終わりに近づくと疲労感が出るタイプ

人間は不思議なもので・・・

あとちょっと・・・と終わりが見えると突然に疲労感が出るタイプと
終ってから、どっと疲れが出るタイプがいます。

もちろん、どちらでもない人もいるとは思います。

しかし、私は前者の様です。

そういえば、デベの時に竣工検査当日に風邪をひいたり、
設計の時に確認申請提出前日に熱を出したり・・・

そういえば、一級建築士の学科試験の日も前日になって突然、熱が出ました。

なぜか、できそうもない仕事に一筋の光明が見えたりすると、
疲労感がどっとでてしまいます。

まだ、終ってないから引き締めていかないといけないのに・・・。

自分では・・・
「決済終って、入金確認するまでは終わりじゃない」

って、解っているのに、なぜかこうなります。

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雇用情勢

失業率が5.7%というニュースが出ていました。

失業者総数でいうと359万人だそうです。

ちなみに、この数から逆算すると、実質労働者数は6298万人ということになります。

日本の総人口からすると18歳未満や高齢者を除いても、

ちょっと少ないような気がしますがこれは恐らく、自営業者で廃業した数が含まれてなかったりするのかな?と思います。

実際の計算方法は知らないのでそこら辺は言及しません。

しかし、この失業者数の中に

『中小企業緊急雇用安定助成金制度』を利用している会社の対象者が含まれていないことをご存知でしょうか?

この長たらしい名前の制度を簡単に説明すると

仕事の無くなった、もしくは減少した会社が社員を解雇するのではなく、休業させている間の社員に支払う賃金を助成してくれる制度です。

社員を休業させる場合、その会社は完全休業をさせたとしても、社員に通常賃金の60%を支払わなければなりません。その4/5を原則として支給してくれるという制度です。

※原則と書いたのは、過去に社員を解雇した経歴のある会社はその割合が下がります。また、上限が決まっています。(1日7685円)また、雇用保険に加入していない企業は受給することができません。

しかし、この制度が無ければ、その企業は恐らく、社員を解雇することになるでしょう。

では、この制度を利用し休業している社員の数は・・・

平成21年7月現在で243万人です。

とすると、実際の失業者数は602万人ということになります。

ということは、実質的な失業率は9.6%ということになります。

この失業率は経済破綻を意味する数字と言っていいでしょう。

しかし、この制度があるおかげで、助かっている企業も従業員も沢山いるわけです。

ところが、この制度を利用しないで従業員を解雇する企業もあります。

極めて無責任な経営を行っている企業もあるのが事実です。

経営方針が変更したり、会社の経済状況が変わったことによって、

社員が不要もしくは雇用しにくくなるケースがあります。

しかし、社員を雇用したのは企業です。

どうすることもできないケースはあると思いますが

企業の責任者は雇用を如何に維持するかをよく考えるべきかと思います。

雇用は経済の下支えです。

従業員を解雇することで、一時的に業績が回復しても、それによって所得が減ることを、他の多くの企業が行ったらどうなるでしょうか?自分だけよければという発想が将来的には自分に帰ってくることになるわけです。私だけが努力しても意味の無いことかもしれませんが、

「みんながやらないから自分もやらない」

では、社会は良くなりません。

そして、この努力をしないで将来、成功した企業などは、どんなに立派な仕事をしても企業価値は虚空のものだと思います。

この雇用安定制度を作った、厚生労働省はもっとアピールするべきだと思います。

この制度を知らないで破綻している中小企業もあります。

そして経営者はこういう制度をちゃんと勉強しておくべきです。

今日の選挙で民主党が勝つことによって、景気は混乱する可能性が大きいと私は考えています。

昨日、民主党のミスター年金と言われている(自称かな?)、長妻昭さんとお会いしました。

「子育て支援もやっています!」

と言っていました。

ミスター年金というぐらいなので、厚生労働省に関係する役職につくのでしょう。

子供に対する支援も大事だと思いますが、雇用と所得を守らないと、

いくら、育児費を出しても意味が無いということを考えているか疑問です。

雇用の創出を官に任せるのではなく、民によって行わなければ

この景気回復は難しいのではないでしょうか?

中小企業の経営者の方が雇用を維持し創出することが景気回復への道だと考えています。

自分もそれをできるようにがんばりたいと思います。

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衆議院議員選挙

テレビで民主党に投票をした方の意見の多くは・・・

「自民党では自分達の生活に変化がないから・・・」

「期待を裏切られたから・・・」

それを聞いて思ったのは・・・

次の選挙で民主党は負けるか分裂しているかということです。

民主党は官僚主導型政治を変えることができるかもしれません。

しかし、もっとマクロ的に考えなければいけないのではないのでしょうか?

今、国家にある財源に対し何を優先するか、それだけのはずです。

その優先順位がマニフェストだったはずです。

財源は民主党になっても変わりません。

もちろん、自民党でも変わりません。

一番大事だったことは景気対策に対する継続だったのではないのでしょうか?

我々はこれから官に頼らない体質を作らなければなりません。

しかし、自民党は負けすぎかな・・・


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水槽と生態系全体の自然環境

以前のブログにも書きましたが趣味は熱帯魚です。

子供の頃の夢は水族館の職員になることでした。

というわけで我家のリビングの壁は水槽で埋め尽くされています。

今日は調子の悪い水槽を洗いました。

洗う前はこんなかんじでした。

これ、ピンボケじゃないんです。

コケが生えてこうなっているんです。

では、この状態になるのにどれくらい掛かったかというと

たったの1週間です。

調子が悪いとこうなります。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

なにが調子悪いかと言うと・・・

バクテリアがうまく機能していないので、魚の排泄物等が

全て、植物の栄養になってしまうのです。

そして、一瞬にしてコケが生えてしまうのです。

そして、これが自然で発生すると、そのコケや植物プランクトンを

動物性のプランクトンが食べるので、動物プランクトンが爆発的に増えます。

その為、一瞬にして水の中の酸素が消費され、動物性プランクトンが窒息します。

それが赤潮です。

つまり、食物連鎖の破壊と栄養過多が自然を破壊するわけです。

その自然状態を水槽にうまく作れると、その水槽は殆ど手が掛かりません。

小さな魚を少量飼うのであればエサすら殆ど与えなくても、

自然循環だけで飼育ができるのですが、

この水槽は何故かものすごく調子が悪かったのでリセットしました。

※リセット・・・通常は水槽の水は全て換えたりしません。魚も水草も水質の急激な変化には弱いからです。しかし、あまりに調子の悪い場合には全ての水を換えてしまいます。これをリセットと言います。

人間の手で自然環境を作るのは凄く難しいことです。

ですから、温暖化などで、緑化計画などを積極的に進めたとしても

それを本当に維持できるかは微妙な問題です。

また、その植物には昆虫だって集まります。

しかし、人間が緑化計画などで本来はそこに無い植物を植えれば

本来、そこには居なかった昆虫も集まってきます。

例えば、温暖化と緑化のせいで関東には居ないはずのクマゼミが

最近は関東にいるのを知っていますか?

クマゼミが関東に来たということは、本来、関東にいるセミが駆逐される可能性もあります。

都心を緑化する時に、そういう事をよく考えて行わないと大変なことになります。

植物の知識だけではなく、生態系全体を考えて行ってもらいたいと思います。

もちろん、水槽の魚を飼えなくなったから自然の河川に放すなど言語道断です。

さて、わけの解らないことを書きましたが洗い終わった水槽は・・・

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

趣味ネタだけど・・・

 

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収益還元法と取引事例法と相場観

さて、今日は忙しい中で、私の会社の社員と話していた会話です。

「私はなかなか、相場観が掴めないんですよ」

この社員はもともとは設計屋さんです。この2年ぐらいで一気に商業系の不動産の世界に飛び込み、それなりの実績を上げてきています。

「そんなことないだろ。それこそ、いい勘してると思うんだけど・・・」

「でも、最近は本当に見てきたものが日々変わるので・・・」

「たしかにそうだな。2年前と比べたら賃料相場も地価相場も激変しちゃったからねぇ・・・」

という会話でした。

しかし、私には一つの目線としているものがあります。

不動産価格がアップトレンドだった時代は不動産鑑定士に鑑定してもらった価格が一つのラインでした。

不動産鑑定士の鑑定方法というのは・・・

収益還元法と取引事例です。

不動産鑑定士になるには非常に難しい試験に合格しなければならないのですが(受けたことが無いので本当は難しいかどうか知りません。倍率から想像すると難しいだろうと思っている次第です。)

ところが、この収益還元法も取引事例も怪しいものなんです。

収益還元法というのは簡単に説明すると

キャップレート(投資家の期待利回り)から逆算する不動産価格です。

つまり、

(不動産が得られる収入(賃料もしくは想定賃料)-ビルの管理費や税金などの支出)÷不動産の取得価格=利回り

となります。

しかし、その物件が新規開発物件(新しくビルを建てるなどの土地)の場合は賃料は全て想定賃料です。

ということは、得られるであろう賃料は周辺相場と賃料上昇率などから想像することになります。ここが非常に怪しいことになります。賃料の上昇率を加味すれば、賃料は永久に上がることになります。不動産鑑定士は景気動向などは考慮に入れません。

また、投資家の期待利回りも怪しいもので、どこぞのファンドがこのエリアで利回り○%で買ったという情報があればそれが期待利回りだったりします。

『それって・・・取引事例であって、収益還元法じゃないんじゃない?』

と言いたいことが多々ありました。

また、取引事例ですが、不動産鑑定士は取引事例を全て知っているわけではありません。というか、全然知りません。せいぜい、解るのはレインズや日経不動産マーケット情報に出ている情報です。

ところが、こちらは実際に売買を多々している不動産屋です。不動産鑑定士なんかよりも遥かに取引事例を知っています。

そこでこんなことがありました。私がある物件の検討をするにあたって不動産鑑定を依頼した某大手不動産鑑定事務所のT所長から電話です。

「相澤さん、この辺のキャップレートっていくらぐらいですかね?」

「○○○コーポレーションは△%ぐらいなら買うって言ってましたよ。」

「じゃあ、キャップレートは△%にしておきます。ところで、この辺の取引事例はありますか?」

「こことあそこはうちが××不動産に○○億で売りましたよ。それから、そこはうちが○億で買いましたよ。」

「じゃあ、それをレポートに入れておきます。」

と出来上がった不動産鑑定資料で金融機関がお金を出してくれました。

つまり、不動産鑑定士に依頼しておいて、鑑定内容は私の言いなりだったわけです。

なんでもありの時代でした・・・。

ところが最近は・・・

収益物件であっても実需物件(マンションや戸建などを建ててエンドユーザーに売却する物件)でも私は路線価を基準にしています。

理由は簡単です。金融機関が路線価ベースで融資してくるからです。

2年前は路線価の5倍以上でも融資していた物件がいくらもありましたが、最近は路線価辺りが融資の上限です。つまり、収益還元も取引事例も意味が無いわけです。(不動産鑑定士もまったく意味がないことになりますが・・・)

これが私の相場観というわけです。

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【高裁判決】更新料無効

先日、書いた『敷金無効判決』の続編です。

本日の日経新聞社会面に更新料無効の判決が出ています。
更新料というのは、賃借人からしてみると、たしかに解り辛いものです。
簡単に言えば、必要性の有無は別として、契約書の作成、貸主の賃料補填などです。

この京都の事例の場合は家賃45000円に対して、1年更新で更新料が10万円です。

更新料の何%を仲介業者(もしくは管理会社)に支払ったかの問題はありますが、半分としても貸主に支払われる更新料は5万円です。

とすれば5万円÷12ヶ月=4166円/月となり、実質的な賃料は49,166円となります。

今回の事例は『やりすぎ!』という感が否めません。

アットホームなどで賃料の安い順に検索をしても、共益費があったり、更新料、礼金、保証金の償却、そして契約期間がバラバラなので実質的な賃料の比較が難しいのが、賃貸物件の問題です。

以前も書きましたが、敷金と礼金がゼロのゼロゼロ物件の場合、安いですがそれなりに大きな問題を抱えているので、安ければ良いというわけでもないのですが・・・。

いずれにしても、消費者(賃借人)に対して、恐ろしく解りにくい業界です。(携帯電話の料金体系よりも解りにくいです。)

しかし、今回の判決のポイントは

・借主と貸主の情報収集力格差があり、自由に条件を比較できず、取引は対等とはいえない。

・対価などの法的根拠について説明がなく更新料には賃料が安いとの印象を与え契約締結を誘う役割しかない。

の2点がポイントとなります。

※たしかにレインズなどは業者しか見れないので、貸主と借主では決定的な情報収集力格差はあります。プロ同士でさえ、大きな情報格差がある世界なので、プロと素人では比較になりません。

※法的根拠・・・と言われると、「商習慣」としかいえません。まぁ、貸主側の一方的な事情です。

つまり、『礼金』や『保証金の償却』も明らかに今後はこの対象になるでしょう。

貸主側が上告するみたいなので、最高裁判決に注目となります。

事と次第では我々の業界も大きく見直さなければならないことになります。

また、時事ネタっぽくなったけど・・・

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不動産業界のちょっとダークな話

今日は朝からちょっとダークな業界の話を書いてみようと思います。

名前は伏せます。(察してください。)

 

新興不動産と呼ばれる会社がこの2年ぐらいの間に多々、倒産したのですが・・・。

その中にA社という上場会社がありました。

そもそもA社はグレーな会社です。

A社は予め、その会社の役員を使ってB社を作ります。

不動産業界では平成19年10月の金商法改正で一気に資金繰りが悪化しはじめるので、リーマンショックの前にこの不景気は察知できていました。

そこで、B社は都心のどうしようも無い不動産を安値で買って、高値でA社に売ります。

もちろん、A社とB社は仲間なのでA社はその不動産を購入します。

その後、A社は倒産(会社更生法なり民事再生法なり・・・)・・・。

しかし、B社はA社から多額のキャッシュが流れているので、ひっそりと営業。

そして、A社の債権を破格に安い金額で、また仲間が引き取るなどをします。

最近、時々、出てくる会社の社長の名前を見ると

「あれ?この人、A社の役員だったよな・・・」

で気が付くことが出来ると思います。

A社の債権をさらにグレーな債権回収会社が買っていたりと・・・。

もっとも、この類の話は不動産業界以外でも多々あるのでしょうが、私が不動産業界なので不動産業界の話しかわかりません。

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不動産の底値・・・

最近、不動産投資を行う会社の方に、

「そろそろ、底値ですかね?」

と、聞かれます。

非常に難しい質問です。

たしかに下落幅が少なくなってきたのは事実なのですが、去年のペースで今年も来年も落ちたら、不動産価格がゼロ以下になってしまう場所まで出てきそうです。

つまり、価格が低くなってきたこと、取引事例が少ないこと、また、取引が路線価付近で行われることで、土地の下落が落ち着いてきたのだと考えられます。

そこで、この質問には・・・

「現在の不動産価格は不動産の投資利回りで決定しているのではなく、実需、つまり住宅の市場によって決定される部分が大きいと考えています。とすれば、雇用と所得に不動産価格が連動すると考えています。」

「では、そろそろ、底値と考えていいですかね?」

『今の回答から、どうしてそういう結論に達するんだ?かお

とも思うのですが・・・

「雇用と所得を決定するのは私じゃないですから、なんとも・・・」


「相澤さんはどう思われますか?」

「普通に考えれば、底値に近いのでしょうね。ここからは私見になりますが、政権交代とインフルエンザがどう影響するか・・・」

そろそろ、底値になってもらわないと、こちらも大変なのですが・・・不動産の仕事をしていると、どうしても景気に左右されがちです。

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緊急地震速報の誤報

今日の朝(6時37分41秒)、私の携帯が今まで鳴ったこともない音がしました。

『なんだなんだ?』

と夢から現実に戻らないまま、携帯を開くと

千葉東方沖で地震発生

強い揺れに備えてください。

(気象庁)

とあります。

初めての、『緊急地震速報』メールです。

とっさに、飛び起き水槽を押さえました。

(バカです。ガーン

しかし、待てども、ちっとも揺れず・・・

恐る恐る手を離し・・・テレビのリモコンを取り、テレビをつけると

「ただいま、緊急地震速報が入っております。揺れは感じませんが、強い地震が来る可能性がありますので、身の安全を・・・」

と言っていますが・・・、その内、お天気お姉さんが出てきて、のんびりとお天気の話を始めました。

その頃には現実に戻り・・・

『緊急地震速報って、たしか、地震の波動の相違を利用するから、速報の直後に地震が来るはずだよなぁ・・・』

じゃあ、なんだったんだろう・・・と思いながらまた二度寝しました。

そして、ネットでニュースを見たら

『誤報』

まぁ、実際に大きな地震が来るよりかは良いのですが、誤報も困りものです。

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民主党政権とまちづくり三法

現在、『開発』のテーマで大店立地法について書いていますが、ふっと思ったことを書きます。

大店立地法の最初の趣旨は前のブログで書いた通りなのですが、現在のまちづくり三法の主旨はイオンなどの大型店舗による、地方都市の商店街のシャッター化を防ぐ意味が強いです。

イオンの社長と言えば・・・民主党幹事長のO氏の実兄です。

以前、大店立地法や都市計画法が改正されて、規制が厳しくなった時に

「イオンの出店を防ぐ為だろ・・・。なにせ、民主党代表の実兄の会社だからなぁ・・・」

などと噂されたぐらいです。

※それが事実ならイトーヨーカドーにとっては迷惑な話だなぁ・・・。

そんなことで法律を改正できないと思うので、嘘だとは思っているのですが

これで、民主党政権になって、法律改正が行われたら、穿った目で見てしまいます。

あと、選挙まで1週間・・・。民主党が圧倒的に有利な様ですが、さてどうなるやら・・・。

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