用途変更の確認申請は200m2未満ならしなくていいのか?

連載シリーズ 【 用途変更の確認申請は200m2未満ならしなくていいのか? 】 第 4 話 / (全 14 話)

本内容は2015年8月1日に掲載されたものの修正版です。

タイトルの件ですが、結論を先に書くと、

『その建物が新築時の用途から建築基準法の別表第1の(い)の用途に変更しようとする場合、その部分が建物全体で200㎡未満であれば、原則として確認申請は不要』

※建築基準法の別表第1の(い)=用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは?

と、面倒な書き方をしているのですが、実は非常にグレーな脱法行為に近いことをしている人が大勢いるので警告の意味も込めて出来る限り、正確な表現で書いています。ただし、書いてあるように原則です。特定行政庁(市町村)によっては100㎡未満でも用途変更を求めてくる場合もあります。また、書いてあるように建物全体で100㎡未満ならですから、例えば各階80㎡の10階建てで新築時の用途が事務所だったビルがあり、最初に1階(80㎡)を物販店舗に用途変更する場合は確認申請はいりませんが、その後に2階を用途変更する場合には1階を含めて用途変更の内容(遵法性)の確認を含めて確認申請が必要になります。

当社によくある質問で

質問者A「200㎡以上あるんですけど、用途変更する部分を200㎡以下に抑えれば、用途変更の確認申請はいらないんですよね?」

私「建築基準法を守れば原則としてそれで良いですが、それが難しいので、建築士の方に見てもらう事をお勧めします。」

これでご理解頂ければ、良いのですが、ここから、とんでもない勘違いをしている方もいるので、今までにあった質問の事例を交えて解説します。また、とんでもない勘違いをして質問をしてくる方の中には、現役の一級建築士の方もいらっしゃいます。

まず上記の回答をすると多くの質問者が

質問者「もともと建築基準法に守られている建物の使い道を替えるだけだから、建築基準法には触れないですよね?」

と切り返してきます。この様な考え方を持っているかたは迷わず用途変更のことを理解している建築士に相談することをお勧めします。

まず、建物というのは使い道によって、構造、設備、避難経路、耐火性能、消防設備など様々なものが変わってきます。ですから、

「事務所を明日から、飲食店に変更します。」

と、単純に特定行政庁などに届ければ良いというものではありません。また、確認申請をしなくても建築基準法を守らなくて良いとは誰も言っていません。ところが、どうも…

『用途変更の確認申請をしなくてよい → お金を掛けずにそのまま利用できる → 建築基準法を守らなくて良い』

という具合に思っている方が多いようです。そこでいつも言っているのが

私「自転車は運転免許証が無くても乗れますよね?そして軽車両だということもご存知ですよね?つまり、自転車は免許が無くても道路交通法の管理下にあるのと同じで、確認申請を出さなくて良くても、建築基準法は守らなければいけないんです。」

飲食店以外の用途の建物を飲食店に変更する場合、飲食店として、建築基準法をクリアしている内容になっているか、もしくは、飲食店に変更するに辺り、当初の事務所から建築基準法を満たすための構造、設備、避難経路、耐火性能、消防設備などが補完されているかなどを証明しなければなりません。それだけではなく、変更しようとする部分以外の部分が建築基準法に抵触していないかの確認もしなければなりません。実はこのことを理解していないで管理されている建物の場合、この条件をクリアできないことが多々あります。

こんな事例がありました。もう随分前ですが当社に

質問者B「C市D町1丁目の5階建てビルの2階で200㎡以上あるんですが、用途変更する部分を200㎡以下に抑えれば、用途変更の確認申請はいらないんですよね?」

私「そうですけど・・・。建築基準法は守らないと・・・」

質問者B「でも、誰もチェックしないんですよね?」

私「基本的に誰にも迷惑を掛けなければ、建築基準法の検査はだれもしません。あまり酷いと消防検査の際に役所に通報されるということは稀にありますが・・・。」

質問者B「わかりました。要するに誰も来ないんですね!」

咄嗟にこの質問者は確信犯だなと感じました。そして、何年か後に、当社にこんな質問が来ました。

質問者E「C市D町1丁目の5階建てのビルの1階で220㎡あります。物販店を飲食店に用途変更したいと考えていますが、いくらぐらい掛かりますか?」

その後、ビルの概要などを聞いていると、

『どっかで聞いたことあるビルだな?』

と感じました。そう、確信犯が2階を200㎡未満で用途変更の申請をしたビルです。私は質問者Eに

私「そのビルって2階、飲食店になってませんか?そして、2階の一部を使ってないような感じになってませんか?」

質問者E「はい。2階は飲食店です。190㎡ぐらいの飲食店と飲食店とは別の名前の30㎡ぐらいの事務所があります。ただ、その事務所、2階の飲食店の事務所だと思います。従業員が事務所に出入りしているのを何度か見たことがあります。」

案の定でした。私は質問者Eに依頼を受け、その建物が用途変更ができるかを調査することになりました。現地を調査してみるとそして、その2階の飲食店は換気設備や非常用照明などがあきらかに建築基準法に違反している上に勝手に梁に穴を開けて、厨房の換気ダクトを通していました。これは著しく建物の構造を毀損しています。

私は質問者Eに対して

私「このビルは新築時には完了検査も受領しており違法性は無かったと考えられますが、現在、2階の飲食店が違法状態になっています。違法状態にあるビルは行政庁との相談になりますが、最低限、違法状態の解消をしないと、その他の部分の用途変更が出来ません。」

※単純に違法状態を解消するだけではダメで、違法状態を解消する方法やその報告の仕方などは行政庁と建築士が協議して決定されます。場合によっては行政庁が許可しない場合もあるので注意が必要です。建築基準法第10条の対象になるので、使用禁止や除去の対象となっています。誠実な対応をして、使用禁止や除去の命令が出された建物を見たことはありません。

この質問者Eは用途変更というよりも、このビルでの飲食店の営業を断念しました。そして、このビルの所有者に対して、賃貸借契約の白紙解除、ここまでに掛かった費用や営業損失の損害を請求したそうです。そして、何よりも、このビルの所有者が質問者Bに対して

・ 建物を適法な状態で使用していないことによる契約不履行による退去

・ 建物の構造を欠損させたことによる弁償

・ 質問者Eがこの建物を利用できなくしたことによって、所有者が被った損害

この3点を主とした請求をして係争となりました。その結論がどうなったかは解りませんが、先日、そのビルの前を通った時には、2階のテナントは退去していました。

また、この後、建物所有者の方から、

質問者F「うちのテナントが用途変更の際に違反建築をしているらしく、別の場所を貸そうとしているが用途変更ができないという理由で借り手が付かない。どうすれば良いか?」

という趣旨の質問も何件か来ています。

私「違反建築をしたテナントに違反状態を解消するか退去の選択を迫り、もし、物理的に違反が解消できない場合は損害賠償請求になりますが、それについては私の仕事ではありません。必要であれば、当社の方で弁護士をご紹介させて頂きます。」

この場合は、このような回答しかできません。

この事例からも貸主(大家さん、ビルの所有者)も借主(テナント)も100㎡未満で用途変更の確認申請がいらないからと言って、何をやっても良い訳ではないことをよく考えなければなりません。また、仲介の不動産会社、用途変更の経験があまりない設計事務所、役所の建築課(建築指導課、建築審査課など)などに

「200㎡未満は用途変更の確認申請は不要ですから…」

と言われ上記の様なことになった後に当社に

質問者G「私に用途変更の確認申請が不要だと言った専門家の人たちには何ら責任はないんですか?」

と聞かれる方がいます。

私「お気持ちは解らなくはないですが・・・。まず、仲介の不動産業者さんは、概ね建築に関しては素人同然です。中には、建築会社から不動産会社に転身した人や、私のように設計事務所と不動産会社の二足草鞋の人もいますから一概には言えませんが、極端に言えば、宅建士というのは不動産の契約書や重要事項説明書が作れるだけの人です。そして、通常の建築士や役所の建築関係の人というのは、その場における建築基準法のことしか理解していない人が殆どです。不動産に関する原状回復義務や契約不履行などによる損害賠償請求などのこと、つまり、民法や借地借家法については、経験も無ければ知識もない方が殆どです。ですから、聞いた相手が間違っていて、もしくは素人の言うことを鵜呑みにしたということになってしまいます。」

と、お答えすることになります。当初、事業を始める時にはなるべくコストを掛けたくないという気持ちは解ります。そして、それを誰かに確認した時に、自分にとって都合の良い回答をしてくれる人の意見を取り入れてしまう気持ちも解らなくはありません。

また、『契約書に建築基準法に抵触することをしてはならない』などと書かれていなくても、法律を守ることは当たり前なので、日本国の法律に抵触すれば、契約の解除、原状回復、損害賠償の請求が来るのは当然です。

ですから、建物を借りる側も、

『200㎡未満で用途変更の確認申請がいらないから適当にやっておこう』

などと考えていると後々、痛い目に遭う可能性があるので十分に注意が必要です。最近は消防署の予防安全課の方々が建築基準法のことに詳しくなっているので、そちらから行政庁に連絡が行って、違法建築が発覚する場合もあります。平成27年5月に川崎市で発生した簡易宿泊所の全焼火災(9人死亡)の事件後に消防署と行政庁の連絡が密になることも考えられます。

そのことからも、適切に建築基準法及び関連法規を守っておくことが必要になります。できれば、建築基準法に抵触していないことを書類と写真で証拠として残しておくことも重要です。その書類については次回の記事で書きます。

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用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは?

連載シリーズ 【 用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは? 】 第 1 話 / (全 14 話)

本内容は2015年1月28日に掲載されたものの修正版です。

 

用途変更に掛かる費用については、変更後の用途によって違います。それぞれ用途別に価格設定しておりますので、下記のそれぞれから選択して、参照してください。(直接、当社にお問合せ頂いても構いません。)

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について~飲食店・物販店・遊技場など~(平成28年より)』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について~老人介護施設・児童福祉施設など~(平成28年より)』を参照して下さい。

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について~旅館・ホテルなど~(平成28年度より)』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。


 

用途変更について、

「マンションの各部屋を事務所で使おうと思うのだが用途変更は必要ですか?」

「コンビニが退去して、その部分を事務所で使おうと考えているが用途変更は必要ですか?」

と言うような、質問を受けますが、いずれの場合も、事務所が特殊建築物ではないので、用途変更をする必要性がありません。また、同一グループ同士の場合は、用途変更の必要性が無い場合もあります。(当社では同一グループに該当した事例がありません。公共事業や風俗店の場合だとある可能性があります。)

下記に該当する用途で建物を利用しようとする場合に、その前に利用していた用途が、これから利用している用途と違った場合で当該用途部分が100㎡(現在は200㎡)を超える場合に用途変更の確認申請が必要となります。

例えば物販店の裏にあるバックヤードや事務所を除いた純粋な売り場面積が100(現在は200)㎡未満であっても、バックヤードや事務所が、物販店に明らかに従属している場合は、建築基準法においては、バックヤードや事務所の面積も含みます。

 

用途変更の確認申請が必要な用途(業態)(下記、太文字が該当用途)

カテゴリー1

グループA

劇場・映画館・演芸場

グループB

観覧場

グループC

公会堂・集会場(※1)

※1 結婚式場・披露宴会場・セレモニーホールはこのカテゴリーになります。

グループAの中の用途同士、グループCの中の用途同士は用途変更の確認申請の必要はない。

Ex.1 劇場→映画館 確認申請不要

Ex.2 セレモニーホール→披露宴会場 確認申請不要

Ex.3 演芸場→集会場 確認申請必要

 

カテゴリー2

グループD

病院

グループE

ホテル・旅館

グループF

共同住宅

グループG

寄宿舎(※2)・下宿

グループH

有床診療所・助産所・身体障害者社会参加支援施設(補装具制作施設及び視聴覚障害者情報提供施設除く)・婦人保護施設・老人福祉施設・有料老人ホーム・母子保護施設・福祉ホーム・障害福祉サービス事業・身体障害者更正援護施設・精神障害者社会復帰施設・知的障害者援護施設

※2 社員寮・グループホーム・シェアハウスはこのカテゴリーになります。

グループEの中の用途同士、グループGの用途同士、グループHの用途同士は、用途変更の確認申請が不要です。

Ex.4 ホテルや旅館を買い取って、無届け老人介護施設を営業しようとしている方がいます。介護報酬は、そのホテルに介護者が引越してきた形態を取り、訪問介護報酬を得ているケースが多いようですが、この場合、建築基準法の観点から、ホテルを寄宿舎に用途変更する必要性があります。

 

カテゴリー3

グループI

学校

グループJ

博物館・美術館・図書館

グループK

体育館・ボーリング場・スキー場・スケート場・水泳場・ゴルフ練習場・バッティング練習場・その他スポーツの練習場

グループJの中の用途同士、グループKの中の用途同士であれば、用途変更の確認申請は不要です。

 

カテゴリー4

グループL

百貨店・マーケット・物品販売業を営む店舗

グループM

展示場

グループN

キャバレー・カフェー(※3)・ナイトクラブ・バー

グループO

ダンスホール

グループP

遊技場(※4)

グループQ

公衆浴場

グループR

待合(※5)・料理店(※6)

グループS

飲食店(※6)

※3 昔で言う特殊喫茶、今風に言うとキャバクラ・ホストクラブがこのカテゴリーになります。

※4 パチンコ店、ゲームセンターはこのカテゴリーになります。

※5 酒以外の料理は主に仕出しでまかなう貸席型の業態

※6 料理店は料亭、飲食店は喫茶店や通常の飲食店になります。

グループLの中の用途同士、グループNの中の用途同士、グループRの中の用途同士は用途変更の確認申請は不要です。

 

カテゴリー5

グループT

倉庫

 

カテゴリー6

グループU

自動車車庫

グループV

自動車修理工場

グループW

映画スタジオ(※7)・テレビスタジオ

※7 イターネット動画の撮影やDVDシネマの撮影場所はこのカテゴリーになります。

 

Point1 用途変更の確認申請を出さないと

建築基準法第99条により、1年以下の懲役又は100万円以下の罰金となります。建築基準法第104条二により法人の場合は、さらに法人に対して同額の罰金が付されます。

Point2 用途変更をする際に、確認申請を出さないだけでなく、用途によって耐火構造などの技術的な部分に抵触すると

建築基準法第98条により、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金となります。建築基準法第104条一により法人の場合は、さらに法人に対して1億円以下の罰金となります。

Point3 用途変更の確認申請は建築士でないとできない

時々、行政書士事務所が確認申請を請負う宣伝を見かけますが、建築士法第21条により、用途変更を含む確認申請業務は建築士でないとできません。


 

用途変更に掛かる費用については、変更後の用途によって違います。それぞれ用途別に価格設定しておりますので、下記のそれぞれから選択して、参照してください。(直接、当社にお問合せ頂いても構いません。)

飲食店・物販店・遊技場等への用途変更は『用途変更の設計費用について~飲食店・物販店・遊技場など~(平成28年より)』を参照して下さい。

老人介護施設・児童福祉施設等への用途変更は『用途変更の設計費用について~老人介護施設・児童福祉施設など~(平成28年より)』を参照して下さい。

簡易宿泊所・旅館・ホテル等への用途変更は『用途変更の設計費用について~旅館・ホテルなど~(平成28年度より)』を参照して下さい。

その他の用途については、直接、当社にお問合せ下さい。


 

用途変更については、お気軽にリデベまで、ご相談ください。

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違反建築物に使用停止、除去の命令を出せない理由(2022年9月21日更新)

下記の記事を2014年12月20日に書きましたが、昨今の行政の対応や、私の書き方が悪かったこともあり更新します。

赤字部分が加筆になります。

掲題の問合せを時々受けます。

この問合せで、こちらから聞き返すことがあります。お問合せをしてきた方をAさんとします。

私「Aさんは、その違反建築の為に何か損害を被っていますか?」

この質問で多くの回答は、

1 建物が少し傾いているから怖い。

2 隣地の建物の一部(多くの場合、換気扇のフードやエアコンの室外機)が越境している。

というもので更には、

3 うちの建物は建築士の人に目一杯の高さで設計してもらったのに隣の建物がうちの建物より高いのはおかしい!

という、回答もありました。

さて、この回答、いずれも、その建物が違反建築と即座に言えるものではありません。ただし、1の場合は、違反建築ではなくても隣地に倒壊したら危険な場合は建築基準法(以下、「法」といいます)10条で、特定行政庁が除去、使用禁止、是正などの命令を出すことはできるのですが、しかし、私は今までこれを見たことがありません。1の場合、建てられた当時の建築基準法は、守っているが劣化によって傾いてしまったかもしれません。2の場合は法に違反しているというよりも、民法の権利関係の問題になります。

しかし、完全に法に違反していても、特定行政庁は、是正命令は出せますが、除去や使用禁止の命令をだせないのが実態です。

法第9条では

特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人(請負工事の下請人を含む。)若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

法第10条では

特定行政庁は、第六条第一項第一号に掲げる建築物その他政令で定める建築物の敷地、構造又は建築設備(いずれも第三条第二項の規定により第二章の規定又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の適用を受けないものに限る。)について、損傷、腐食その他の劣化が進み、そのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく衛生上有害となるおそれがあると認める場合においては、当該建築物又はその敷地の所有者、管理者又は占有者に対して、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限その他保安上又は衛生上必要な措置をとることを勧告することができる。

とあるので、違反建築やあまりに建物が劣化している場合は特定行政庁の命令で除去命令や使用禁止にできるはずなのですが、これを出せないのには、法的な理由があります。特定行政庁の担当者に

私「違反建築物、若しくは激しく劣化した建物に対して、除去命令とか使用停止命令って出しますか?」

と聞くと

担当者「法9条命令、法10条命令は出しますよ。」

と言います。

私「では、〇〇町〇丁目○番〇号にある、この建物ですが、台帳記録では、完了検査も受けていません。さらに、この建物、すでに柱の一部が腐食して、壁の一部が倒壊し、屋根が傾いている状態で、近隣の方が迷惑しています。ですから、法9条、法10条のどちらでも構わないので、何らかの行政命令を出して頂けませんか?」

と聞くと

担当者「検討します・・・。」

で、大体、何もしてくれません。親切な担当者だと現地まで見に行って、なんとか所有者に注意してくれたりはしますが、除去命令や使用禁止命令というのは私のしる限りでは見たことがありません。

最近は除去命令や使用禁止命令が出るようになってきました。これの理由には大別すると3種類に分けられます。

1.公共性が高く、不特定多数の第三者が利用する建物の場合で、著しく危険性が認められる場合。

2.その建物が倒壊などをした場合に所有者以外にも害は及ぶ可能性が高い、もしくは緊急輸送道路などを塞いでしまう場合。

3.市街化調整区域などで、都市計画法第53条の許可を得ずに建てた建物で、インフラ設備などが整っていない場所に勝手に建築された建物

などで、是正が困難な場合、もしくは是正勧告を無視した場合などには除去・使用禁止命令が出されます。

これは、憲法第29条と憲法第98条の問題があるからです。特定行政庁の担当者は解ってないかもしれませんが、特定行政庁の上司はちゃんと解っています。

憲法第29条

財産権は、これを侵してはならない。

2  財産権の内容は、公共の福祉に適合するように、法律でこれを定める。

3  私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。

憲法第98条

この憲法は、国の最高法規であって、その条規に反する法律、命令、詔勅及び国務に関するその他の行為の全部又は一部は、その効力を有しない。

2  日本国が締結した条約及び確立された国際法規は、これを誠実に遵守することを必要とする。

ちょっと解説すると、憲法第29条で、「財産権に対する国による制約は原則として許されないとしながらも、他人を侵害することとなる場合や、 経済的な弱者を守るためなどの社会的な事情から、合理的な規制を受けることがあること」と規定していることから、その違反建築物が他人に直接的な被害を与えていないと特定行政庁(国)によって、その財産を侵害することが難しいことになります。

ただし、私有財産権も他人の権利を侵害してまでは成立はしない。ということは念頭にいれておいて下さい。

これは、法第9条や法第10条と相反しています。

しかし、憲法第98条で憲法に反する法律は効力を有しないとあるので、法第9条や法第10条が憲法に反している可能性があり、財産権が確立してしまった、つまり完成した建物に対して、簡単に除去や使用禁止命令を出せない訳です。因みに、財産権が確立していない建築中の建物には法第9条命令で工事中止命令が簡単に出ます。また、憲法第29条は他人を侵害する場合は、この限りではないので、明らかに危険な場合は、法第9条、法第10条の命令を出せそうな感じもするのですが、この線引きが難しく、もし安直に認めると、この世から、除去、使用禁止にしなければならない建物が沢山でてしまいます。

ただし、明らかに第三者に迷惑が掛かる可能性があり、昨今の災害などで同様の建築物が事故の対象になっているような建物の場合は、是正が出来ないような状況だと、使用禁止・除去命令が出るようになってきました。

また、市街化調整区域などで、特にインフラ設備が整っていないところに、勝手に排水をするなどをするなどの物件は環境破壊など、やはり第三者に迷惑を掛けることになるので、何らかの処置ができないと、使用禁止・除去命令が出ます。

しかし、除去や使用禁止の命令が出ないからと言って、違反建築をしてよいという訳ではありません。最終的に最も損害を被るのは所有者です。違反建築や明らかにメンテナンスを怠り劣化してしまった建物は法第9条、法第10条に抵触していることになり、財産価値が大きく毀損することになります。もし、建物を売ろうと思っても買い手が付きにくいとか、貸そうと思ってもなかなか借り手が付かないということになりかねません。

ですから、このような状況に陥った場合は、なるべく早めにこの状況を是正することをお勧めします。現在は、「建築基準法適合判定」※というものがあり、費用と時間はかかりますが、多くの場合で財産価値を復旧させることができます。

 

建築基準法適合調査の流れ(検査済証の無い建物を適法化する方法)

 

「建築基準法適合判定」については、リデベまでお気軽にご相談ください。

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auの通信障害についての当社への影響

カテゴリ:アナウンス

2022年7月4日11時現在

2022年7月2日未明に発生しましたauの通信障害により、当社一部スタッフのモバイル端末が非常につながりにくくなっております。

お手数ではございますが、

固定電話 03-5389-6082

にお掛けいただくか、当社の代表メールもしくは、当社スタッフとご面識のある方は各スタッフに直接メールをください。

なお。モバイル端末に着信をいただいても、こちらで着信履歴が見れない、また、留守番電話に入れて頂いても留守番電話にこちらから掛けることが出来ない事象が発生しております。

お客様、取引関係各位には、大変ご迷惑をお掛けしておりますが、ご容赦いただければと存じます。

株式会社リデベ 代表取締役 相澤 巧

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放課後等デイサービスの開設については建築士に相談を

放課後デイサービスの設計について、最近、事業者の認識が間違っているケースが見受けられます。放課後デイサービスは下記の点は厳守しなければなりません。

・児童福祉法

・建築基準法

・消防法

・高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律(バリアフリー法)

この、法律にはそれぞれ国の定める法律の他に都道府県、さらには市区町村の定める条例や規則があるので注意しなければなりません。

事業者は、児童福祉法に関する法令については、営業許可や補助金の関係から、行政の担当窓口と相談されているケースが殆どで、ここについては殆どの事業者が守っています。

また、消防法に関しては、消防検査の定期検査に義務などから、多くの事業者が事前相談をしっかりされています。

 しかし、建築基準法の用途変更に関して、特に用途変更の必要性が法改正により200㎡以上になってから、多くの事業者が、建築基準法の確認を怠り、また、それに付随して発生するバリアフリー法を守ってないケースが見受けられます。また、勘違いをされている事業者が多くいることが、確認されています。

 まず、大前提として、「200㎡以下であっても法律は遵守しなければならない。」ということです。

 では、遵守されていないかの事例を紹介します。

・そもそも、放課後デイサービス等の事業をやってはいけない場所でやっている。

・採光や換気が十分に足りていない建物を使用している。

・排煙設備がない建物を使っている。

・防火区画などが守られていない。

・耐火性能などが守られていない。

・バリアフリー法に関する、地域で定められている条例を守っていない。

・200㎡以上あるにも関わらず、申請する部分を200㎡未満にしている。

一部の行政では、建物の設計などについて建築士に確認しないと、そもそも事業の申請そのものを受け付けていない行政もありますが、多くの行政では、法令を遵守していることを前提に事業許可を出しています。

そのことから、建築士に相談しないで事業所を開設されたり、また、確認申請が不要なため、なるべくコストを押さえるために、法令を遵守しないことにより、前記したような、建築基準法を違反しているケースが散見されています。

しかし、法改正により用途変更の確認申請が200㎡以上になっても、200㎡未満の事業所も開設後3年を目処に後日、調査が入り、違反している場合には是正を求められることがあります。(令和3年11月現在、コロナ禍もあり、遅れている様です。)

※小規模建築物を対象とした医療・福祉施設、宿泊施設、集客施設等を所管する関係部局との連携について(https://www.mlit.go.jp/common/001294996.pdf

開設後に是正となると、費用も開業時よりも多くのコストを要しますし、何よりも是正工事をしている期間は休業を余儀なくされます。また、悪質な場合には罰則規定があることも注意が必要です。

当社で相談を受けたケースの中では、そもそも是正が出来なくて閉設を余儀なくされたものもあります。

 

このことから、まず、開設する場所を決定(物件の賃貸借契約の締結や購入)前に、その場所で開設することが出来るか、出来るとして費用が予算内に収まっているかなどを事前に建築士、できれば、福祉施設の設計の経験のある一級建築士事務所に相談してください。

当社では、放課後デイサービスをはじめ、有料老人ホーム、老人デイサービスセンター、認可保育所、企業主導型認可外保育所などの多くの福祉施設の設計を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

 

業務エリアは基本的に日本全国です。(電話及びメールでの相談は全国一律無料)

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検査済証が無くてお困りの方へ(融資実行・用途変更や増築も出来る場合あり!)

まずは、建物のあるエリアの所轄の行政庁に問い合わせて「建築確認台帳」で検査済証が発行されているかの有無を確認してください。

「検査済証がなくてもあきらめないでください!」

検査済証がなくても融資を受ける方法はあります。

検査済証がなくても増築・用途変更を行う方法はあります。

 

1.検査済証とは?

検査済証とは、まず、建物を建てる前に、建築基準法やその他の関連法令に合致しているかどうかを図面にします。そして、その図面通りに建てられているということを、行政や国土交通省指定の民間確認検査機関が検査して、合格したものに発行されます。

 

2.検査済証はいつ発行されるのか?

検査済証は、建物が出来てから4日以内に検査の申請をして、申請到達後7日以内に検査を受けなければなりません。また、この間、建物の使用もできません。(引越しなどで家具を入れるのも使用とみなされます。)したがって、建物を利用して、しばらくしてから、検査済証が無いからと言って、検査を依頼することはできません。

 

3.検査済証がなくて金融機関から融資が受けられない場合

平成30年4月1日より、不動産売買の際、重要事項説明書に検査済証の有無の記載が義務付けとなりました。それ以前から、各金融機関とも検査済証の無い建物に対しての融資が大変、厳しくなり、場合によっては融資が実行されないことが増えてきました。

そこで、平成26年7月2日に発表された「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」(国土交通省)というものがありますが、これはハードルが高く、特に建物を利用している状況では、なかなか検査ができなかったりします。また、このガイドラインはそもそも、検査済証のない建物の増築や用途変更を可能にするために策定されたもののため、かなり厳しい検査をするので、かなりの費用が掛かります。しかし、金融機関はそこまでのものを求めていないことが多く、当社から、遵法性を明らかにした証明書でも、融資実行がされたことは多数あります。この証明書については金融機関の求めてくる内容によって異なるので、一概にいくらで出来るとは言えませんが、木造1戸建てであれば、税別50万円~(平均税別100万円前後)で出来ます。

 

4.検査済証がなくて用途変更や増築ができない場合

前述の通り、検査済証が無いとガイドラインを利用して調査をするか、建築基準法第12条5項による調査を必要とします。ただし、法第12条5項の調査は、行政が提出を求めないと行うことができません。したがって、基本的にはガイドラインになる場合が多くなります。(当社では、ガイドラインの検査も法第12条5項の検査もどちらも経験があります。)

このガイドラインに従った構造の調査の場合、破壊検査(建物の一部を壊して、鉄骨や鉄筋の接合部を露出させる)や非破壊検査(建物の構造をレントゲンで撮る)などの調査をするので、建物の規模によりますが、最低でも税別200万円~となります。

 

5.検査によって違反箇所が発見された場合

検査済証のない建物の多くは、当社の経験によると、検査を受けない何らかの理由が存在することが多く、その殆どが建築基準法に違反していることが多いです。違反箇所は是正するしかありません。しかし、場合によっては、物理的に是正ができない、もしくは是正をすることが経済的に困難なケースもあります。

 

6.新築時の図面があるかどうかが鍵

当社に依頼される場合で新築時の図面が全くないというケースがあります。後日、不動産会社が作った様な間取り図は、建築図面ではないので殆ど役には立ちません。この場合、図面の復元が必要になりますが、地中杭など再現が、かなり困難な図面もあります。建築図面が全くない状態からでも、用途変更や増築を行った実績はありますが、費用も時間も図面がある場合よりも掛かります。

 

7.まずはお手元にある資料を揃えてお電話ください。

前述の通り、実際の調査となると、かなりの費用が掛かります。そこで、お手元にある資料を揃えて、お電話でご相談ください。お電話での相談は無料で行っております。

そこで、可能性がある場合には予備調査(現地調査・行政調査・約10万円~)を行い、実際に調査に掛かる費用などのお見積り及び工程表を作成させて頂きます。

株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。
店舗物件、テナント賃貸、投資、空家対策、開発、地上げ等、貴方の問題を解決します。
まずは1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。プロ、アマ、一般の方、すべて歓迎。
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新型コロナウイルス(COVID_19)に対する当社の対応(続報)

カテゴリ:アナウンス

当社では3月27日より、
新型コロナウイルスについての当社の営業状況のお知らせ
の対応を行ってまいりました。

非常事態宣言が解除されましたが、当社におきましては、当面の間、引き続き同様の営業活動を行います。
お客様にはご不便をお掛けしますが、今一歩のご理解を頂ければと存じます。
 

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新型コロナウイルスについての当社の営業状況のお知らせ

カテゴリ:アナウンス

新型コロナウイルス拡大に向けて当社では、下記のことを3月27日より実施しております。
当社は現在必要とされている、一部の社会的インフラである病院や福祉施設の設計を行っており、
その維持のために最低限のスタッフを下記の条件で出社をさせています。
感染拡大のない様に最大限の努力しながら行っておりますことをご理解頂ければと存じます。

(1)役員以外のスタッフは、会社からの直接指示の無い限り、在宅勤務とする。
(夜間外出は禁止・・・これは社命)
・・・3月31日現在、全員、在宅勤務中。

(2)当社はもともと、始業時間をずらす取り組みをしており、始業時間を9時45分として
いましたが、さらなる変更をして、11時以降出社で、出社の必要性を各自に任せています。
その影響で、電話がつながりにくいなどの影響が出ておりますが、何卒、ご理解を頂ければと
存じます。

(3)不要不急の公共交通機関の使用の禁止を行っています。その為、移動時間等が不安定になり、
お取り先やお客様に対してご迷惑をお掛けする場合がございますがご理解を頂ければと存じます。

今後とも政府の方針、情勢の変化により、上記方針を予告なく変更する可能性ありますがご容赦
のほどよろしくお願い致します。

当社が設計に携わった建物で不具合があった場合において、
医療系・介護系・福祉系・保育系の建物を優先的に対応させて頂いておりますことにつきましても
ご理解のほどをお願い致します。

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新型コロナウィルスの影響による設備機器や建材の納期遅延に関してのお知らせ

カテゴリ:アナウンス / 業務案内

日頃より、格別のお引き立て賜り、厚く御礼申し上げます。

 中華自民共和国を中心に新型コロナウイルスの感染が拡大しているなか、我々建設業界にも影響が出始めております。
 国内メーカーの製品の一部に海外で製造されている物(またその製品の一部の部品等)があり、工場の閉鎖等により製品納期に一部遅延が生じ始めております。また、部品の輸入に際しても船便を使用する事から、更なる影響が懸念されております。
 当社が設計し、現在、建設中の現場にも建材の搬入が遅れる、もしくは納期未定という事態が発生しており、一部の商品を在庫のある代替品に切り替えるなどで地王しておりますが、それでも工期に遅延が発生しており、お客様には多大なご迷惑をお掛けしておりますことをお詫び申し上げます。
 今後の新規、受注案件につきましては、当社は設計は出来ますが、工期につきましたは施工会社様とよくご相談をして、商品の在庫の確認、工期に対する影響を確認して頂ければと存じます。
 また、工期のお約束が出来ないにも関わらず受注してくる施工会社様が出てくることが予想されます。その場合、工事請負契約で、新型コロナウイルスによる(災害時に該当)工期遅延の場合等の特約をよく確認されることをお勧めします。

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200㎡未満の用途変更について

連載シリーズ 【 200㎡未満の用途変更について 】 第 14 話 / (全 14 話)

令和元年6月25日より、建築基準法の改正により、200㎡未満の用途を変更する場合「確認申請の手続き」が不要となりました。

 

1.手続き不要でも法律遵守は義務

手続が不要になっただけで、建築基準法及び関連法令を守らなくて良いという訳ではありません。これは、改正前の100㎡未満の用途を変更する場合「確認申請の手続き」が不要だった時と何も変わってはいません。

もともと、用途変更をする場合には、用途変更をする建物に対して、現行法に合わせなければいけないのは、用途を変更する部分の「室内の環境」「バリアフリー」「防火」「耐火」「消火」「避難経路」などのことが大部分でした。ところが、これが建築士でないとなかなか理解が難しいところだったのですが、用途変更の手続きが200㎡以上になったことで、200㎡未満であれば、好き勝手にやっても良いと勘違いされるだろうというのは、法改正前から予想がされていたことでした。

用途変更の際に法律を守らなければならない部分で特に「防火」「耐火」「消火」「避難経路」は、火災や天災の際に即座に命に関わることです。

 

2.手続不要の建物に対するチェック体制

前述のため法改正前後から、特に消防署の検査(※1)等が厳しくなりました。

また、変更した用途によっては、国土交通省住宅局から各行政に対して法改正時に、消防署や保健所などに用途の変更が行われた建物の存在を建築当局(※2)報告する通達があり、建築当局は用途の変更が行われた建物に対して、用途によっては、3年後を目途に建築基準法が守られているかの報告(※3)を建築主に求めるように通達がでています。(※4)

東京都の様に用途変更の工事着手前に「防火対象物の工事計画の届出等」(※5)を出さなければならない行政区の場合には、工事着手前に違反状態にあれば、消防署や消防署の指導で建築当局に指示を仰ぎに行くこともできますが、そうでないと事前にチェックする機関がどこにもないことになる(※6)ので、用途変更の工事完了後に消防検査の時点で違反を指摘されて、違反箇所を是正したり、使用を開始してから違反を指摘され是正するようなことになると施工者も大きな費用負担が発生したり、建築主も営業開始を延期したり、営業をしていれば営業を停止しなければならない場合も発生します。場合によっては、使用そのものが出来ないというようなことすら発生します。(「違反を指摘された事例」を参照してください。)

 

3.手続き不要の建物に対する建築主の対策

当社では、どんな面積であっても、建築基準法及び関連法令などが自分で判断できない場合には、用途変更に詳しい建築士などに事前に相談をして、必要であれば、その建築士に図面や書類を作って貰うことを推奨しています。

消防検査の時点で違反が発覚したり、使用開始後に違反が発覚したりすると、使用開始が遅れたり、違反が改善されるまで建物が使用できなくなったり、場合によっては違反の是正そのものが出来ないなど、経済的損失は計り知れないものになります。

 

4.手続きが不要になったことで変わったこと

そもそも、用途変更の確認申請手続きが200㎡以上になったことは、不動産(特に空き家)の流動性を高めるためです。用途変更の確認申請手続きで問題だったのは

① 確認済証が発行されるまで工事が着手できない。

② 新築時の建築図面が無いと、その復元が必要。

③ 検査済証(建築基準法第7条第5項)が無いと、手続きが煩雑になるか、場合によっては用途変更ができない。

この3点が緩和されたことでこれにより、確認済証が無くても、出来るところから工事を始められ、用途を変更する部分以外のフロアの図面などが不要(立面図や断面図は必要)となり、検査済証がなくても、その建物の遵法性や安全性を確認できれば、用途の変更が出来る様になりました。

しかし、その建物の遵法性や安全性の確認、用途を変更した場合に守らなくてはいけない法律を怠ってよいという訳ではありません。

 

5.手続不要の用途変更の設計依頼を受けた建築士の方

建築士の方は委任状、確認申請書の1面~6面と新築時の図面、工事完了届以外の書類は用意しておかなければならないことを注意してください。(法第12条5項報告を求められた時に後から用意するのは至難の業です。)

また、手続が不要なだけに確認してくれる機関がありません。(※6)したがって、建築基準法に抵触した場合、建築士がすべての責任を担うということを十分に心掛ける必要性があります。

 

※1:各行政の火災予防条例に定める「防火対象物使用開始届」に対する検査。

※2:その用途の変更を行おうとする建物を所管する特定行政庁における「建築指導課」等

※3:「建築基準法第12条5項報告」違反建築もしくはその可能性があるものに対して行政は建築主等に報告を求めることができます。その際には、その部分の遵法性等を証明する書類が必要となってくるため、用途変更の確認申請とほぼ同様な書類や図面を報告書に添付する必要が発生します。

※4:国土交通省住宅局建築指導課長発、令和元年6月24日国住指第661号(http://www.mlit.go.jp/common/001294996.pdf

※5:東京都の火災予防条例第56条第1項に基づく届出で、建築基準法の確認申請に必要な図面以上の図面などが求められます。

※6:用途変更の確認申請の手続きが無い場合、細部の規定を質問すれば、その規定は教えてくれますが、行政も民間確認検査機関も図面をまるごとチェックはしてくれません。

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