2013年 明けましておめでとうございます。

新年、明けましておめでとうございます。

最近、facebookを中心に、しかも、友人限定で書き込みをしており、ブログの更新が怠りがちになっていました。

さて、今回は、2013年最初のブログということもあり、今年の予測(不動産業界・建築業界)をしておこうと思います。

私の基本的な、将来的な不動産の動向は過去のブログを読んで頂ければわかると思います。
基本的には、不動産業界、建設業界が下方していくというスタンスは変りありませんが、経済と言うのは直線的に下がることはありません。もちろん、直線的に上がることもありません。

そういう意味に於いての今年の予測をしておきたいと思います。

今日の大発会は予想通りの大幅高で始まりました。私の所有している株も軒並み、購入した時以上になりました。ここまでは想定の範囲です。

民主党政権から自民党政権に変り、ましてや安倍さんが首相になれば、小泉さんの時の様な規制緩和や構造改革、さらには金融緩和を大きく期待することとなります。

安倍政権になり、参議院選挙で敗北するわけにはいかない、自民党は確実に金融緩和だけはやるでしょう。「三本の矢」という政策をあげていますが、もっとも簡潔明瞭にできるのは金融緩和だからです。

さて、金融緩和をすると国民の懐が潤い、デフレが克服できるかと言えば、それが違うことは、そこらの経済新聞や経済誌にいくらでも書かれていることなので、今更書くことではありません。
では、経済界に目を向けてみます。

今回、日銀が金融緩和を行うことは、まず間違いないと考えられます。
しかし、金融機関の投資先が製造業、特に中小製造業にその資金が向かうかと言えば否です。
簡単な話です。

今まで、お金が無いから(本当はあったけど)、貸せなかった金融機関がお金がある様になったからと言って、返せる見込みが無い借り手に貸すでしょうか?

金融機関が貴方で、借り手が貴方の御子息だったり愛人だったりすれば貸すかもしれませんが、赤の他人に貸したら、バカですね。

当然に借りる方も、借りる必要性があるから借りる訳です。
明日、従業員に給与を支払えない企業は、なんでもいいから融資を受けたいでしょう。でも、この状況に陥ってる企業に金融機関はまず融資はしてくれないでしょう。

借りる方は、借りたお金で設備投資、雇用や研究資金にその資金を振り向けて回収できる見込みがあるから金融機関から融資を受けたいというのが本来あるべき姿です。しかし、その為にもっとも必用なのは需要です。

では、需要を喚起する為に必要なことは何でしょうか?
1.人口です。人間は生きていく以上、食べること、着ること、住むこと・・・などが必要になります。極論ですが、日本に人間が一人もいなくなれば、需要はゼロになります。
2.(1)個人所得です。所得が増えて、生活に余裕が出来れば余剰資産を消費に向かわせることができます。
2.(2)しかし、所得はあるけれども将来に対するビジョンが見えなければ、それを蓄財に回そうとします。ましてやデフレ化にある日本に於いては、使わないでお金を持っていれば、お金の価値はどんどん上がっていきます。つまり、金利0で持っているよりも、投資や消費に向けることの方が得であるという状況を作らなければなりません。

さて、この様な需要喚起が本質的な意味、もしくは構造的に可能かと言えば私には些か困難であろうと思います。もちろん、一定の思い切った改革を行えば不可能ではありませんが、人間には感情もあり、既得権者がその既得権を離すことがないことから、それは不可能と考えて差し支えないでしょう。

少し、抽象的な書き方をしたので、需要喚起について具体的な事例で物を考えてみましょう。
昨年の暮に極めて痛ましい事故がありました。中央高速笹子トンネルの天井落下事故です。私も良く通る場所なので、事故の映像を見たときにはゾッとしました。

しかし、日本の高速道路というインフラを考えた時に、その状況が限界にきているのは、この事故を見なくても明白です。1960年代の高度経済成長期に突貫工事で作られた、インフラが限界にくるのは当然のことです。中国の高速鉄道の事故を見て笑う日本人は多いと思いますが、微妙に丈夫に作ったのが日本のインフラであり、大差はありません。

では、このインフラをどうやって維持するかを考えなければなりません。
新しい高速道路を作れば、渋滞解消、輸送速度向上など経済的な二次波及効果が当然に考えられます。しかし、インフラの点検や補修というのは新たな経済効果を生むことはありません。

不動産的に言えば、新しい賃貸マンションを建てれば賃料収入は増えますが、既存の賃貸マンションが老朽化してきて住民からクレームが来たので大規模修繕をしたところで、家賃収入が上がることは殆どありません。

もちろん、大規模修繕をした会社(インフラの点検補修をした会社)にはお金が入りますから、少なからず経済効果はあるにせよ、二次的な経済効果は生まれません。

では、どうすれば、この状況を打破できるかと言うと・・・、実は簡単な方法があります。
『点検補修をやらない』
ということです。いやいや、そんな事をしたら、第二の笹子トンネル事故を生むことになりかねないから、安直にそんなことを言うべきではありません。しかし、事故を起こさずに『点検補修をやらない』方法があります。

それは中央高速そのものを廃止してしまえば良い訳です。勿論、大動脈の中央高速を廃止することはできません。しかし、例えば、人口1万人未満の町村への交通設備インフラ投資を辞めたらどうなるでしょう?その人達が目茶苦茶困ることになります。

という訳で、その人達に都市部に移住してもらいます。もちろん、人の感情を無視はしていません。自分が育った故郷をそんな簡単に捨てることなどできません。しかし、良く考えて見て下さい。自分の子供や孫に自分のノスタルジアの為に苦労を掛ける事を・・・

夕張メロンは美味しいと思います。しかし、夕張市を維持するのにどれだけのインフラ投資が必要でしょうか?炭鉱の町であったからこその町であり、夕張市がその使命を終えたことは、事実だと私は考えています。もちろん、この様な市町村は日本各地に点在しています。

都市計画を学んだ人であれば、『財政と都市化率』というのは常識な話です。しかし、日本に於いてこれが浸透しないのは、日本が明治維新以前、藩という小国家が多くあり、それぞれが独自的な思想概念を持っているにも関わらず、日本国家が明治維新以降に先進列強国に追いつくために廃藩を行い、中央集権化に進んだからと言えます。中央集権化が間違っているかと言えば、今の日本に於いて言えば大きくは間違っていません。最近、威勢のいい政治家?が道州制や地方分権化を唱えていますが、前述した都市化率向上の為には、一定の中央集権化も必要であったりします。これが平成の大合併であったことも忘れてはなりません。

では、不動産業界の話に戻します。
前述の通り、金融機関は金融緩和によって得た余剰資金を投資する場所を製造業に見出せません。(多少はあると思いますが・・・)そこで、担保の取れる不動産に投資を始めることは明白です。つまり、不動産に投資を始めることにより地価が上昇すると考えられます。

しかし、ここに大きな問題があります。

今の日本の少子化高学歴化という問題に直面します。昨日の日経新聞にも書かれていた通り、建設土木業界の求人倍率は2倍を超えています。しかし、大学を卒業して、型枠大工や鉄筋工になりたくないという気持ちも良く解ります。

ということは、建設土木費は増加していき、不動産価格の上昇に伴い、建築費も増加するとなれば新築物件の利回りは必然的に下がっていきます。

さらに、新築物件を更に作る必要性の有無です。日本は少子化傾向に歯止めが掛からず、労働人口も減っていきます。新しいオフィスや住宅を作る必要性の問題に直面します。

このことから既存物件の価格は上昇するものの、新築への投資はリスクが大きいことは当然となります。つまり、優良な既存マンションや既存ビルの価格は上昇するが、更地、もしくはスクラップアンドビルドという不動産は動かなくなると考えます。

大きなニュースになる様な物件を除けば、既存不動産とリフォームというのが本流になると私は考えています。

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