地目が宅地でない場合、税制面がどのようなことが考えられるか

6.地目が宅地でない場合、税制面がどのようなことが考えられるか。

【解答】

地目が宅地であるか否かは、税制面ではあまり関係ありません。

【解説】

地目が山林であっても、実際には宅地として使われていれば、宅地並み課税が適用されるので、地目によって税金(固定資産税や相続税)を評価することはできないのです。

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地目が宅地でない場合の地積

連載シリーズ 【 地目が宅地でない場合の地積 】 第 6 話 / (全 7 話)

5.地目が宅地でない場合の地積はどのようになっているか。

【解答】

地目が宅地でない場合の地積は、整数で表記されています。

【解説】

宅地の場合は小数点第2位まで書かれています。これは測量制度による問題が大きいのですが、財産価値の問題もあります。

一般的に宅地は外の地目と比べると価格が高いのが一般的ですから、1㎡未満でも表記します。

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一番抵当権と二番抵当権の差は何か

連載シリーズ 【 一番抵当権と二番抵当権の差は何か 】 第 5 話 / (全 7 話)

4.一番抵当権と二番抵当権の差を答えよ。

【解答】

一番抵当権は、その不動産を担保に最初にお金を貸したということです。二番抵当権は、その不動産を担保に二番目にお金を貸したということです。

【解説】

当然ですが、お金を借りた人がお金を返せなくなって、その担保物件を売却してお金を回収した(これを「抵当権の行使」と言います。)時に、一番抵当権が優先されます。例えば、ある不動産を担保に一番抵当で1億円、二番抵当で3000万円を借りたとします。

残債(返し終わってないお金)が一番抵当に9000万円、二番抵当に2500万円ある時点で、返済不能になったとします。ここで抵当権を行使するのですが、その不動産が1億円でしか売却できなかった場合、その1億円のうち、まずは一番抵当の残債9000万円に当てられます。つまり、一番抵当権者は、貸したお金を全て回収できましたが、二番抵当権者は、まずは500万円を実際に返してもらい、抵当権行使によって一番抵当権者が回収したあとの残り、1000万円を回収します。つまり、1500万円が回収しきれなかったことになります。

二番抵当権者は、回収しきれなかった1500万円を債務者に請求することになるのですが、そもそも、この債務者は、お金が返せなくなったから、抵当権を行使されているわけですから、この1500万円を回収することは不可能になるのです。

では、なんで二番抵当権者は、お金を貸したのでしょうか?

結論だけ書けば・・・

不動産の評価に対して、一番抵当権で設定された価格が安かったからです。

10億円の評価額の土地で1000万円しか借りてなければ、二番抵当権者が1000万円を貸しても二番抵当権者はリスクは少ないと考えられます。

ところが、一番抵当権者が10億円の評価額の土地に対して8億円の抵当権設定をしたとします。その後、景気が良くなり土地の評価額が上がり、土地の評価額が15億円になったとします。この時点で二番抵当権者がさらに3億円の抵当権設定をしたとします。最初は順調に返済もされていたものが、景気が悪くなり返済が滞り始めます。そして、その頃には景気のせいで、土地の評価額が8億円になってしまうと、前述のような事態に陥るわけです。

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「表題部」と「権利の部」(甲区、乙区)の違い

連載シリーズ 【 「表題部」と「権利の部」(甲区、乙区)の違い 】 第 4 話 / (全 7 話)

3.「表題部」と「権利の部(甲区、乙区)」の違いを答えよ。

【解答】

表 題部を見て解るのは、地目、地積、分筆や合筆がされた経緯ぐらいのものです。権利部(甲区)は、所有権に関する事項が書かれています。現在の所有者が、ど のような経緯でこの土地を入手したとか、所有者が複数いた場合は、それぞれの所有者の持分の割合などが記されています。

【解説】

権利部(乙区)は、所有権以外の権利に関する事項が書かれています。多くは抵当権や根抵当権の設定に関する事項が書かれています。その他にも借地権の設定がある場合に借地権が記載されている場合もあります。

こ こで、重要なのは表題部の登記を「表示登記」といいますが、これは義務です。実は自分でもある程度の知識があれば、意外に簡単にできます。表示登記は義務 ですから、法務局で手数料を取られることはありません。ですから、自分で行えば無料です。時々、勘違いしている人がいますが表示登記は、司法書士の仕事で はなく、家屋調査士の仕事です。家屋調査士に依頼すれば、当然ですが家屋調査士の手数料が発生します。

そして、権利部の登記を「保存登 記」 と言います。保存登記は、自分の権利を登記する訳ですから、義務ではありません。従って、登記する際には法務局に手数料を支払う必要性があります。これ も、自分で出来ますが、こちらはちょっと面倒です。特に抵当権などの登記は自分では、ほぼ不可能です。そして、保存登記は司法書士に依頼します。この場 合、法務局への手数料と司法書士の手数料の双方が発生します。

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共同担保の意味

連載シリーズ 【 共同担保の意味 】 第 3 話 / (全 7 話)

2. 共同担保の意味を答えよ。

【解答】

共同担保とは、2つ以上の不動産を担保に金融機関から融資を受けていることです。

【解説】

こ の場合、重要なことは、共同担保に記載されている、不動産がすべて売買対象地であれば問題ありませんが、そうで無い場合、本物件を取得したからといって、 金融機関が抵当権の抹消に応じてくれるかの確認が必要になります。売主が「大丈夫」と言っても金融機関から、抵当権を抹消するという確約を、契約前に取り 付けておくのは当然です。できれば、口頭ではなく、『抹消証明』という書類で確約を取る方が良いでしょう。

また、単純な話ですが、共同担保 に建物が入っていた場合は、その家屋番号が解ります。その場合、速やかに建物の謄本を取得し、建物に問題がないかを調査します。一番、恐いのは、建物に別 の権利関係があることです。もっとも多いのが借家権の存在です。売主が住んでいる場合は売主が出て行けばよいだけですが、賃借人は簡単には出て行ってくれ ません。所有者が変ったことは正当事由にならないのは当然のことです。

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抵当権と根抵当権の違いはなにか。

連載シリーズ 【 抵当権と根抵当権の違いはなにか。 】 第 2 話 / (全 7 話)

1.抵当権と根抵当権の違いはなにか。

【解答】

抵当権は対象不動産を担保価値に対し、金融機関から単純に融資を受けたもの。根抵当権は、対象不動産の担保価値を基本に借入れ限度額を設定し、その範囲の中であれば、再度融資を受けることが可能な設定。

【解説】

つまり、抵当権の場合、その不動産の価値が1億円だとすると、1億円を借りて単純に返済していきます。根抵当権の場合、1億円の範囲内でまず5000万円を借りて、3000万円を返し、また7000万円の範囲で融資を受けることが可能な設定といえます。

つまり抵当権の場合、借入れ金額が単純に1億円と書いてあれば、債務者は1億円を借りています。根抵当権の場合は設定だけして、1円も借りていない、つまり「債務がない」ということも考えられます。

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謄本(登記情報)の読み方

連載シリーズ 【 謄本(登記情報)の読み方 】 第 1 話 / (全 7 話)

不動産に関わろうとすると、どうしても謄本を見なければなりません。

ところが、宅地建物取引主任者の試験でも謄本の読み方については、一切出てきません。私の個人的な感想から、言えば謄本が読み込むことが出来ない不動産業者などというのは、宅地建物取引業法をどんなに知っていても、不動産業者の資格はないと思っていますし、不動産の売買による投資を行うなどということは、極めて危険な方だと思います。

不動産売買を行った人であれば、不動産の謄本を見たことはあると思いますが、

『自分は謄本を読める』

と言い切れますか?

では、問題です。

1.抵当権と根抵当権の違いはなにか。

2.共同担保の意味を答えよ。

3.「表題部」と「権利の部(甲区、乙区)」の違いを答えよ。

4.一番抵当権と二番抵当権の差を答えよ。

5.地目が宅地でない場合の地積はどのようになっているか。

6.地目が宅地でない場合、税制面がどのようなことが考えられるか。

上記の問題が全問正解した貴方は、謄本の基本的な読み方が解っていると言えます。ただし、基本が解っているだけであって、応用編に対応できるとまでは言い切れません。

上記の問題が、1問でも間違っていた場合は『~基本編~』から、お読み下さい。

上記の質問の解答を先に書きます。この解答に全問正解だったかたは、『~応用編~』からお読み下さい。

回答は下記リンク先にあります。

1.抵当権と根抵当権の違いはなにか。

2.共同担保の意味を答えよ。

3.「表題部」と「権利の部(甲区、乙区)」の違いを答えよ。

4.一番抵当権と二番抵当権の差を答えよ。

5.地目が宅地でない場合の地積はどのようになっているか。

6.地目が宅地でない場合、税制面がどのようなことが考えられるか。

『~基本編~』は、こちらをクリック Coming Soon

『~応用編~』は、こちらをクリック Coming Soon

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リフォームで収益アップ・収益維持【空室対策】

連載シリーズ 【 リフォームで収益アップ・収益維持【空室対策】 】 第 2 話 / (全 4 話)

マンション・アパートの空室でお困りの大家さん

・ 不動産屋の言うとおり募集家賃を下げたが空室が埋まらない。

・ うちのマンション・アパートは古いから家賃を下げるしかない。

・ 駅から遠いから、空室になっても仕方がない。

・ 周辺に新築の賃貸物件が出来たので募集賃料を下げるしかない。

リデベはリフォームにより、家賃の下落を出来る限り防ぎ、空室を埋めることをご提案します。

現在、住宅市場は供給過多の状態にあります。(※住宅市場の需要供給についてはこちらをお読みください。)ものすごく立地の良い場所であれば、あまり気にしなくても空室は埋まるかもしれません。ではものすごく立地の良い場所とはどういう場所かというと、東京都心の中心地という意味ではありません。

「需要>供給」

という場所です。

東京都心の中心地でも、供給過多になっている場所では、より良い物件に住みたいと思うのは当然の賃借人心理です。

では、良い物件というのは、家賃の安い物件のことでしょうか?

それは違います。

賃借人のニーズに応えている物件が良い物件なのです。

「駅から少し距離があるけど、静かな住宅地に住みたい。」

と考えている人が家賃の安いことを重視する方とは限りません。むしろ、住環境を求めているはずです。このような考えをお持ちの賃借人の方は、低所得で高い家賃が支払えない方でしょうか?むしろ、ハイレベルな住環境を求めている方です。そのような方が必要としている物件にしなければならないのです。

しかし、大規模リフォームをすれば、多額の費用が掛かります。

リデベでは必要なことが何かを適切にマーケティングします。その上で、そのエリア、トレンドを認知した上で、必要最低限のご提案を致します。

リデベも不動産事業者ですが、一般的な不動産屋は仲介手数料を主たる収益にしています。その為、賃借人が入れ替わる方が収益を得られます。しかし、リデベは不動産屋であると同時に設計事務所です。設計事務所として、不動産屋として、賃借人という居住者の方が、

「この部屋でなるべく長く暮らしたい」

と思うことのできる物件にするのが、リデベの仕事です。

築20年アパート ワンルーム22㎡のリフォームの費用実例

188,000円・・・(原状回復・クリーニング代含む)

ご予算に合わせた最善のご提案を致します。

まずは、お気軽にお問合わせをください。

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テナントリーシング【空室対策】 リデベの場合

連載シリーズ 【 テナントリーシング【空室対策】 リデベの場合 】 第 1 話 / (全 4 話)

ご所有の店舗物件に、テナントがつかなくてお困りの方

1.店舗物件近隣の不動産屋に依頼したが、なかなか空室が埋まらない。

2.不動産専門サイトに出しているのに反応があまりない。

3.賃料を下げても反応があまりない。

4.リフォームをしたのに反応があまりない。

当然です!

厳しい例えで言えば
「モテる人は、どこに行ってもモテます。」

しかし
「モテない人は、どこに行ってもモテません。」

では、どうすれば良いのか?

モテる人と同じことをしていたのでは、いつまで経ってもモテません。

見た目もさえない、所得も少ない、空気が読めない・・・

だけど、ものすごく優しくて頭がいい人。

その優しさと頭のよさをアピールするチャンスがなければ、いつまで経ってもチャンスはありません。

恋愛の話は別に

「恋人なんか、いなくてもいい!」

と思う人もいますが、「空室でもいい!」と思う人は少ないはずです。

では、どうすれば良いのか。

簡単です。

良い点をアピールすることです。

しかし、やたらとアピールすれば良いというものではありません。やたらとアピールすると単なる尻軽な人になってしまいます。これを不動産業界では有名物件と言います。

優しい人は、優しい人が好きな人にアピールすること

頭がいい人は、頭がいい人が好きな人にアピールすること

ここがポイントです。

モテない(テナントのつかない)尻軽な人(有名物件)になることは最悪の事態です。

物件近隣の不動産屋の窓に、あなたの物件資料が貼られているだけで、貴方の物件はアピールされていますか?

不動産専門サイトに物件広告を出して、賃料を下げて、リフォームをしたとしても貴方の物件に興味がある人が見てくれますか?

リデベでは、貴方の物件特性を分析し、貴方の物件に適したテナントに貴方の物件を直接、ご紹介します。

リデベの実績例はこちら※守秘義務の関係上、一例だけの紹介にさせて頂いております。

まずは、お気軽にご相談ください。

リデベのテナントリーシング及びコンサルタント料金

調査後に適合テナントリストの提供のみ

募集賃料の30%

※1 募集賃料が150,000円未満の場合は45,000円
※2 調査結果として、適合テナントが無い場合は無料

リデベと一般媒介契約を締結して頂ける場合

成約時に

調査費用:成約賃料の10%

仲介手数料:成約賃料の1ヶ月分

※ 調査費用は成約賃料が150,000円未満の場合、15,000円

リデベと専任媒介契約を締結して頂ける場合

成約時に仲介手数料(成約時賃料の1ヶ月分)のみ

※ 専属専任契約を含みます。

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【雑学】銀座のほかに金座もあった

日本一の商業地と言えば、おそらく、多くの人が、

「銀座!」

と答えると思います。

実際に、土地の値段も日本で一番高い場所です。

ただ大昔から銀座が日本一の商店街だったわけではありません。

銀座が日本一の商店街に成長していくのは明治以降の話です。

そもそも、当時の従来の江戸庶民の買い物場所は、今の浅草や上野で、お金持ちの買い物場所は日本橋や京橋でした。

明治維新以降に銀座で大火事が2回あり、それにより銀座は再開発が行われました。再開発後の銀座は東京に流入してきた、士族や華族の人々の買い物場所になり、今の銀座になったのです。

ですから、東京に昔からいる人や大阪など元々、日本一の商業地だった大阪の人などは、あまり銀座に拘りません。しかし、その他の人達にとっては、士族や華族の買い物場所である、憧れの場所になっていくのです。ですから、今でも地方で成功した方が、東京で店を出すなら「銀座」というのも頷けますね。

銀座は大昔から商業地だったどころか、埋立地だったのです。

徳川家康が幕府を開いてから、間もなく、埋立地として整備されて、今の銀座が出来上がりました。

ただ、埋立地と言っても、お台場、月島や勝どきのように、完全な海だったわけではありません。日比谷入江という入り江が、新橋から大手町あたりまであり、その入り江の中に隅田川によって運ばれた砂が溜まった砂州がありました。それを土台に埋立地を作ったわけです。

銀座が出来た当時は埋立地なので、砂洲の名前はあったかもしれませんが、地名はありません。

そして、埋立地になってすぐに銀座という地名がついたわけでもありません。その頃の銀座は今の銀座一丁目~四丁目付近を新両替町、五丁目~八丁目を尾張町、竹川町、出雲町といいました。

では、銀座という名前の由来はというと・・・

当時、静岡県で作られていた銀貨をこの新両替町に移したことにより、その銀貨を作っている役所を銀座役所と呼んだことから始まります。

さて、ここであることに疑問を感じませんか?

当然、銀貨があったということは、金貨もあったはずです。

よく、時代劇で悪い代官様に、さらに悪そうな商人が出てきて

代官「越後屋、おぬしも悪よの~。Still Dreaming

商人「いえいえ、お代官様ほどでは・・・Baffle

二人「わっはっはは・・・Big Smile

などと言う、シーンに出てくる小判が金貨です。

その、金貨はどこで作られていたかと言うと・・・

金座役所という場所です。

その場所は金座役所から、金座という地名になったのですが、残念ながら今はありません。

「おい!うちの地名は『金座町』だ!Ahh!

という方、すいません。あとでちゃんと説明します。

では、その東京にあったはずの『金座』という地名は何故なくなってしまったのかというと・・・

現在は、その地名の場所そのものに大きな一つの施設が出来てしまったからです。

その施設とは・・・

「日本銀行本店」

※千代田区日本橋本石町2丁目。先の代官と商人の会話の越後屋さんは、まさにこの付近にあったとされます。それが、今の日本橋三越というのは有名な話です。

これで、金座という地名が無くなってしまったのです。

ただし、日本銀行の周辺に「金座通り」という通り名が残っています。

と、書くと本当に金座という住所があったように感じますが、実は、『金座』も『銀座』も、正式な住所ではなく、通称だったのです。

『金座』は金座役所のあった場所、『銀座』は銀座役所だった場所の通称だったのです。

そして、その通称の『銀座』の方は正式な住所として明治以降に採用されました。

『銀座』という通称が残ったのには色々な説がありますが、よく言われるのは、銀座は当時、今のような商業地というよりも、どちらかというと、職人などが住んでいる町でした。実際に、江戸時代の商業地としては日本橋や京橋の方が栄えていたという記述があります。

しかし、銀座の人たちが自分達のいる場所は『銀座』と言い続けたことにより、明治維新以降、江戸町名改正により、残ったという話が有力です。

では、金座は小判を作っていた場所は江戸の金座だけだったかというと・・・

駿府(静岡県)、甲府(山梨県)、佐渡(新潟県)、京都府でも作っていました。そのうちに江戸の金座に集約されます。

そのうちの一つの駿府にあった金座が、今でも静岡県静岡市葵区金座町という地名で残っています。

その他にも、広島県広島市の商店街に

『金座街商店街』

というのがあります。こちらは、金座役所とは何の関係もありません。

「銀座よりも、立派な商店街にしよう!」

という意気込みで名付けられたそうです。

今でも、日本橋に金座が残っていたら、面白かったかもしれません。

日本中にある〇〇銀座商店街が、「〇〇金座商店街」と二分していたかもしれませんね。

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