契約は決済まで気が抜けない

22日15時が契約予定日時でした。

21日の18時半に売主から携帯に電話が・・・。

嫌な予感がしました・・・。

『相澤さん、明日の契約、待ってくれないかな・・・』

もう、既に買主に連絡が出来る時間ではありません。

ましてや、この契約、11月20日から11月24日にそして、12月22日へと2回ジャンプしてます。いずれも、売主の都合です。

とりあえず、売主のところにダッシュで向かい理由を聞きました。

『債権者の弁護士がこの契約ではリスクが・・・』

と言う内容なのです。

とりあえず、売主の要望を入れた契約書を夜中に作って

契約当日(22日)の朝から、買主と交渉スタート。

売主、買主の双方が合意できる契約書になったのは結局、22日14時半。

契約は16時からで、終ったのが17時ごろ・・・。

疲れました。

まだまだ、決済まで気が抜けないけど・・・

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【趣味】見えない敵

昨日、今日は契約前のひと時の休みと言う事でまったりと水槽をいじくっています。

(毎週、土日は休みでですが・・・にひひ

さて、絶好調だったはずのビーシュリンプの90cm水槽ですが、思ったほど稚エビが増えてきません。抱卵個体の数からすれば、100匹以上の稚エビがいても良さそうなのですが、20匹ぐらいしか稚エビがいません。毎日観察していると、昨日までいたはずの稚エビが確認できなかったりします。

ふっと気がつくと、今までは抱卵個体から卵が孵化すると、すぐに抱卵の舞(交尾)が始まるのですが、それも見えません。つまり、抱卵も停まってしまいました。

これは、絶対に水質が悪化したに違いないと判断。

しかし、見た目では全然、水が汚れている様子はありません。ちなみに私はエビ水槽以外にも多数の水槽を展開していますが、他の熱帯魚の水槽は「ちょっと濁ってきたかな?」とか「コケが生えてきたな・・・」などを基準に水槽を洗っています。

しかし、このビーシュリンプは他の熱帯魚と比較すると、物凄く水質に敏感です。

手を加える前の水槽はこんな感じです。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

90cmの水槽がこのサイズの画像なので解りにくいかもしれませんが、ウイローモスが伸びすぎているぐらいはあまり水が汚れている様には感じません。しかし、見た目じゃ解らないので、もっと科学的に分析してみようと思います。

じゃじゃーーーん

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

Tetra Test6in1

と、アクアリスト以外の方にはさっぱり解らないと思うので簡単に解説します。

これは、この中に入っている、細いプラスティックの板にそれぞれの水に入っている成分で色が変化する薬品がついています。この色の変化で水に入っている生き物に有害な物質を測定します。

下から

Cl2 塩素 言わずと知れた物質です。水道水に入ってる殺菌剤です。もちろん、人間には無害でも人間よりはるかに小さい生き物には恐ろしく有害です。これはビーシュリンプでなくても、大型の熱帯魚でもかなりヤバイです。とは言っても、昔は塩素の中和剤も結構高くて、バケツに水を張って天日にしばらく当てたりして塩素を飛ばしていたのですが、かなりアバウトでした。

pH  ペーハー これも説明の必要性はないと思います。これは有害物質というよりも、水が酸性かアルカリ性かを調べます。単純にリトマス試験紙みたいなものです。生き物によっては酸性がよかったり、アルカリ性が良かったりします。ちなみに有名なところで言うと、グッピーはアルカリ性の方が良く、エンゼルフィッシュは酸性の方が良かったりします。ビーシュリンプの場合は酸性寄りが良いと言われていますが、経験上、中性であれば問題なさそうです。一番の問題はpHが突然変わることです。

KH 炭酸塩硬度 これはあまり意味がありません。本来は炭酸塩濃度を測定することがKHチェックなのですが、このテスターではHCO3しか測定していません。これはpHチェックと同じなので無視してます。

GH 硬度 最近のミネラルウォーターで硬水だとか軟水だとか言われているものがありますが、まさにそれを測定するものです。本当に水になんにも入っていなければ軟水なのですが、水分の中にマグネシウムやカルシウムなどのミネラルが多く含まれる水が硬水です。ミネラル豊富で健康に良いと思ったら大間違いで、これが多すぎると様々な弊害がでます。しかし、全く無いのも問題だったりします。

NO2- 亜硝酸塩 これは重要です。簡単に言えば生き物が出したアンモニア(尿)を水中でアンモニア程は有毒でない亜硝酸塩にバクテリアが変えることで発生する物質です。亜硝酸塩が多いということは、アンモニアが多いか、ちゃんとバクテリアが働いている(生物ろ過が出来ている)とも判断できますが、いずれにしろ多ければ危険度は高まります。

NO3- 硝酸塩 亜硝酸塩をバクテリアでさらに酸化してより無害にした物質です。この数値が増えてきているということはやはり、バクテリアが効いていると判断できますが、多すぎるとやはり問題です。何よりもこれが多いと水槽がコケだらけになります。

というわけでチェックすると・・・

まったく、問題なし。

実は、最初の画像でも解ると思いますがビーシュリンプは殆ど、底にいます。いくら水質を測定しても底面が汚れていれば意味がありません。実はこの水質測定で問題が発生する頃にはビーシュリンプはバラバラと堕ち始めます。

というわけで、まずは『泥抜き』です。

一見すると、なんの問題も無さそうな底砂(うちの水槽はソイルです。)でも・・・底砂にホースを突っ込んで吸い取ってみると・・・(底砂本体が入ってこない様に突っ込む先には網を付けています。)

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

と、こんな感じです。

これで、完璧に綺麗になっている訳ではないのですが、あまりやりすぎると、バクテリアがいなくなってしまうので適当にしておきます。

ちなみにうちの水槽は上部ろ過器を使っています。これは水槽の上にフィルターがあり、ここにポンプで水を吸い上げてろ過をして、水槽に戻します。ろ過能力は結構高いのですが、底を綺麗にすることがあまりできません。

そこで・・・

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

水作エイトS

値札に580円と書いてありますが、安いところで買えば400円以下で買えます。

しかし、これだけではダメでエアレーション(ぶくぶく)が必要です。

※これは水を吸い込むスリットが大きいのでその部分はフィルター用の綿を薄く裂いて裏から埋めます。

これを底砂に埋めて使えば、底砂の汚れをろ過してくれるはずです。

というわけでセットしてみました。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

こんな感じです。はっきり言って見た目は最悪です。もはや、観賞魚とかインテリアの世界ではなく、単なるエビ牧場です。

しかし、90cm水槽でこれが1個ではバランスが悪いので・・・

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

両端に入れてみました。

さて、これで調子が良くなればいいのですが・・・

趣味ネタは画像が多いけど・・・

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漢字間違いとWordの校正機能

来週の火曜日に契約を控えています。

停止条件付きの契約なのでまだ予断を許さないのですが・・・

※先日のブログで「実務では『停止条件』はよく出てくるが、『解除条件』はあまり出てこない。」と書きましたが、よく考えてみると、融資特約は『解除条件』です。融資特約は『融資特約』であって、『解除条件』という感覚がありませんでした。

さて、契約書と重要事項説明書を作って、売主、買主双方のリーガルチェックを受けました。当然、双方、少しでも自分に有利になる様に『てにをは』を含めて、こういう風に変えてくれと要望を出してきます。ここら辺はいつものことなので、別に調整は簡単です。

しかし、漢字の間違い・・・

これは結構、恥ずかしいです。

一番、多いのが・・・

『公募』

恥ずかしいです。何をおおやけに募集するのでしょう・・・

※もちろん、正解は『公簿』です。

そして、

『地積公正』

たしかに、意味を考えると・・・・

土地の面積を偏ってない正しいものにすること・・・

なんとなく、当っているような気もしますが、もちろん、正しくは『地積更正』です。

これ、実はどれも、手で書けば間違えないものですが、Wordの変換で書くと出てきてしまう字なんです。そして、Wordが正しいと思って、どんどん書いてしまうことで、このミスが出ます。

同業者の皆さんはこのミスをしたことがありませんか?

自分だけだったら、相当に恥ずかしいです。

さて、宅建協会の雛形で・・・

土地代金の『清算』と書いてあります。

これについて、『精算』が正しいのでは?という話があります。どちらでも意味合いは正しい気もするのですが、『精算』の方がしっくりきます。

まぁ、どちらでも契約がすっきり行ってくれればいいですね。

他愛もない話しですが・・・

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前立腺ガンの血液検査とPSA

先日、あることで町医者(F先生)に行きました。

その、あること自体は大したことなかったのですが・・・

「一応、前立腺ガンの血液検査をしておきましょうね!」

「は?なんか、そういう可能性があるんですか?汗

「いえいえ、相澤さんの年齢なら、まず無いんですが、念のためです。」

と、言われ血液検査を実施。1週間後に再び行くと・・・

「PSA値が異常値です。精密検査を受けた方がいいですね」

「PSAって、なんですか?」

「前立腺ガンマーカーとも言うんですが、この値は4.0までが正常なんですが、相澤さんは6.99です。」

「え?じゃあ、前立腺ガンなんですか!?あせる

「いや、可能性が普通の人より高いということなので精密検査を受けた方がいいです。」

※4.0~10.0はグレーゾーンと言われていて3,4人に1人ぐらいの割合で前立腺ガンが発見されるそうです。もっとも、この検査は50歳以上の方が受ける検査らしく、近い血縁者に前立腺ガンがいない場合は50歳未満でなる可能性はほとんどなく、また、仮に血縁者にキャリアがいたとしても45歳未満ではほとんどならないそうです。

という訳で大学病院へ・・・

※うちの会社の目の前が東京医科大病院なのでそちらを指定。

大学病院に行くと、担当はT教授となりました。前立腺ガンのロボット手術の権威だそうです。

「F先生はなんで相澤さんに、PSAの検査したんだろう。」

「念のためにと言っていましたが・・・。」

「相澤さんの年齢だと、ほぼ可能性はゼロだから、念のためでもやらないんだよね。家族に前立腺ガンの人がいる?」

「いえ、いませんが・・・」

「じゃあ、もう一度、同じ検査をしてみるか・・・。血液検査をして、もう1回、来週、来てください。」

「・・・・・ハイ」

という訳で、再度血液検査を・・・・

「あれ?しっかり、PSAが陽性ですね。6.80です。かお

「はぁ・・・ガーン

「おかしいなぁ、家族にキャリアがいなくて、相澤さんの年齢だと事例がほとんどないんですよね・・・」

「はぁ・・・」

「1ヶ月間様子を見て、もう一度、血液検査をしましょう。それで陽性だったら生体検査をしましょう。」

「せ・・・生体検査って細胞を取るんですよね?あせる

「そうですよ。」

「どうやって、取るんですか・・・」

「肛門から内視鏡を入れて、取ります。大丈夫、麻酔かけますから!」

『そりゃそうだろ!メラメラ

「相澤さんの場合、手術慣れしてるから、細かい説明はいらないですよね?」

『はしょるな!!!!!ドンッ


「まぁ・・・はい・・・」

※ 私は以前、大怪我をして、この病院で全身麻酔を必要とする手術を3回、部分麻酔で4回の手術を受けています。

というわけで1ヵ月後が今日でした。

朝8時半には大学病院の検査室に・・・1時間後には結果が・・・

陰性でした。

「う~ん・・・。前立腺がなんらかのことで炎症を起こしてたんだね。でも、それも治ってるから・・・。ただ、それよりもγ-GTPが高いからね。お酒・・・のみ過ぎないように・・・。」

「は・・・はいカゼ

この1ヶ月間、生きた心地がしませんでした。

みなさんも検査はちゃんと受けましょうね。

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最高裁で9割完成の建築確認取り消し

新宿区下落合のマンションの確認申請取消しというニュースが出ています。

マンション:9割完成 建築確認取り消し 最高裁判決

 タヌキがすむ東京都新宿区の住宅跡地へのマンション建築を巡り、反対する周辺住民が区を相手に建築確認取り消しを求めた行政訴訟の判決で、最高裁第1小法廷(宮川光治裁判長)は17日、区の上告を棄却した。区側逆転敗訴の2審・東京高裁判決(1月)が確定した。

 住民側代理人によると、マンションは9割方完成していたが、高裁判決後の1月に工事がストップ。完成間近の建物の建築確認が取り消されるのは異例。違法建築になるため、建設業者は建物の取り壊しを迫られる。区の責任を追及する動きも起こりそうだ。

 問題となったのは、新宿区下落合4に建設中の3階建てマンション(30戸)。敷地はがけや塀に囲まれ、長さ約34メートル、最小幅4メートルの通路だけで外の道路に通じる。

 災害時の避難のため建物敷地に接する道路の幅を定めた都条例では、幅8メートルの通路が必要とされているが、区は「中庭が設置され、耐火性があるなど安全上支障はなく、条例の例外規定に該当する」として建築確認を出していた。

 1審・東京地裁は区側勝訴としたが、2審は「幅8メートルの通路がある場合と同程度の安全性はなく、例外を認める根拠はない」と指摘。小法廷も「2審の判断は是認できる」と述べた。

出典:毎日jp


下落合の解らない方に簡単に言うと、高田馬場の近くです。

高田馬場から早稲田通りを昨日、小滝橋に向かって歩くと、隅田川の両側に閑静な住宅街があるのが下落合です。

しかし、確認申請が認可されて、建築中に取り消されると言うのは極めて異例なケースです。

デベロッパー(新日本建設)はご愁傷様でしたとしか言い様がありません。

以前、国立市で明和地所が建物が完成してから削れという、物凄い地裁判決を受けていましたが、結局、高裁でひっくり返り、最高裁も高裁支持で確定しました。

詳しくは・・・Wikipedia 国立マンション訴訟

しかし、今回は最高裁で敗訴確定です。

一般の方からしてみると、

『違法建築なんだからしょうがないだろうね・・・壊すしか・・・』

『新宿区も変な確認申請を認可したもんだね。』

で終るかもしれませんが、これって凄いことなんです。

私は以前、ある建物(収益不動産としてのマンション)の購入を検討しました。その物件には確認(建築確認)も検済(建築検査済証)もありました。しかし、実際に建物をよくよく調べてみると、どう見ても違法建築である部分が見受けられます。そこで、検済後に違法改築しているのかと思ったら、確認申請時の図面とまったく同じでした。

つまり、この建物は違法建築のまま、確認申請も認可され、検査済も出ているのです。

そこで、この建物の確認申請を受け付けたX区の建築指導課にどういうことかを問い合わせました。

建築指導課の課長に言われた、凄い言葉は・・・

「検済が出ているということは、建築基準法に仮に抵触していても、その建物は合法です。もちろん、同じ建物の再建築はできません。まぁ、既存不適格ということにしてください。」

もう、こうなると意味が解りません。

しかし、確認とか検済というのは、それ程、重要なことなんです。確認や検済があるということは、その時点で合法建築であるという証明なんです。

ところが、今回の話で行くと、その根底がひっくり返ったわけです。

つまり、何を信じていいのか、もう解らないということです。

例えば・・・

建築確認が出て、ちゃんと、その内容通りに建築しているマンションがあったとします。

しかし、そのマンションを開発しているデベロッパーが建設途中で倒産したとします。

そして、そのマンションを他のデベロッパーが買い取ったとします。

その後、近隣住民に訴訟を起こされ違法建築判定で建築中止となったら・・・

当然ですが『隠れたる瑕疵』ということで、契約解除になりますが・・・

相手が倒産しているので支払った金額は債権者が持っていてるでしょう。

となれば、恐らく、回収は不可能です。

当然、確認申請を出した行政機関を相手取って、損害の補償、物件の買取を請求するのでしょうが、その時間のロス等は中小デベロッパーにとっては恐らく命取りになります。

今回は、どうもデベロッパーが近隣交渉の際に『火に油を注いだり』している様なので特殊な事例なのかもしれませんが、一つの最高裁判例が出たという事で、今後はこういうリスクもあるということを十分に注意しながら、不動産の取引をしなければならないということです。

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停止条件

不動産の仕事をしたことのある方なら、当然に聞いたことのある言葉だと思います。

不動産の仕事を始めたばかりの頃や、宅建の勉強をしていると『停止条件』と『解除条件』がこんがらがったりしますが、基本的に私が仕事をしてきた中で『解除条件』が発生したことはありません。裏を返せば実務レベルでは『停止条件』だけ解っていれば大体、問題ないと思います。

ところが、最近はこの『停止条件』で揉めるケースが多いです。

売主側

抵当権抹消・・・

借家人の立退き・・・

買主側

融資特約

景気が悪いと、お金で解決できる問題に対してお金が出ないのでトラブルになります。

停止条件を付けなければ違約になるが、違約金を支払う能力が無い・・・。

綺麗な不動産だけを対象に仕事をしようとしたら、仕事が無くなる。

困りものです。

取引中の事案なので細かいことは書けませんが、来春ごろには決着していると思いますので、その際には図解入りで説明しようと思っています。

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携帯を水没させた時の対処法と復旧方法

昨日の携帯を水没させた続報です。

本日、携帯屋に新しい携帯を買いに行きました。

ほとんどはアルバイトっぽい女性の店員ですが、一人だけ若い男性の店員がいました。何人か先客がいて順番待ちでしたが、この男性の店員にあたったのがラッキーでした。

「お客さんは保険に入ってますから、ほとんど無償で修理できますよ!というか、この状態では、修理というより、新品の同じものが来るだけですが・・・。」

「そ・・・そうなんですか?しかし、水没は対象外では?」

「メーカー保証では対象外ですが、保険に入っているので大丈夫ですよ。」

「でも、データは無理ですよね?」

「データは携帯の電源が入らないと無理ですが、試してみますね。」

「『Loding・・・』というところまでは点くけど、3分ぐらいで電源落ちますよ。」

昨日まではうんともすんとも言わなかったのですが、今朝になって電池を入れてみると、充電していないのに充電中のランプが点滅(本来は充電中は点灯します。)、さらに、なぜかカメラのライトが点滅します。さらに、水没したせいか、『2』と『5』と『8』のボタンの接着剤がはがれて、ボタンが取れそうです。

もう、壊れたR2D2(スターウォーズのロボット)か、ジオングと戦った後のガンダム、もしくは白色彗星帝国と戦った後の宇宙戦艦ヤマト(しつこい汗)です。

しかも、その状態から3分ほどで電源が落ちます。

「その僅かな間に吸い取れるだけデータを吸い出しましょう。」

「じゃあ、アドレスだけでも・・・」

「解りました。でも、それが最後になるかもしれませんが良いですか?」

「もう、諦めていましたから・・・」

結果はアドレスデータをMicroSDカードに落とすことに成功しました。

これで、あとは新しい携帯が来ればそれにデータを移せます。

教訓・・・。携帯を水に落としたら・・・

・ まずは水から取り出して深呼吸。(落ち着くことが大事)

・ 電池・SIM・SDカードを抜く。

・ 乾いたタオルで拭く。(ドライヤー等の強制乾燥は厳禁)

・ 完全に乾燥するまで放置する。(1日以上掛かるそうです。)

・ そこまでやって携帯ショップへGO!(ショップによってはハードが解ってない店員が無理に電池を入れたり、ドライヤーで乾かしたりするそうです。私が行ったショップでも女性の店員さんはそれでかすかなチャンスをダメにしたそうです。)

そして、なによりの教訓!

アドレスだけは、SDカードにバックアップを取る。携帯を買ったらマニュアルでSDカードへのバックアップの仕方を一番最初に読んで覚えるべきだと、痛感しました。

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携帯水没


携帯を水の中に落としました。

電源入らず・・・・・ガーン


とりあえず、ROMを抜いて、以前使っていた携帯に挿しました。

これで、以前使っていた携帯とそのデータは使えるのですが

買って、1年間のデータが喪失しました。ショック!

携帯電話自体は諦めるとしても・・・しょぼん

この1年間に私に会った方で携帯電話の私のメールアドレスを知っている方は

携帯番号を添えてメールをください。しょぼん

また、携帯電話番号しかご存じない方は電話をください。しょぼん

こちらを読んでいたらお手数ですがよろしくお願いします。しょぼん

はぁ・・・しょんぼりです。

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北陸新幹線

昨日のニュースに北陸新幹線について・・・

14年度末の開業を目指す北陸新幹線(長野-金沢間)の工事計画を巡り、新潟県の泉田裕彦知事が、同県上越市に建設予定の上越駅(仮称)への全列車停車を求め、負担金支払いを拒否している問題で、新幹線を運行するJR東日本の清野智社長は8日、会見で上越駅への全列車停車は行わない意向を示した。清野社長は「新幹線の役割は遠くに早く到達させること。現時点で、上越駅にすべての新幹線を止めることは考えていない」と述べた。

毎日新聞


という記事が出ていました。

そもそも、北陸新幹線の必要性ですが、北陸新幹線が出来てもっとも恩恵にあずかれるのは、北陸地方の人ではなく、東京の企業です。(東京に住んでいる人も一極集中でより住みづらい都市が形成されます。)

なにせ、今まで北陸地方にあった○○支店の必要性がなくなります。交通の便が良くなればそういうものです。

ストロー効果という言葉をご存知でしょうか?

詳しくは・・・ストロー効果 Wikipedia

私が初めてこの言葉を知ったのは、6年程前(平成15年ごろ)のことでした。当時、私の勤めている会社は不動産証券化ビジネスに乗り出していて、ある大手GMS(総合スーパー)の開発を行うことを検討しました。その際に『ライリーの小売引力の法則』を教わり、ちょっと調べてみると、『ストロー効果』にぶつかったわけです。

その後、上記の会社を経て、次の会社とで各地方都市の商業開発をすることになるのですが、地方都市に行くとそのストロー効果はそれぞれ実感することができました。

地方都市にとって、新幹線を作る最大のメリットは大都市との距離が近づくことだと思っている人が多いと思います。特に、その地元の人は観光客が沢山来てなどという甘い夢を見ていると思います。

しかし、それは既に新幹線の出来て、時間の経っている都市を見てみれば一目瞭然です。

山形、秋田・・・どの都市もむしろ衰退しています。

そして、その都市の不動産価格も大きく減少して、地元の資産はどんどん減っていきます。

ストロー効果に対する抜本的な対策は今のところありません。せいぜい、魅力ある商店街の構築などという焼け石に水の様なミクロな対策を行うしかないわけです。殆どが成功せず、シャッター商店街になっていきます。

例えば、『金沢と富山』、『岡山と高松』の関係の様に相手の規模に大差がなければ、そのミクロ対策も多少は効果があります。しかし、高速道路の無料化でより距離が近づいたり、新幹線の開通により、もっと大きな都市を相手にするとその効果は極めて限定的なものになってしまいます。

地方都市にとっての新幹線の最大のメリットは新幹線敷設費用が国庫から出ることだと考えています。しかし、地方行政がそれに対して反発しているのは、地方の負担がそれなりに大きく、また、その投資が殆どの地方空港の様に回収するどころか、赤字になっていくというリスクを懸念しているからであり、その様な状況の物に逼迫した財源から捻出ができないということだと思います。

新幹線とは関係ないですが、その状況で作った静岡空港や茨城空港というのはリスクに対する勇気というよりも暴挙以外のなにものでも無いと思います。

地元のゼネコンが一時潤い(癒着した政治家も・・・)、開通した直後に話題性で観光客が来て、殆どリピーターは無し、そして、企業の支店が統廃合により無くなり、商店街はシャッター化、限定的なオフィス街は空室だらけになり、最後は駅前が更地と駐車場、そしてビジネスホテルだけが乱立するという将来は容易に想像がつきます。

東海道新幹線ができた時の様な経済発展をしている時代ではありませんし、そんな経済成長は当分の間(100年という単位)、来ないことは間違いありません。

開通の目処よりも先に駅を作っちゃっている場所もある様ですが、一部の人の利権よりもまじめに将来を見つめ直すことが必要です。

今後、この問題に対して、少しずつ書いていきます。

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【開発】大規模小売店舗立地法6

連載シリーズ 【 【開発】大規模小売店舗立地法6 】 第 6 話 / (全 6 話)

さて、今回は『【開発】大規模小売店舗立地法3』で書いた開発用地を大店立地法に抵触しないようにどのように開発したかの正解を検討していきます。

『【開発】大規模小売店舗立地法3』にも書いたように、この土地にまともに、容積率を完全に消化した物販店の商業施設を作ろうとすると、大店立地法に抵触してしまいます。そこで、大店立地法の抵触を回避するいくつかの方法があるのですが、それをそれぞれシュミレーションして、もっとも効率的な方法を選びます。

① 大店立地法に抵触しない面積に抑える。

簡単に言えば、容積率を消化しないで、
大店立地法に抵触しないようにしてしまうということです。

メリット
・ 建物が小さくなるのでその分、建築コストが抑えられる。
・ 貸しやすい、低層階の面積は大きくする訳ですから、当然に上層階が無くなったり、面積が小さくなったりしますから、空室リスクが軽減されます。

デメリット
・ トータルの床面積が減るので、最大収益は減ります。



この手法を使うケース

・ 最大容積の建物を建築した際に、大店立地法にわずかに抵触してしまうとき。

大店立地法は売り場面積が1000㎡以上のときに要件を満たさなければならなくなります。もし、容積率を完全に消化しようとした際に、極論になりますが1000.1㎡の建物ができるならば、0.1㎡は当然に捨ててしまった方が得です。



・ 土地の値段が安いとき。

やはり、極論ですが、土地の値段がゼロであれば、土地の価格は収益率に全く影響を与えません。

例えば、5000円/坪で貸せるエリアで

坪単価が20万円の100坪の土地

施工費が70万円の1000㎡(302.5坪)の建物を作ると、

家賃収入は5000円/坪×302.5坪×12ヶ月=1815万円/年

取得コスト(手数料、税金を考えない)は
20万円/坪×100坪+70万円/坪×302.5坪=23175万円

となり、表面利回りは

1815万円/年÷23175万円=7.83% となります。

もし、同じ土地に

施工費が70万円の900㎡(272.25坪)の建物を作ると

家賃収入は5000円/坪×272.25坪×12ヶ月=1633.5万円/年

取得コスト(手数料、税金を考えない)は
20万円/坪×100坪+70万円/坪×272.25坪=21057.5万円となり、

表面利回りは1633.5万円/年÷21057.5万円=7.75%となります。

実際に土地の値段が僅かでもあれば、建物が減って総家賃収入が減るほど、利回りは悪くなっていくのですが、土地の値段が取得コストに与える影響が小さければ多少、建物を小さくしても収益率そのもののダメージは少なくてすみます。


・景気の悪い時や、地方都市等でテナントリーシングに苦戦が予想される時


「こういう時は、収益率を目標として無理に土地を取得しないドンッ

とか

「さっさと転売しちゃえ!ダウン

と言わないでください。それだと話が続かなくなってしまいます。

用地取得後に景気が悪くなり、転売もできない。と考えてください。


この場合は、できるだけ経費を抑えたいのが本音です。できれば、何も建てずに駐車場にでもしておきたい。と言ったところでしょう。実際に、都心で更地になって、コインパーキングになっている場所が散見されますが、その中にはこのパターンの土地があるはずです。実際に私も駐車場にしてしばらく、放っておいたところがあります。(まぁ、『塩漬け』ってやつですね。)

もっとも、駐車場にする為には、駐車場としての需要が見込まれないと厳しいです。主要道路に面しているなどの一定要件が必要になってきます。

そこで、駐車場に不適な場所だったりする場合には簡易な建物を作って、短期の定期借家契約にします。もっともこれは、大店立地法に抵触しなくても使う手法です。

いずれにしても、採算性に乏しく、出来れば使いたくない手法ですが、こんなご時勢には、使わざる得ない手法かもしれません。




今回のケースで検討する必要性があるのは・・・


土地の値段が安いわけでもなく、また、当時は景気が悪かったわけではありません。ただ、『最大容積の建物を建築した際に、大店立地法にわずかに抵触してしまうとき。』だけは検討しなければなりませんでした。

3でも書いた通り、抵触する面積は240.8㎡です。実際には建物の全てを売り場にすることは、ありません。必ず、バックヤードやトイレ、それにレジカウンターなどの売り場にはカウントされない部分が出てきます。

その面積は一般的には25%30%ですが、店舗が小さくなればなるほど、また、家賃が高くなればなるほど、売り場を効率的に使いたいと思う様になり、最大で専有面積の90%ぐらいが売り場面積になってしまうことが考えられます。つまり、

1000㎡÷90%1111.1

以内の建物を作れば、まず、大店立地法には抵触しないと考えられます。

そこで、大店立地法に抵触した場合の利益、27000万円を超えればこちらの方が得ということになります。

では検討してみます。


大店立地法には抵触しないので、駐車場は不要です。そこで1階の面積は建蔽率を消化します。

1462㎡(139.75坪)

地下1階と2階の想定家賃は一緒なので面積を適当に割り振ります。実際には地下の建築コストの方が高いので地下の面積を減らす方向で検討するのが一般的です。

2階 462㎡(139.75坪)

地下1階 187.1㎡(56.95坪)

の建物が想定されます。

とすると、地下の部分が希望される建物よりも38.88坪少ないことになります。

38.88坪×4万円/12ヶ月=1866万円/年

の収入を失うので

1866万円/年÷5.7%=▲32726万円

つまり、売却時の価格は32726万円も下がってしまいます。

しかし、地下の面積が減った分のコストは浮きます。

100万円/坪の建築費で計算していますから、3888万円ほど建築費が浮くことになります。

としても▲28838万円の利益を失うことになり、最大収益38千万円に対して、約9200万円程度の収益しか出なくなってしまいます。

これでは、大店立地法に抵触した場合の期間リスク(詳しくは5を参照)を考慮したとしても、大店立地法を素直に申請した方が得ということになります。次回(第7話)では『②大店立地法に抵触しないテナントを誘致する。』について検討します。


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