民主党政策 不動産売買の仲介料を片手に2

もう一度、よく読みなおしてみました。

一つの業者が売り手と買い手の両方から・・・・』

と書いてあります。

つまり、民主党は『双方代理』の禁止の観点から、不動産業者の仲介行為が民法108条に抵触して、これでは安心した不動産取引が行えないだろうというのが意図かもしれません。

とすれば、これが最も当てはまるのは売買ではなく賃貸かとも思いますが・・・(賃貸の仲介業者の多くは貸主寄りですから。そうじゃない業者がいっぱいいるのは知っています。)

しかし、これはザル法になることは間違いないです。

簡単に言えば、二つの業者が常に手を組むことになるでしょうし、場合によってはもう一つ会社を作って常にそこと組んで仕事をするということになるでしょう。

最初は・・・

不動産価格安定の為に、余計なFeeが発生しないようにしようとしているのかと考えました。

たしかに、不動産(特に土地)は消費されるものではないので、

1 景気変動や物価変動が無い

2 人口の増減や交通の発達などによる需給環境に変化が無い

とすれば、仲介手数料、不動産取得税などの税金、土地購入時の金利などによって、不動産の簿価は常に上昇することになり、不動産の流動化の妨げの一部になるので、それを阻止することが狙いかなと思いました。

しかし、仲介手数料や登録免許税の様にそこに関わる手数料は実際に働いた対価なので仕方がありませんし、むしろ、不動産取引の専門家がいない状態で個人同士が不動産取引をすればトラブルが耐えないこととなり、流動化の妨げになります。

とするならば、不動産取得税の緩和や抵当権設定もしくはノンリコースローンの金利引き下げの方が効果的な筈です。しかし、そこに言及していないと言う事は民主党は

1.本当にバカで的外れなことを政策に入れた=仲介手数料が不動産簿価の上昇要因であると考えた

2.不動産取引の実態を知らない=一つの業者がダメと言うなら二つ以上の業者が入ることを考えるに決まっている。

のどちらかです。

結局のところ、机上の空論を展開している政党なのではないかと思ってしまいます。

専門外の部分はわかりませんが、自分の専門分野をとっても無茶苦茶なことを言っているということは、他の部分もそうなのではないかと、疑ってしまいました。

もっとも、カレーライスかライスカレーかと揶揄される政党だけに大した期待をしていたわけではありませんが・・・。(揶揄した政党は福神漬け以下の様な気もしますが・・・)

これだけ書いても、自民党支持者じゃないから・・・

※そして、私は無宗教です。

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日本の空家率13.1%

総務省から、日本の住宅の空家率等の住居系不動産に関する統計が発表になりました。

総務省サイト内:平成20年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の概要

他にも興味のあるデータはあるのですが、今回は空家について書きます。

空家というのは、賃貸マンションなどの共同住宅も含まれています。そしてこれが圧倒的に多く、409万戸です。その実態がどの様な内訳かはわかりませんが、恐らく、築年数が古いもの程、空室率が高くなっているものと想像できます。

日本の賃貸住宅の場合、利用者が新築もしくは築浅の方が良いと考えます。もちろん、住宅設備の進化などが著しいこともあるので当然なのですが、貸主が利用者のニーズに応える管理をしていないことが大きな要因と言えます。

ちなみに私も賃貸住宅に住んでいますが築27年のRCのマンションです。一応、新耐震であることから選んだ理由ですが、貸主の方が非常にマンションを大切にしていて、私が入居したときにはキッチンとユニットバスが新しいものが入っていました。その他の設備も定期的に入れ替えています。当然にほぼいつも満室という私の住んでいるエリアでは人気の賃貸マンションです。

ところが、日本の共同住宅でここまでの管理をしているのは少なく、これは家賃をそのまま収入にしてしまっていて、敷金で原状回復するのが精一杯ということに起因します。また、投資用分譲マンションでも修繕積立金はあるので、共有部のメンテナンスはある程度されることが想像できますが、専有部のメンテナンスがどこまでできるかは疑問ですし、各戸の個人がそれぞれリフォームをすればコスト的にも高くつくので将来的な目線からみると不安の方が大きいです。

また、絶対数が少なくはなりますが、売却用の住宅が32万戸あるとありますが、今年度の新築の分譲住宅が概ね19万戸になりそうですから、新築供給量に対して170%程度のストックがあることになります。こちらの場合、需要の高い都市部では空家率が少ないことから、地方における人口減少などが大きな問題ですが、今後の少子高齢化や人口減少の問題を考えれば都心部でも同様の問題を抱えることになるのは時間の問題でしょう。

日本はこれから建てる建物に対しては建築基準法改正などで一生懸命対応しますが、既存の建物は旧法によって合法とするので既存不適格の建物だらけになり、その建物の資産価値を下げる要因にもなっています。また、その既存不適格の是正や耐震化をする為の所有者の費用負担割合が大きい為に是正工事が進まないことの要因にもなっています。

中古住宅の流通を盛んにする為には、建物の安全性を調査する人や取引業者の質を高めるソフト面も重要ですが、『取引される物』自体の質を高めることが遥かに重要と考えます。

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一級建築士試験

ふと、今になって気がついたのですが今週日曜日は一級建築士の試験でした。私は10年以上前に合格しているのですが、この試験はちょっと難易度が高いので、私もほぼ1年間ちょっと、びっしり勉強したので、内容は概ね覚えています。

で、今回の試験内容を見てみたら・・・学科が5科目になったということは知っていたのですが・・・

「4択になってる!」

というのも一級建築士試験の学科は今まで5択だったのですが、今年から4択になったようです。

そして、問題も4科目100題から5科目125題となっています。法規と構造が25題→30題になっているので、力の入れ方が解ります。

また、某資格のサイトを見ると合格点が94点となっています。

これは100点満点に換算すると75.2点です。私の記憶では一級建築士の学科試験は63点~70点の間で合格点が変動していましたから、問題自体は今年は相当に簡単だった可能性が高いです。(問題そのものは見てないのでなんとも言えません。)4択になった影響がこの辺に出ているのかもしれませんが・・・。

また、大きな変更は一級建築士の学科試験は今まで、学科に合格しても、実技(製図)で落ちると、翌年度までしかその合格の効力が無かったのですが、今年からは翌々年度まで効力があることになっている様です。

しかし、今年から実技試験の内容もかなり変更されて、構造図が入ったり、試験時間が延長されたりと難易度が上がるといわれているので受験者の皆さんは大変そうです。

あ・・・私も管理建築士講習を受けなきゃ・・・

受験生の皆さん、応援してるから・・・

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店舗の賃貸

自分もデベロッパーとして商業ビルの開発をしていたことがあるので良くわかるのですが・・・。

デベやビルオーナーの方というのは、周辺相場から、

「このビルは坪○万円ぐらいで貸せるよね?」

という、たずね方をします。

賃貸住宅やオフィスの場合は、周辺相場から割り出してもいいと思います。あとは、景気動向などから概ねの賃料はわかります。

しかし、都市型の商業ビルというのはそうはいきません。

もし、銀座にビルを持っていたとしても、隣のビルは5万円/坪で貸せても、

「このビルは3万円/坪でも難しいですね・・・」

と言うしかないときも多々あります。

その理由は・・・

周辺にある店舗の業態とその業態の充足率

建物の大きさや形状

地域よりも店舗の面する道路のポテンシャル(店の前を通る人口や客層)

などなどから、入る業態が決まってきます。

そうすると、その業態の支払える限界賃料が出てくる訳です。(「売上げの○○%は賃料に当てられる」という具合に・・・。もちろん、そのテナントの経営の上手い下手もあるのですが、概ね、業態別にその辺は決まっています。)

商業ビルというのは、住宅やオフィスに比べると、遥かに高い賃料で貸せる場合も多々あります。投資対象としても魅力的です。しかし、専門的なリーシングの能力がないと難しいです。大手の仲介会社でも、自社のサイトにオフィスビルと商業ビルを並べているところがありますが、これでは全然ダメです。

商業ビルに投資する場合は周辺相場や簿価に対する利回りから賃料を想定すると、いつまで経っても空室が埋らないことになるので注意が必要です

また、安定した収入を得られるビルにするためには、テナントのコーディネートも必要です。高い賃料を払ってくれるからと言って、申込順にテナントを入れていくと、そのテナントの商売が上手くいかなくなって、早期に撤退されるなどということも発生します。

その為にテナントのコーディネートも必要になってきます。投資をする前に商業系のコンサルタントに相談することをお勧めします。

なるべく良いテナントを誘致するので・・・

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民主党政策 不動産売買の仲介料を片手に

はっきり言って、怒ってます。メラメラ

不動産業者の方は、民主党政策集41ページを見たでしょうか。

怒っている部分だけ抜粋します。

(クリックすると拡大します。)

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

不動産売買に於いて仲介手数料を片手にするということです。

原則禁止の原則の意味が解りませんが・・・。

これは、不動産業界そのものが大変なことになってしまいます。

仲介手数料を半分にすれば市場が活性化するなんてとんでもない話です。

もっとも、これで民主党は不動産関係者の多くの票を失うことになるのでしょうが・・・。

手前勝手な話ですが・・・

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【開発】L字溝 第9話

連載シリーズ 【 【開発】L字溝 第9話 】 第 9 話 / (全 10 話)

今日は群馬県で竜巻が発生するなどして大変だったようですが、うちの事務所からは夕方に虹が出ていました。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

ちょっと解りにくいですが、右の白いビルのすぐ左側です。

 

さて、L字溝の続きです。

前回の話の通り道路課に行くことになりました。

当時のS区の道路課は建築指導課の隣にありました。隣と言っても壁があるわけではなく(役所なので部署が違えば見えない分厚い壁はあるのでしょうが・・・)、建築指導課と道路課の担当者は背中合わせで仕事をしています。話は聞こえていたと思うのですが・・・一応、同じ内容を道路課にもお話をさせて頂きました。

「というわけで、道路内にこの擁壁を作らさせていただく訳にはいかないでしょうか?」

「いいと思う?むかっ

「原則的にはダメだということは、重々承知しておりますが、隣地の方も敷地内に擁壁を作ることを認めていただけないわけで、八方塞なんです。あせる

「隣地の人に様壁を作らさせてもらおうとするから、ダメなんだよにひひ

「へ?と言いますと・・・えっ

「簡単だよ。隣地を全部、おたくで買収しちゃえば、いいんだよ!音譜

『それが役所の言う言葉か!!!!!!ドンッ

と言いたいのを押さえて・・・・

「では、隣地の方に早速、交渉してきます。が、S区の道路課に買収して来いと言われたと言っていいでしょうか?にひひ

「喧嘩売ってる?むかっ

『どっちがじゃ!プンプン

と言いたいのをぐっと押さえて・・・

「では、我々の意思で購入したいと言ってきます。」

「まぁ、がんばって・・・にひひ

というわけで、この日はS区から撤退することになりました。現場事務所に戻って、再び、設計担当M氏と現場監督Y氏で打合せすることになりました。

緑字・・・M氏 赤字・・・Y氏

「相澤さん、本当に隣地の方に売ってくれと言うんですか?」

「いやいや、仮に認めてくれたとしても工期が間に合いませんよ。」

「う~ん・・・。さっきまでそちらの土地に擁壁を建てさせてくれと言っておいて、今度は土地ごと売ってくれか・・・こりゃ、普通の地上げよりも遥かに難しいぞ。地上げなら採算が合えばできるが、まさか擁壁の為に地上げするなんて経済的に不可能だ・・・」

「じゃあ、どうするんですか?」

「とりあえず、役所にはしばらくたってから行って、売ってもらえなかったことにしよう。」

「しかし、それだけでは擁壁を作って良い許可はもらえないですよ。ガーン

「わかってるよ!むかっ

「なんで、擁壁を道路内に作っちゃいけないんですかね?かお

「Yさん、今更なに言ってるんですか!道路幅員が確保できないからですよ!シラー

「じゃあ、電柱も邪魔ですよね!」

「電柱は必要だからですよ!」

「ん?必要だから・・・。ひらめいたひらめき電球

「なにがですか!?」

「この擁壁はL字溝ということにしよう!」

「相澤さん、ふざけてます?」

「いたって、大真面目だよ!来週、道路課に行くぞにひひ

さて、次回は早めに書くので・・・

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更新料・敷金・礼金について考える1

連載シリーズ 【 更新料・敷金・礼金について考える1 】 第 5 話 / (全 7 話)

今日も東京は暑いです。Newsでは福岡や山口の大雨の様子が沢山流れています。被災地の方は大変かと思います。がんばってください。


さて・・・


更新料が合法ではないという判決が出たことは一昨日のブログ
で書きましたが、これは支払う側(借主)と受け取る側(貸主)の双方に言い分があると思うのでそれを整理して考えてみたいと思います。


その前に日本の借地借家法が極めて借主に有利に出来ていることを書いておきます。


昨日のブログ
でアメリカの賃貸住宅の場合は、日本の定期建物賃貸借(以下、「定借」という)に近いものであることは書きました。しかし、日本には普通の建物賃貸借(以下、「普通借家」という)と共存する形になっています。


日本の定借の場合、200㎡未満の住宅は中途解約が可能なので、安定した賃料収入を得たいという貸主からすれば意味がありません。契約期間後に自己使用したいとか建物を取り壊したいという場合にしか意味が無いわけです。また、200㎡以上の借家というのも全体からしてみれば圧倒的に少ないので、実質的に有効なのは事務所や店舗ということになります。


では、事務所や店舗ですが、定借と普通借家の場合、定借が借主にとって不利であることは一目瞭然です。物件に希少性があり、その物件に競合物件が無いような場合は定借にしても、賃料に与える影響は殆ど無いと言っていいでしょう。しかし、同じような条件の物件が2つあって、片方が定借でもう片方が普通借家ならば賃借人は普通借家を選びます。そこで、定借が対抗する手段は賃料を下げるとか、礼金(敷引き)」や更新料を無くすという手段を取らないといけません。全てが定借になれば、あとは通常の競争原理と市場性で評価が出来ることになります。


しかし、ファンド物件などを除けば、「少しでも高く貸したい」「礼金や敷引きや更新料」も欲しいという目先の収入を貸主も追いかけてしまいますから、一般のオーナーは普通借家を選ぶことが多い様です。ファンド物件の場合は目先の収入よりも、「利回りの安定」「物件の流動性」の観点から、多少、目先の収入を安くしても(敷金ゼロ、礼金ゼロなど)良いと考えます。


では、更新料と礼金について、本来の趣旨と何に使われているのかを書きます。

これは、どのエリアも一緒かというと、私も日本全国の商習慣を知っているわけではありませんから、『うちは違う!』という方もいるかもしれません。

まず、更新料ですが、通常の賃貸借契約(普通借家)であっても、契約期間が定められているのが一般的です。普通借家契約の場合、もし、契約満期までに何の通知もしなければ、『契約期間を除く』全ての条件が自動的に継続し、そのままの賃貸借契約が続行します。

しかし、前述の通り、もし、契約期間満了時に何の通知もしなければ、最初の契約期間満了後の契約はどうなるかというと、期間の定めの無い契約となってしまいます。(借地借家法26条)

※実際に普通借家契約の場合の契約期間というのは、あまり有効なものではないのですが、それでも細かい部分で契約内容を変更したい場合や賃料の改定などは、この契約期間満了時に交渉することが多い様です。


そこで契約期間の定めが無い契約にしない為にも、貸主は借主に「契約の意思の確認等」をするなどをして、同内容の契約をすることで再契約をして、契約期間に定めのある契約を続行しようとするわけです。ところが、一部屋、二部屋を貸している貸主であればこの管理をすることも出来るかもしれません。もし、貸主が100戸のマンションを賃貸していたら、これの契約更新は大変な作業です。そこで、不動産会社の登場です。


最初に賃貸の客付けをした不動産会社は契約更新となれば再契約ですから、仲介手数料を取ろうとします。もし、この手数料を貸主にも払えと言えば貸主は自分で契約更新を借主とするから、不動産会社は「やらなくていい」と言われてしまします。そこで、その仲介手数料を借主から全額とろうとします。

※仲介手数料は宅地建物取引業法(以下、「業法」という)では貸主50%と借主50%と定められています。

ところが、これでは貸主はメリットがありません。そこで、不動産会社は半分を貸主に渡します。これを『更新料の折半』等と業界では言います。

もし、これを借主に

「再契約になりますので仲介手数料を下さい。」

と不動産会社が言えば、借主は

「いや、もう仲介して貰ってる訳じゃないじゃないか」

と言います。(黙って払う人の方が多そうな気もしますが・・・)

これを避ける為に「更新手数料」という言葉を使っているとも考えられます。


では、礼金についてですが、礼金についても、今や商習慣で取っているだけです。今では賃料や原状回復費用への充当であって、そもそもの意味を失っています。礼金の始まりについては色々な説がありますが、私の祖父がアパート経営をしていて、子供の頃に礼金の意味を聞いたら、

「学生さんが田舎から上京してきた時に、親に代わって面倒を見てくださいと借主のご両親が大家さんに渡すお金が礼金だ」

と教えてもらったことがあります。ネットで調べてもこれに近い主旨のことが多く出てくるので昔はこれに近い意味で礼金が存在したのであろうと考えられます。しかし、今の貸主が親に代わって面倒を見ることは無いので、礼金の意味そのものが無くなっています。

では、『保証金の償却』制度についてですが、よく、事務所や店舗の賃貸借契約にある『保証金の償却』で年に○%を償却するというものは、これは単純に家賃への充当と考えて良いでしょう。また、『解約時に○ヶ月分を償却する』というものがありますが、契約書上に『解約時に償却』と書かれていても会計上は、保証金を預かって契約が成立した時点で償却して良い事になっています。これは契約が成立した以上、いつか解約が行われる訳だから償却しても良いということになっているそうです。とすれば、これは完全に礼金と同じ意味合いを持つことになります。つまり借主からしてみれば『礼金ゼロ 保証金8ヶ月(償却2ヶ月)』という物件を借りた場合は実質的には『礼金2ヶ月 保証金6ヶ月』という物件を借りたことと全く同じわけです。ただ、この会計処理で問題になる場合はこの物件が売買されるときです。賃借人が付いたまま、この物件を売買すると、原則論からすれば保証金の償却は解約時なわけなので、保証金は全て買主が引継ぐことになるはずなのですが、会計処理上、契約時に差引いて良い事になっているので、償却してしまっていることが多いです。つまり、買主には償却後の保証金しか入ってこないことになります。しかし、これは会計上の問題ですから、売買時にはよくトラブルになります。

※実質的には・・・例えば、家賃が100万円/月で保証金が10ヶ月(解約時償却2ヶ月)の物件でを1億円で売却しようとすると、実際に1億円を買主が売主に支払って、1000万円を保証金として売主が買主に渡すのは意味が無いので、9000万円を支払うことになるのですが、2ヶ月は契約時に会計上処理して良い事になっているので9200万円を買主は売主に支払います。

敷引きについてもそうですが、敷引きとは契約時に「必ず○ヶ月分は返しません」というものです。とすれば保証金の償却と近い意味があると考えられます。

いずれにしても、本来の意味は失っていて、家賃への充当、原状回復費用への充当、将来の修繕費への充当、貸主の利益のいずれかになっているのが原状です。これを貸主がどの様な名目で取ろうとしているかが問題なだけです。

次回は借主側、貸主側の双方の言い分を考えてみたいと思います。

日曜日なのでまったりと書いていますが・・・

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敷金・礼金・更新料の続き

連載シリーズ 【 敷金・礼金・更新料の続き 】 第 4 話 / (全 7 話)

昨日のブログで更新料を無効とするNewsの記事を紹介しましたが、アメリカではどうなっているかをちょっと紹介しようと思います。

まず、基本的なことなんですが、アメリカの賃貸借契約は殆どが日本の定期借家契約(以下、「定借」といいます)に近いものです。決定的な差は日本の定借200㎡未満の住宅の場合は中途解約できますが、アメリカではそんなことはありません。つまり、中途解約する場合は残存家賃を置いていかないといけない契約が多いです。

さて、その様な状況で・・・

もちろん、アメリカにも仲介手数料があります。Key Feeと言います。


敷金もあります。これに極めて近いものが・・・Security Depositです。

ただ、日本と違うのはこれが明確に預かり金になっていて、ちゃんと金融機関に預けた上で金利は借主のものになることが多いです。

礼金(敷引き)は殆どありません。景気のいい時に大都市でそれに近いものを取ることがあるそうです。

更新料ですが、もちろん、定借なので、更新の場合は再契約となりますつまり、更新料はありません。

アメリカの場合、面白い習慣があって、契約最終月の家賃を前払いするというものがありますが・・・景気が悪いとこれも無い場合が多い様です。

日本の場合、借地借家法が貸主不利になりすぎている感じがします。故に礼金だの更新料だの得体の解らないものが多々でてきます。また、日本の場合、どんぶり勘定的なところがあって、他の業界でもそうですが、

「こっちが赤字でもこっちで黒字だから、二つとも受注できるならいいや。」

みたいな、曖昧な会計処理が横行していることにも問題があります。

結局、礼金だの更新料が無いとやっていけないから、それを請求する訳だから必然的に家賃が上がることになるでしょう。

今後、過去に遡って、礼金や更新料の返還請求が起これば、家賃そのものが上がることになるでしょう。また、入居審査自体が厳しくなることも想像されます。

大阪高裁で別件の判決が来月に出るようですが、ちょっと注目したいと思います。

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【News】賃貸住宅の更新料は無効

連載シリーズ 【 【News】賃貸住宅の更新料は無効 】 第 3 話 / (全 7 話)

あくまで京都地裁の判決で控訴審が待っていますので確定事項ではありません。

さて、更新料についてですが、関東に住んでいる方は当たり前だと思っている方が多いと思います。実は私もこの仕事を始めるまでは礼金も更新料も当たり前のものだと思っていました。ところが、大阪のビルオーナーの方から、ビルを預かって、東京のテナントを引っ張っていって契約に至ろうとした際に、その大阪のビルオーナーに

「更新料は一ヶ月でいいですか?」

と聞いたら

「更新料ってなんですか?」

と逆に聞かれてしまいました。

それで、いろいろ話してみると、大阪には更新料なるものが無いということを知りました。

また、大阪では「礼金」と言わずに「敷引き」ということもこの業界に入ってから知りました。(これは随分と前のことですが・・・)

さて本題ですが、さすがに今日はタイトルのNewsで持ちきりでした。

ソース・・・http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090723-00000700-yom-soci

著作権に引っかかりそうですが原文をそのままコピペしておきます。(問題だったら削除します。)

賃貸マンションの契約更新の際に「更新料」の支払いを求める契約条項は、消費者契約法に反するとして、京都府長岡京市の20歳代の男性会社員が、支払い済みの更新料など46万6000円の返還を家主に求めた訴訟の判決が23日、京都地裁であった。

 辻本利雄裁判長は「入居者の利益を一方的に害する契約条項」と認定、同法に基づいて、更新料の契約条項を無効とする初の判断を示し、家主に請求全額の支払いを命じた。

 国土交通省によると、更新料が設定された賃貸住宅は京都や首都圏などに約100万戸あるとみられる。同種の訴訟では更新料を有効とする判断が地裁段階で続いており、判決は他の訴訟にも影響を与えそうだ。

 判決によると、男性は2006年4月、京都市下京区内のマンションに、賃料月5万8000円、2年ごとの契約更新の際には賃料2か月分の更新料を支払う、との内容の契約を結んで入居。08年の更新時に11万6000円を支払ったが、同5月末に退去した。

 裁判で家主側は、「更新料には賃料の補充的要素がある」などと主張したが、辻本裁判長は「更新後の入居期間にかかわりなく賃料の2か月分を支払わなければならず、賃借人の使用収益の対価である賃料の一部とは評価できない」と指摘。そのうえで、「家主が主張する更新料の性質に合理的理由は認められず、趣旨も不明瞭(めいりょう)。男性に具体的かつ明確な説明もしていない」などと述べ、契約条項は無効と判断した。

 男性は今回の訴訟で、入居時に支払った保証金(敷金)35万円の返還も求めており、判決は保証金についても消費者契約法に照らして無効とし、請求を認めた。

 男性の弁護団は「判決内容は当然の判断」と評価。家主側の代理人弁護士は「拙速に出された判決で遺憾。内容を精査し、今後の方針を決めたい」としている。

 

この判例をもとに関東で裁判が続出したら、関東の大家さんは大変なことになります。この内容では礼金も無効で返還しろということになりますから、過去に遡って・・・などということになれば、貸し金業界と同じようなダメージを受けることは必至かと思います。

ちょっと、大変な判決が出たけど・・・

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【賃貸借契約】定期借家契約モドキ

今日は皆既日食で午前中はニュースがもちきりですが、新宿は分厚い雲に覆われていて、太陽がどこにあるかまったく確認できません。しょぼん実は結構、楽しみにしていたので残念です。しかも、事務所ということもあり、携帯のワンセグで『小さい皆既日食』を見ていました。

さて、タイトルの話に・・・

定期借家契約・・・、一般の住宅(マンションやアパート)を賃貸されたことしかない方には、あまり縁の無い言葉ですが、オフィスや店舗を借りようとしたことのある方は聞いたことがあると思います。

定期借家契約は正確には『定期建物賃貸借契約』といいます。

※定期建物賃貸借契約については・・・・借地借家法38条~40条

普通の借家契約とどう違うかと言うと・・・

・ 特約が無い限り、契約の更新が無い。

・ 特約が無い限り、200㎡未満の住宅以外は中途解約ができない。

他にも細かいことはありますが、大きなポイントはここです。

稀に200㎡未満の住宅でも、定期借家契約○年という物件がありますが、これには理由があります。

・ ○年後に建て直す等の予定がある。

・ 転勤などで、住人がそこに住めなくなったが○年後には帰ってくる。

などという理由があります。

この場合は、○年間という限定的ではありますが、ちょっと安目に家賃が設定されていることが多いです。

定期借家契約は『更新が無い』ので○年後に出ていかなくてはならないことを認識しておかないと、普通のアパートやマンションと同じ感覚で借りると大変なことになります。

では、本来の定期借家契約の目的は・・・

はっきり言って、『貸主の保護』です。

まず、特約が無い限り、契約の更新が無いということは、特約で『貸主側が承諾した場合のみ更新可能』にしておけば、その賃貸借契約の解除の主導権は貸主が持っています。

また、特約が無い限り、中途解約が出来ないということは、借主は契約期間はその建物を利用しようと、しまいと家賃を払い続けなければいけないということです。

ということは、もし、10年の定期借家契約を締結して、2年でやっぱり出ていきたいと借主が思っても残りの8年間は家賃を払わなくてはならないということです。この辺のことが解っている借主は、易々とこんな契約はしません。

そこで「○年のブレイクオプション」などという言葉が出てきます。これは10年間の定期借家契約を締結するが○年後に借主が中途解約するかを判断する・・・というような内容です。

そして、この定期借家契約は不動産ファンドなどが多用します。不動産ファンドは投資家に安定した配当を出し続けなければなりません。そこで、安定した家賃が必要になってくるのですが、もし普通の借家契約だと、借主が家賃を払うのが苦しくなったときに出て行ってしまいます。

入居時に借主の与信は当然に調査するのですが、それでもその借主が苦しくなる局面というのは不景気です。不景気になって、その借主が出て行けば、次の借主を決める時には家賃を下げないと決まらないことが多くなります。また、その際に物件の需給バランスが崩れて供給過多になると、現在の様に空室だらけになって、家賃を下げたら決まるという問題でも無くなったりします。

そこで、定期借家契約にするわけです。そうすればその借主が破綻(法人なら倒産)でもしない限りは、賃貸借契約の期間は安定した家賃収入を得ることができる訳です。特にちょっと景気が良かった時には貸主が強気でしたから、定期借家契約だらけになりました。

しかし、この定期借家契約は目的が『貸主の保護』なので、圧倒的に貸主が有利な内容が多いので、そのことがちゃんと解っている借主は応じません。それでも昨今の景気状況では空室になるより、ましなので普通の契約に貸主が応じるケースが増えてきています。

さて、定期借家契約がどんなものか、ご理解できたと思いますが・・・

私のところにこんな物件のリーシングの依頼がありました。

商業ビルの1棟貸しなんですが・・・貸主から来た、契約書の雛形を見ると・・・

『30年間の賃貸借契約とし、中途解約の場合は残存家賃を置いておくこと』


と書いてあります。私は

『定期借家だったけ?かお

と思いながら、契約書の雛形を読んでいくと・・・

『中途解約の場合は甲乙6ヶ月前に相手に申し出ること』

と書いてあります。これでは完全に普通の借家契約です。

貸主(依頼主)に・・・

「この契約は無効になりますよ・・・。少なくとも訴訟になれば負けますよ」

と言ったのですが、貸主は借主予定者に、この内容で聞いてみてくれというので、借主予定者に内容を良く説明して、この内容で良いですかと聞いたら・・・もちろん、ダメだったのですが・・・

「10年なら、残存家賃を置いていくという契約でもいいかな・・・」

『おっ・・・これだけでも貸主に顔がたつ・・・ひらめき電球

と思ったのですが・・・

「どうせ、設備投資や内装を回収するのに10年はかかるからな。ただ、うちが一方的に残存家賃を置いていくというのは対等な契約とは言えないから、貸主が中途解約を申し出た場合は残存家賃と同じ金額をうちに支払うという内容にしてくれ」

と言い出しました。一応、貸主は安定した家賃収入を求めているわけですから、これでもいいかな・・・と思ったのですが、ある意味、立退き料が事前に決まっているのと同じです。ただし、それでも普通の借家契約ですから、貸主はお金とは別に正当事由が必要ですから、この部分に於いては貸主が不利になったわけです。

一応、この内容で締結したのですが、定期借家でもないのに不思議な契約になりました。

とは、言うものの、実はこういう、よく解らない賃貸借契約は多々あります。

貸す方も借りる方も注意してください。

天気が悪くて皆既日食を見れなかった人も・・・

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