうでない違法建築というのがあります。

やはり、増築というケースが殆どです。

本来ならば、その部分は吹抜けだったはずなのに、その部分に部屋が出来ていると言うケースがありました。

準防火地域や防火地域において、10㎡未満の増築というのは確認申請を必要としません。だからと言って、容積率をオーバーしてよいと言うものではありません。

例えば、容積率が80%の場所で、敷地が100㎡に、延べ床面積が78㎡という建物があったとします。しかし、吹抜け部分が8㎡あったとします。そこを部屋にすると86㎡になってしまいます。この時点で容積率オーバーで違法建築物になってしまいます。

では、違法建築だと、どんな問題が発生するかということが重要になってきます。

実は、この程度の違法建築で行政に建物の使用禁止命令や是正命令が出ることはありません。ですから、個人が通常使用する分には、あまり影響がないように感じます。

※　だからと言って、やって良いということではありません。

それ以上の問題は違法建築が発覚した場合に、住宅ローンなどが使えない場合が発生します。

理由は簡単です。住宅ローンを組むということは、その金融機関がその不動産（土地、建物）を担保にしているのです。ところが、違法性の発覚している建物ですから、担保価値が認められなければ住宅ローンが組めなくなるということです。

つまり、部屋の数が増えて資産価値が上がっていると軽い気持ちで増築したのに、住宅ローンが使えない住宅になってしまった時点で売却が難しくなるというケースが考えられます。

次回は、もっと悪質と言うか巧妙な違法事例を書いていきます。