土、日のすごし方

土日の過ごし方ですが、不動産業というのは2種類に分かれます。

住宅系の賃貸や販売などのエンドユーザー相手の方は基本的に土曜日、日曜日はかき入れ時です。

法人相手の不動産の売買をしている方は基本的には土曜日、日曜日は休みです。

私は後者です。

という訳で、土日は何をしているかと言うと・・・

水槽の掃除ですニコニコ

昨日はグッピー他、魚を飼っている水槽をいっせいに洗いました。

今日はえび水槽を掃除しました。

先週は通夜と法事で土日が何も出来ず、また、先々週以前は火災報知機の設置で水槽は殆どいじれませんでした。

というわけで、エビの写真です。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

これはエビ(ビーシュリンプ)のオスです。

うちのエビの中では、一番、良いランクとは言い難いですが、写真の撮りやすい位置にきてくれた子なので写真に収めました。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

これはメスのビーシュリンプです。

抱卵している子です。おそらく、あと3日ぐらいで孵化します。

ちなみに、この水槽には抱卵している子が4匹います。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

これはステルバイという魚です。5センチぐらいの魚です。

試しに撮ったのですが携帯のカメラでは上出来だと思っています。

こんな、のんびりな土日でした。

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4月の遅雪は41年ぶり

私の自宅は東京都中野区と杉並区の間です。

昔は、3月になってからでも、

東京で雪が降ることは珍しくなかったのですが、

温暖化の影響のせいか、

最近では一冬に1,2回雪が降れば良い方です。

しかし、4月になってから雪が降ったという記憶はありません。

ニュースなどを見てみると、

観測史上もっとも遅く降った雪というのが

4月17日だそうです。

しかも、昭和44年・・・

私の生まれた年だ!!

ということは41年ぶりです。記憶にないわけです。

という訳で記念に写真を撮ってみました。

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趣味のエビ飼育

久々のエビネタですが・・・

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

携帯のカメラで一生懸命撮っても、こんなもんです。

一応、携帯ですがマクロ機能も手ブレ防止機能も付いています。

しかし、これが限界です。

って言うか、ハレーション起こしてるし・・・。

携帯のカメラじゃ、レンズフードは無理だしなぁ・・・。

あああ・・・、一眼レフのカメラ欲しいなぁ・・・。

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パチンコ換金合法化

今日、あっ、もう昨日か・・・

驚くべきニュースがありました。

 カジノ合法化法案の成立を目指し14日に発足する超党派の「国際観光産業振興議員連盟(カジノ議連)」は13日、警察の裁量で換金が事実上認められているパチンコについてもカジノ法案と同じ仕組みで立法化していく方針も固めた。カジノを合法化すれば「パチンコは賭博ではないのか」との議論が起こりそうなため、パチンコによる換金も行政の監視下で合法化させるのが目的だ。

 カジノ法案では、カジノについて、国や地方公共団体が運営を厳格に管理、監督することを定めることで、刑法が禁じる賭博の「例外」扱いにする。民主党の案では、地方公共団体の申請を受けた国がカジノエンターテインメント(特定複合観光施設)区域を指定。地方公共団体は、運営する民間事業者を公募・選定し、警察と協力して違法行為の摘発、監視も行う。

 一方、パチンコは現在、「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律(風適法)」で「遊技場」と位置づけられ、獲得賞球は、日用品などに交換することになっている。しかし、金地金などの特殊景品に交換し、外部の景品交換所で現金化されることが多い。現金化は「事実上の賭博」にあたるものの、警察が裁量で「黙認」しているのが実態だ。

 パチンコ業界は客離れの加速とともに、ギャンブル性の高い遊技機の導入が増え、「庶民の娯楽からかけ離れつつある」との指摘もある。これを踏まえ、議連はパチンコも国や地方公共団体が管理、監督し、「健全な庶民の娯楽の場」として再生を図りたい考えだ。



個人的な意見を言わせてもらえば、


「アホか・・・ガーン

と言った感じです。

私は、大変恥ずかしい話ですが、いろんなギャンブルをやってきました。

パチンコを始め、競馬、競艇、競輪、麻雀、ポーカーゲーム・・・時々考えるのですがオートだけは、やったことないなぁ・・・というぐらい、やってきました。

ちなみに、20年ぐらい前の話ですが、パチンコは地元一帯で出入り禁止になったので辞めました。

たしかに、人にとって、娯楽とは大事なものです。


しかし、上記のニュースは全く納得がいきません。


パチンコ産業というのは、たしかに、今の経済に於いて、そんな簡単に


『ギャンブルだから、即廃止!』


という訳にはいかない位、大きな産業です。

しかし、やった事のある、まともな人なら解ると思いますが、ギャンブル以外の何物でもありません。

しかも、投資系の不動産ビジネスに関わったことのある人なら解ると思いますが、パチンコ関連企業程、反社会的勢力を疑わなければならない業界はありません。

特に、私が知る限り、やたらと北朝鮮絡みの人たちが出てくる産業です。

こんな産業を合法化しようという、議員!

「誰なんだ・・・!!??」

と言いたいです。

私の知っているアメリカ人がかつてパチンコをやってみて

「日本は凄い国だね。どこにでもカジノがあるんだ!。これで国が滅びないのが不思議だよ!」

民主党の仕分けが、警察OBがパチンコ業界に天下りしているのを仕分けできたら、本物だと思います。


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首都圏マンション急回復・・・・?


不動産経済研究所が13日発表した2009年度の首都圏のマンション発売戸数は、前年度比6.0%減の3万7765戸だった。4年連続のマイナスで、4万戸割れは1992年度(2万8460戸)以来17年ぶり。
同時に発表した2010年3月の発売戸数は、前年同月比54・2%増の3685戸で2カ月連続のプラスとなり、2000年12月(59・5%増)以来ほぼ10年ぶりの高い伸びを記録した。
09年度は、景気悪化や不動産市況の悪化で発売は低迷したが、足元では在庫処理が一巡し、急回復している。
3月の契約率は82・8%で前年津月比4.5ポイント上昇。07年3月以来3年ぶりに80%台を回復。1戸あたりの価格も323万円上昇の5070万円となり、16カ月ぶりに5000万円台に乗せた。
3月は都心部を中心に大型物件が相次いで発売され、29物件896戸が即日完売となるなど、「売れ行きも好調だった」(不動産経済研究所)という。

出典:産経新聞

不動産経済研究所:首都圏マンション市場動向2010年3月(PDF)

再三、書いていることではありますが、前年同期比はあまりあてにならないデータです。

しかし、契約率が高かったことは事実です。これは、景気回復の兆しもさることながら、供給数が少ないことなどから、『需給バランスがとれた。』という見解が正しいと考えられます。ただ、不動産市場で言えることは、データ上見えるのは今のところ、

『回復が顕著であるのは、首都圏のファミリー向けマンション市場だけ』


という見解です。

投資用のワンルームマンション市場は不動産経済研究所のデータでも解る様に契約率も低く、また供給量も需要が無いことから、非常に少ないです。これは、投資家が慎重であることもありますし、投資用ワンルームマンションに対する、金融機関の姿勢がまだまだ厳しいこともあります。

また、戸建て分譲の苦戦も気になります。
これは景気動向よりも、嗜好性の変化が景気悪化に隠れていて、気が付かなかっただけなのかもしれません。
戸建て分譲は、基本的には分譲マンションよりも、駅距離などの利便性は劣ります。
現在の住宅購入層が、人口減少や不安定な政治などなどから、土地の資産価値が、上がらない、もしくは下がっていくと考えれば、土地の資産価値比率の高い戸建て分譲に対する購入意欲は上がってきません。

『自分の住まいとしての家は欲しいが、その家に対する、将来もしくは子孫に残す財産としては考えていない。』

という結果でしょう。

ただ、分譲マンション市場以外にも投資用のオフィス市場などは、少しずつですが動き始めています。

当然にいい物件だけが動くという感じです。
過去の感覚から言うと、平成14年の後半から平成15年の前半と似たような雰囲気はあります。

景気回復前夜であれば良いと思う次第です。

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相続案件 物納

連載シリーズ 【 相続案件 物納 】 第 4 話 / (全 4 話)

 前回、本物件を売却した場合、売主の手元に相続税を支払った後にいくら残るかを計算しました。

 しかし、実際には、この人は、この土地を全部売却しない方が得と考えられます。

 それは、物納という手段があるからです。

 納税額は5億600万円です。
 路線価が68万円/坪ですから

 5億4600万円÷68万円/坪=803坪

 を物納すれば、相続税の支払いは完了します。

 国税は、金銭で納付することが原則ですが、相続税については、延納によっても金銭で納付することを困難とする事由がある場合には、納税者の申請により、その納付を困難とする金額を限度として一定の相続財産による物納が認められています。

 したがって、金銭で支払い能力がある場合、一定の金銭を持っている場合は金銭での支払が優先されるので、どのようなケースでも物納が出来るという訳ではありません。

 そして、残りの1197坪を改めて売却してしまえば良いわけです。

 もし、1197坪を52.1万円/坪で買ってくれればの前提条件は付きますが、52.1万円/坪で売れるならば

 1197坪/坪×52.1万円×0.97-6万円=6億486万円

 となります。(下線は仲介手数料)

 つまり、相続人は単純に売却してしまうよりも

 6億486万円-4億6468万円=1億4018万円

 も得になるわけです。

 当然ですが、路線価よりも少し安いぐらいの価格で売れる場合は、物納後に売却という面倒さもあります。

 また、価格が下落傾向の強いときには当初の52.1万円/坪が維持できなくなることも考えられますが、東京の住宅地の価格が下げ止まり傾向にあります。

 さらに、土地を細かくすることで、用途が限られ、52.1万円/坪が成り立たなくなる場合もありますが、戸建て分譲であれば1197坪もあれば十分な大きさと考えられ、むしろ、こういう時期なので戸数があまり多いと、在庫リスクも大きくなります。

 もちろん、相続人が大きな借金を抱えていたりして、早く現金が欲しいということも考えられます。

 しかし、そうであるならば、1ヶ月も前から販売価格を変えずに物件情報が出回っているのもおかしな話で、価格を売れ筋の価格帯+αぐらいにするのが普通です。おそらく、相続税の納付期限(※3)近くまで粘って、売れなければ物納+残地売却という方法を取ろうと考えていると考えられます。

 ※3 相続税の納付期限:現金一括払いの場合は、相続開始から10ヶ月。相続開始とは被相続人の死亡を知った日から。

 という、理由で大きな指値に売主が応じることは無いということです。

 ダラダラと書きましたが、実際には殆ど計算機も使わずにこれくらいのことを判断できないと、不動産の実戦では困ります。

 さらに、ここで謄本を取っておくことで、相続の開始決定時、できれば相続人の数などを把握しておけば、残地売却のタイミングで仕事が回ってくる可能性があると言うことです。

 宅建の試験等でめんどくさい税金の問題ですが、こういう事にちゃんと役に立つわけです。

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相続案件 相続税価格の計算方法

連載シリーズ 【 相続案件 相続税価格の計算方法 】 第 3 話 / (全 4 話)

前回の話で、戸建て分譲をやる業者がいくらで、本物件を購入できるかを考えました。

では、52.1万円/坪で指値して、購入申し込みをすると、どうなるかと言うと、まず、この人は売らないであろうと考えるのが普通です。まぁ、これだけ希望価格から離れれば、売らないだろうという感覚的なこともありますがちゃんと理由もあります。

では、この52.1万/坪で売却した時の、売主の手元に残る資産を考えてみましょう。

この物件は相続案件です。相続案件の売却というのには理由があります。

1 相続人が何人かいて、共有名義や区分にしてややこしいことになるよりも、一括売却して、遺産分割した方が、後のトラブルが少ないから。

2 相続税の支払いをするに当たって現金が必要だから。

の2点です。

本件の様な、評価額13億6千万円となる様な物件の相続税を、物件を売却せずに相続税を支払える人は稀です。

では、相続税がいくらになるかを考えてみましょう。

もし、相続人が長男と次男の2人で法定相続(遺言書無し)だったとしましょう。

※他の相続財産は無いものとし、葬式代などの必要経費は無視します。

まず、基礎控除額は法定相続人が2人なので

5000万円×1人+1000万円×1人なので6000万円

13億6千万円-6000万円=13億円

課税対象額は

長男 6億5千万円

次男 6億5千万円

となります。

ちなみに相続税の税率は下記表の通りです。

法定相続分に対する取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
1,000万円超~3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超~5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超~1億円以下 30% 700万円
1億円超~3億円以下 40% 1,700万円
3億円超 50% 4,700万円

(平成22年4月現在のものです。)

となりますので

長男次男それぞれの相続税の支払い金額は
6億5千万円円×0.5-4700万円=2億7800万円

ということになります。

つまり、長男次男合わせて
2億7800万円×2人=5億4600万円

の相続税を納税することになります。

では、この物件を52.1万円/坪で売却した際に残る資産は

52.1万/坪×2000坪=10億4200万円・・・売却価格

10億4200万円×3%+6万円=3132万円・・・仲介手数料

10億4200万-3132万円-5億4600万円=4億6468万円

ということになる訳です。

一見すると手元にお金が残る、しかも、一人当たり2億3千万円強も残るので得な様な気もしますが・・・

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相続案件 大きな土地価格の算出方法

連載シリーズ 【 相続案件 大きな土地価格の算出方法 】 第 2 話 / (全 4 話)

 この条件を見た瞬間に、この土地は戸建て用地だなと考えました。

 まず、周辺が戸建てだらけということもありますが、都市計画や容積率から、集合住宅を作ろうとすると2階建(頑張っても3階建)です。また、絵からも解る様に、分譲戸建て住宅地にしても減分(※2)が殆ど無くて済みます。もっとも、この細長い土地を見て、マンションを建築しようとは、なかなか思わないと思います。

 ※2 減分:土地区画整理事業などで、宅地所有者の土地が減少することを言います。

 土地が大きい場合、それを細かくして、販売しようとすると、接道してない敷地などが出来てしまいます。それでは接道してない敷地の人は困ってしまうので、宅地内に道路を作ります。当然に道路の部分は宅地として販売できませんから、その面積は減分になります。また、ある一定以上の大きさの土地を細かくする場合(開発行為)は、公園などの設置が義務付けられたりするので、それも減分対象になります。

 さて、この案件の場所ですが、私のよく知っている場所でした。周辺の新築戸建て分譲の価格も良く知っています。

 概ね、売れ筋は、土地120㎡~130㎡(約35坪~40坪)、建物約100㎡(約30坪)ぐらいで、価格は3800万~4200万(税別)ぐらいです。

 この時点で、私はこの物件は今の段階では、まず買い手が付かないなと考え、営業をしないことにしました。しかし、謄本だけは見ておこうと考えました。この売主は、指値をしても絶対に売らないだろうと考えたからです。

 理由はこうです。

 まず、売れ筋の分譲住宅の価格帯から、購入希望者の土地の値段を割り出してみると・・・。
建物の販売価格は、外構・設備(インフラ)を入れて税別55万/坪ぐらいです。(都内の高級エリアだと仕様が良くなるので65万/坪ぐらいが売れ筋になりますが、都下ならばこれくらいが売れ筋)
とすると土地の販売価格は

 平均4000万円-(55万円/坪×30坪)=2750万円

 販売坪単価は

 2350万円÷37.5坪=62.6万円/坪

となります。

 前述の様に分譲マンションの場合は土地の公示地価や路線価はあまり気にしませんが、戸建て分譲の場合は購入者の殆どが気にしています。

 景気の良い時には、公示地価に近い価格でも売れるのでしょうが、昨今の状況ではこの程度になってしまいます。(これは、地価の上昇下落のトレンドを購入者が感じているからです。)

 ところが、この土地を一括で購入し、分筆して、販売する業者は、土地の取得経費、営業経費や広告宣伝費なんかも掛かります。戸建て分譲をやる会社の粗利益は18%~22%ぐらいは必要になりますから

 62.6万円/坪÷1.2=52.1万円/坪

 で、購入しないと割があわないと言うことになる訳です。

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パルスクリエイト倒産

「東京」 (株)パルスクリエイト(資本金6000万円、渋谷区渋谷2-6-12、代表長谷川和夫氏)は、4月9日までに志澤徹弁護士(港区新橋1-18-13、電話03-3595-7707)に債務整理を一任した。

 当社は、1997年(平成9年)7月に設立したマンション分譲、不動産開発業者。当初は大手不動産会社の販売代理などを手がけていたが、その後2003年6月期からは自社ブランド「パルスシリーズ」を展開しマンション分譲に進出。同業者への開発用地販売なども行い、2007年6月期には年売上高約45億300万円を計上していた。

 しかし、不動産市況低迷の影響を受け翌2008年6月期の年売上高は約13億円に落ち込み、大幅な最終赤字を計上し債務超過に転落。厳しい資金繰りを強いられるなか、今年3月に本社事務所から退去し、東京都知事免許の宅地建物取引主任者の登録も消除していた。

 負債は約40億円だが、変動する見込み。


出典:帝国データ


久々にマンションデベが倒産しました。

最近は倒産しそうで倒産しない会社もあります。

モノトリアムのおかげで・・・・

3年後に倒産するのかな・・・

この会社もとっくに倒産していると思ったら・・・

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相続案件 土地の資産価値

連載シリーズ 【 相続案件 土地の資産価値 】 第 1 話 / (全 4 話)

相続税と聞くと、

「相続税って高いなぁ。何か良い節税対策はないかなぁ・・・」

「宅建の試験の時に、めんどくさい分野だったなぁ・・・」

と思う人も多いと思います。

しかし、相続案件というのは、不動産の売買に於いて非常に多いものです。
また、不動産売買の原点ですから、ちゃんと理解できていないと、商売になりません。

では本題に・・・

(長いので4話に分けます。本日から4日連続でアップします。)

分譲マンションを買う方と言うのは、新築であっても中古であっても、周辺の分譲マンションの価格との比較はします。しかし、土地の資産価値と建物の資産価値を比較することはあまりありません。
分譲マンションの場合、土地に関しては共有(※1)が殆どです。

※1 共有:持分割合が決まっている。例えば、マンションが全部で200戸(面積・価格は同じとする)の場合、マンションの敷地全体に対して、1戸の土地の持分は1/200とする。これに対し、昔は土地も区分所有にしていたものもあった。

土地は共有所有ですから、土地の資産価値を気にしてもあまり意味が無いからです。

ところが、分譲戸建ては違います。分譲戸建ての場合、家の価値も当然に考えますが、かならず、1戸に対して1筆以上の土地がついてきます。当然に、土地の価値を考える方が多くなります。その時に購入者が参考にしているのが、公示地価と路線価です。

公示地価は日本全国に27000箇所以上のポイントがありますが、実際に戸建てを買おうとすると、検討物件から随分と離れた場所にあって、比較が難しい場合があります。
しかし、路線価は概ね、殆どの道路にあります。

場所によっては、当てはまりませんが路線価は公示地価の概ね80%と考えていいでしょう。
ということは、路線価の1.25倍ぐらいが、この土地の評価であろうと購入検討者は考えているわけです。

さて、先日、別の仲介業者から、こんな物件が持ち込まれました。

実はこの物件、詳しい情報は入手できなかったのですが1ヶ月前にも売却に出ているという話がありました。価格も一緒なので間違いありません。

住所 東京都下(23区外)の私鉄沿線、最寄り駅まで徒歩8分
面積 約2000坪
容積率 80%
建蔽率 40%
都市計画 一種低層住宅専用地域
日影規制 1.5m 2.5h-4h
希望販売価格 70万円/坪
路線価 約68万円/坪
備考 相続案件
敷地内及び道路との高低差はほぼ無し

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

一見すると、路線価に毛の生えた様な価格なので、お買い得の様な感じもしますが・・・。

次回に続きます。

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