東京マラソン ~藤原新さん 箱根駅伝~

昨日、今日と東京マラソンで2位、日本人としては5年ぶりに2時間7分台を叩きだした、藤原新さんのNewsが各マスメディアで報道されています。

私のブログを読んでいる方なら、ご存知の通り、私は大の箱根駅伝ファンです。自分が苦手だったこともあり、長距離の選手に憧れがあります。

さて、藤原新さんですが、実は箱根駅伝では大変、悔しい思いをしています。
20世紀最後の箱根駅伝で藤原新さんは箱根駅伝に登場しています。

なんと1年生で1区を任されていました。もっとも、今とは違い、1区は無理をしない区間ということもあり、1年生が半分ぐらい、出ていたと思います。結果は10位でした。しかし、当時の1区は、先頭と12位(当時は15校で争われています。現在は学連選抜を含む20校)ぐらいまでが1分以内という激戦で藤原新さんはトップから25秒差でした。

2001年の箱根駅伝の予選会です。
藤原新さんは日本人7位の好タイムで予選会を通過しますが、藤原新さんの所属する拓殖大学は7位(当時は予選会上位6校が出場)で出場できませんでした。
因みにその年の予選会、日本人1位は国士館大学の坂斉亨さんです。(当時の国士館大学は、「襷を繋げ坂斎へ」というキャッチフレーズでした。)

駅伝というのは、個人競技ではないので、藤原新さんがどんなに優秀でも、出場できません。予選会で日本人トップだった坂斎亨さんの所属する国士館大学は予選会12位です。

さて、話は変りますが、今回、注目されていた選手の一人に川内優輝さんがいます。こちらは学習院大学で箱根駅伝に当然に出場していないかというと2度出ています。

学連選抜です。

しかも、2度目は6区で3位という好成績です。(1度目も6区で6位という好成績)

この二人の特徴は・・・
どちらも実業団に所属していないと言う事です。
マラソンと実経済社会は違いますが、大きな組織が必ずしも正しく、好成績を出せるとは限りません。しかも、大きな組織が硬直化してくると・・・。

たしかに実業団に所属していないと経済的な面や人的支援という意味で安定した成績が残せません。

川内優輝さんはプライベートドリンク(スペシャルドリンク)を取ることが出来ませんでした。
ところで、次の琵琶湖マラソンに今井正人さんが出場します。

昨今の箱根駅伝で「新山の神」と東洋大の柏原選手が言われていますが、もともと「山の神」はこの今井正人さんがゴールする時にアナウンサーが

「山の神、ここに降臨!!!」
と絶叫したことに始まります。(5区で11人抜き)
今井正人さんは現在、トヨタ自動車九州に所属する実業団選手です。
今井正人さんが実業団の中で硬直化していないことを祈ります。

今日、エルピーダが倒産しました。
日本の大手企業のDRAM事業を結集した会社です。エルピーダが倒産するということは日本の製造業が破綻したと言えるかもしれません。

しかし、大手の結集体だから倒産したとも言えるのではないでしょうか?
DRAM事業は、設備投資など莫大な資本が必要です。そういう意味では大手しかできません。
問題はその硬直化した体制がこの倒産を招いたと私は考えています。

藤原新さんに日本の未来を託してみたくなった、昨日、今日でした。

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マンションお買い得度判定

私は日経新聞を購読していますが、毎週、金曜日、土曜日になるとマンションや分譲住宅の広告が沢山入ってきます。多いときだと20枚ぐらいは入っています。
さて、その中には新築マンションもあれば中古マンションもあります。
そこに、ある大手不動産仲介会社の広告が入っていました。
西武新宿線「練馬駅」徒歩2分、都営大江戸線「練馬駅」徒歩4分、平成13年築、面積17坪弱(2LDK)、14階建ての4階の物件が出ていました。
価格は2980万円
ここで東京にあまり詳しくない人に解説を入れておくと、練馬駅ということは、新宿駅まで18分、池袋までなら7分です。
この価格を高いと思いますか?それとも安いと思いますか?
私は基本的には、都内で売られているマンションは全て『高い』と思うことにしています。
実際に計算してみると高いことが殆どです。これは『買得!』と思う物件に遭遇したのは、この5年で1物件だけでした。(当然に物凄い倍率になり抽選で外れました。)因みに、この物件の抽選の半分が不動産業者だったとも言われています。
住宅(マンションや戸建)の価格が高いか安いかというのには、その人の主観が入ります。
それは、子供がいる人だったら、いい小学校や中学校が近い場所が良いと思うし、介護の必要な老人と一緒に暮らしている人なら病院が近い物件が良いと思うでしょう。
それだけでは、ありません。育った場所の近くだったり、実家の近くというのには愛着のあるもので、それはなかなか価格に反映することができないものです。
また、その人の趣味にあった、デザインや間取りだったりすれば、それも価格にはなかなか反映されないのが実態です。
さて、この様な主観的要素を除いて冷静に考えてみましょう。
不動産業者や投資家の方なら、よく知っている『利回り』です。
知らないための為に簡単に説明すると、投資額に対して、どれだけの配当があるかです。
例えば10000円の投資をして、1年間で1000円戻ってくれば10%の利回りです。
銀行の普通預金の場合は1%にもなりません。
さて、不動産投資の一つの指標ですがJ-REITというものがあります。
現在のJ-REITの利回りは平均すると概ね6%弱です。
つまり、この基準に満たない高い物件を買うのであれば、借りた方が得ということになります。
不動産価格が上昇する経済局面にある場合には話は別です。しかし、大局的に見れば日本の不動産が上昇するというのは、余程の金融緩和をするなどの実体経済と乖離した超インフレでも起こらない限りありえません。
このJ-REITの利回りを上回ればお買得ということになるのですが、実際には殆どありません。(マンションを1棟ごと買うなどをすれば、沢山あります。)
そこで、誰でも簡単に買得物件かどうかを判定できるソフトを作ってみました。Excel2003で作っていますのでExcelが必要です。携帯、もしくはスマホで見ている方はパソコンでダウンロードして使ってください。
マクロやVBAは使っていませんのでウイルスの心配もありません。
↓をクリックしてダウンロードしてください。
マンション価格判定
薄い黄色の部分を入力してください。
中古物件の場合、その物件のある場所の容積率が難しいと思います。その場合は、その行政区の建築指導課に問い合わせるか、その行政区名と『用途地域』、『都市計画図』などの言葉をGoogleに入力するとだいたいあると思います。
解らない場合は、私にAmebaのメールで問い合わせてください。
あとは、Excelの横にあるリンクを参照してください。
三段階評価です。
「お買得物件です。」
「適正価格に近い物件です。」
「買わない方が得です。」
かなり、厳しい判定結果がでます。市場の広告に出ている物件は全て
「買わない方が得です。」
と出る筈です。
適正価格がでるので、それに向かって交渉してください。

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マンションお買い得度判定ソフト

私は日経新聞を購読していますが、毎週、金曜日、土曜日になるとマンションや分譲住宅の広告が沢山入ってきます。多いときだと20枚ぐらいは入っています。

さて、その中には新築マンションもあれば中古マンションもあります。
そこに、ある大手不動産仲介会社の広告が入っていました。

西武新宿線「練馬駅」徒歩2分、都営大江戸線「練馬駅」徒歩4分、平成13年築、面積17坪弱(2LDK)、14階建ての4階の物件が出ていました。

価格は2980万円

ここで東京にあまり詳しくない人に解説を入れておくと、練馬駅ということは、新宿駅まで18分、池袋までなら7分です。

この価格を高いと思いますか?それとも安いと思いますか?

私は基本的には、都内で売られているマンションは全て『高い』と思うことにしています。
実際に計算してみると高いことが殆どです。これは『買得!』と思う物件に遭遇したのは、この5年で1物件だけでした。(当然に物凄い倍率になり抽選で外れました。)因みに、この物件の抽選の半分が不動産業者だったとも言われています。

住宅(マンションや戸建)の価格が高いか安いかというのには、その人の主観が入ります。

それは、子供がいる人だったら、いい小学校や中学校が近い場所が良いと思うし、介護の必要な老人と一緒に暮らしている人なら病院が近い物件が良いと思うでしょう。

それだけでは、ありません。育った場所の近くだったり、実家の近くというのには愛着のあるもので、それはなかなか価格に反映することができないものです。

また、その人の趣味にあった、デザインや間取りだったりすれば、それも価格にはなかなか反映されないのが実態です。

さて、この様な主観的要素を除いて冷静に考えてみましょう。

不動産業者や投資家の方なら、よく知っている『利回り』です。
知らないための為に簡単に説明すると、投資額に対して、どれだけの配当があるかです。
例えば10000円の投資をして、1年間で1000円戻ってくれば10%の利回りです。
銀行の普通預金の場合は1%にもなりません。

さて、不動産投資の一つの指標ですがJ-REITというものがあります。
現在のJ-REITの利回りは平均すると概ね6%弱です。

つまり、この基準に満たない高い物件を買うのであれば、借りた方が得ということになります。
不動産価格が上昇する経済局面にある場合には話は別です。しかし、大局的に見れば日本の不動産が上昇するというのは、余程の金融緩和をするなどの実体経済と乖離した超インフレでも起こらない限りありえません。

このJ-REITの利回りを上回ればお買得ということになるのですが、実際には殆どありません。(マンションを1棟ごと買うなどをすれば、沢山あります。)

そこで、誰でも簡単に買得物件かどうかを判定できるソフトを作ってみました。Excel2003で作っていますのでExcelが必要です。携帯、もしくはスマホで見ている方はパソコンでダウンロードして使ってください。

マクロやVBAは使っていませんのでウイルスの心配もありません。
↓をクリックしてダウンロードしてください。
マンション価格判定
薄い黄色の部分を入力してください。

中古物件の場合、その物件のある場所の容積率が難しいと思います。その場合は、その行政区の建築指導課に問い合わせるか、その行政区名と『用途地域』、『都市計画図』などの言葉をGoogleに入力するとだいたいあると思います。

解らない場合は、私にメールで問い合わせてください。

あとは、Excelの横にあるリンクを参照してください。
50㎡以上~200㎡までのRCないしSRCのマンションでの判定です。
50㎡未満のワンルームマンションや木造の戸建では判定できません。(そのうちバージョンアップします。)

月々のローンの返済額も判定できます。買得判定以外にも使ってみてください。
初期設定でローン金利は2012年2月現在の20年の固定を使っています。(自由に入力できます。)

三段階評価です。
「お買得物件です。」
「適正価格に近い物件です。」
「買わない方が得です。」

かなり、厳しい判定結果がでます。市場の広告に出ている物件は全て
「買わない方が得です。」と出る筈です。

適正価格がでるので、それに向かって交渉してください。

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前進と後退

今週は火曜日~木曜日まで福岡にいました。

大型賃貸マンションの完了検査&消防検査に立ち会ってきました。
不動産の仕事ばかりしている様にみえますが、私の会社の売上の6割は設計です。

福岡は、出張や単身赴任する場所としては男の憧れの場所です。

女性は美人ばかり、食べものは美味しいし・・・
しかし、私は立会い以外の時も殆どホテルに引きこもっていました。

なぜなら、別の設計の依頼を受けていて、追い込みでホテルで資料の作成でした。
ホテルの前にあるコンビニでお弁当を買って必死の作業。

今週は多忙でした。

来週も月曜から、中規模案件の決済です。(こちらは不動産の仕事)
寒いだけに体調だけは注意したいと思います。

福岡で、今やっている仕事で一句

人心
筑紫の丘に
強いれども
積もらぬ雪は
融けてゆくかな

事業って、後退は付き物ですが、前進するよりも後退が大きいと進歩しません。

融ける前に次の雪が降るから、積もっていきます。
自分も少しずつ積もる雪の仕事をしようと思います。

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日本の将来を占う(不動産業界篇1)

 2週間程前(2012年1月末頃)、「国立社会保障・人口問題研究所」が、日本の50年後の人口を予測しました。それによると、50年後には8674万人まで、日本の人口が減少するというニュースでした。

 さっそく、「国立社会保障・人口問題研究所」のサイトを見てみると、実はこの予想が平均的なものであって、もっと悪い予想もあることがわかります。

 まぁ、これ以上にネガティブな予想を仕方がないし、50年も先のことを予測するのは偶発的要素が大きい様な気もするので20年先の予想までにしてみました。
因みに、私は以前、所属していた会社で商品開発に携わっていた時期があります。その際(2001年)に
 「10年後の住宅着工戸数は2011年で100万戸割れまで減少する。」
 という予想をしました。
 その時に、社員はもとより、役員もキチガイ扱いで誰も信用してくれませんでした。
 結果はもっとネガティブなことになりました。

 したがって、この予想よりも悪化すると私は考えています。
 それは、20年後という世界では、偶発的要素が無い限り、これ以上に悪化します。何故なら、日本は民主主義国家であり資本主義国家だからです。既得権者は既得権を守ろうとします。
 この予想は、みんなで痛みを別けあったら・・・という予想です。

 さて、予想に入る前にマスコミで報道されている内容について復習してみましょう。

・ このまま、少子高齢化が進めば、お神輿型から、おんぶ型になる。

・ 国債発行残高が国民の貯金残高を上回る。

・ 消費税を上げなければならない。

・ 最低保障年金を7万円にするためには、2075年にはさらに7.1%(消費税率17.1%)にしなければならない。

 などなど、我々の生活が実際にどうなっているのが非常にわかりにくいことになっています。

 そこでこんな表を作ってみました。
 この表は回帰分析を使って作っています。当たらずとも遠からずの世界が待っているはずです。

リデベ(再開発)の社長のブログ

 見ての通りですが、ポイントは右から2列目と右から5列目です。
 10年後に労働者の実質所得は80%になり、20年後には70%になります。
 そして、10年物の国債金利は10年後に2.6%、20年後に7.1%まで上昇します。

 これがどの様に不動産業界に影響を与えるのかについて、私のブログをこれまで読んでくださっている方には説明する必要性の無い事態だと思います。

 10年後に住宅着工戸数は50万戸、20年後には15万戸まで減少するということを次回に説明します。

不動産の売却なら、リデベにご相談下さい。

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その為、他の仲介業者、デベロッパー、買取業者からの営業など査定をされた方にご迷惑を掛けることはございません。

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国民年金・生活保護システムの崩壊

今日の日経新聞に「年金、50代半ば以下は負担超 27歳は712万円赤字」という記事が出ていました。タイトルどおりの内容なので、詳しくは書きませんが、納めた額よりも貰える額の方が、少ないと言うことです。

そもそも、年金の主旨とは・・・

国民年金法第一章第一条
国民年金制度は、日本国憲法第二十五条第二項に規定する理念に基き、老齢、障害又は死亡によつて国民生活の安定がそこなわれることを国民の共同連帯によつて防止し、もつて健全な国民生活の維持及び向上に寄与することを目的とする。

日本国憲法第二十五条第二項:国は、すべての生活部面について、社会福祉、社会保障及び公衆衛生の向上及び増進に努めなければならない。

とあります。

つまり、高齢者が定年退職後(もしくは働けなくなった後)に貯金が無ければ、生活がままならなくなります。勿論、定年退職後に生きる年数がわからないので、いくら貯金があればいいか解らないから、国家で保障していきましょう。という理屈はわかります。

しかし、この様な状況では、年金未納者が増えるのは当然のことだと思います。
つまり、制度の崩壊と言っても過言ではないでしょう。

もっと酷いのが生活保護制度です。

生活保護とは
「日本国憲法第25条に規定する理念に基き、国が生活に困窮するすべての国民に対し、その困窮の程度に応じ、必要な保護を行い、その最低限度の生活を保障するとともに、その自立を助長すること」
に基づいて成り立っています。

・国家責任の原理
・無差別平等の原理
・最低生活維持の原理
・補足性の原理
という原理があります。

昨日(H24年2月5日)の「Mr.サンデー」という情報番組で、20歳~64歳の単身女性のうち、3人に1人が貧困層であるという話がありました。番組内の説明では、収入から家賃を除いた金額が、生活保護を下回れば、貧困ということになるとありました。

町中でインタビューを受けていた女性は収入も家賃もバラバラで比較が難しく、挙句の果てには、主旨をすり替えて、「幸せ度」の話になり、本質的な問題にいたりませんでした。

実際に、どれだけ給料があれば生活保護を上回るかを検証してみます。

東京都の場合(単身者・障害なしの場合)
家賃保証 53,700円
生活保護 83,700円
です。生活保護を受けていると医療費は掛かりません。もちろん、税金も掛かりません。

ちなみに、家賃の53,700円とは・・・西武新宿線の花小金井(JR新宿まで30分)で徒歩10分ぐらいで築5年、風呂トイレ別のワンルーム(20㎡)のマンションを想像してもらえれば良いと思います。

さて、この生活と同じ水準の生活をする為には・・・
月額給与が179,610円無いとダメです。ここから、住民税、所得税、雇用保険、厚生年金、社会保険を引いて、一般的な被保険者の医療費負担分(4,257円/月)を引くと、手残りが83,703円になります。つまり、単純に家賃を引いただけでは、生活保護と同じレベルとは言えません。

この179,610円ですが・・・

時給換算する(160時間/月と考える)と時給1,123円/時間です。
因みに東京都が定める最低賃金は837円/時間。
最低賃金って、最低限の生活を送るために必要な賃金ですが、この賃金では憲法第25条に違反していることになります。

では、実際に最低賃金を1,123円/時間に引き上げると・・・
おそらく、飲食業、小売業、介護事業、中小企業の製造業などは一気に経営が悪化するでしょう。

生活保護受給者が優遇されているとは言いませんが、相対的には優遇されていることになります。また、月額給与が179,610円の場合、年金の話に戻りますが、生活保護よりも遥かに安い年金しか貰えません。

もはや、システムそのものが崩壊していることに気がつかないと、さらなる、少子高齢化社会は絶対に乗り越えられないでしょう。

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