【店舗居抜き】 業態を変えて失敗する事例

連載シリーズ 【 【店舗居抜き】 業態を変えて失敗する事例 】 第 5 話 / (全 6 話)

前回は、不動産的立地よりもその物件の歴史的問題を考察を書きました。

前回
第4話 ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 第4話

前回は、タイトル通り、ラーメン屋→ラーメン屋→ラーメン屋のパターンを書きましたが、今回は飲食店が業態を替えながら、開店閉店を繰り返すパターンを見てみます。

同様に不動産的問題よりも歴史的問題が立地にダメージを与えている事例です。

第2話で書きましたが、とんかつ屋(4年経営)→カレー屋(2年経営)→タイ料理(現在)という物件があり、そのタイ料理屋も長くはないであろうと書きました。この理由について書いてみたいと思います。

ここはJRの乗降者数9万人の駅から、1Kmほど離れた場所にあります。この時点で、駅周辺のお客さんを拾うというよりも、近隣住民をリピーターにしていくという経営展開をしなければなりません。

店舗の大きさは厨房、バックヤードを入れて20坪ぐらいで、家賃は1万5千円/坪程度ですから、しっかりとリピーターが付けばやれない場所ではありません。この場所から、徒歩1分以内の場所の焼肉屋、ラーメン屋、蕎麦屋などはそれなりにお客さんも入っていて、経営は成り立っています。それどころか、隣地の豆腐屋(所有者が30年以上経営後、高齢の為に賃貸店舗とする)→ベーグル屋(現在)は、かなり繁盛しています。

では、この場所だけピンポイントでダメな理由はなんでしょうか。

この店舗、とんかつ屋がオープンするまでの間、随分と長いこと、あまりに長くて記憶が曖昧なのですが7年以上、空き店舗でした。特に事故物件というわけでもありません。ただ、この空き店舗になる前に何があったかを近隣に長く住んでいる人は知っていました。

熱帯魚屋さんです。私が熱帯魚が趣味になったのもこのお店があったからでした。昔の熱帯魚屋というのは、現在のような水草を綺麗に並べたアクアリウムを作るというよりも、単純にどかどかと熱帯魚を売り、現代のように飼育道具も安くなかったので熱帯魚だけでは商売にならず、夏になればクワガタやカブトムシ、シーズンを通して、亀やトカゲなどの爬虫類、イモリやカエルと言った両生類も販売していました。これは、その時代はこの周辺は一軒屋が多く、子供相手の商売として成立していたからです。

この熱帯魚屋は、熱帯魚の他に前述のような生き物を販売しているわけですから、当然、その餌も売っています。つまり、トカゲやカエルが食べる餌(餌となる昆虫)を売っているわけです。それが、お店の至る所にいたわけです。

その熱帯魚屋さんは随分と長いことありました。私の生まれる前からあったとのことで、実際にどれほど経営していたのかは解りませんが、少なくとも私の知る限りで20年以上経営していたことは、間違いありません。小学生が学校帰りに随分と屯っていたのを覚えています。

さて、随分と空き店舗だったのですが、どう考えても気持ちの悪い虫が沢山いたというイメージが近隣に昔から住んでいる人を寄せ付けなかったことは間違いありません。私以外の近隣に住んでいた人も同じことを口を揃えて言います。

では、まったくお客さんが入らなかったのかと言うとそうでもなく、近くにできた賃貸マンションの人などは来ていましたが、この時点で周辺人口の半分を失っているわけですから、厳しいのは当然となります。また、昔から住んでいる人の多くは家を所有権で持っているは、賃貸物件に住んでいる人よりも、平均的に経済的に余力もあるし、ファミリー世帯が多いのが特徴です。ここが顧客ターゲットから外れると苦戦必至になります。

とんかつ屋の経営者は地元の人ではなく、この立地の特性を知らなかったのでしょう。カレー屋もタイ料理店も外国人がやっていますから、もっと知らなかったと思います。
周辺の料理店が上手くやれるのに、ピンポイントでダメな理由はやはりその場所の歴史を充分に調べないといけないということになります。

いずれにせよ、居抜き店舗の最大の欠点は、一度以上、別の経営者が失敗して退店しているということです。その失敗の理由をよくよく検討しなければ、安直に『自分ならば成功できる。』と考えるのは極めて甘いと言えるでしょう。

しかし、不動産的立地にしても歴史的立地にしても、そのマーケティングというのは、そんな簡単にできるものではありません。

不動産屋というのはオーナーから預った物件に借家人を入れた時の仲介手数料で商売してますから、どんな物件でも否定的に言う不動産屋はいません。

大手チェーン店系の飲食店や小売業には必ず、店舗開発部門があり、そのマーケティング能力というのは相当なものです。しかし、その彼らでも確率は少ないですから失敗します。

ということは、個人経営の飲食業や小売業の方が立地的に失敗する確率はもっと高くなります。
立地に関するマーケティングを浅慮してはいけません。

次回は、さほど好立地とも言えない場所でも長続きもしくは、成功しているお店を紹介します。

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土地の歴史を知らずに居抜き店舗で失敗

連載シリーズ 【 土地の歴史を知らずに居抜き店舗で失敗 】 第 4 話 / (全 6 話)

前回は一見、好立地に見えても僅かな問題が致命傷になるケースの事例を書きました。

前回 第3話 ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 第3話

今回は、不動産的立地にはまったく問題がなかったが、歴史的に問題があった立地の失敗事例を考察してみます。

個人経営系ラーメン屋(22年経営・後述、後に多店舗経営)→個人経営ラーメン屋(3年経営)→個人経営ラーメン屋(2年経営)→たこ焼き屋(現在)という場所があります。商店街の入り口で人通りも多く、買い物客だけではなく、通勤客も多くの人が通る場所で飲食店を営業するのには、大変良い場所です。

では、何故、最初のラーメン屋のあとのラーメン屋2店は短期間しかもたなかったのでしょうか?
実のところ、ラーメン屋で3年頑張ったのは立派です。これは立地の良さがギリギリの経営を支えたけど、3年目でついに力尽きたというのが本当のところです。

これは、最初のラーメン屋が凄すぎたからです。

最初のラーメン屋さんが潰れた理由はそのラーメン屋さん単店には問題はありませんでした。
私も何度も食べたことのあるラーメン屋さんでしたが、そのエリアでは間違いなく一番美味しかったし、もしかすると私の食べたことのあるラーメンの中では今でも「一番、美味しかったラーメンの一つ」と言えるお店でした。今ではデートでラーメン屋さんに行っても全く不思議ではない時代ですが、時はバブル時代です。その時代にラーメン屋さんに女の子を連れて行っても喜んでもらえるお店でした。

その結果、そのラーメン屋さんは、2店舗、3店舗とお店を増やしていきます。ラーメン屋さんの場合、安さを売りにするチェーン店以外は、基本的にのれん分けで増えるケースですが、このラーメン屋さんは直営のまま、ついには都心の繁華街にも出店をして行き、横濱ラーメン博物館にも出店をしました。(ここまで書くと、どこのお店か解ってしまうかもしれません。)
ラーメンを自分で出汁から取って作ってみると解るのですが、同じ味を出すのに苦労します。ですから、同じ味で複数店舗を経営するのは非常に困難なことだったりもします。

その為に必要となってくるのが、自社の製麺ラインだったり、大量にスープの素を作れる工場を用意したりすることとなります。所謂、セントラルキッチン方式に近い形です。しかし、こうなってくると、その経営は一気に難しくなってきます。もう、ラーメンの味だけではなく、本当の経営センスが問われることとなります。しかし、それでもそのラーメン屋さんは頑張っていました。味と固定客が支えていたからです。しかし、それでも最期は別業態(ラーメン屋以外)に手を出して倒産してしまいました。

さて、その場所に居抜きで次のラーメン屋さんが入りました。
最初のラーメン屋さんが凄すぎたが故に、さほど不味くは無かったのですが、「普通の味」となってしまったラーメン屋さんには、お客さんは興味を示しません。況してや、このラーメン屋ブームです。そのエリアにもそれなりの味のラーメン屋さんはいくつも出来ています。同じエリア内に安さを売りにしているチェーン店もあります。ほどなくして、このお店は無くなりました。

次は、独特の味のラーメン屋さんが居抜きで入りました。あまりに個性が強すぎて、私にはお世辞にも美味しいとは言えませんでした。僅かな固定客が出来てはいたようですが、やはり2年と保てず潰れてしまいました。

不動産屋さんは言うでしょう。

「場所は最高にいいですよ。」「居抜き店舗だから、出店費用も安いですよ。」と・・・。

間違いなく、不動産的立地は良かったと思います。出店費用も安くすんだかもしれません。しかし、このようにその土地の歴史を知らないと失敗する場所もあります。このケースの場合、『別れた彼女は可愛かった。』パターンで、最初のラーメン屋さんは、既に無いだけにお客さんの中には、さらに妄想で味が勝手に昔のラーメン屋さんの味を美化してしまっている場合もあります。どんな美人でも、逢えなくなってしまった彼女に勝つのは至難の技と言う事例です。

次回はラーメン屋さんではありませんが、やはり歴史的問題を見逃したケースを掲載します。

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好立地で失敗した居抜店舗の事例

連載シリーズ 【 好立地で失敗した居抜店舗の事例 】 第 3 話 / (全 6 話)

第2話 ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 第2話

前回は、マーケティングと立地について書きました。

今回は、その立地で失敗した事例の一つを書いてみます。

一見、好立地に見えるけど僅かな問題点が失敗になるケースです。
大手チェーン系ステーキ屋(10年以上経営)→個人系ラーメン屋(2年経営・半居抜き)→グループ系ラーメン屋(現在・居抜き)。という場所があります。この場所はJRの乗降者9万人の駅から徒歩3分、東京メトロの乗降者4万人の駅から徒歩3分の大通り沿いにあります。その他の条件も悪くはなく、強いて言うならば、街路樹による視認性が悪いとか、この乗降者数の2つの駅から徒歩3分では当然ですが車を止める場所が少ないなど、ネガティブなことを言い出せばいくつかの条件はありますが、私は、2軒目の個人系ラーメン店は長くないなと考えていました。

ここでその個人系ラーメン屋の味について意見を言うならば、都心のラーメン激戦区で出店しても条件さえ揃えば生き残れる程度の味だったと思います。否定的な意見を言えばいくらでも書けますが、ちょっと油が強いという個性はありました。コストパフォーマンスも良いとは言えないまでも悪いというほどでは無かったと思います。

では、なぜ長続きしなかったのでしょうか。

まずは大手チェーン系ステーキ屋が撤退した理由です。
その大手チェーン系ステーキ屋は、当時、不祥事が重なり企業全体で不採算店の撤退を余儀なくされていました。詳細は解りませんが、相当苦しかったのは事実で、その店が不採算だったとは考え難いのですが、その企業を支える価値が無い程度の利益しか生んでいなかったのは事実だと考えられます。

では、立地です。乗降者数の多い駅ですが、よく考えれば解るとおり、駅と駅の中間点にあります。どんなに駅に近くても、中間点というのは人が集まり難い場所だったりもします。中間点の場合、むしろ駅に遠い中間点の方が良いことの方が多いです。例えばA駅まで徒歩20分、B駅まで徒歩20分の中間点で駐車場が望めない場所にあるならば、A駅とB駅の同業者と競合することはありません。
しかし、3分という距離は完全に駅周辺同業店と競合しているし、駅からの人を拾うにあたって、この飲食店が目的店舗、つまり、際立って美味しいとか、それなりのブランド力が最初からあるなどしない限り、厳しい展開になると考えられます。また、これだけの駅距離などの条件が揃えば、家賃もそれなりに高額になることも容易に想像ができます。不祥事があったにせよ、大手チェーン系ステーキ屋が撤退せざる得なかった立地であることを考えておかなければなりません。
さらに不祥事が続いた大手チェーン系ステーキ屋の跡地というイメージが地域住民にもあります。ネガティブイメージというのは、ターミナル駅や繁華街などリピーターよりも新規で支えられる立地ならばともかく、一般的な場所では余程のブランド力かパワー(『味』か『コストパフォーマンス』)がない限り払拭できるものではありません。

結果的には予想通りになりました。それでも「2年も」営業できたのは、ある程度の好立地が経営資金を支えたということでしょう。

現在のグループ系ラーメン屋は、それなりに頑張ると考えています。まずは、全国展開が出来ているブランド系ラーメン店であることからパワーが違いますし、固定客、認知度なども桁違いです。細かいサービスの批評はあるようですが、ある程度はやっていけるだろうと考えています。
しかし、ここである程度と書いたのには、理由があります。やはり、実際には微妙な立地だからです。この物件の前に横断歩道があるのですが、道路の反対側のお店も、大手チェーン店系ファミレス(10年以上経営)→個人経営系100円ショップ(4年経営)→個人経営系安売りスーパー(2年経営・居抜き)→個人経営系食品スーパー(現在・居抜き)と頻繁に経営母体が変っています。飲食店とはまったく違い、物件の広さもあるのですが、JRの周りに大手スーパーがあり、東京メトロと当該物件の間にもスーパーが何軒かあります。どちらの駅からもたったの徒歩3分ですが、余程のブランド力か特色がない限り難しい物件だと言えます。

つまり、この立地は、個人が新規で開業するのには、かなり難易度の高い立地だったと言えるわけです。

次回も立地によって失敗したケースを書いてみます。

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出店する場所の立地とマーケティング

連載シリーズ 【 出店する場所の立地とマーケティング 】 第 2 話 / (全 6 話)

ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 第1話
前回は、スケルトンの物件と居抜き店舗のメリットとデメリットに触れました。
今回は出店する場所の立地とマーケティングについての考察を書きます。

「ラーメン屋のあとにまたラーメン屋」の最大の原因は・・・
『立地』の一言につきます。

この『立地』には色々な意味が込められています。
『立地』とは、単純に周辺人口、駅力、駅距離、視認性、さらにはライバル店という問題だけでは無い場合も多々あります。もちろん、この辺のことは当然に押えていなければならない話です。

実際に大手のチェーン店やうちの会社で行うマーケティングでは当然として、この程度のことは行います。さらに行うマーケティング手法は企業秘密的なところも多いので、細かくは書けませんが大雑把に書くと、狭域で、道路幅員(車道、歩道ともに)、信号の位置、道路の勾配、街路樹の種類。中域では、計画道路の有無、路線価の変化、近隣本屋での売れ筋の本、駅の売店に置いてある新聞や雑誌の種類なども調べます。もちろん、調べた結果によって解ることが当然にあるからです。

もちろん、こんなことを調べなくても『好立地』というのはあります。

東京23区内のJRの乗降者数が8万人以上の駅でロータリーがある程度整備されていて、ペデストリアンデッキ(駅の出口が2階にあって、歩行者がロータリーの反対側に行けてしまう歩道橋の様なもの)が無くて、そのロータリーに面していて、駅舎を出て、バス停、交番や公衆トイレなどの遮蔽物の影にならず、そのお店が見えていて、さらに信号のある横断歩道などを渡らずに行ける1階となればその物件は間違いないでしょう。

しかし、はっきり言って、借りるのは至難です。
物件がまず出ないということもありますが、家賃も高く、、大手チェーン店系のファーストフード、カフェや牛丼店なども狙っていますし、もっとも物件情報が入りやすいチェーン店系の不動産屋も狙っています。チェーン店系のファーストフード店、牛丼店、カフェなどは、物件情報が広まる前に直接、情報を掴めます。簡単に言えば、彼らが自分たちで探さなくても、まずは不動産屋さんがチェーン店の店舗開発部にすぐに情報を入れるからです。

そして、その中で一番高い家賃を出すとことろに貸します。うちの会社にも皆さんが知っている、大手チェーン店系の牛丼屋系やカフェ系などが、
「空き物権が出たら紹介してください。」
と、半年に1度は必ず営業に来ます。

ですから、家賃はとんでもなく高くなります。前述のような条件を満たすと、ターミナル駅でもなんでもない場所でも7万円/坪という場所もあり、個人が飲食店を新規でやるというのは到底無理な話となりますし、私もフランチャイズに加盟する以外の個人の方が新規で飲食店を始めようとした場合には勧めません。

それは『立地』を狭い時間でしか見ていなかったり、もしくは自分の力(飲食店なら『味』)ならなんとか出来ると、考えているからです。
では、良いと思った立地で失敗する要因は何でしょうか?

まず、最初に書いておきますが失敗にも成功にも必ず理由があります。どんなに美味しくてもダメな場合もあるし、多少、味が落ちても成功する場合もあります。大抵の失敗の理由は、二つ考えられます。

1. 自分の味だったらお客さんは満足するから多少の立地は無視。実際には立地を考えているのですがプロの視点からすれば、無視しているようにしか見えないという意味です。
2.コストパフォーマンスで勝負すればなんとかなるという勘違い。

実は圧倒的に多いのは1のケースです。稀に2のケースもあります。

2のケースの場合は、客単価が下がった上に集客できずに、さらにジリ貧になっていきます

次回は、実際に『ラーメン屋のあとにまたラーメン屋』の事例を紹介します。

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【居抜き店舗】ラーメン屋のあとにまたラーメン屋

連載シリーズ 【 【居抜き店舗】ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 】 第 1 話 / (全 6 話)

新たにお店を出店しようとしている方は是非、読んでください。

うちの会社は設計事務所であり、不動産業ですが飲食関係からの依頼も多数あります。
あまり、オーナーさんを積極的に探していないので、うちが物元として案内できる物件は少ないのですが、設計事務所ということもあり、賃借人の方からの依頼は多数あります。

実際のところは、大手チェーン店系の飲食店が多いのですが、稀に個人で新規に開業したいというお客さんも来ます。

大手チェーン店系のマーケティング能力は、その会社の力の入れ方にもより差もあるし、手法も違います。しかし、いずれにせよマーケティングを全くしていない大手チェーン店というのは少ない様に感じられます。

10店舗ぐらいのチェーン店までなら、社長の勘で、そこそこ頑張っている会社もありますが、それはその社長の特殊能力で誰もが真似をできるわけでもなく、それ以上に店舗が増えていけば限界点もやってきます。また、この手法を真似ようものなら失敗するのは必至です。なにせ真似しようとしている相手は特殊な勘を持っている人です。

個人で新規に開業されたいという方が、とにかく気にするのが開業資金です。これは当然のことです。そこで、まず考えられることが「居抜き店舗」です。一昔前は「居抜き店舗」という言葉は、不動産業界の人ぐらいしか言わなかったのですが、今や当たり前の様に言われます。

「居抜き店舗」を狙って出店する手法を取り上げた経営者をマスメディアが取り上げたこともあり、「居抜き店舗」が流行したこともあります。しかし、この経営者はその他のエッセンスを自分なりに、上手く混ぜていたのであって、「居抜き店舗」だけで成功したわけではありません。
たしかに、居抜き店舗はメリットがあります。

まずは、一般論で言われるのが、『開業コストが安く済む』ということです。
その他にも・・・
・ 開業までの時間が速い。
・ もともと営業していたお店なので、保健所や消防署への許可が取りやすい。
・ 場合によっては、前のお客さんを引継ぐこともできる。(後述しますが実はデメリットの方が大きい)
ということもあります。

開業までの時間が速ければ、開業までに支払う家賃も少なくて済みます。

しかし、このパターンが
「ラーメン屋のあとに、また別のラーメン屋」というパターンに陥る最大の要因だったりします。
読者の皆さんも、自分の知っているところで、あるラーメン屋さんが無くなった跡に、違う名前のラーメン屋さんができて、まもなくして、また違うラーメン屋さんになったというのを見たことがありませんか?これは「美容室」のあとに「美容室」でも同じような話です。

似ていて違うのが「コンビニ」のあとに「コンビニ」、「食品スーパー」のあとに「食品スーパー」、「ドラッグストア」のあとに「ドラッグストア」などです。

では、居抜き店舗について考えてみます。

居抜き店舗の場合、ラーメン屋から焼肉屋というのは難しいです。
私の知っている限りでは、とんかつ屋(4年経営)→カレー屋(2年経営)→タイ料理(現在)というパターンは知っていますがこれは、厨房と客席が分かれているからできる業態変更です。後述しますが、このタイ料理屋さんも時間の問題だろうと思っています。

さて、この最大の原因は何でしょうか?
その前に居抜き店舗のデメリットも考えておかなければなりません。

まず、開業コストやその後のランニングコストの部分で見ても
・ スケルトンから新築するよりも安く済むが、最近は余程、使い込んだ店で無い限り造作譲渡費用が結構かかる。(新築の半分~7割ぐらいかかる場合も多い)
・ 中古なので、特に機械系(給湯器、食洗器、空調)のメンテナンス費用が掛かる。
ここについては、ある程度、覚悟していることですし、新規に開業する方も大体のところは把握しています。ここら辺のことから、解ってなかったとすると、そのお店の将来は相当に暗いのが実態です。

次回はその原因を書きます。

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アベノミクスによる投機熱 今こそ堅実な経営を

今日は株価が大幅に下がりましたが、とは言うものの、
自民党政権が復活してからの株価は異常と言って良いような状況です。

たしかに、円安に振れたことなどで輸出関連株を中心とした株価が上昇したのは事実です。
そして、それによってもたらされた、企業の株式含み益の増加も事実です。

しかし、この株価の上昇は、今のところまだ、
実態の無いアベノミクスによる投機熱に過ぎないと私は感じています。

今年に入ってから、金融機関、特に不動産融資が専門のノンバンクから、やたらと融資の話が来ます。週に2~3回は営業の電話が掛かっていきます。

また、都心の1億円を超えるような高額マンションが飛ぶように売れています。
1億円を超える物件って、年収1000万の人が3000万の頭金を支払って35年ローンを組んでも厳しい価格です。

つまり、明らかな不動産投機熱によるものと見ています。
その証拠にJ-REITも、価格が相当上がりました。

東京での実需レベルの4000万~6000万円クラスの物件が
活況を見せているかというとさほどでもありません。

ここで注意しなければならないのは、投機熱で景気が良くなったと見て下手な動き方をすると、実需景気が良くなる前に消費税や金利の上昇により、実需レベルの不動産(住宅)が伸び悩む可能性が高いと考えています。

経営的には、下手な不動産に手を出さずに今こそ堅実に行うべきだと考えています。

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