独裁的経営者 良い会社とは何か

昨日、私の弟子?の紹介である会社の社長とお会いしました。

その会社というのは、賃貸マンションを経営する会社で、その収益源は家賃収入です。

その会社、ファンドの様に投資家から、資金を集めて投資しているわけではありません。

よく考えてみれば、不思議な会社です。

簡単に言えば、自己資金+銀行からの借り入れだけです。

もちろん、それだけなら、地主さんなんかでは普通なんですが・・・

この会社、このやり方で土地から購入して、マンションを建て・・・極々短期間に数十棟の賃貸マンションを所有しています。

どれだけ、エクイティがあるのやら・・・

さて、その辺の財務状況は良くわからないのですが、

その社長の個性的なこと・・・

この社長、2ちゃんねるなどにも色々と批評されています。

良い評判は殆どありません。

どうも会社では独裁者的存在の様です。

しかし、会って話してみると、経営者的には共感できる部分が多々ありました。

というよりも、経営者としてBESTを尽くすと

「ああ、なるんだろうなぁ・・・」

と感じた次第です。

良い会社ってなんでしょう?

それは勝つ会社です。

その為に何をするか、よく考えなければなりません。

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高級マンションと住居の消費税

六本木ヒルズのマンション棟の家賃が高いのは有名な話です。

かつては、ライブドアの堀江氏で有名になり、最近では押尾学氏が麻薬の使用などで話題になりました。

堀江氏が住んでいた部分の家賃は200万円/月と聞いていますが事実関係はわかりません。

しかし、家賃が200万円/月を超えるマンションというのは六本木ヒルズに限った話ではなく、東京都の主要3区の良い場所だと、よくあります。

最近、赤坂のマンションでこんな話がありました。

「築年数は古いんだが、100坪の床に100坪の専用庭、それにリムジンも入る駐車場2台分のマンションに客付けできないかな?家賃は相澤さんが適当に査定して決めちゃっていいから!」

実は、ちょっと前に350万円/月の部屋を紹介したお客さんが、諸事情あって決まらなかったので、そちらを紹介しました。築年数が古いこともあって、200万円/月(管理費込み)でご紹介しました。

紹介したお客さんは、内覧して、かなり、気に入られた様子でした。

その旨を私にこの話を紹介した不動産屋に連絡すると・・・

「オーナーに報告書出しました。相澤さんにもC.Cでメールしました。」

との電話が・・・

メールを見ると・・・

「月額家賃200万円(消費税込み210万円)でお客様と交渉中・・・」

と書かれています。

あわてて電話しました。

「あの!住居ですから、消費税かからないんですけど!?」

「え?そうなんですか・・・?今まで、私は消費税取ってきましたけど・・・」

「住宅は消費税かからないんですよ!事務所、店舗、駐車場は掛かります。それに住宅でも管理費は消費税が掛かりますが・・・」

「いや~、でも今まで消費税頂いてきたんで・・・」

「その消費税、納税してないですよね?」

「オーナーさんがしてなければ・・・」

この方、ちゃんと宅建主任者の免許を持っています。

しかし、実はこの類の話は多々あります。

不動産業者なんて、こんないい加減な連中だらけです。大手の賃貸不動産屋さんにもたくさんいます。

むしろ、大手の方が多いかもしれません。

ちょっと、話していて疲れた事態でした。

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プロパスト倒産

プロパストがついに倒産しました。

以前にも書いていたように、いつ倒産してもおかしくない状態でした。

本社も六本木の泉ガーデンから、虎ノ門の雑居ビルに移転・・・

そう言えば、倒産したエスグラントもそんな感じでした。

アイ○ィーユーも、有楽町の東京宝塚ビルから、神田の雑居ビルに移転してるし、クオ○ケーションも代々木の代々木1丁目ビルから、原宿の雑居ビルに移転してる・・・大丈夫かな・・・。

プロパストは過去には随分とお付き合いのあった会社です。

21世紀に入るまでは名前すら知らない会社だったのですが、平成16年ごろから急成長した、新興不動産といわれる会社のひとつでした。

あとは・・・

ダヴィ○チ、アイ○ィーユー、原○産、クオ○ケー○ョン・・・

(まだ、結構あるか・・・。しかし、何故に伏字・・・汗

その間に、いつの間にか聞いたことの無い会社の台頭もあります。

新陳代謝とはこういうものなのかもしれませんが、お付き合いのあった会社だけに、ちょっと感慨深い思いがあります。

総合不動産会社ジャスダック上場
株式会社プロパスト
民事再生法の適用を申請
負債554億4700万円


「東京」 ジャスダック上場の(株)プロパスト(資本金41億6945万円、渋谷区恵比寿1-30-1、代表津江真行氏ほか1名、従業員38名)は、5月14日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。

 申請代理人は鈴木学弁護士(港区赤坂1-12-32、電話03-5562-8500)ほか。監督委員には土岐敦司弁護士(港区虎ノ門4-3-1、電話03-5408-6160)が選任されている。

 当社は、1987年(昭和62年)12月に設立した総合不動産会社。当初は賃貸用マンションの売買が中心だったが、96年にテナントビルを竣工させて以降、自社開発に注力。折からの不動産市況の活況もあって郊外のマンションを分譲販売するほか、オフィスビルのリニューアルや土地再開発事業などを、SPC(特別目的会社)を通じて手がけて急成長し、2006年12月にはジャスダックに上場を果たした。2008年11月末時点では連結子会社16社、持分法適用関連会社2社でグループを形成。2008年5月期は、マンション分譲販売が好調だったほか、マンションの一棟売りや土地再開発プロジェクトの売却もあって、過去最高の約1021億5800万円の年売上高を計上していた。

 しかし、その後はサブプライムローン問題に端を発した不動産市況の急激な悪化から消費者のマンション物件購入意欲が減退して販売不振に陥ったうえ、金融市場の混乱から資金調達も困難となった。2008年10月には、地価の下落によって棚卸資産評価損を売上原価と特別損失に合計63億2400万円を計上、2009年5月期の年売上高、当期純利益予想ともに大幅に下方修正していた。

 こうした状況を打開すべく、2008年12月19日には大幅な人員削減を中心とした経営合理化策を発表していたものの、資金繰り悪化に歯止めがかからず、期限の到来した建設代金や借り入れ元利金および税金などの支払いがなされず、2009年5月期第2四半期決算短信および四半期報告書における継続企業の前提に関する事項が注記されたことに加え、2009年3月31日に2009年5月期第3四半期の決算短信を発表すると同時に同四半期報告書において監査法人から監査意見不表明を受けており、動向が注目されていた。

 その後も、棚卸資産の評価損や一部プロジェクトの売却損など大幅な損失処理により2009年5月期は268億円の最終赤字となり、債務超過に転落。こうしたなか、棚卸資産(不動産)、賃料債権、預金債権等の差押を受けた結果、事業の継続が困難となったことから民事再生手続きにより、再建を図ることとなった。

 負債は約554億4700万円。

 なお、上場廃止基準の特例の規定に従って上場を維持しつつ、再建を図っていくとしている。

 今年に入っての上場企業の倒産は、(株)コマーシャル・アールイー(ジャスダック、5月民事再生法、東京都)に続いて3社目。


出典:帝国データバンク



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CREと「ちゃんこダイニング若」運営会社の倒産

さて、本日、2つの倒産がありました。

一つ目はCREです。
もう、随分前から噂もあったので、最初に聞いたときには

「あっ、まだ倒産してなかったんだっけ?」

というのが感想でしたが・・・。
最近は不動産会社の倒産もめっきり減っていて、絶対に落ち着いたとは言いがたい状況の会社も多々あるのに不思議に思っていた矢先の出来事でした。

株式会社コマーシャル・アールイー民事再生手続き開始の申し立て


業種 不動産サブリース  
所在地 千葉県流山市駒木493  
登記上 東京都中央区八重洲1-5-4  
設立 昭和55年6月  
従業員 120名  
代表者 甲斐田 啓二  
資本金 32億5,420万8,000円  
年商 (21/3月期単体)279億0,641万円  
負債総額 (22/3月末日現在)150億円内外

  

平成19年2月26日、21年2月18日、21年11月18日ほかの特別情報東京版で既報の当社は、5月6日、東京地裁へ民事再生手続開始を申し立てた。申立代理人は松下 満俊弁護士(梶谷綜合法律事務所、東京都千代田区丸の内2-4-1 丸の内ビルディング23階 2311区、TEL 03-3212-1451)ほか6名。監督委員には宮川 勝之弁護士(東京都千代田区丸の内3-3-1 新東京ビル225区、TEL 03-3213-1081)が選任されている。


土木建築工事を行う幸洋建設(株)として昭和55年6月に設立された。翌年に賃貸用倉庫型建物の建築・賃貸借事業に進出し、以降は不動産有効活用事業を主体に手がけるようになり、平成元年11月には商号を(株)幸洋コーポレーションへ変更し、さらに平成16年11月に現商号へと変更した。


平成7年10月には日本証券業協会に株式を店頭登録、平成16年12月には店頭登録を取り消しジャスダックへ上場した。この間もオフィスビル・レンタルオフィス等の不動産転貸・賃貸・管理を主軸に投資用アパートの販売や不動産ファンド事業等も展開し、業績は増収基調で推移、平成20年3月期の年商は465億4,513万円を計上していた。

しかし、その後はサブプライムローン問題に端を発する世界的な景気の減速を受けて国内不動産市況も急速に冷え込み、当社の販売ペースも鈍化し、開発物件の販売価格も大幅に下落することとなり、平成21年3月期年商は279億0,641万円までダウン、113億円の当期損失を計上していた。これによりコミットメントラインの財務制限条項に抵触し、金融機関からは平成22年6月末までの返済猶予を得て、リストラを行いながら経営再建を進めていた。

一方、業況は変わらず、平成22年3月期第2四半期(21年9月末時点)からは債務超過に転落。平成22年3月期も連結で赤字予想を余儀なくされ、今後、支払不能に陥る恐れがあることから、今回の事態となった。

なお、今後はスポンサーからの支援を得て再建を図る予定とされ、現在は業務提携先である公共建物(株)に支援を要請中との事。


今年に入ってからの上場企業の破たんは、1月19日に会社更生手続開始を申し立てた(株)日本航空(東証・大証・名証各1部)に次いで2社目。


出典:東経ニュース

また、本質的には不動産、建設とはまったく関係ありませんが「ちゃんこダイニング若」をオペレーションしている、ドリームアークが倒産しました。

この「ちゃんこダイニング若」ですが、ある政令指定都市で、私が再開発を行おうとした時に、その再開発エリアの中にあった古いビルのテナントとして入っていました。立ち退き交渉に入る前に、その再開発プランそのものが頓挫したので交渉には至りませんでした。

ちなみに、その店舗は直営店ではなくフランチャイズ店でした。私はそれ以外では「ちゃんこダイニング若」に行ったことがないのですが、それなりに美味しかったと思います。値段も物凄く高いという訳ではなかったのですが、2~3回行けば、一通り味わえそうなメニュー構成でしたし、昨今の外食不況ではこのクラスの外食チェーン店は、余程の経営体力がないと乗り越えられなかったのかもしれません。
また、若乃花関のイメージダウンや、ちょっと過去の人というイメージがあったので、タレントブランドを利用するにも一本調子過ぎた感じもありました。

「ちゃんこダイニング若」が破産 負債4億5千万円

花田勝氏プロデュースのちゃんこ鍋と新創作和食の店「Chanko Dining 若」の7軒目、新宿店がオープン。詰め掛けた報道陣に一礼して店に入る花田勝氏=2005年7月、東京・新宿区(写真:産経新聞)

帝国データバンクによると、元横綱の若乃花関が設立したちゃんこ料理店「Chanko Dining若」を全国展開するドリームアークは6日、東京地裁に自己破産を申請した。負債総額は4億4700万円。

元従業員が残業代が支払われていないとして、労働審判を申し立てるなど、厳しい資金繰りが表面化していた。

 

同社は、2002年7月に若乃花関(本名・花田勝氏)が設立。都内を中心に全国展開、07年7月期の売上高は約16億円を計上していた。夏場の来店客減少などから資金繰りが困難になり、コラーゲン料理専門店へ改装するなどしていたが、経営立て直しには至らなかった。


出典:産経新聞


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