ダヴィンチの実需市場における影響

今日のニュースでついに、ダヴィンチ・ホールディングスのファンドが保有するパシフィックセンチュリープレイス丸の内(以下、「PCP」と言います。)のリファイナンス(以下、「リファ」と言います。)が不調に終わり、デフォルトした。

これについては、ノンリコースローンということもあり、純損益23億円で済むらしい。

それを受けて、悪材料出尽くしということで、ダヴィンチ・ホールディングスの株価はストップ高まで上がった。

しかし、この問題はここで終らないと考えられる。

まず、ダヴィンチ・ホールディングスのファンド、カドベは通称1兆円ファンドと言われていて、このパシフィックセンチュリープレイス以外にも物件は所有している。それのリファに対して、金融機関が不信感を抱くのは必至と考えられる。

当然、金融機関も、それなりの損害を受けるが、そもそも金融機関はCMBSとして、投資家に手渡している。

つまり、その部分に関しての損害は軽減できる。

しかし、これにより、大きな問題は、これがトリガーになって、リファができないデフォルトが続出することになるかではないだろうか?

そもそも、今回のPCPについて、債権者団体(新生銀行、メリルリンチ等)は1000億で売却する予定らしいが、今どき1000億円で購入できる先があるのかも疑問だが、それでもダヴィンチが購入した金額の半値であるということを考えなければならない。

実需市場が少しずつ持ち直し始めているだけに、足を引っ張らないで欲しいと思う次第です。

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赤坂二丁目のビル

今日、ケンプラッツを見ていると

【売買】幸福の科学が赤坂2丁目で空きビル2棟を取得

というニュースが出ていました。

隣接地も合わせて698㎡(約211坪)の土地を取得というから驚きです。

現在の不動産景気から考えれば、土地や空きビルは路線価+α程度で取引されている可能性が高いかと思われます。赤坂二丁目界隈の六本木通り沿いともなれば、今でも路線価は2150万円/坪程度あります。

ということは45億円以上で売買がなされたと考えられます。

現在、開発用地で45億の投資が出来る不動産事業者はほぼ皆無に等しいです。

さすが、幸福の科学といったところでしょうか・・・・。

今年の衆議院選挙で大量の立候補者を出していましたが、週間ダイヤモンド9月12日号によれば、立候補者の供託金(落選後、没収)だけで10億円、選挙費用を考えれば100億円が投下されたとあります。それでいて、まだ、これだけの不動産を投資できるのだから、脅威の資金力と言っていいでしょう。

私は宗教には興味がありませんが・・・

景気が悪くなると新興宗教が目立つようになってきます。これは、景気が悪くなったことにより、新興宗教の活動が相対的に目立つようになったのか、それとも、景気が悪くなったことにより、宗教に頼る人が増えたのか(もしくはそれを狙って活動を活発化させているのか)は解りません。

もっとも、これだけ財政が苦しいなどと言っているのであれば、宗教法人からも通常の法人と同じ様に税金を徴収すれば・・・と思うのですが・・・。これ以上、書くと宗教法人や信者の方に叩かれそうなので止めておきます。

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雑色 ゾウシキ 

うちの自称『美人女性社員』が・・・


「相澤さん、ダッショクってしってます?」

『色を落とすことかな?』

会話の流れから考えて地名なのですが・・・

「いや、知らんな・・・どんな、字を書くんだ?」

「だから、ダツにショクですよ!」


全然、解らないので・・・

「どこだよ!?」

GoogleMapを見ると

【 雑 色 】

『ダツ』ではなく、『ザツ』でした。

「あのさ、これ、『ゾウシキ』って読むんだよ!にひひ

「え?でも、ザッショクの時はこういう漢字ですよね!?かお

「どんな場面でこの字を書いて『ザッショク』と読むんだよ!?ガーン

「色が混ざる時・・・・汗

『それを言うなら、肉も野菜も食べる『雑食』だろ!パンチ!

地名とは難しいものです。

最初に『美作』なんかはまったく読めなかったし・・・

まぁ、地名として読めなかったことは許すとして、『色が混ざる』=『雑色』・・・・

うちの『美人女性社員』の漢字列伝はまだまだ続きます。

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ジュンク堂松山支店のオープンパーティー

先日、松山に行ったことはブログで紹介したとおりです。

詳しくは・・・出張

実は、帰りの飛行機もさることながら、行きの飛行機もとんでもなく早い飛行機でした。

ジュンク堂書店松山支店のオープニングパーティは14時からだったのですが、予約した飛行機は羽田発7時20分、家を出たのは5時半でしたショック!

今回、一緒に仕事をした名古屋の地上げ屋のTさんと松山空港で待ち合わせをしたのですが、Tさんは8時半に松山空港に着いていて、お互いに眠い目を擦っての待ち合わせとなりました。

さて、なんで、そんなに早く松山入りしたのかは内緒ですが、不動産屋として仕事をする以上、町を視察しなければなりません。そこで、松山の町を歩いてウロウロしていました。

そして・・・オープニングパーティーに参加して、一旦、Tさんと別れて自分の宿に、松山で一杯飲むために18時に再度待ち合わせをして、飲み行きました。

さすがに朝が早かったので1軒で終わりにしようとしたのですが、ぶらっと歩いて結局、2軒目のバーに入りました。

しばし、飲んでいると・・・店の奥で飲んでいた男性が、

「失礼ですが、ジュンク堂書店のオープニングパーティに出られたかたですか?」

「はい・・・そうですが・・・」

「実は今日、お見かけするのこれで3度目なんですよ!」

いくら、狭い町とは言え、1日に3度もばったり会う程、狭くはないし、見かけても知人でも有名人でもないので覚えている方が不思議かと思いました。

「はぁ・・・どちらで・・・」

「最初は銀天商店街、二度目は全日空ホテル(オープニングパーティの会場)、そして、今です。」

「よく、覚えていましたね!」

「失礼な言い方ですが、お二人とも、普通の人とは雰囲気が違いますから・・・。」

「えっ・・・。あっ、Tさんのことですね!」

自分は見た目は普通の人だと信じています。

「俺かい!」

「いえいえ、お・ふ・た・り・とも・・・。如何にもって感じですよ。」

そんなんに気軽に声を掛けるのか・・・

とまぁ、こんな感じで会話は進み、我々がなんで松山にいるかを話し、相手の素性などを聞きました。

その人は全日空ホテルの方だったんですが、生まれも育ちも、そして今も松山の方でした。

そこで、かなり会話ははずんだのですが・・・そこで、意気投合した話は・・・

自分の町は自分達の手で再生させなければいけない。

決して、国の助成金や補助金頼みの再生を考えてはいけない。

自分達の手で自分達の出来ることから、やらないといけない。

ということでした。

私はあまり成果の出ていない、地域再生プロジェクトを2つ知っています。

一つは伊豆の稲取町です。

こちらは一時話題になった、再生のプロを外部から招聘して、再生を試みています。

外部からプロを招聘することは悪いことではありません。

しかし、問題はそこの人達が一致団結して、再生しようという気持ちに欠けていることです。

もう、一つは同じ、四国の高松です。

こちらも都市計画のプロを入れて、国土交通省なども参加して、

地域再生ファンドを組成し、高松の商店街の再開発を行っています。

これは日本の典型的な箱物再生事業です。

立派な建物や、都市計画だけで地域再生ができると思ったら大間違いです。

お金を使えば地域がよくなるわけではありません。

商店街の人や地域住民が新しい箱を欲しがっているわけではありません。

たとえば、夕張や大牟田の様に炭鉱産業が衰退し、町そのものの 使命を完了している町はどうしても衰退します。一定のところまでの人口減少は仕方がないところです。炭鉱に変わる産業と言っても、限界があるでしょうから、需要に叶ったところまでの衰退は仕方がないと思います。

それでも、以前の活気を取り戻そうと無理をして、素人考えでよくわからない観光施設を作ったりすれば、正に財政破綻を起こします。これは既に実証済みです。

しかし、高松も稲取も実は昔とあまり変わってはいません。

特別に終焉を迎えた産業があるわけでもありません。

問題は町の魅力です。

それを勘違いして、外部の金に頼り始めることが間違っています。

地元の人が自分の町を自慢できない様な町に外から人は来ません。

地方都市が疲弊しているのは人口減少が最大の原因です。

なぜ、人口が減るのでしょうか?

交通の便がよくなれば人が集まるとでも・・・。

昔は高速道路も新幹線も無いのに地方都市は立派に存在していました。

その事を考えていなければ、本当の意味で魅力ある町にはなりません。

抽象的な話だけど・・・

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空から降ってきたもの

立退きや、地上げをやっていると、様々な人に会います。基本的には「会って良かった。」「自分の人生の糧になった」ということは殆ど有りません。なにせ、こっちからは、「そこから、出て行ってください。」「あなたのその土地を売ってください。」という話を持ちかけるわけですから、自分の為になる話を聞けるということは殆どありません。(稀にはありますが・・・)もっとも、為になる説教を拝聴しに行っているわけではないので、仕事が成立すれば、別の意味で十分に自分の為にはなっています。

 

むしろ、会いたくない人という方が多いかもしれません。しかし、そこは仕事なので・・・。

 

立退きの仕事を何軒かこなして、少しは、この仕事に慣れてきた頃でした。

 

私はあるマンションの立退きをしていました。そのマンションは7階建てです。4階部分までは1階と同じ大きさで建っているのですが、5階からは斜線なりに後退しているので、7階からは6階、6階からは5階、5階からは4階のベランダ(ルーフバルコニー)が覗き込める様な構造になっていました。

 

すでに、立退きは殆ど終わり、6階の一部屋と7階の一部屋を残すのみでした。

 

もっともここからが大変なのです。

 

賃貸マンションや賃貸アパートの場合、最初に下記の様なお手紙を居住者に出します。

 

本建物は老朽化の為に建直すことになりました。大変、ご迷惑をお掛けしますが、平成○○年○月○日までに退居して頂くようご協力お願いします。

 

尚、お預かりしています敷金につきましては、今回は本建物取り壊しの為、満額お返しいたします。

 

この場合、管理会社名義か家主名義で行います。

 

と、このお手紙の時点で結構な人が退去に同意してくれます。理由は四つあります。

 

・ 借家法を理解していないので、家主に出て行けと言われた時点で断れない。

 

・ 『建物老朽化』は住んでいる人にとっても心理的に不安になります。

 

・ 建物を傷つけて、「明らかに敷金が返ってこない」、もしくは「預け入れ敷金以外にも取られるかな?」と思っている居住者にとってみればラッキーな話です。

 

・ また、ワンルームなどで多いのですが、そもそも、長期間住もうと考えていない居住者もいます。

 

この様な人は立ち退き費用すら殆ど掛からずに出て行ってくれます。

 

学生や低所得者が多い共同住宅では意外にあっさりと終ることが多いです。(借家法を知らないか、知っていても戦う術を知らない為。)

 

しかし、最後の方まで残っている方と言うのは、それなりに交渉が私からみれば苦戦しているから残っている方です。立退きというのは100戸のマンションの99戸が出て行ってくれても、最後の1戸が退居してくれなければなんの意味もありません。だから、最後が踏ん張りどころなんです。

 

というわけで、あと2戸だからと言って気は抜けません。

 

私は6階の一室の方(Nさん)と立退きの交渉をしていました。

 

Nさんは某一部上場企業の法務部の課長さんです。独身ですが、家賃25万の2LDKに住めるだけの財力はあります。知識もありました。

 

それ故に最初は苦戦したのですが、やはり知識のある方なので、時間を掛けて交渉することでやっと着地点が見えたころでした。Nさんは、仕事でいつも遅いので、打ち合わせはいつも夜になってしまいます。その日はNさんの部屋で打ち合わせになりました。

 

あらかた、その日の打合せが終わった頃に、上の階からドタドタと走るような、そして、なにやら大声が聞こえました。

 

もっとも、かなり堅牢なマンションでその足音も声も気にはなりませんでしたが・・・

 

「7階の方はなんか騒いでいるみたいですね。」

 

「そうなんですよ。以前から、奥さんのヒステリックな叫び声とか聞こえるんですよね。」

 

「では、Nさんがここにお住まいの間、ご迷惑お掛けしました。あせる

 

「もっとも、私も殆ど寝に帰っているみたいなもんで、あまり気にしていませんでした。かお

 

と、話をしていたその時でした。

 

Nさんのバルコニーに何かが落下するのが窓越しに見えました。。

 

Nさんが干していた、シーツ?ごと、バルコニーの床に何かが落ちました。

 

Nさんと私は顔を見合わせて、バルコニーに向かいました。

 

その時、私はぞっとしました。何故なら、シーツに包まった物体が動いているんです。

 

もう、頭の中では上の階の人が暴れて、バルコニーに落ちたと思いました。

 

Nさんt私は恐る恐るですが急いでそのシーツを剥がすと・・・

 

なんと、中から出てきたのは犬です。

 

しかも、グレート・ビレニーズです。(超大型犬で重さは40㎏以上ある大きな犬です。)シーツに一度、引っかかったせいか、どこも怪我はしてなさそうです。しかし、さすがに犬も興奮していて、物凄い顔で睨まれました。

 

『な・・・なんで、犬が空から・・・』

 

一応、管理者で大家でもある私は慌てて、7階に行きました。

 

「あ・・・あの、お宅様では犬を飼っていますか?」

 

「だから、なによ!むかっ

 

奥様は相当、ヒステリックになっています。

 

「いえ・・・6階の御宅に犬が落ちてきまして・・・」

 

「言う事聞かないから、ベランダから投げたのよ!むかっ

 

 

『グリーンピースに言いつけてやる!パンチ!

 

と言いたいのを必死に押さえて・・・

 

「いえ、まず、6階の方にご迷惑なになりますので、犬と言わず、物を投げるのは・・・」

 

「うるさいわねぇむかっ、管理会社の人でしょ。いつも、マンションをうろうろしているから知ってるわよ!」

 

『そりゃ、立退き交渉で毎日来ているよ。』

 

と、言い出しそうだったんですが

名刺を出して・・

 

「管理会社でもありますが、所有者でもあります。」

 

と、言ったところで相手も少し、バツが悪くなった様です。

 

「ごめんなさいね。もう、投げないわよ!むかっ

 

「いえ、それはそうなんですけど・・・」

 

「何か、まだ用事があるの!?

 

「はい、当マンションはペットの飼育は禁止しております。賃貸借契約書にそれは明記させて頂いておるはずです。」

 

「じゃあ・・・、捨てて来いって言うの?プンプン

 

「いえ、そういう意味ではありません。」

 

「解ったわよ!他に用事がないなら帰ってください」

 

「解りました。」

 

と言うよう、ビックリする様な人でした。

 

もっとも、この契約違反を理由に私がその方に立退きを迫ったのは言うまででもありません。しかし、犬の大きさには、相当、驚きました。

 

と、またもやどうでもいい話ですが・。。

 

 

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乗降者数346万人の新宿でも祭り

私の会社は、西新宿にあります。

向かいのビルは44階建てです。(うちのビルは12階ですが・・・)

私の様に商業系のリーシングなどをやっていると駅の降乗車数というのは把握しておかないとならないのですが・・・

新宿とは凄いところです。東京には丸の内や八重洲、赤坂、六本木、渋谷、池袋などなどのターミナル駅や繁華街がありますが、新宿駅の乗降者数は346万人です。(西武新宿駅は除きます。)これは日本一どころか世界一です。

ちなみに2位池袋、3位梅田、4位渋谷と続きます。

※梅田駅229万人には大阪駅、西梅田駅、北新地駅を含みます。また、利用者数は減少傾向にあり、渋谷駅が限りなく迫っていて、今年あたりは逆転している可能性があります。

梅田駅が229万人ですから1.5倍になるのですが、この新宿駅の降乗車数に含まれているのは

JR東日本

小田急線

京王線

東京メトロ(丸の内線)

都営地下鉄(新宿線、大江戸線)

です。

他に新宿駅から地上に出ずに地下道で歩いていける駅は

西武新宿駅(西武新宿線) 184千人

新宿西口駅(大江戸線) 53千人

都庁前(大江戸線) 37千人

新宿三丁目(丸の内線・副都心線・都営新宿線) 93千人

西新宿(丸の内線) 44千人

その他に新宿と名前の付く駅

西新宿五丁目(大江戸線) 22千人

新宿御苑前(丸の内線) 45千人

東新宿(大江戸線・副都心線) 18千人

と、新宿周辺の駅だけで50万人からの降乗者がいます。

そして、高さ100m以上の高層ビルが34本、そして現在、計画中の100m以上のビルは4本・・・こんなに必要なのか?というぐらい建っています。

そして、その人の多さ、人種の多さ、日本の風俗街と言ってもいい歌舞伎町にハングル語がやたらと目立つ百人町などなど語りだしたらキリが無い町です。

しかし、そんな新宿でも・・・

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

お祭りをやっていました。

ビルとビルの間にある小さな神社でのお祭りでした。

こういう文化は大事にしたいですね。

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【開発】大規模小売店舗立地法4

連載シリーズ 【 【開発】大規模小売店舗立地法4 】 第 4 話 / (全 6 話)

大規模小売店舗立地法について、勘違いされている方が多いみたいので、ちょっと前回から話題が逸れますが、書いておこうと思ったことがあります。

つい最近、こんな会話がありました。

「K区で、すごーーーく、いいビルが手に入ることになったんですよ。」

余程、気に入っていたのでしょう。

「良かったですね!」

どんなビルかは想像できなかったのですが、適当に相槌を打っておきました。

「もともとは飲食ビルだったんですけど、周辺の相場賃料ぐらいは取りたいんですよね。ただ、飲食店ではそこまで賃料は伸びないですよね。だから物販系でいきたいんですよ。相澤さんのところで、テナントのあたりを付けて貰えませんか?」

「いいですよ。物件資料、できれば建築時の平面図なんかあると助かります。」

「では、メールしておきます。」

次の日にメールを見てみると・・・

延床面積は約1700㎡、専有部分は1300㎡ほどあります。

それを見て、私はすぐに電話しました。

「このビルを物販店に入れるんですよね?」

「はい、1棟貸しが希望ですが、何か問題でも?」

「いえ、ただ大店立地法に掛かる可能性がありますよ。」

「へ?だって、用途変更しますから問題ないのでは?」

「いえいえ、用途変更は関係ないですよ。」

と、この後、しばらく噛みあわない会話が続くので、大規模小売店舗立地法について下記の様な説明をしました。

大規模小売店舗立地法とは

① 新築、既存ビルに関わらず、売り場面積が1000㎡を超えた時点で申請し、許可が降りるまでは営業ができない。

※例えば、5階建てのビルで各階が240㎡だとして、1~4階までが床面積全てを売り場とする物販店で、5階がレストランだっとすると、この時点では、このビルの売り場面積は960㎡だから、大店立地法には抵触しない。しかし、5階のレストランが退居して、この階に本屋さんが入居しようとすると、このビル全体の売り場面積は1000㎡を超えるので、大点立地法に抵触することになる。

② 大店立地法はテナントではなく所有者が申請するものである。

※上記の例で言うと、本屋が入居するのだから、その本屋が申請するように感じるが、本屋は他のテナントの売り場面積は把握できない。申請者は所有者であり、罰則規定も所有者に適用される。ただし、テナントも営業停止になる。

③ 大店立地法の申請から許可までは8ヶ月かかる。許可が降りるまでは営業できない。

※上記の例で言えば、この本屋が営業できるのは8ヶ月後からとなる。当然だが賃貸借契約の際には、営業開始が8ヵ月後であることを伝えておかなければならない。営業を目的とした賃貸借契約にも関わらず、所有者に申請義務のある法律に於いて、8ヶ月間、営業ができないのであることを事前にテナントが理解していなければトラブルは必至である。

④ 建築基準法、消防法などには連動しない。

※建築基準法などは国土交通省管轄で管理官庁は市町村の建築主事となるが、大規模小売店舗立地法は経済産業省管轄の法律で許可権者は都道府県知事である。

売り場面積1000㎡以上の物販店を新築しようと思って、大規模小売店舗立地法の許可が降りて無くても、確認申請は申請できるし、確認済書もでる。また、確認済書が降りて無くても、大規模小売店舗立地法の申請もできるし、許可も出る。

ただ、確認済書が無ければ建物が建てられないだけで、大店立地法の許可が降りなければ営業ができないだけである。

用途変更をした場合でも同じである。

また、所有者には罰則規定があることを理解しておかなければなりません。

上記の例を逆手にとる方法はあるのですが・・・。

ここには書けませんので、もし、知りたい方がいれば、メッセージ(プチメ)等でご質問下さい。

※細かい条件等を見ないと正確には答えられない場合があります。

次回は第3話の続きを書きます。

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巨人ファン

今までのブログで書いたかどうかわかりませんが・・・

何を隠そう(隠してませんが・・・)、私は巨人ファンです。

ドームに行けていませんが

スカイパーフェクトTVで絶叫してます。

近所迷惑かもしれないぐらい・・・。

そこは養った、近隣対策の腕で・・・。

現在、G4-0D

今日の優勝を信じて・・・

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巨人 ペナントレース優勝2009

今日は、巨人がV3を達成しました。

以前、同じ巨人ファンから、

「最近の巨人は生え抜き以外の選手で戦いすぎ若手が育たない。」

また、他チームのファンからは

「巨人は金に物を言わせて、他球団の選手を引き抜きすぎだ。」

と揶揄され続けました。今でも小笠原、ラミレス、谷などは巨人が引き抜いた選手と言っても良いですが、他のトレード選手は他チームに行く可能性もありましたし、ゴンザレスや木村拓也などは他チームには雇ってもらえなかった選手です。

また、亀井、越智、山口、東野、松本、坂本などなど若手が育っているのも事実です。

ある阪神ファンに

「東京ドームは狭いからホームランが出る!甲子園に来て打ってみろ!」

と言われたこともあります。

気持ちはよく解りますし、実際に甲子園に行ってみると、

『広いなぁ~』

と感じます。

しかし、これは巨人と阪神の長打力の比較には全くなってません。

実際に、今年の巨人阪神戦の甲子園でのホームラン数は巨人が勝っています。

ただ、ホームラン数が野球の優劣を付けることではないことはWBCであっても今年のパ・リーグを見ても解ることですが、巨人が阪神に負ける時は、阪神打線が繋ぎの野球に徹してきた時だったという記憶が多いです。

ただ、巨人は長打力で勝るチームであることは否めません。

東京ドームがホーム球場である以上、そういうチーム構成になるのも仕方がないのでしょう。

しかし、今年の巨人は強すぎました。

ある中日ファンが

「今年は中日が優勝してもおかしくなかった。それだけ中日は勝ったんだ。しかし、それ以上に巨人が強すぎた。」

たしかに、今年の中日の勝率は、例年なら優勝してもおかしくない勝率ですし、どれを取っても立派な成績です。先発吉見、チェン、セットアッパーの浅尾、押さえの岩瀬、バッターもポイントゲッターの森野、和田、守備も相変わらず完璧な二遊間。強いていうなら、ブランコの息切れぐらいしか、ケチのつけようがありませんでした。

この三連戦も三連勝での優勝は想像していませんでした。

30年ぐらい巨人を応援してきましたが、今年の巨人はV9時代の記憶が殆ど無い私にとっては、最強のチームだと思いました。

このまま、クライマックスシリーズ、日本シリーズも頑張ってもらいたいです。

巨人関連連発だけど・・・

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アンチテーゼと代案

人と言うのは不思議なものです。

今のままの社会にも不安や不満もありますが、いざ変わろうとすると、それに対する不満もあります。

人の意見の大局が正しいはずなのに極細の事象にアンチテーゼを唱えたくなります。アンチテーゼを述べることは極めて簡単なことです。故に人はそれを唱えます。

対極側に立つ者は時として、

「アンチテーゼを唱えるのであればそれの代案を提示しなさい。」

と言います。

それは最初の意見を言ったものの遁辞かもしれません。

代案を提示しなくても、間違った将来が予測できるのであれば、それを唱えることは間違っていません。しかし、前に進むためには、如何様にも代案が必要なのです。

それを模索し、彷徨うことも必要なのかもしれません。

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