既存不適格と違法建築 用途変更と構造偽装

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 用途変更と構造偽装 】 第 7 話 / (全 18 話)

前回までに、違法増築と完了検査前の使用による、違法建築を書きましたが、なぜ、この違法建築が多いかと言うことを整理すると・・・

・少しでも、床面積を大きくすることで、収益性の高い建物にしたい。

・少しでも早く貸すことで、早く収益を上げたい。

いずれも、金銭が関わることです。

以前、ビジネスホテルをチェーン店展開する会社が、違法増築で摘発されニュースになったことがありました。

1階の駐車場部分を部屋にして、少しでも売上を増やそうとした結果でした。

このホテル運営会社は摘発されましたが、私の知る限りでは、氷山の一角でしかありません。

ここまでに挙げた事例はいずれも、収益性を高めるための違法建築ですが、中にはイニシャルコスト、つまり建築費を下げる為に行われる違法建築もあります。

その典型的な事例が、姉歯元建築士による構造計算の偽装でした。

少しでも、使用する鉄筋を減らしたり、柱や梁を細くして、コンクリートの使用料を減らしたりと言うことで世間を騒がせました。

しかし、あれだけ世間を騒がせた事件でさえ、実は氷山の一角なのです。

姉歯元建築士は、そもそも、どうして構造計算の偽装などという大それたことをしたのかと言うと・・・

そういう世界で育ったからです。

姉歯元建築士は、某ゼネコンの社員だった時代があります。そこで、構造偽装を覚えたのです。

しかし、そのゼネコンだけが、構造偽装をやっていたかと言うと、実は多くのゼネコンが多かれ少なかれ似たようなことをやっていた時代がありました。

最近では、検査も厳しくなったので、これをやっているのを見なくなったのですが・・・

コンクリートというのは、生コン工場でセメントと骨材と水を混ぜて、コンクリートミキサー車で現場に運んできます。

多くの人が勘違いしていることですが、コンクリートというのは、紙粘土のように乾燥して固まるものではありません。

コンクリートというのは、水を加えることで化学結合をさせて固めます。そこで、水を多く混ぜるとセメントの量が少なくても、それなりのコンクリートが確保できます。当然ですが、強度は弱くなります。

これを利用して建築コストを下げる為に、現場監督が、下請け業者に水を混ぜるように指示します。この指示の仕方に野球のコーチがサインを出すように、ある仕草が決まっています。

手でコップの水を飲むような仕草をするのです。

そうすると、下請け業者がコンクリートに水を入れます。

これは建築主が儲かるというよりもゼネコンが儲かるだけの話です。

しかし、一度、水を多く入れられたコンクリートが固まってしまうと、外見だけではその偽装はわかりません。その場合はテストピースと言って、固まったコンクリートを部分的に採取して、強度試験をしなければ解りません。

最近の建物では、このテストピースの強度試験の結果が明示されている建物もありますが、この結果が残っている建物は、築10年以内の建物が殆どで、地区10年以内の建物であっても、テストピースによる強度試験を行ってない建物も多々あります。

次回は、一般的な戸建て住宅の違法建築の事例を書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 完了検査の未受領

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 完了検査の未受領 】 第 6 話 / (全 18 話)

前回の事例で違法増築の事例を書きましたが、違法建築の殆どが違法増築です。

もっとも、これより、もっと多いのが完了検査そのものを受けていないというケースです。特に平成初期までの建物には完了検査を受けていない建物が異常に多いのが実態です。

これは建築主、建築士や施工会社の問題というよりも、行政機関が甘かったことによることに起因している部分が大きいと感じています。

完了検査済証の有無を確認するのは簡単です。売主がよくする言い訳が、

「完了検査を受けて合格しているが完了検査済証を無くしてしまった。」

というパターンです。手抜きの仲介業者だと、売主のその言葉を信じて、「検済あり」などと物件概要書に書いてきます。

しかし、その仲介業者に完了検査済書の複写を求めると、

「売主が無くしてしまったそうで・・・Confused

と、たどたどしい言葉が帰ってきます。

この時点で概ね完了検査を受けてないなと思うのですが一応、関単に裏が取れるので確認します。ただ、本当に完了検査済証を無くしている所有者もいます。

特に、それが個人の場合で、土地を相続してアパートやマンションを建てた・・・という、不動産投資の専門家では無い人の場合、本当に無くしてしまっていたりします。実際に私の知っている限りでも、そういう方が多数います。

では、どうやって完了検査を受けているか、また、完了検査に合格しているかを調べるかと言うと・・・

その建物を所管する行政の建築指導課に行けばいいだけです。例えば、その建物が東京都千代田区にあるならば千代田区役所の建築指導課に行きます。そして、物件の住所を言って、そこにある建物が完了検査を受けているかどうかの確認をとります。

行政機関にもよりますが完了検査を受けている場合は300円~500円で証明書も発行してくれます。

では、完了検査を受けていない建物が建築技術的に全て違法かというと、そうでもありません。

※技術的に建築基準法に違反していなくても、完了検査を受けていない時点で違法です。技術的に建築基準法に違反していなくても、

完了検査を受けていない最大の理由は、完了検査を受ける前に、その建物を使用してしまっているケースです。

建物というのは当然ですが下にある階から作っていきます。例えば10階建の建物で10階部分までの外装工事が終わってしまえば、まだ上層階の内装工事が終わっていなくても足場を外すことは可能です。そして、その時には既に1階は出来上がっているというケースが殆どです。

そうすると、1階を早く貸して、賃料収入を得たいと思って、上層階の内装工事が終わっていないうちに、1階を使用しはじめてしまったりするのです。

完了検査を受ける前にその建物を使用してしまうと、完了検査を受けることが出来なくなります。この時点で、技術的には何ら問題の無い建物でも、完了検査を受けられない故に建築基準法違反ということになるのです、

因みに完了検査未了の建物は建築基準法第7条に定められていて、その建物は使用してはいけないことになっていますので、技術的なことを満たしていても違法建築ということになります。

例えば、マンションで1,2階が出来ているが、上層階が出来ていない建物で、2階部分をモデルルームに使うというのも立派な建築基準法違反ということになります。もっともこのケースの場合は「検査機関に発覚すれば」という条件がつきます。まず、一定の大きさの建物の検査というのは、基礎の配筋が終わったときと、建物が完成したとき、あとは行政機関によって違いますが1階の配筋が終わったときを検査します。つまり、1階の配筋が終わった後、建物が完成するまでは検査機関は原則としてチェックしにきませんから、モデルで使用していた痕跡が残っていなければ、「発覚しない」ということになります。ただし、このケースの場合、発覚すると建築主はもとより、施工会社もそれなりのペナルティを受けますので注意が必要です。

上記の2件のケースもいずれも私が見たことのあるケースです。

次回からは、もう少し、悪質な違法建築の事例について書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 違法建築のチェック

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 違法建築のチェック 】 第 5 話 / (全 18 話)

さて、第3章、第4章で私が収益不動産に関わった経緯を書いてきました。

今回は、私が収益不動産に関わった経緯と、その不動産が違法状態に陥り、その後の経過を書きます。

社内で相談できる人は皆無で、私はその物件を紹介してくれた仲介業者に出向き、状況を説明しました。すると、その仲介業者は

「あれ、これ完全な違法物件だね。気がつかなかった、ゴメンね。じゃあ、ゼロ契で停止条件に違法建築が認められた場合は白紙解除って入れよう。Pray

と提案してくれました。

(※ゼロ契:契約時の手付金を支払わないこと。手付金を支払った場合、契約解除になると手付金は支払い側に戻すことが前提だが、一度、相手に渡った金銭を戻せる保証は無いため、リスクが大きい場合には手付金を支払わない契約のこと)

そのまま、停止条件に「違法建築が認められた場合には白紙解除」を特記事項に入れて契約をして、白紙解除で事なきを得ました。

この物件が白紙解除になった時には、既に私は4物件目の購入に差し掛かっていて、1件の白紙解除によって失った会社に対する利益を取り返す案件を複数持っていたので余裕もありました。

私はこの事態に陥ったことで、この物件がどうして違法建築に至ったかを調べずにはいられませんでした。勿論、調べたところで、会社の利益にはなりません。ただ、同じ徹を踏まないためということもありましたが探究心もあったと思います。

まずは、現所有者(私に対する売主)も、違法建築物だということを知らなかったことが解りました。現所有者も収益不動産として購入していました。

問題は登記情報です。建物謄本も4階建となっており、登記されている建築図面も4階の図面がしっかりとあります。最初の建築主がどのように4階で登記したかまでは正確には辿れませんでしたが、ある程度のことは解りました。

まず、確認申請図通りに3階建てで建てます。しかし、最初から4階建てにすることを意識して設計された建物です。そして3階まで出来上がった時点で完了検査を受けて合格します。完了検査済証発行後、もしくは完了検査終了直後に4階部分を増築します。最初から4階建てにすることを前提として設計されているので、違和感なく増築できるわけです。ですから、私が感じた違和感は、「なぜエレベーターが無いんだろう?」に、留まってしまい、意匠的違和感を得ることができないことに至ります。例えば、屋上に無理やり、小屋を建てれば意匠的不具合が発生するのですぐに気がつきますが、もともと違法増築を計画的に考えていると外見的判断では難しくなります。

完了検査後、4階部分が出来た時点で建物の登記を行います。建物の登記をする場合に完了検査済証の有無を法務局に提出する必要性は無く、家屋調査士が現存する建物の情報を法務局に報告して、家屋調査士が作った図面で登記することが可能です。

つまり、私が持っていた建築図面は、違法建築後の家屋調査士が作った図面です。また、法務局はその建物が完了検査済証を確認して違法性の有無を確認しないで、現存状況を登記するため、登記情報は建築の違法性を確認する手段には全くなりません。

しかも、この建物の竣工図を仲介業者が入手してくれたのですが、その竣工図がなんと、現状の4階建ての建物になっていました。しかも、完了検査済証に記載されている一級建築士事務所と施工会社の名前で竣工図が作成されています。つまり、この建物は建築主、一級建築士事務所、施工会社が違法であることを承知で4階建にしてしまったものだと言う事がわかりました。

このケースは、時間が無かったという言い訳をしても明らかに、私のケアレスミスです。

完了検査済証で『3階建』となっている建物なのにそれを見落とすというのは、あまりに酷いミスでした。しかし、このミスが発生した理由は何かを整理してみると、

1.登記簿、建物図面等の登記情報が4階建になっていた。

2.エレベーターが無いものの、不自然な形でなく4階建になっていた。

3.竣工図と確認申請図の双方を比較しなかった。もしくは確認申請図の有無を確認しなかった。

4.完了検査済証のチェックを怠った。

つまり、登記簿情報や竣工図というのは違法建築の確認には全くならないということです。よって、いかに正確な知識で物事を判断できるかということが大事かということになります。

この様に簡単なケースは、大した建築の知識が無くても、注意していれば、見抜くことができますが、もっと、専門的な知識が無いと見抜けないケースもあります。そのような場合は、やはり、一級建築士などの建築の専門家に依頼して、見てもらうことが大切です。

あっ、この時点で私も一級建築士だったので、お恥ずかしい限りです。(^^;)

この建物は、私はこの時点で買うことはなかったのですが、数年後のリーマンショック前年に再会することとなります。大手外資系保険会社から、大手外資系投資銀行へのバルク取引の中の建物に入っていたのです。

(※バルク取引:複数の建物をまとめて売買する取引)

大手外資系保険会社は、私が気づかなかったように、違法建築物ではないものと思って、保有してしまっていたのです。私は当時、大手外資系投資銀行側のアレンジャーとして物件調査担当でした。大手外資系保険会社のアセットマネージメント会社の担当者は、以前、私が見た資料と同じ資料を持って、その合法性を説明しましたが、当然ですが私に一蹴されます。

結果的には、大手外資系保険会社がその美容歯科医院に立退き料を支払った上で、4階部分を撤去して、確認申請時の状況に戻すという大工事を行いました。

この物件の単体取引では、ありえない工事費が掛かりましたが、300億円級(物件数で13棟)の同時取引でしたから、成立した工事でした。

このケースは極めて巧妙に3階建を4階建にしているケースですが、もっと乱暴に屋上にプレハブを増築している建物は沢山あります。

3~4階建ての商業ビルや雑居ビルが立ち並ぶ街で、ちょっと建物の屋上部分を見てみると、明らかに不自然な最上階がある建物を見つけることができます。時々、屋上を見てみると面白いかもしれません。

次章からは『完了検査』を受けているのに、『違法建築』という事例をもう少し紹介していきます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

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既存不適格と違法建築 検済と謄本の記載内容の違い

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 検済と謄本の記載内容の違い 】 第 4 話 / (全 18 話)

さて、前回の続きです。

この物件を買うのに一つだけ慌てる理由がありました。

前述の通り、ライバルが少なかったので、外部に対して慌てる必要性は無かったのですが、問題は社内でした。

ハウスメーカーであり、収益不動産を始めて2年目の会社です。社長を筆頭に収益不動産に対する認識はほぼ皆無ですし、まだ、大きな利益を上げている部署でもありません。

これまで戸建て分譲用地の取得で数万円/坪~100万円/坪前後の不動産しか取得してこなかった会社ですから、土地だけで数百万/坪などという不動産を扱ってこなかった会社の役員を説得するのは容易ではありませんでした。

そこで、収支計画で

「これだけ儲かる!Big Smile

という資料は、もちろんのこと、諸々の資料や物件の写真を揃えたプレゼン資料を作ります。そして、それを役員が全員集まる取締役会で説明しないと物件が買えないという状況でした。ところが、その取締役会が隔週木曜日と決まっています。その日は、その取締役会のある火曜日でした。いくら、のんびりできると言っても、次の取締役会となると物件の有無は保証できません。

そこで、まず資料を揃えます。もともと、しっかりした仲介業者なのである程度の資料は揃っていたのですが、次に上げるものを明日までに用意してくれと仲介業者に頼みました。

・ 建物図面

・ 完了検査済証の二面~四面(つまり、完了検査済証の全て)

・ 境界確認書

・ 越境物に関する覚書(この物件の隣地から越境している物があった場合、建直す際には越境しないという取り交わし)

そして、売主に対して、次のことを確認してほしいことも確認しました。

・ 土壌汚染があった場合に契約を白紙解除にすること(既存建築物があるので土壌汚染を除去するのは難しいため、契約を白紙解除にします。)

・ アスベスト、PCB(ポリクロロビフェニルという物質で建物の場合、変圧器などに使用されている場合があります。)が使用されている場合は、売主責任で除去もしくは契約の白紙解除にすること。

この仲介業者は、さすがにしっかりしていました。私がこの程度の要求をしてくることは解っていたのか、水曜日の夕方までには全ての資料と条件が揃いました。

事務員の女性とその資料を10部作る作業で21時までかかりましたが、あとは取締役会で上手く説明できれば終わりと考えて、残業して手伝ってくれた事務員に一杯奢って帰宅しました。

取締役会当日です。

取締役会というと、中堅社員にとっては重いものです。

しかし、私は前の部署が商品開発という仕事をしてきていたので、新商品のプレゼンや特許出願、商標登録などで取締役会は、ほぼ日課という感じでしたし、収益不動産に関しては素人集団の役員ですから、こちら側のプレゼン次第だと考えていて気楽なものでした。

経営企画部長(取締役会の議事進行係)に呼ばれ、役員会議室に入り、前日に作った資料を各役員に配布しました。

まずは物件の収益性の説明です。

収益不動産の価値を適正に判断できる役員ではありませんから、会社としてどれだけ利益が上がるかの説明から入ります。戸建てを1戸の利益の数十棟分を一気に稼げる利益に役員は目の色が変ります。内心、

「釣れたな!Baffle

と思いました。

後は、添付資料を朗読するだけでした。

そして、『完了検査済証』に書かれている内容を読みました。

「・・・・設計:A一級建築士事務所、施工:B建設、建築面積〇〇㎡、1階床面積・・・・3階〇〇㎡!」

そこで、私は言葉が詰まりました。

完了検査済証に4階の床面積どころか、4階が存在しないのです。

建物は4階建てです。建物図面も4階まであり、4階も登記されています。しかも、謄本でも4階建てになっているのに、『完了検査済証』では4階に関する記載がありません。

すぐに脳裏に・・・

「しまった・・・違法増築だ!・・・Confused

と思いました。いくら手馴れた取締役会とは言え、さすがに焦りました。

もう、役員は皮算用で頭がいっぱいです。ここで引き下がることも出来ず、そのまま読み切りました。写真の説明もしましたが、『完了検査済証』と写真の整合性が取れていないことに誰も気がつきません。4階のテナント属性を説明しても誰も気がつきません。

取締役会はそのまま終わり、本物件を買うことにつて全会一致で承認を得ることができてしまいました。取締役会で承認された物件ですから、契約しない訳にもいかない状況に追い込まれました。まさか、こんなケアレスミスを自白する勇気もありませんでした。

またまた、ちょっと長いので

次回も『私が収益物件に関わった経緯』の続きを書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 検済のある建物

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 検済のある建物 】 第 3 話 / (全 18 話)

前章では、私がなぜ、収益不動産に関わったかを書きました。

今日は、私が当時、未熟だったが故に慌てた話を書きます。

最初に収益不動産の取得をした頃は、前述の通りで『IRR』の意味は解るし収支計算はできるけど、収益不動産という意味での実務経験はゼロです。

誰でも最初と言うのはあるかもしれませんが、社内では既に中堅的な立場にありますから、『初心者です』という顔もできません。

最初の物件は開発案件で、土地から取得して、建築して収益不動産に仕上げるというものでした。その物件の契約が終わらないうちに二件目の案件が飛び込んできました。この二件目の案件は既にテナントのついている可動物件で渋谷区にある物件でした。

仲介業者からの物件資料を見ると、

築10年、検済あり(「完了検査済証あり」という意味)と書かれています。

添付資料として、公図、謄本、敷地測量図、そして『完了検査済証』の一面(表紙)、テナントリスト等がありました。適当な仲介業者だと、ここまでの資料はこちらから請求しないと出てこないのが普通ですが、この仲介業者は今でもお付き合いがありますが、かなり、しっかりしています。

利回りも悪くなく、将来的には単純転売でも充分に利益が出そうでしたし、そのまま保有して会社で保有するのも悪くない案件だと思いました。

翌日、物件調査に行くことにしました。

リーマンショックの前年辺りは物件概要書が来た次の日には、既に他者から買付証明が入ったということも多々ありました。実際に2007年頃になると午前中に物件概要書がFAXされてきて、1時間で物件調査をするか判断。その頃は1日に10件以上の物件概要書がFAXされてきます。もちろん、全部は見られないので、良さそうな物件を見に行きます。

最初は、部長にこれが良さそうだから、これを見に行くと報告してから出かけていたのですが、もう、そんな悠長なことを言っていられません。事後報告もいいところでした。そして物件調査に行き、仲介業者に他社の動向を確認。

他者から買付が入りそうだと聞けば、会社に電話して、事務の女性にすぐに稟議書を準備させ、部長に状況を電話で話し、部長が稟議書を持ちまわりで役員から承諾を得て、私が会社に戻ったところで買付証明をFAXという慌しさでした。

当時は収益不動産そのものを本格的にいじっている法人が少なかったので、このペースで充分でしたが、問題は私の能力にありました。

物件を見に行くと、綺麗なビルです。私鉄ではありましたが、おしゃれな若い人が沢山いて賑わっている駅から、徒歩3分。1、2階のテナントは、当時、流行り始めていた外資系のアパレルの店舗、3階はそのアパレルの事務所兼バックヤード、4階は、美容歯科医院でした。

お客さんのふりをして、アパレルに入ると、特に違法的な使い方をしているようにも見えません。消防設備もしっかり見えますし、非常灯や誘導灯が隠れていることもありません。

一番の問題はそのアパレルショップに自分がいることで

『店内にいる若い女性のお客さんとは明らかに雰囲気が違うCrying

ことでした。

さすがにテナント内部の写真は撮れません。(今のようなスマホや携帯電話のカメラの精度はなく、物件の写真はデジカメで撮っています。)

そこで、外部から、それも堂々ではなくこっそりと写真を撮りました。その時には稟議書に添付する資料や写真の構成、役員へのプレゼンテーションのことなどを考えていました。

ただ、物件を見たときに少しだけ、違和感を持ちました。

4階建てで小奇麗なビルで、フロア面積もそれなりにあるのに3階が事務所で4階が美容歯科医院なのにエレベーターが無いことでした。つまり、4階まであがるためには階段を昇るしかなかったということです。しかし、

「賃貸面積を少しでも増やしたかったんだろう」

と、考えてしまいました。

ちょっと、長いので続きは明日、また書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 収益不動産を扱うまでの経緯

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 収益不動産を扱うまでの経緯 】 第 2 話 / (全 18 話)

前記事は、簡単な違法建築の見方を書きましたが、今回は予告どおり、なぜ、私が収益不動産を扱うようになったかを書きます。

私がまだハウスメーカーにいる時のことでした。私は既に一級建築士を取得して7年ほど経っていましたが、ハウスメーカーの技術系部署にいたので実務では、殆どが一戸建てしか経験がありませんでした。それなのに、ある日、突然、収益不動産の部署に異動になりました

まだリーマンショックまで7年ほどあり、収益不動産に手を出す会社としては早かった方でしたが、ハウスメーカーですから、収益不動産に関する専門家はおろか、殆どの社員が木造2階建てもしくは、せいぜい3階建ての戸建てしか経験がありません。収益不動産と言えば、木造2階建てのアパートぐらいです。

そこで、外部からも人を雇ったりもしたのですが、8割以上はプロパーの社員で構成される部署です。その部署が立ち上がった時には収益不動産の収支計算さえ、自分達ではできず、監査法人の子会社に依頼して作ってもらうという有様でした。

その部署が出来て、1年が経ち、私が呼ばれることになりました。私はその当時、商品開発系の仕事をしていて、パテント関連が主要業務でした。

最初は異動の話ではありませんでした。私が異動になる年の3月のことでした。その部署の次長から、メールが来ました。

添付されていたのは、監査法人の子会社が作った収支計画表でした。その次長からのメールは、

「『IRR』の意味は解るんだが、どうゆう根拠で計算されているかが解らないから教えてほしい。」

という内容でした。

私もその当時は『IRR』という言葉は聞いたこともありませんでした。添付されているファイルは、PDFファイルだったので計算根拠も解りません。

そこで、私が

「わかりません。」

と返信していれば、私は今でも、そのハウスメーカーの技術系の部署にいたかもしれません。もっとも、今の妻と子供もいないことになってしまいますが、妻と子供のことを考えなければ、その方が幸せだったかもしれません。

ところが、そのPDFファイルがもともとはExcelで作られていることは、すぐに解りました。解った理由は、セルの配置が如何にも表計算ソフト特有のものであり、当時の表計算ソフトの主流がExcelであったこと、そのPDFファイルの画質、容量、一文字ごとを選択できることから、紙をスキャンしたものではなく、なんらかのソフトから直接、PDF印刷をかけたものだと解ったからです。

そこで、自分のExcelを開いて、F1キー(Excelのヘルプ)を立ち上げ、そこに『IRR』と入力してみました。すると何と『IRR』という関数があります。御丁寧に外部リンクでマイクロソフトのサイトに飛び、『キャッシュ フローについて考える: Excel で NPV (正味現在価値) と IRR (内部利益率) を計算する』という解説付きです。

もっとも専門用語で当時は一部解らないものもありましたが、『IRR』の計算根拠とその意味は1時間もかからずに概ね理解することができました。そして、その計算根拠をその次長にメールすると、次の日には、同じPDFファイルをExcel化して欲しいという依頼が来ました。

しかし、当時の私は、不動産、特に不動産に掛かる税金関係は全然解りませんでしたし、当然、自分の業務だけでも普段から、22時より前に家に帰れることが稀だった状態だったので、

「これをExcel化するのには1ヶ月以上の時間を頂かないとできません。」

とメールをしました。もっとも1ヶ月以上と書けば、さすがに他の人に依頼するなりするだろうと思ったのも事実です。すると、その次長からの返信はありませんでした。私はオリジナルCADソフトの積算連動(CADソフトで書いた図面から、使う資材の数量を自動的に拾い出すこと)の開発などもやっていたこともあり、それまでも、他部署からExcelや他のソフトの使い方について質問のメールが来ることが、度々あったのであまり気にもしていませんでした。

ところが、3月という時期が悪かったのかもしれません。その返信をした翌週の金曜日でした。もうすぐ桜が咲くかなと思っていたので、3月も終わるころだったと記憶しています。自分の部署を管轄する役員から呼び出されました。来期(4月)から、収益不動産の部署に行ってくれという内容でした。私は、気持ち的には、物凄く抵抗感がありました。その会社は異動の際などは割りと社員の意見を聞いてくれるのですが、役員に対してはさして抵抗をしませんでした。私は、

「サラリーマンが異動を拒絶するときは辞表を出すとき」

ぐらいに考えていました。そして、私は収益不動産の部署に行くことになりました。そこで、私の仕事は、その収支計画表を始めとして、最終的には仲介業者からの物件概要書の情報を入力すると建築コスト、固定資産税評価額、平均賃料などを自動的に計算するソフトの開発や、大規模小売店舗立地法に対応した、建築ボリューム、建築コストや駐車場台数の自動計算ソフトの開発などを行うことでした。

しかし、収益不動産が儲かり始めると、開発担当の手が足りなくなりはじめ、すでに一級建築士を持っているというだけで、開発絡みの仕事も手伝うようになり、ほどなくして用地取得や収益不動産の取得、異動した最初の年の終わりごろには立退きまでやらされる始末でした。

しかし、実務を経験しながら開発したソフトは、精度も高く、非常に評判がよく、当時、ある大手の仲介会社から1000万円で使用権を買いたいと言われた程でした。(売りませんでしたが・・・)

その後、大規模小売店舗立地法に対応したソフト開発をしていたように、大型のショッピングモールや、ついにはJVではあったのですが、JRターミナル駅前の再開発事業まで手がけるようになっていきます。

それが、収益不動産を私がやるようになった経緯です。

次回は、収益不動産を買うようになった私が直面する問題を書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築【収益不動産】

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築【収益不動産】 】 第 1 話 / (全 18 話)

収益不動産を購入を考えている方や、収益不動産をこれから建築されようとお考えの方、また、すでに収益不動産をお持ちの方は是非、お読み下さい。

私の会社は設計事務所(一級建築士事務所)でもありますが、不動産屋(宅地建物取引業者)でもあります。

ブログの過去の記事を読んで頂いている方は、御存知の通り、私は、ハウスメーカーで設計、積算や商品開発などの技術系部署を経て、収益不動産のための用地取得や開発の部門に行き、その後、アレンジメントの会社の役員になり、今の会社を立ち上げました。

さて、今回は収益不動産を取得するときに注意しなければならない点として、タイトルの『既存不適格』と『違法建築』について書きます。

まず、『違法建築』については、読者のみなさんも御存知の通り、建築基準法や地方自治体が定める条例等に対して『故意』に違反している建物のことを指します。

『既存不適格』というのは、一般の方はあまり聞きなれない言葉かもしれません。『既存不適格』とは、その建物が建てられた時の建築基準法や条例に対して合法ではあったが、その後、建築基準法や条例が変ったことによって、その変更になった部分に対して適合してしなくなってしまった建物のことを言います。

簡単に言えば、建築主や施工業者もしくは設計者が『故意』に違法行為をしているものを『違法建築』で、合法だったのに法律の方が変ってしまったものを『既存不適格』と言いますが、結果的には、どちらも現在の建築基準法には適合していないということになります。

しかし、この二つには大きな違いがあります。

もちろん、故意に違法行為をしているのだから、その時点で犯罪行為になる訳ですが、実は日本の建物は違法建築物だらけだったりします。そして、この違法建築物は、是正処置命令や、あまりに酷い場合は行政処分として使用禁止命令、もっと酷い場合には建築主や設計者、施工業者に刑事罰が課せられる場合もあります。

しかし、実態は行政もほとんど放置しているのが実態です。これには財産権の問題や既にその建物が使用されている場合に、その使用者の権利の問題があって、一度、違法建築物が使用され始めると、それを是正するのは難しいからです。

では、違法建築でも一度、建って使い始めてしまえば、問題ないかというと、そうでもなかったりします。建物というのは何十年も使うことが殆どです。ところが、その間に建築基準法や条例、消防法などが時代の流れでどんどん変っていきます。そして、後述しますが、その法に適合するようにしなければならない状況が発生した場合に、『違法建築物』の場合、その是正に掛かる費用の全額を所有者が負担しなければならないというケースが殆どです。

では既存不適格はというと、殆どの場合が、現行の法律に是正しなくても犯罪行為にはなりません。一部の消防法などに抵触する場合は、何らかの手を加えないといけない場合がありますが、極めて軽微なものが多く、どうしても大規模な補修を必要とするような場合は行政から助成金等がでる場合が殆どです。最近で言うと、軽微なものは居室、台所や階段室に火災報知機を設置しなければならないというものです。これは居住者がホームセンターで1個、2000円~3000円のものを買ってきて自分で付けることも可能ですから軽微な事例です。

大規模なものでは、東日本大震災後、東京を中心として主要幹線道路沿いにある旧耐震の建物(昭和56年4月より前に建てられた建物)に耐震診断を実施して、現在の耐震基準を満たしていない場合は耐震補強工事を行わなければならないというものです。この場合は、規模にもよりますが何千万円もかかる場合もありますが、行政によっては、その殆どが助成金で賄えたり、少なくとも50%以上は助成金で賄うことができます。

さて、収益物件を取得する場合に注意しなければならないのが、この『違法建築物』です。前述のように、何らかの法改正でその建物を是正しなければならない時に自己負担になってしまえば、その場合は大きな出費となります。また、それを是正しないで問題が発生すれば所有者責任を免れることはできません。当然、そのことを理解している人が殆どなので、市場での流通性も低く、転売することも難しいのが現実です。

では、違法建築を見抜く手段として、一般的に行われている手法はというと、『完了検査済証』の有無です。この『完了検査済証』があって、完了検査に合格していることが確認できれば、その建物が建ったときに違法ではなかったということが確認できます。

この『完了検査済証』さえあれば、その後、その建物が規定の検査、例えば消防法の定める定期検査や、建築基準法施工令によるエレベーターの定期検査などを受けていなくても、これから、その検査を受けて問題がなければ、『検査済書』は発行されるので問題はありません。

ところが、これでは完全とは言えないケースもあるのですが、プロでもこの程度の確認していなくて後で往生するケースがあります。高額な物件の取引の際で、買い手がしっかりとした法人の場合には、その建物が違法建築物ではないかのレポート(エンジニアリングレポートと言います。)を一級建築士事務所に依頼します。高額な物件の場合、規模も大きいのでその調査費用も数十万~100万円以上になる場合もあります。

次回はなぜ私が収益不動産の取得に関わることになったのかを少し書いてみたいと思います。

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【ラーメン店 経営】平凡な立地で成功した事例

連載シリーズ 【 【ラーメン店 経営】平凡な立地で成功した事例 】 第 6 話 / (全 6 話)

今回は、一見、立地が良くなさそうなのに、成功した事例を書いて最終回にします。

まずは、飲食店として最大の魅力である『味』が整っていた事です。
ただし、テレビが取材に来るとか、食べログで3点台後半を叩きだせるほどではありません。しかし、ラーメン激戦区に行っても充分にやっていける程度の味はあります。ただ、流行の創作ラーメンという感じではなく、普通の豚骨系(チャッチャ系)のラーメンです。お店はカウンターで10席です。ここはもともと金物屋さんだったので居抜きではありません。

このお店の場所は、JRの駅から1.5km。さらに私鉄の駅は2つの駅の真ん中で、やはり、どちらの駅も1.5km近くあります。余程のラーメン好きでない限り、わざわざ来ようと思う場所ではありません。
幹線道路には面しているものの、車道の幅員はさほど広くなく、路駐もできなくはないですが、お店から見えるところに止めておかないと、取締が怖い場所です。つまり、お店の前になんとか止めて、慌てて食べてすぐに立ち去るぐらいでしょう。それもお店から見える位置に止められる車は一台です。

ではコインパーキングがあるのかと言えば、最寄りのコインパーキングまで400mありました。つまり、コインパーキングに止めても、歩いて5分は掛かるのです。
歩道もさほど広くないのですが、なんとか自転車は止められるという程度です。
しかし、派手な看板もなく、街路樹もしっかり立っているので視認性も悪く、最初は近所に住んでいる私でさえ気がつきませんでした。

午前11時にお店がオープンするのですが、土日は11時ちょっと前に行ったら、すでに2~3人が待っている状態。午前11時30分に行ったら満席で待ち客が2人いました。行列ができる店ではありませんが、常に満席であれば、行列なんかできる必要性はありませんから、繁盛店であることは間違いありません。

では、何故にこのお店は大した好立地でもなく、視認性も悪い場所で繁盛しているのでしょうか?

これは、立地があまり良くないが故に、他のお店が出店して来ない為、周辺人口を独占していることが最大の原因です。

たしかに最寄のJRの駅まで行けば、このお店よりも評価の高いお店はあります。それが、ラーメン好きな人(マニアのような人)が超有名店に行くというのであれば別ですが、わざわざラーメンを食べるのにバスに乗ったり、歩いて20分以上掛けるのは面倒です。
しかし、味は、そこそこ良いですから、周辺住民を完全にリピーターとして取り込んでいるわけです。

また、家賃が安いというのも経営を楽にしている要因の一つと考えられます。このようなお店の場合、固定客を掴むまでの間、少々時間がかかります。今でこそ、スマートフォンや携帯電話で自分のいる場所から評価の高いお店を検索できたりもするので、その時間は短縮されています。

それでも、駅前好立地店と比較すれば、固定客を掴むのに時間が掛かることは間違いありません。それでも家賃さえ安ければ、仕入れや人件費で失敗しない限り、短期間で失敗する可能性は低くなります。その耐えられる時間の間に固定客を掴めばいいわけです。

また、固定客を掴みやすかった理由は、味が無理に個性的なわけではなく、普通の豚骨に磨きをかけて、一般の人が食べやすい味にしていることも、幅広い顧客層をターゲットにできていると考えられます。

このように立地が一見悪いようでも、周囲の客を独占できる環境があり、家賃などの支出と商品設定を間違えなければ、充分に繁盛できるわけです。

ただ、この店主がそれを狙っていたかどうかは微妙です。おそらく、偶然だったのだと思います。少なくとも出している商品(メニュー)に関しては別の店で修行していたことから、立地に合わせて商品設定をしたわけではありませんが、商品に合わせて立地を選んだ可能性はあります。機会があったら、この場所に出店した理由を聞いてみたいと思います。

前回も書きましたが安易に居抜き店舗に頼ると失敗することが多々あります。
居抜き店舗でなくても、しっかりしたマーケティングと予算に見合った計画(設計)さえ出来れば、セルフビルドなどで、出店費用を抑えることはできます。

ブランド力のある大手居酒屋チェーン店でさえ、既存店の売上が落ちたときに単純に値段を下げたりするのではなく、業態変更をしたり、内装を大きく変えたりして、その店舗の売上をアップさせようと努力します。それがマーケティングパワーで劣る個人経営者がその調査をすることは非常に難しいことです。

居抜き店舗を狙って出店展開する企業の話を最初に書きましたが、その企業はこの辺のマーケティング能力が優れているから成功するのであって、単純に出店コストが安いから居抜き店舗を狙っているわけではないことを良く考えなければなりません。

形で残らないものでも、失敗しないためにも必要なものもあります。

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