津波による塩害と不動産価値の下落

今日は一日、津波のニュースでした。

チリ沖地震での津波と言えば、1960年にもありました。地震学等に興味のある人であれば、1960年のチリ沖地震による東北地方太平洋岸の被害はご存知の方も多いと思います。

私は、特に地震学に興味がある訳ではありませんが、不動産屋的に、その土地の価値観を判断する際には必ず、地震被害や洪水被害の事を念頭に置いています。これは、投資目的で不動産を取得することを考えている人であれば当然のことです。投機目的の方であっても、最終的な出口が投資目的の人であれば考えない訳にはいかないでしょう。

以前、『海抜が2m上昇すると・・・』という記事を書きましたが、それは地球温暖化による海抜上昇の危険性を書きましたが、今回の津波のニュースを見ていて、これは温暖化による海抜上昇を待たずとも、十分に危険な話だなと感じました。

今回、被害に遭われた方には申し訳有りませんが、今回の津波で海水が浸水したエリアは殆どが漁港であったり、あまり人が住んでいない場所でした。

しかし、これが都心部の人が大勢住んでいる場所で起こると・・・

従前に津波が来ることが解っていて、人の命が奪われることがなかったとしても、不動産価値に与える影響は多大なものになります。

例えば、東京のウォーターフロントエリアに於いて、海水が浸水すれば、下水が溢れ、それが建物に侵入してきます。私は以前にゲリラ豪雨により、下水が溢れ、それが建物に侵入した際の被害を知っています。

しかし、津波による海水浸水となれば、その被害はゲリラ豪雨どころの騒ぎではありません。

衛生面、塩害・・・当然ですが不動産の価値も大幅に下落するでしょう。

しかし、現実問題から考えれば当然に予想できることです。

ですから、個人的には別荘でウォーターフロントに家を持つのは自由ですが、そのエリアの不動産価値を高く評価するのは如何なものかと思っています。

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ブログの更新頻度

先月、今月とブログの更新が滞っています。

去年の夏頃は1日、2回ぐらいのペースでブログを更新していて、自分の中では

『目指せ、中川翔子!』

ぐらいの気持ちでいたのですが・・・

これはブログを更新するのに飽きたからではありません。

実は、去年の8月から、私にとっては大きな仕事(物件)を始めたからです。

「最初はうまく行くかも??」

と思っていたのですが、関わってくいくうちに泥沼になってきました。

その内容については4月以降に『茶番劇』というタイトルでフィクション化したいと思います。

それまでに連載記事の『リストラ』を書いていこうと思います。

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リストラ ~第10話~

連載シリーズ 【 リストラ ~第10話~ 】 第 10 話 / (全 16 話)

私が行った商品技術開発室は想像通りか、それ以上のメンバーでした。


しかし、想定外だったとことが2つありました。


第一は、営業企画部のS部長が商品技術開発室の室長になると思っていたのですが、S部長は商品技術開発室にはいませんでした。S部長は第一設計部の部長です。S部長とは、その後に話すのですが、S部長も驚いていました。


「自分でも、新部署に行くと思っていたんだがな。」


「しかし、S部長は元々設計ですし、解りやすい人事だったのでは?」


「今、思えば誰も俺が新部署とは言ってなかった。」


「そういえば、我々は『別の部署に行ってもらう』と言われただけですもんね。」

※第4話参照


「ということだな。」


第二は、室長がU次長だったことです。U次長はその時は注文住宅などの設計をやっていました。以前はH建設が片手間にやっていた、集合住宅の営業だった時代もあります。もともとは設計部にいたらしいのですが、創業者に嫌われて、色々な部署を転々とさせられていました。しかし、U次長は、それを自覚していたのかどうかは解りませんが、どの部署でも大変明るいし、下の者には好かれていました。また、設計者としての能力は大変高く、管理職としての能力はともかく、U次長が設計すると必ず、お客さんは喜んでくれました。

U次長のネックはお酒を飲むと、訳がわからなくなることです。H建設の廻りにあるスナック等は殆どが出入り禁止でした。社会人としては如何なものかという部分もありましたが、そういう人間味が他の社員に好かれる点でもありました。

ただ、創業者にはあまり好かれてはいませんでしたが、I常務からはかなり気に入られていました。


この二点が驚いた点ですが他の主なメンバーは


まず、Y次長です。Y次長は普段は大変、大人しい人なのですし、後輩に対して怒ったりすることは滅多にありません。ただ、上役に食って掛かるところがあります。私が入社する前に創業者に食って掛かって、翌日、他の部署に異動させられたという話を聞いたことがありました。しかし、このY次長の同期にK部長、O次長それと前述のU次長を併せて、Iカルテット(IはI常務の苗字)と呼ばれていて、やはりI常務に気に入られていました。


次がKK課長です。KK課長はこれは設計部門のエリートです。誰からもKK課長は切れる人だと言われる人です。このKK課長の特徴は、会社がある無茶な課題を命令したとします。誰がどう見ても無理なことなのですが、それを適当にこなしてしまう点です。

例えば、その無茶な課題に10個のハードルがあったとします。誰もがその10個のハードルを越えるのは無理と思うとき、KK課長は5個しか越えません。


「それなら、自分にも出来る!」


と後で考えると思うのですが、そのハードルの選択が上手いんです。

つまり、会社がどのハードルを越えれば満足するかということを咀嚼して、その5個のハードルを越えることに全力を尽くし、残りのハードルは最初から捨てて掛かります。それにより、戦略的目標をちゃんと到達させることで、会社が満足するわけです。しかし、いつもこのやり方ですから、100%をこなすことが無いので、プロジェクトごとの会社からの評価は総じて80点ですが、そのプロジェクトを一覧にしてみると、その全てを戦略目標に到達させていること、そしてそれが、かなり難易度が高いという点から考えても、相当に評価の高い人でした。


実質上、私がナンバー4となるのですが、同格が1名いました。その同格がH課長代理ですが、これは努力の塊の様な人でした。いろいろなことを試すし、資格に関しても貪欲に挑みます。

ある日、


「新しい発想を生むためには右脳の働きが重要」


と聞いたH課長代理は、次の日から左手で箸を持つようになりました。効果があったかどうか解りませんが、何事もチャレンジする人でした。

他の若手社員も各部署でそれなりに、まずまずの実績のあるメンバーでした。

そんなメンバーで私はこの部署で3年を過ごすことになります。


次回は『耐震リフォーム部』について書きます。

後は女子パシュートしかチャンスが無さそうだけど・・・

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追い出し屋規制法案

さて、今日、NHKのニュースを見ていて・・・久々に追い出し屋に関するニュースがやっていました。記事は毎日.JPのものです。

以前にもこれに関する記事を書いてはいます。・・・・家賃保証会社に許可制

追い出し屋規制法案:国交省、家賃保証業者に登録義務

敷金・礼金なしで入居できる「ゼロゼロ物件」など民間の賃貸住宅で、一部の業者による違法な追い出し行為が相次いでいる問題を巡り、国土交通省は12日、家賃債務保証業者に国交相への登録を義務づける法案をまとめた。悪質な取り立て行為の規制や暴力団員の排除を盛り込み、罰則も設けた。閣議決定され次第、今国会に提出する。

禁止する取り立て行為は▽鍵の交換▽家具などの持ち出し▽早朝深夜の督促▽これらの行為の予告。面会、文書の送付、張り紙、電話などの手段にかかわらず、威圧的な態度で私生活や業務の平穏を害する言動を禁じた。行為規制のため、不動産管理業など他の業種も適用対象となる。

常習滞納者を排除するとして、家賃債務保証業者が家賃滞納者らの信用情報をデータベース(DB)化する社団法人「全国賃貸保証業協会」(LICC)を設立したことへの対応も盛り込んだ。同協会は今年2月から契約者に情報の登録への同意取得を始めたが、埼玉弁護士会などが「滞納理由を考慮せず、同意しなければ貸さないというのは賃貸人の有利な地位の乱用」などと反対しているため、「事前に把握する必要がある」(国交省)として、DB作成事業者も国交相への登録制とした。

家賃債務保証業は一定の保証料をとって借り主の連帯保証人となり、家賃が滞納した際に家主側に滞納分を立て替える。国交省によると、70~80社あり、賃貸住宅の約4割で利用されている。違法な追い出し行為が社会問題化しており、苦情相談が04年の44件から08年には495件と急増している。

出典:毎日.JP


たしかに、明らかにやりすぎな業者がいるのは間違いないと思います。

しかし・・・

「滞納理由を考慮せず、同意しなければ貸さないというのは賃貸人の有利な地位の乱用」

これって変じゃないでしょうか?実はNHKのアナウンサーも

「景気の悪化で已むに得ない理由で家賃を支払えない人もいるから・・・。」

と言っていたのですが、大家さんにとってどんな滞納理由もあまり関係無いと思います。優しい大家さんなら同情はしてくれるかもしれません。しかし、もし、私が投資用ワンルームマンションの1室オーナーで、そのワンルームマンションをローンで買っていて、家賃収入をあてにしていた時に滞納されたらどうなるでしょうか?

「亀井大臣が助けてくれるさ!」

恐らく、1ヶ月2ヶ月なら、金融機関も待ってくれるかもしれませんが、半年、1年もしれば自己の居住用でなければ、抵当権を行使されるか任売となるでしょう。実際にこのパターンでマンションを手放した人がいます。もっとも抵当権設定された後に、賃貸借契約を締結していたので、家賃滞納をしていた住人は強制執行されて国に追い出されました。

つまり、どんなに景気が悪いという理由を言っても、強制執行の前には無力なわけだし、滞納理由なんて本来はどうでもいいわけです。

では、家賃滞納をしそうな人、全てに国が住宅を提供できるのでしょうか?

その財源は確保できることを前提にこの法律を作っているのでしょうか?

今後、オーナーは審査を厳しくして、更に家賃滞納時の対策を強化すると、借家人はどうなるのか・・・。

姉歯問題もそうでしたが、一部の悪徳業者のせいで悪法ができて、業界そのものが停滞することにならなければいいなぁと思う次第です。

 

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外国人参政権

夜中に不動産とも建築とも関係ない記事を書いてみようと思います。

ちょっと前にこんなニュースが出ていました。

亀井氏、外国人参政権法案は「今国会に提出できない」

国民新党代表の亀井静香郵政改革・金融相は28日、産経新聞社のインタビューで、鳩山由紀夫首相が永住外国人への地方参政権(選挙権)付与法案の国会提出には与党合意が必要と表明したことを受けて、「国民新党が賛成しないと逆立ちしても法案を出せない。首相は分かっている。今国会に提出できないことは間違いない」と述べた。亀井氏は「帰化要件を緩和すればいい。(参政権を得るには)帰化し(日本国民として)同化していく方法を選ぶべきで、同化しないで権利だけ付与すると民族間の対立を生んでいく危険性がある」と指摘した。

出典:産経ニュース

これって、すごくナーバスな問題です。

そもそも、この問題の発端は20年ぐらい前に在日韓国人の方が参政権を得られないことから、なんらかの行動を起こしたことが始まりだったと記憶してます。(すごく、曖昧でもしかしたら、それ以前にも問題はあったのかもしれません。)

また、最近では韓国政府などからの圧力もあって、政府内でもいろいろと意見が割れているようです。

現在、日本で暮らしている、在日朝鮮人等の過去の経緯はちょっと置いて、この問題を考えてみたいと思いました。

今、日本に於いて、圧倒的に人手不足の業界があります。

① 一次産業

② 介護事業

③ 医療

④ 弁護士

ここで、問題なのは①~③です。

※弁護士は少なすぎる故に高い。だから、民事で困っても訴訟が出来ないなどの問題もあるとは思いますが、掲題とは関係ないので省きます。

これだけ、失業率が高いのに、①~③は何故に人手が足りないのでしょうか?

それは労働に対して、賃金が安いからの一言に尽きると思います。医療は微妙な問題もあると思いますが・・・。

これだけ、失業率が高いのに、農業や漁業、それに介護事業は圧倒的に人が足りないというのは不思議な話です。

その結果、日本では一次産業は輸入という手段で補ってきました。故に食料自給率は物凄く下がっています。安価な労働力で、米を作れるならば(例えば、米の値段が半分になれば)、必然的に米の需要は上がると考えています。

しかし、介護を外国に委託するのは難しい話です。いくら介護者がいないからと言って、自分の親をバングラディッシュで面倒見てもらおうという気にはなれません。また、現在の様な高齢化社会になれば、その事業に付かなければならない人の絶対数が必要になります。もし、この事業に多くの労働力を割けば、今度は生産性のある事業に対する労働力はもっと減少することになります。(そっちは産業用ロボットに任せるか・・・)

もし、日本が移民(外国人労働者)を簡単に受け入れる体制を整えたら、ドバイやシンガポールの様に大挙して労働者が来るはずです。どんなに安い労働力でも、日本の賃金を持ってすれば、圧倒的に賃金は高いはずです。

そこで、考えるのが、労働ビザや帰化要件の緩和です。

しかし、問題は安価な労働力の確保が日本だけの問題ではなくなりつつあるということです。

日本の様に人口減少をしている先進国は多々あります。工業に至っては、外国に工場を作ることで、その問題を解決できます。実際には農業なども外国の土地を買って、現地雇用して、生産するということもできます。(実際に韓国はやっています。)

しかし、そうなると税収の問題が発生します。

では、外国人労働者に、亀井さんの様に日本で帰化することを優先するべき論を言ったとしても、人間にはナショナリズムがあります。ですから、外国人労働者に

「まずは日本人になりなさい。」

というのは極めて難しい話です。

実際に、在日外国人に参政権を与えるのは、個人的にもナショナリズムが許せない部分があります。これは私の意見だけではなく、世論も圧倒的に外国人参政権を与えたくないとする部分だと思います。

つまり、相互のナショナリズムが帰化しない人に、参政権を与えるのは難しいということになります。

実際問題、もし、外国人労働者に参政権を与えたとして、その地域が圧倒的に外国人労働者で占める農村があったとすれば、その農村は、外国人労働者の民意によって、日本ではなくなってしまいます。極論を言えば、日本の国土が外国人によって、無血占領されたことを意味しかねなくなります。

しかし、書いていて思うことは・・・

外国人労働者には、上記の①や②という、賃金が安く、かつ、きつい仕事をやってもらう為に入れようとしています。これは、ある意味、拘束していない、西欧やアメリカであった黒人奴隷と同じ事を意味していることに気がつきます。そういう風に考えると、これまた人権問題にぶつかるのですが、外国人労働者が自らの意思でその地位につこうとしていれば、黒人奴隷とは違うと考えることにします。

そこで話を戻しますが、外国人労働者を受け入れる必要性が・・・

『安価な労働力を国内で確保しつつ、税収を確保する』

ということにあるならば・・・

1.日本に敵対関係にある国に送金はしていない人。(当然、それが、その外国人労働者が持つ国籍の国であっても。簡単に言えば、北朝鮮に送金している様な場合は日本で生まれ育った、在日朝鮮人でも不可)

2.ある一定額以上の所得税を納めること。(自分の国から持ってきた財産、もしくは送金して貰った資金で税金を払うのは不可)

3.労働していることを前提とすること(失業している外国人労働者は不可。但し、労働している伴侶を持つものは可)

4.地方参政権に限定すること(国政に絡ませると、国家としての存続に影響する為)

5.被選挙権に関しては、日本国籍を持つこと。(国政被選挙権は両親ともに日本人もしくは日本で生まれた上に両親のどちらかが日本人であること)

6.過去に犯罪歴があった時点で参政権は永久剥奪。

7.軍、軍属、軍関係者は不可。(在日米軍の人に参政権を与える必要性はないかと・・・)

ぐらいの条件を付けて外国人に参政権を与えるのは、如何でしょうか・・・。

まだまだ、整理できてない部分も多々あるのですが・・・

書いてみると難しい問題です。

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【立退き】内容証明

久々に、『立退き・地上げ』のテーマで・・・。

最近、立退きが絡んでいる不動産売買の仕事をやっています。私自身が立退きを請け負っている訳ではなく、その売主さん(法人)自身がやると言うので見守ることにしました。本当は激しく不安だったので、私が請け負いたかったのですが、その売主さん、立退きの委託手数料が無い・・・、というか、そんな手数料払わなくても自分でできると言うので、私は相談役に徹することにしました。

そろそろ、テナントにアポイントを取る時期になってきたので、売主の部長に電話をしました。

「そろそろ、テナントにはアポイント取りましたか?」

「いや~、まだ連絡来ないんですよ!」

『ん?連絡が来ない?そりゃ、立退きするのに、賃借人から連絡は来ないだろ・・・。それとも、なんらかの連絡をしたけど不在だったとか・・・???』

「それって、アポイントを取る為に、なんか連絡をしたってことですか?」

「内容証明だしました!」

「えええええええええええ?何でですか?」

「弁護士に言われたので・・・」

これだから、立退きや地上げを弁護士入れてやろうとすると、ややこしいことになるんです。

ここで、内容証明をご存知無い方に、内容証明について説明します。

※ご存知の方は飛ばしてください。

まずは原則論です。


内容証明とは郵便事業株式会社(所謂、郵便局です。)が、『○年○月○日に誰から誰あてに、どのような内容の文書が差し出されたかを差出人が作成した謄本』によって証明するものです。

ですから、別にトラブルじゃなくても

————————————————————-

平成22年2月12日

東京都○○区▲▲▲町1丁目1番1号

松浦亜弥様


              東京都××区△△町2丁目2番2号

                      不動産と建築の相澤印鑑

          

            通知書

私は、今日から、貴女のファンになることを宣言しますドキドキ


————————————————————-

※1 松浦亜弥様、勝手に事例に使って申し訳有りません。

※2 差出人は本名じゃないとダメです。

※3 実際に松浦亜弥に上記内容で内容証明を送っても無視されると思います。

※4 受け取って貰えないかもしれません。

※5 横20文字、縦26行など書式が決まっています。

※6 この手の内容で度が過ぎるとストーカー規制法に引っかかるかもしれません。

※7 内容証明に絵文字は使ません。(英語も固有名詞だけです。)


とこんな内容でもO.Kです。

もし、この内容証明を松浦亜弥さんが受け取ると、松浦亜弥さんは、私が松浦亜弥さんのファンであることを宣言したことを

「知らない、聞いてない」

とは言えなくなります。そして、それを郵便事業株式会社が証明してくれる訳です。


もちろん、こんなことに使う人はいません。(いないと思います。)

では、どんなことに使うかというと・・・

・ 借金や売り掛け金などの債権回収

・ 債務不履行による契約の解除、もしくはクーリングオフなど

・ 代金支払い済みの商品の納入の催告

・ 養育費などの支払催告


などなど・・・主に、相手側が債務不履行状態にある時に、それを催促するのに使います。


さて、内容証明についての説明はこれくらいにして、

上記の様に内容証明は主に債務を実行してくれない相手に、それを法的に証明する状態で催告する訳ですから、相手に対して、極論を言えば、

『催促に応じない場合は出るところに出て話をつけよう!』

と宣言している様なものです。出るところとは法廷です。

つまり、相手にケンカを売っている様なものです。

弁護士はこれをやりたがります。

そりゃ、裁判になった方が収入が増えますから・・・。

もちろん、内容証明を見た相手がビックリして、催促に応じてくれれば良いのですが、応じない場合は法廷闘争になっちゃいます。

立退きや地上げの場合、当然ですが、スピード勝負です。

もし、法廷闘争になれば、調停に持ち込むだけでも半年、1年は軽く掛かります。そんなに気長にやる訳にはいかないことが殆どですし、裁判費用だってバカになりません。

また、相手が家賃未納などの債務不履行や重大な契約違反の場合の立退きを除けば、賃貸人は不利な条件ですから法廷闘争に持ち込んでも、満足な結果が得られるとは限りません。

ですから、立退きの場合は内容証明はあまり使わないのが普通です。

ヤクザ屋さんが脅しや暴力に訴えて、立退きをやる場合は別ですが、一般的には賃借人に頭を下げて、相手の気分を害さないように、やんわりと立退きをやるのが普通です。ちなみに脅しや暴力で無理な立退きをやると逮捕されます。

もちろん、私も内容証明は100じゃ効かないぐらい書いていますが、その時は訴訟覚悟でやっています。

ちなみに、今回の売主さんは、内容証明を受け取った賃借人に

「内容証明送ったけど、お話し合いで解決しましょうあせる

と、相手を怒らしてから、頭を下げるという、良くわからない手法を取っています。

纏まると、いいんですが・・・

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中国サッカー

はっきり言って、全然分からないことを書きます。

※例によって、不動産や建築とは一切関係ありません。

昨日、中国が韓国にサッカーで勝ったというニュースが出ていました。

先日の日本Vs中国を見ていて、日本が引き分けた時には、

「こんなんで、W杯行って大丈夫なんかい!?ガーン

と思ったのは私だけじゃないと思います。

サッカーのテクニカルな話はさっぱり分かりません。

私がスポーツのテクニカルな部分で多少語れるのは野球とボクシングぐらいです。ですから、サッカーに詳しい方からすれば、日本Vs中国を見て、簡単に解っていたことだったら恥ずかしいのですが・・・

『中国が劇的に強くなっているならば、別だけど、格下の中国にあっさり引き分ける様じゃ・・・』

ところが韓国戦の結果からすると、中国が劇的に強くなったと判断する方が正しいのかもしれません。

日本も25年前にサッカーでW杯に出るなどという事は、とても難しいことだと思っていました。しかし、漫画などでサッカーが流行り、その世代が、プロ世代になる頃にJリーグが発足し、今ではW杯に出ること自体は当然という時代になりました。

※『スラムダンク』が流行っても、日本人が西洋人にバスケで勝つのは体格差がありすぎるので無理だと思いますが・・・

アメリカも同じです。20年前のアメリカではサッカーゴールがある学校を殆ど見かけませんでした。(あったのかもしれませんが、サッカーをやっているのは見たことがありません。)

しかし、日本もアメリカも、ある短期間に劇的に強くなりました。

中国の経済成長や情報の自由化がこのまま続くとは、とても信じ難いですが、

『何も起こらなければ・・』

※何も起こらない訳がないと思っています。

中国はその経済的パワーと選手層の厚み(人口の多さ)から、日本も韓国も太刀打ちできなくなるかもしれません。特に中国の様に、国際的なスポーツ、特に勝敗が解りやすい、球技で、また、ナショナリズムを煽り安い団体戦で国民的人気のあるスポーツがあまり無い国が、一点特化してくると、本当に強くなるかもしれません。

日本にも頑張ってもらいたいです。

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トヨタのリコール問題

最近、小沢関連、JAL関連のニュースが一服して、掲題の問題が騒ぎになっています。

不動産・建設業界の話ではないですが・・・。

しかし、どうしても気になったので書いてみようと思います。

昨年、トヨタは世界一の自動車メーカーに躍り出ました。トヨタ自体もリーマンショックで世界の消費が落ち込む中、苦しい状況ではあったのですが、GMなどのアメリカの自動車メーカーに比べれば全然ましでしたし、なんて言っても世界一です。

日本は経済的には全然立ち直っていないのですが・・・

随分、昔の話で正確な年数は覚えていませんが、(おそらく、1987年ごろだったと思います。)東芝のココム違反事件というのがありました。

その頃は、まだベルリンの壁もあって、冷戦時代の最中ということもあって、東側諸国に対する輸出規制がありました。特に、軍事技術に関わるものや転用ができるものの規制だったと記憶しています。何が何に影響するものを輸出したのかは忘れましたが、東芝子会社の製品をソ連に輸出したことで、その会社がココム違反になりました。

当時、ニュースでアメリカ議員が東芝製品を叩きつける様なパフォーマンスをやっていました。

実際に当時の日本政府も東芝の幹部に対して、刑事処分を含める処分をしていました。しかし、後に、まったく、軍事には関係なかったということが明らかになります。

つまり、当時の日米貿易摩擦から、アメリカが日本に楔を打ち、アメリカに逆らえなかった日本政府はそれに同調したという格好です。

私の想像ですが、トヨタの件はこれと、同じではないでしょうか?

アメリカってこれくらいのことは普通にやる国です。

トヨタも最初は、抵抗していた感じがありましたが、戦う相手が悪いということで、リコールぐらいで手を打つか・・・という感じの方向転換をしたのではないでしょうか?

別の問題(例えば、普天間基地問題)に対するアメリカの国力の顕示かもしれません。

今や、中国が台頭してきて、GDPでは日本を抜いて2位になりますし、当面の間はその差が広がるでしょう。しかし、実質上、日本は現在も世界第2位の経済大国ですし、中国市場の占有率はアメリカよりも高いかもしれません。アメリカは貿易バランスの是正を考えれば、中国市場で日本製品を抑制する為に何をしなければならないか?また、日本とアメリカの貿易バランスを是正する為には・・・。アメリカ自身が推進するFTAがある以上、関税ではそれを抑制できないならば、他の手段で・・・それが今回の様な手法というのは、アメリカの常套手段です。

たしかに、アクセルペダルがマットに引っかかって、上がらなかったというショッキングな映像は見ましたが、今回の問題は明らかにそれとは違います。

出る杭打たれる・・・。

そんな、感じがしているのは私だけでしょうか・・・。

さて、お昼ごはん行ってきます。

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今、住宅を買うべきか、借りるべきか2

以前の記事で書いた内容では中期的~長期的にはデフレスパイラルを考えれば、現金の方が資産価値が下落する不動産よりも良い可能性があると言う事を書きました。

しかし、超長期的(10年以上)という単位で考えるとそうでも無いと、私は考えています。

最近、国会の予算編成に関して、国債発行額が問題になりました。今年の国債発行額を44兆円にするべきかどうかということが論点になっていました。

亀井氏の様に、国債発行額を増やしても財政出動して景気経済の建て直しを計るべきという意見もありました。個人的には全く反対という訳ではありません。経済論とは、掛離れますが、戦争戦術論から言えば、

『相手の戦力が分からない時は、全力を持って対処すべき』

という考えがあります。これは、小出しに戦力を出すことで、各個撃破されることを防ぐ為です。戦力を集中投下することの重要性から考えれば、一気に財政出動して、景気回復を図ることで、税収歳入を増やすことの方が財政の建て直しに繋がるという考え方は理解できます。しかし、問題は、そのタイミングです。グローバルな経済事情から考えれば、限りある財源を効果が薄い時に投入するのは効果的とは言い難い部分もあります。酷い考え方ですが、守る時はしっかり守って、攻める時に一気に財政出動するという方が効果的です。持ち堪えられれば・・・の話ですが。

さて、話がずれそうなので戻しますが・・・

国債発行が44兆円を超えるかどうかなどというのは、実はあまり重要ではないのかと考えています。大雑把に考えて、国債発行額は今後、40兆円~60兆円程度の幅の中で推移していくでしょう。現在の国民資産が1400兆円と言われています。実際にはその時点から見れば、不動産資産や株価の下落で1300兆円弱と考えるのが、適切だとは考えていますが、ここは1400兆円としましょう。

まず、日本は移民の受け入れ等をしなければ人口は絶対に減っていくでしょう。(これまた、亀井さんが頑張って外国人を阻止しそうなだけに!)これは即ち、労働人口の減少に向かいます。また、同時に高齢者が増えることによって、歳入が減っていき、歳出が増えるということになります。

つまり、税金歳入で賄えないから、国債発行で賄うことになります。当然ですが、民主党が行った、茶番劇でしたが、事業仕分けの様なことはこれからもやるでしょう。そして、多少なりとも消費税の増額などは行っていくとは思います。それでも、国債発行額を減らすまでには至らないでしょうし、それ以上のことをやれば、やった政党が選挙で負けるということを繰り返します。

私は小沢独裁政権や民主党一党独裁というのは非現実的だと考えています。現在の政治状況が続けば民主党の分離というのも将来的には十分考えられ、その場合には自民党他から賛同者が集まり、今の民主党でも自民党でもない形の二大政党もしくは、それに近い形に向かうと考えています。

特に政治家が国会議員であることに重きを置いている、もしくはそうせざる得ない状況である以上、志が薄い多くの議員が右往左往することになるでしょう。それにより、政党の分離併合が常套的(10年に一度もあれば十分に常套的と考えています。)になれば、日本の政治は経済とは掛離れて機能不全になることは必然です。

それによる、他の問題はさておき、前述の様な政治状況であれば、民主主義というよりも国民既得権の顔色を窺いながらでなければ、政治家であることが難しい以上、増税か国債発行かを迫られれば、多少の増税はあっても、多くは国債発行に傾向していくと考えられます。

もちろん、今回の予算審議の様に、ニュースステーションで古館一郎が・・・

「国債発行が44兆円、そして、それは将来の子供たちに借金を背負わせているのです!」

と、その瞬間だけ煽るものの、しばらくして、増税の話が出れば同じく古館一郎が

「国民無視の政治というわけですね!」

と吠えまくるでしょう。そして、その頃には、国債発行額も国債残高のことも、みんな忘れています。

こうして、次の一票の為に増税よりも国債を選ばざる得なくなります。

こうやって、国債発行額は60兆円に向かって増えていくと考えています。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

もちろん、直線的には上がっていかないのですが、便宜上、直線的に上がると考えれば、国民総資産1400兆円に到達するのには、15~16年掛かります。しかし、人口減少や、デフレスパイラルを考えれば、余程、中国経済によって、日本市場が潤わない限り、資産の目減りも考慮しなくてはならず、総合的に考えれば、あと10年でそれを超えていくことになるでしょう。大きな戦争など、突発的なことが無ければの話ですが・・・。(あるから、怖いんですけど・・・)

国際的な日本の経済的立場を考慮すれば、日本の国債のデフォルトというのは殆ど考えられません。そこで考えられるのは、国債の日銀買取です。しかし、これは、貨幣増発を意味しています。

つまり、日本は不景気に面したまま、インフレを迎えることになります。

こうなると、前回、書いた、

『現金の方が資産価値が下落する不動産よりも良い』

という考え方は、無くなってきます。

必然的にインフレになれば、資産価値に変動のある資産のものの方が有効です。

10000円で牛丼一杯しか食べれない時代になれば、現金で持っているよりも、資産変動が追随してくる不動産で持っている方が良いでしょう。ましてや、不景気が続行していれば、金利上昇も見込めません。(この時点で金融破綻となると思いますが・・・)インフレとなればインフレ率よりも、利率が下回るのは、普通に起こる現象です。

この様に、超長期的視野で考えれば不動産は買っても損ではないと考えていますが、そういうスパンで考えると、もう1回、不動産価格が上昇して、それが下がってからでも全然、遅くはないとも考えています。

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経営者の品格 虎視眈々

この1,2年で随分、多くの不動産会社が倒産しました。

パシフィックホールディングス、モリモト、クリード、ダイナシティ、都市デザインシステム・・・まだまだ沢山あります。

当然、それを予期して、そこから、うまく逃げた社員もいます。

逆に最期の最期までそこに残っていた社員もいます。

先にうまく逃げることの出来た社員を否定するつもりはまったくありまん。

しかし、最期まで残っていた社員や役員を否定するつもりもありません。

ただ、今、私のつき合っている人の多くは、最期まで残って、それを見届けてから身を振った人が多い様な気がします。

それが倒産してなくても、実際に「死に体」になって、会社が従業員に給与を支払えなくなるまで会社に残っていた人も最期まで残った人とするならば、私のつき合っている人は殆どがそういう人です。

不動産業界というのは、どうしても人脈が重要です。ですから、信頼できる人、いや、できれば信用できる人とつき合いたいと思うのは人として当然のことです。

業界の中には、不正なことをして、会社は倒産して従業員が路頭に迷っても自分だけは伸う伸うと生きている経営者もいます。なんとか従業員を解雇して、しかもその従業員や顧客に対して自ら責任を取ることなく、会社の存続、保身だけを考えて、生きている人も知っています。

たしかに、そんな人でも、その事実を知らなければ付き合ってくれる人はいます。

しかし、そんなメッキはいつしか剥げるものです。

もし、貴方だったらこんな人↓とつき合いたいと思いますか?

自民党を離党した田村耕太郎参院議員(鳥取選挙区)は8日午後、民主党の小沢一郎幹事長と同党本部で会談し、小沢氏からの入党要請を受諾すると伝えた。この結果、民主党が国民新党などと組む参院の会派勢力は121議席となり、社民党の協力がなくても事実上の過半数を確保することが決まった。

出典:時事通信


もちろん、先にうまく逃げ出すつもりじゃなくて、たまたまという人もいます。それは今回の話からは除外します。上記の人はたまたまなのかどうかは、誰の目から見ても明らかです。もう、誰も信用しないでしょう。

しかし、最期まで残っていた人でも本当に実力のある人達は必ず戻ってくると私は信じています。中には、誰も経営者をやらなくなった会社の経営者に就かなくなって、最後の一人の従業員の就職先が決まるまで経営者をやっていた社長もしっています。

そういう人達も虎視眈々と次の機会を狙って、今は力を蓄えているのを私は知っています。

そんな人の話を紹介していきたいと思います。

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