『買付』と『取纏』と『売承』の実例

連載シリーズ 【 『買付』と『取纏』と『売承』の実例 】 第 2 話 / (全 2 話)

さて、買付と売承の続きですが、先日、こんなことがありました。

(※ 法人名、個人名は全て仮名です。)

物件は、都内某所にある土地です。1000㎡以上ある土地で、住居専用地域の低容積率のエリアのため、紹介は、建売業者に絞って行いました。

その物件の最大の問題は・・・

地権者が大勢いることです。しかも、全て相続による共有の所有者です。現在、その土地を地上げ屋がまとめていて、目処が立ったので、売り先を探して欲しいという依頼でした。とは、言うものの、全ての地権者と契約を交わしているわけではありません。

もちろん、そのことを前提に青山ハウジングという建売業者に紹介をしました。もともと、よく知っている建売業者で、担当者の神山課長もよく知っている人でした。

神山課長曰く、

「その物件は、こちらの提示価格でも十分に採算が合うから、是非、買いたい!それに、うちの取締役の本木も是非と言っている!」

とのことでした。

「では、取纏依頼書出してもらえませんか?」

と、私が言うと・・・

「取纏を出すのは、売主(地上げ屋)と全ての地権者との契約が終わってからだな。それと売承と交換で・・・」

とこんな調子でした。

取纏や買付の意味がよく理解できていないと、こうなります。

「売承と交換で・・・」

というのは意味は理解できます。

これは、自分たちの、価格を叩き台にされたくないからです。

よく、売主が買付や取纏を集める理由に、出てきた価格を叩き台に、他の買いそうな客に、その買付を持って行き、価格を吊り上げるために使います。それを避けるために、売承を即、貰いたいわけです。

また、私が持ってきた取纏を叩き台にされて、よその仲介業者が話を纏めたのでは私も商売にならないので、売承はできるだけ速く貰います。

しかし・・・

地上げ屋と、現況の地権者との契約が締結できなければ、これは物件にはならなくなるので、当然ですが、青山ハウジングに売却することはできなくなります。(というか、誰にも売却なんてできません。)

つまり、地上げ屋と現況地権者の契約が纏まれば、売り物になるので、先に取纏か買付を出して欲しいという意味で、もし、纏まらなくても、青山ハウジングには、原則的にはリスクはありません。

むしろ、今の纏まってない状態だから、この価格なわけであって、完全に話が纏まっていたら、欲しいと言い出す人は大勢いることになるかもしれません。

また、纏まる前に他の買主が同じ価格で、取纏や買付を入れたら、青山ハウジングは極めて不利な状況になります。

また、私も仲介業者である以上、他の仲介業者ではなく、うちで纏めたいと思うのは当然のことです。契約が纏まるのを待って、青山ハウジングから取纏を貰ったのでは、他の仲介業者に出し抜かれてしまうかもしれません。

私が取った行動は、説明するまでもないと思います。

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財政と給与&経費削減の順序

さきの選挙では、野党が勝利するという結果に終わりました。

当然と言えば、当然の結果です。

敗因は・・・

1人区の選挙区での敗退

1人区の選挙区というのは、人口の少ない県です。人口が少ない県というのは、地方都市ということになります。2人区以上の選挙区では、民主党の方が自民党に勝っている選挙区が多かったはずです。また、比例第一党も民主党だったから、国民全体の支持はまだ、(微かに)民主党だったということになります。

では、なぜ1人区で負けたのでしょうか?

それは、民主党が小沢氏の考える組織票戦略にあったからと私は考えています。

民主党を支持する大きな団体は・・・

連合

日教組

です。

完全に左側の人たちが支持母体の政党です。

地方都市でも、都市部では民主党善戦、郊外農村部で敗退という情報が入っていました。

菅首相の消費税も比較的、余裕のある都市部の人には受け入れられても、非都市部では否定されるのは当然です。

企業でもそうですが社員の給与をいじらなければ、会社が立ち行かないときには・・・

経営陣の給与削減&会社の経費削減

社員の給与削減

リストラ

とならなければ、社員は付いてきません。

国家において

経営陣の給与削減とは・・・

国会議員の給与削減

官僚の給与削減&リストラ

公務員の給与削減&リストラ

天下り団体の削減&廃止

かと思います。

その次が

社会保障費の削減

公共事業費の削減

そして、さらに

増税

となるのに、どうも順番が逆です。

国会議員のリストラは、みんなの党が言っていますが、定数削減は少数政党が無くなる可能性を秘めいているので慎重にやらなければなりませんが、給与カットは当然のことです。

公務員は現在(平成16年度末)、日本に404万人います。

その内、自衛隊24万人、警察官27万人、消防士15万人(計66万人)は減らしにくい公務員かもしれません。

しかし、公務員の平均給与は、実際にはサラリーマンの平均年収より多いですが、国家公務員と地方公務員との差もあるので500万と想定します。

としても20兆円は、人件費ということになります。

20%削減すれば8兆円です。

公共事業が5兆円そこそこ・・・

昨日の日経新聞に出ていましたが、雇用助成金の額の削減ですが、1467億円の助成金を5分の1にすると言っても1200億円そこそこの、経費削減・・・

公共事業や雇用助成金は地方都市や中小企業にとっては死活問題です。

公共事業や雇用助成金のあり方が正しいとは思いませんが、いじる順番を間違えれば、当然にこういう結果になると感じました。

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『買付』と『取纏』と『売承』の意味

連載シリーズ 【 『買付』と『取纏』と『売承』の意味 】 第 1 話 / (全 2 話)

不動産売買に於いて、『買付』と『取纏』と『売承』というものがあります。

『買付』(かいつけ)とは、『買付証明書』の略ですが、『購入申込書』とも言います。

意味は、ある不動産を購入したい人が、購入条件を書いて、売主に対して、提出するものです。ちなみに、大抵の場合は、売主=所有者になりますが、売主が、現所有者から、当該不動産を購入してない場合などは、その限りではありませんが、他人物売買に該当するので、諸条件が揃わないと、できません。

『取纏』(とりまとめ)とは、『取纏依頼書』の略です。

意味は、不動産を購入したい人が、仲介業者に対して、購入する条件を書いて、その条件で売主と交渉して、物件を購入できるように、話を纏めてきてもらう為の依頼書です。

『売渡』(うりわたし)とは、『売渡承諾書』の略ですが、『売渡証明書』という人もいます。

意味は、購入申込書や取纏依頼書に対して、売主が、売渡条件を書いて提出するものです。

『買付』の条件と『売渡』の条件が合致していることを業界では条件を鏡に写した様なことから『ミラー』と言います。

サンプルは『買付証明書』、『購入申込書』、『取纏依頼書』、『売渡承諾書』でGoogleで探せば出てくると思います。

不動産業界では、この『買付』と『売渡』が重要になります。

まず、『買付』を出すことで、少なくとも購入希望者は売主に対して、購入条件を伝えることができます。その条件に対して、売主の反応を見ることもできるので、物件の購入は、まずは『買付』からと言っていいかもしれません。

また、『売承』も重要です。不動産とは車やパソコンの様な製造物と違って、原則として1つしかありません。逆に、その不動産を欲しいと思う人は、複数いるかもしれません。その状況下で『売渡承諾書』を貰えることにより、自分が購入する権利を得たと考えられます。

※『買付』と『売承』は、原則的に法的拘束力はありません。

宅建を勉強したことのある人なら、『諾成契約』と『要物契約』という言葉を学んだと思います。

『諾成契約』とは、当事者の意思表示が合致することで実際の物の引渡しが無くても成立する契約のことを言います。要物契約とは、逆に物の引渡しが無いと成立しない契約のことを言い、消費賃貸・使用貸借・寄託が要物契約の対象となります。諾成契約が成立した状況で、一方が契約を破棄した場合に、他方に損害が発生した場合は、実際の契約書が無くても損害賠償を請求できるとあります。

『買付』と『売承』の条件が『ミラー』であるならば、諾成契約は成立しているかの様に感じます。

しかし・・・


東京地裁平成2年12月26日判決
本件不動産の売買条件等をめぐる原、被告間の口頭によるやりとりや前記の買付証明書及び売却証明書の授受は、当時における原告又は被告の当該条件による売渡し又は買付の単なる意向の表明であるか、その時点の当事者間における交渉の一応の結果を確認的に書面化したものに過ぎないものと解するのが相当であつて、これを本件不動産の売買契約の確定的な申込又は承諾の意思表示であるとすることはできないものというべきであるし、前項に認定した事実関係をもつては未だ原、被告間において本件不動産の売買契約の成約をみたことを認めるには足りず、他にはこれを認めるに足りる証拠はない。


という判例があり、『買付』と『売承』では、諾成契約は成立せず、交渉結果の確認書でしかないとされています。これは、後日、正式な契約を締結する予定があれば、尚更ということになります。この様に法的拘束力が曖昧にも関わらず、『買付』や『売承』を提出することが、誤解を招きやすいことから、出すことを嫌う法人や、出すことを推奨しない法律家もいます。


さて、明日は買付と売承に関する実際にあった話を書きます。



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「中抜き」と「ビーカン」

連載シリーズ 【 「中抜き」と「ビーカン」 】 第 3 話 / (全 3 話)

「中抜き」については、過去にも、このブログで何回か書いたと思います。

「飛ばし」とも言います。

以前のブログ記事から、探すのも面倒だと思うので、再度、意味を書くと・・・

売買物件を探しているお客さんAが、不動産屋さんBから、物件を紹介してもらいました。そのお客さんAは、不動産屋Bに仲介手数料を支払うのが、もったいないと感じて、所有者に直接、交渉して売ってもらうことにしました。

不動産屋Bは、所有者から専属専任を貰ってなければ、所有者が直接、お客さんを見つけたことになるので、仲介手数料がもらえなくなってしまいます。これを、「中抜き」とか「飛ばし」などと言います。

応用編としては、

お客さんA→仲介業者B→仲介業者C→仲介業者D→所有者

となった場合、仲介手数料は最大で6%+12万円です。

それをB,C,Dで分けることになるので、各業者の取り分は2%+4万円になりますが、仲介業者Bが、仲介業者Cに紹介してもらう以前から仲介業者Dを知っていれば、仲介業者Cを介さなくても、取引そのものは成立します。仲介業者BとDは3%+6万円の報酬を手にして、仲介業者Cは0となります。

これも「中抜き」とか「飛ばし」と言います。

そのため、仲介業者は所有者がなかなか、解らない様に色々なことをします。その例がREINZやアットホームなど、物件情報サイトに物件の所在地を丁目までしか書かないことによって、物件を特定させない様にしている業者が多数います。

これは、少ない仲介手数料を如何に省こうかとか、独り占めにしようかという発想からきています。

さて、「ビーカン」ですが、これはまとも不動産業を営んでいる方には当然に関係の無い話です。もちろん、宅建の本や実務書にも出てきません。

「B勘定」の略です。「B勘定」とは簡単に言えば裏金工作のことです。

簡単な事例は・・・

あるマンションデベロッパーAの担当者Bは、ある程度の権限を社内で持っていますが、給与には不満を持っていたとします。

その時、担当者Bのところに、不動産仲介業者Cがマンション用地の紹介にやってきました。担当者Bは、その物件を買っても良いかなと判断しましたが、仲介業者Cに向かって、

「その物件を買ってやる。仲介手数料も会社からは満額支払うようにさせるから、『俺』に1%をバックしろ!」

もちろん、その物件がどこのマンションデベでも買うようなお買い得な物件なら、仲介業者は他のマンションデベにこの話を持っていきます。しかし、ちょっと辛い物件で、売るのに苦戦している様な物件なら、2%でも仲介手数料は欲しい仲介業者はこの話に乗ってしまいます。

もちろん、仲介業者も一度貰った仲介手数料を理由もなく、他の人に渡せば、会計上問題が起こります。大手の仲介業者になればなるほど、この問題は大きくなります。

今は業務委託手数料で支払ったなどという言い訳は大手では通用しません。税務署だってバカじゃないので、「業務委託の成果物を見せろ」という話になります。

そこで、架空の領収書を集めて支払う行為のことを、本来は「B勘定」と言います。

さて、この、「中抜き」と「B勘定」の併せ技を駆使することが、どうも業界で流行っている様です。

※ さすがに会社名と担当者名は伏せます。

昨年、私の会社があるビルオーナーから

「うちのビルの最上階が空いたから、テナントを付けてくれ」

という依頼がありました。

うちは、目ぼしいテナント数社に声を掛けました。もともと、そこはエステだったのですが、そこでの売上が問題ではなく、社内の粉飾等があって倒産したエステがあった場所でした。

うちの担当者は、この場所はやはりエステが良いと言う事でエステを中心に声を掛けました。

そこで、エステ会社Pの担当者は大変に興味を持ちました。うちの担当者は追客をしていたのですが、そのビルのオーナーから・・・

「○○商事(仲介業者)がエステPを連れてきたよ。相澤さんところには悪いけどそこで決めようと思う。」

うちは○○商事は知っていますが、今回の話に○○商事を介入させていません。

調査の結果、このエステ会社Pの担当者が○○商事から、バックしてもらうことで、うちの紹介した物件を○○商事に紹介してもらったことにして、会社に報告したのです。

また別の話では・・・

マンションデベロッパーのやはりPが、まったく同じ事を、私のよくしっている仲介業者の物件で同じ事をやりました。

うちも中抜きをされたことがあります。しかも、数十億の物件です。

このマンションデベロッパーPは、中抜きをするのは有名な話です。

当然に、うちではこのデベロッパーには物件を紹介するのは辞めていますし、仲間内(もちろん、財閥系や電鉄系の不動産仲介会社のほとんどを含む)では、有名な話なので、このマンションデベには、良い物件は、あまり紹介しないようにしようと言う事になっています。

しかも、この会社の酷いのは幹部社員まで平気な顔をしてやっていることにあります。

しかし、不動産業界って、すごく狭い社会ですから、そういう噂はあっと言う間に広がります。

この業界で長く続けたいならば、中抜きやビーカンはなるべくやらない方が良いです。特に自分から切り出すと将来に良いことはありません。

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再開発コンサルティング案件 静岡県浜松市

静岡県浜松市に行ってきました。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

新幹線のホームから、携帯のムービーで撮った画像で、あまりきれいではありませんが、後方に見えるビル街が駅前のターミナルです。

さて、実は、浜松に着いたのが16時半ぐらい・・・。打ち合わせは17時半からです。

というわけで、東京で14時過ぎまで仕事をして、新幹線でダッシュでやってきました。

まだ、仕掛り中の案件で、なぜ、ここに居るのかは、書けないのですが、浜松市某所の再開発に関するコンサルタントでやってきています。

もともと7月○日に来る予定だった。

        ↓

7月○日前日の時点で、こちらの都合で準備できないものがありキャンセルのお願いをした。

        ↓

「それでも、良いから来てくれ」

ということで、急遽、やってきました。

最近、なぜか、案件がバタバタと入ってきています。

正直、利益が出るのは、先の話ですが(出るとすれば・・・汗)、ちょっと忙しくなってきました。特に、不動産業界の景気が上向いたという実感はありません。

上向いてきたとすれば、実需向けのファミリーマンションぐらいでしょうか・・・。戸建て分譲は一服感を感じます。オフィス市場や商業店舗市場は、まだまだ厳しい時代です。

ですから、忙しいだけで、空回りするのではないかと、ちょっと心配です。

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ネガティブな性格

日曜日ぐらいから、喉が痛いです。カゼ

月曜日に病院に行こうと思ったけど、

忙しくて行けず。昨日も朝から出っ放しで行けず。

そのうちに治るかなと思っていたのですが

むしろ、酷くなってきました。

2週ほど前から、風邪気味だったのですが

そろそろ、治ってきたかなと思っていたら

日曜日から喉だけ痛くなり、しかも、左側だけ・・・

唾や物を飲み込むと喉と左耳が痛い・・・

今日も忙しいですが、午前中のうちに耳鼻咽喉科に

行って来ます。

どうも、自分はネガティブな性格です。

いつも、悪い方の事態を考えてしまいます。

仕事の場合は、その方が良いことも多々あります。

(とは言っても、それがすごくストレスになるのですが・・・)

しかし、体調となるとなおさらです。

もともと、子供の頃から病気がちだったこともあるのですが・・・

朝5時に目が覚めて、

「咽頭がんだったら・・・」

と思い始めたら眠れなくなりました。

(普段は8時過ぎに起きます。)

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会社のHPをリニューアル

会社のHPをリニューアルしました。

本当はプロに依頼した方がいいんでしょうけど、自分で作ってみました。

(前のも自作なんですが・・・)

たかだか、HPと思うと、どうしてもお金を払ってまで作って貰う気になれなくて・・・。人が出来るんだから、自分でもと思って、いざやってみると、なかなか上手くできないものです。

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