家賃滞納対策 内容証明雛形 無料ダウロード

連載シリーズ 【 家賃滞納対策 内容証明雛形 無料ダウロード 】 第 12 話 / (全 14 話)

家賃滞納の督促として、内容証明を出すということは、

これで家賃回収が出来なかった場合には、

『法的手続きに入る。』

ということになります。

法的手続きに入った場合の費用や解決までにかかる時間は

家賃滞納対策 内容証明の出し方 【立退き】

に書いています。内容証明を出す前に

必ず、『家賃滞納 内容証明の出し方 【立退き】』をお読み下さい

内容証明書を書く場合のポイント

・余計な感情は書かない

・解かりやすく書く

よく、「貴殿の行為には、はなはだ遺憾である。」とか「貴殿の行為は社会的道義に反しており・・・」などの感情的な文章を書く人がいますが、内容証明に対する反論ならともかく、請求する内容証明に感情を書くのは文字数の無駄であり、また主旨がボヤけるだけです。内容証明は単なるお手紙なので、書くのは構いませんが、無意味ということを念頭に置かなければなりません。

内容証明は単なるお手紙ですから、格好をつけるのは自由ですが、その必要はありません。相手が請求されていることを認知しているという証拠にはなりますが、法律家の真似っぽいことをする必要もありません。よく、語尾を「××すべし。」などと書く人がいますが、意味がありません。また、「民法第××条の〇〇により・・・」とか「商習慣の観点から・・・」などと、知ったか振りをして、素人が妙な法律用語を並べる必要性もありません。

このように感情論を書いたり、格好をつけたりすると、相手が、貴方の送った内容証明を法律の専門家に見せたときに、笑いのネタにされるだけなので辞めましょう。

内容証明を出すタイミング

・ 借家人に督促状を送って、借家人が督促状の「受取拒否」を行った場合

・ 連帯保証人に督促状を送っても、「不在」、「受取拒否」、届いたが「連絡が無い」「期日までに入金」がない場合

詳しくは、家賃滞納対策 内容証明の出し方 【立ち退き】をお読み下さい。

内容証明(家賃滞納)、内容証明(家賃滞納_連帯保証人)の

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家賃滞納 連帯保証人への督促状雛形 無料ダウロード

連載シリーズ 【 家賃滞納 連帯保証人への督促状雛形 無料ダウロード 】 第 10 話 / (全 14 話)

連帯保証人への督促状の出し方については

家賃滞納対策 連帯保証人への督促状 【立退き】

に書いていますのでこちらをお読みください。

督促状に応じてきた場合でも、支払いに1週間以上掛かるようであれば念書を1ヶ月以上掛かる場合であれば覚書(できれば公正証書にする)を作成します。(連帯保証人から貰う、「念書」、「覚書」は、「家賃滞納 連帯保証人への念書・覚書の無料ダウンロード」からダウンロードできます。)

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家賃滞納 連帯保証人への念書・覚書 雛形 無料ダウンロード

連帯保証人への念書・覚書の雛形です。

連来保証人への念書・覚書の出し方については

家賃滞納 連帯保証人への念書・覚書 【立退き】

こちらをお読み下さい。

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家賃滞納対策 勤務先への連絡方法【立退き】

連載シリーズ 【 家賃滞納対策 勤務先への連絡方法【立退き】 】 第 6 話 / (全 14 話)

前回は、借家人への督促状の出し方を書きました。

これで反応が、ないといよいよ連帯保証人に連絡しなければならないのですが、その前に1つ、やってみることがあります。

3.督促状に対して1週間程度、反応が無かった場合は、勤め先に連絡する。(ただし、勤め先などに、借家人が家賃滞納をしていることを告知することは不可。)

職場に連絡をするというのは、気が引けるのですが、これは借家人に督促をするという意味合いよりも、3つのことを確認するためです。

・ 出勤している場合

ここで本人と話すことができれば、無理にその場で督促をしなくても、

「通知を出しておりますのでお読み下さい。」

という程度にしておきます。職場の他の人に家賃滞納をしているということが、知れ渡ると職場にいられなくなったりします。また、出勤しているが、離席中、外出中、接客中などで本人が電話に出られない場合も、決して他の社員に借家人が家賃滞納をしていることを伝えてはいけません。その場合は

「〇〇から、電話があった旨をお伝え下さい。」

(〇〇は貸主の名前です。)

程度にしておきます。

いずれにせよ、督促状を送っていて、支払いもなく、連絡も無い状況です。すでに他の借金があるなど、経済的に困窮している可能性があります。しかし、会社に在籍しているということは、給与は貰えているはずです。後々、その給与を差押える可能性もあることから、本人が会社にいられなくなるようなことをする必要はありません。

勤務先に電話をして、本人と話せずに2~3日待って連絡が無い、もしくは家賃の入金がなければ、連帯保証人に電話をします。

・ 在籍はしているが、「本日はお休みを頂いております。」と言われた場合

この場合は、自分が借家人に対する家主である旨を明かしますその上で家賃を滞納していると言わずに

「△△様と連絡が取れなくて心配しており、失礼かとは思いましたが職場にお電話させて頂きました。△△様は、ご入院されているなどではないでしょうか?」

(△△は借家人の名前です。)

と、聞きます。最近は個人情報の問題などもあるので、素直に教えてくれない可能性もありますが、その場合でも、ここは上司の方に電話を替わってもらうなどをして食い下がってでも事情をある程度、聞きます。この場合、私が使う嘘は

「実は消防の検査があるのですが、連絡がとれなくて・・・。」

と言います。(ここは嘘も方便です。)

ここで会社が休んでいる事情を把握していれば問題ありません。仮に急な入院をしている、海外旅行に行っているなどの場合も事情が把握できます。

会社が状況を把握していない場合もしくは、把握してないと受け取れる場合は、この時点で1度、物件を見に行った方が良いでしょう。事故で連絡ができない状況が考えられます。もし、この時点で会社が状況を把握してないとすれば、1週間以上無断欠勤をしていると考えられます。それを放置している会社ですから、その時点で信用がおけません。第1話でも書きましたが、自分で行けない場合には管理会社、賃貸借契約をした不動産会社などに行ってもらいます。異常を感じた場合にはすぐに合鍵等で開けてはダメです。警察に連絡して警察官立会いで合鍵を使います。本人が部屋にいて、助けを求めている場合は、警察に電話、消防署に電話(救急車の手配)をします。

・ すでに退職している、もしくはそもそも、その会社には在籍していなかった。

家賃滞納においてもっとも多いのがこのパターンです。そもそも、入居時の会社に勤めていて、その当時の所得(給与)を貰っていれば、家賃を滞納しなければならない状態に陥ることは少ないはずです。もっとも、博打(株やFXなども含む)や異性にお金をつぎ込んで借金をしてしまう場合もありますが、この時勢ですから、会社そのものが倒産していたり、リストラになっていたりと退職しているケースもあります。

また、家賃保証などに加入していないと、入居審査時にその会社に在籍している確認をしていないケースというのもよくあります。家賃保証に加入すると、家賃保証会社が入居審査でその会社に電話して在籍確認をすることが殆どです。

これは家賃滞納で発覚したのではないのですが、某大手賃貸専門不動産仲介会社が、入居させた借家人で、入居時の職業は「看護士」という女性がいました。夜勤が多いのは、看護士だからだと思っていたのですが、実際には飲食店(キャバクラ)に勤めている人でした。発覚したのは、借家人が勤める店のお客さんにストーカーに遭い、その部屋にストーカーが不法侵入した事件で発覚しました。

他にも知人に頼んで、入居審査の時だけ、その会社に在籍させてもらったことにしていた。という事例もあります。

このように入居時に虚偽の申請をしている場合も多くあります。

このような場合は、収入が少なかったり不安定だったりするので、家賃滞納が多くなります。

入居時の会社の在籍確認が取れなかった場合には、すぐに連帯保証人に電話をします。

次回は連帯保証人への電話催促の方法を書きます。

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家賃滞納 借家人への督促状 雛形 無料ダウンロード

連載シリーズ 【 家賃滞納 借家人への督促状 雛形 無料ダウンロード 】 第 5 話 / (全 14 話)

借家人への督促状の雛形です。

借家人への督促状の出し方は

家賃滞納対策 借家人への督促状の出し方 【立退き】

をお読み下さい。

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家賃滞納 借家人への念書・覚書 雛形 無料ダウンロード

連載シリーズ 【 家賃滞納 借家人への念書・覚書 雛形 無料ダウンロード 】 第 3 話 / (全 14 話)

家賃滞納をしている借家人への念書と覚書の雛形の無料ダウンロードです。

借家人への念書と覚書の出し方は

家賃滞納 借家人への念書・覚書の出し方 【立退き】

をお読み下さい。

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家賃滞納対策 ~住宅編~ 【立退き】

連載シリーズ 【 家賃滞納対策 ~住宅編~ 【立退き】 】 第 1 話 / (全 14 話)

今回の問題は、家賃を滞納された側、つまり、賃貸物件の所有者(家主)側からの話です。

ですから、家賃を支払えなくなって困っている人からすると、少しきつい話になっているかもしれません。

家主にとって、家賃滞納は非常に頭の痛い問題です。賃借人が家賃を滞納するのには、色々、理由があります。今回は「支払日を忘れていた。」、「家賃支払日に急病などで入院してしまった。」というのも、退院後にちゃんと支払える場合などは、考えないことにします。

今回の家賃滞納は、故意に家賃を支払わないケースです。

「故意に家賃を支払わない」

と書くと、家賃の支払い能力があるのに、支払わないというように聞こえますが、経済的に家賃の支払い能力が無くなった場合でも同じです。

家賃滞納を防ぐ方法は・・・

1.賃借人の属性をしっかり調査しておく。

・ 職業

・ 収入、給与所得(所得証明、源泉徴収表など)

2.しっかりした連帯保証人の確保

・ 賃借人との関係(友人、愛人などの知人よりも親族であること)

・ 年齢(65歳未満であること)

・ 収入(家賃を保証できる定期収入があること)

・ 契約時に連帯保証人と連絡をしておく(連帯保証人の責任を説明しておくこと)

ここさえ、ちゃんとしていれば、まず家賃滞納問題で困ることは無いはずです。しかし、上記の条件をクリアできることが少ないから問題が発生します。なぜ、上記の条件をクリアできないかは、簡単です。

条件を全てクリアできる賃借人が少ない=空室問題にぶつかる

からです。余程、条件の良い物件は、クリアできるかもしれませんし、超高額物件などは、上記以上に厳しい条件が付されている場合もありますが、一般的な物件では上記の条件でさえ厳しいという場合が多々あります。

そこで、家賃保証などを利用することをお勧めしますが、家賃保証も完璧ではありません。保証会社が倒産した事例もあります。個人的には、余程のことが無い限り、「一括借り上げ」(サブリース)は利用するべきではないと考えています。また、賃借人との関係をある程度、築き上げられて入る方が、家主にとっても賃借人とっても、後々の対応が楽になります。

ここを読まれている方は既に、家賃保証も利用せずに、家賃滞納問題に直面していることかと思います。また、賃借人との信頼関係も築けていないという方が多いと思います。

では、家賃滞納に直面してしまったらどうすれば良いかを書きます。

結論から書くと

  1. 家賃滞納から、1週間~2週間で賃借人に電話を入れて催促をする。
  2. 電話で連絡が付かなかった場合は、すぐに督促状を出す。(この場合は内容証明の必要はなし。普通郵便でも良いですが、簡易書留の方が良い。)
  3. 督促状に対して1週間程度、反応が無かった場合は、勤め先に連絡する。(ただし、勤め先などに、賃借人が家賃滞納をしていることを告知することは不可。)
  4. 1~3で賃借人に反応が無かった場合は、連帯保証人に電話する。
  5. 連帯保証人に電話連絡が付かない場合、連帯保証人に督促状を出す。(この場合も内容証明の必要はなし。)
  6. 1~5で連絡が付かなければ、賃借人と連帯保証人同時に内容証明を出す。

特に1~4までは間髪入れずにやります。家賃滞納から2~3週間で、4までを完了させます。これは家賃滞納の原因が事故であった場合に被害を最小限に食い止めるためです。4が終わった時点で、賃借人にも連帯保証人にも連絡が付かない場合は、物件を見に行く方が賢明です。自分で行けない場合は、管理会社、賃貸借契約をした不動産会社などに行ってもらいます。異常を感じた場合にはすぐに合鍵等で開けてはダメです。警察に連絡して警察官立会いで合鍵を使います。

1~6までを、家賃滞納から、1ヶ月~1ヶ月半でやらなければなりません。

そして、ここまでで、賃借人もしくは連帯保証人と話し合いができれば、家賃回収か立退きは2~3ヶ月でできるはずです。ここまでは、弁護士に頼らないでやった方が賢明です。余程、良い弁護士を知っているのであれば別ですが、インターネットで検索した程度で知り合った弁護士はもっての他です。弁護士に親しい知人がいるとか、信頼できる人からの紹介などがあれば、最初から弁護士に依頼するのでも良いでしょう。

これで、ダメなら訴訟ということになります。

訴訟自体も自分で出来ないことは無いですが、手続きも面倒ですから、ここからは弁護士に任せた方が良いでしょう。

多くの家賃支払日は前月末日頃になっていると思います。例えば6月分の家賃の支払いが滞納されるのは、5月末日です。ということは、6月10日~15日には、電話を入れることになります。そして、内容証明を送るのは7月10日~15日頃になります。これで2~3週間待って、家賃が支払わなければ、8月分の家賃も期日に支払われなかったということになります。

判例では概ね3ヶ月の家賃滞納で契約解除が認められます。(1日でも家賃滞納は契約そのものには抵触しますが、それで訴訟を起こしても立退きは認められません。)

つまり、最短で事態解決をするためには、家賃滞納から1~2週間で賃借人に連絡することが大事です。連絡が遅くなれば、家賃が回収できても賃借人に滞納癖が付きますし、回収できなかった場合に損失も拡大します。

次回以降で、1~6の作業を具体的にどうすれば良いのかを書きます。

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建築コスト(第3話) ~CM編~

連載シリーズ 【 建築コスト(第3話) ~CM編~ 】 第 3 話 / (全 3 話)

前回に続き、その他の問題事例を書くこととします。

私の知っている他の事例でも・・・

建築主がインターネットで見つけた安いフロア材に変えようとして、建築主がいざ発注してみたら、必要な数量が納入されるのに半年以上掛かってしまうことが解り、結局、当初の床材に戻したけど、そっちも生産に1ヶ月かかるということで、結局、工期が1ヶ月延びてしまいました。
工期が1ヶ月延びれば、現場管理費がその分、増えてしまいます。(現場監督を余計に1ヶ月配置しなければならない。現場事務所も1ヶ月余計に借りなければならない等)

特に、最近ではインターネットでの通信販売等で、通常では素人がなかなか買えなかったようなものが簡単に手に入るようになりました。しかも、人件費が掛かってない分、そちらの方が安かったりすることが普通にあります。実際に私も、自宅の建具のラッチが壊れた時にネットで1個だけ取寄せて、自分で直したりできるので便利だと思います。
そして、素人がゼネコンの見積よりも安く買えることが簡単にわかってしまう時代です。

ただし、製品の値段だけの問題ならです。

問題はこのような、搬入の手順や数量だけのトラブルだけではありません。

アフターのトラブルもあとが絶えません。
製品は建築主が支給したものですから、製品に関する欠陥はメーカーの責任です。しかし、取付けたのはゼネコンですから、施工不良はゼネコンの責任です。

簡単な問題ですが、実際にはどちらも責任は取りたくありません。そもそも、建築主もどちらにアフターを頼んで良いか解らない場合もあります。

ある時、クッションフロアを支給した建築主さんがいました。それも、日本の有名メーカーのものではなく、韓国製のものでした。結果、2年後にそのクッションフロアが剥がれてきました。最初は施工不良だと思いゼネコンに修理を依頼しますが、調査の結果、そのクッションフロアの専用接着剤の耐熱性があまりに悪く(40度前後で劣化する)、窓際の日当たりの良い場所から剥がれてきているということが判明しました。

ところが、その韓国製のクッションフロアは、日本の小さな商社(ネット通販専門の商社)が韓国の会社にOEM生産を依頼したものでした。

その日本の小さな商社はすでに無くなっており、韓国のOEM生産を依頼した会社も解らず仕舞いでした。

結果的には建築主の負担で、全てのクッションフロアを貼り替えるということがありました。

また、これは建築時のトラブルではなく、マンションのリフォーム工事のときの話です。

リデベで、マンションのリフォームを依頼されました。依頼された範囲はキッチン等を含む水周りのリフォームがメインでした。

そこで、見積を出したのですが、キッチンだけで50万円+αぐらいの価格になってしまいました。
これは
1.既存のキッチンの解体廃棄費用
2.既存キッチンを取り外すのでタイルが使えなくなるのでキッチンパネルの材工費用
3.梁下にキッチンの換気扇がぶつかるので、その部分の特注費用
4.新しいキッチンの費用
5.新しいキッチンの運搬費用
6.キッチンの取付費用
7.ガス工事費用
8.給水給湯排水工事費用
の全てが入っている値段で、その明細もちゃんと書いて提出しました。
しかし、この依頼主は
「キッチンなんて、ニトリで12万円以下で手に入るだろ!Canny
と言って怒り始めました。
たしかに、ニトリで安いキッチンを買うと12万円以下ですが、これは上記でいう6の部分だけの値段です。しかも、ニトリで買うキッチンは梁型に合わせた特注などできません。この依頼主に、キッチンの解体廃棄やキッチンパネルの取付は大工、キッチンの取付はキッチンメーカーの専属業者、ガス工事はガス屋、給排水工事は設備業者と4つの業者が必要なことを説明しましたが、
「キッチンメーカーが全部やればいいだろう!Ahh!
と言い出す始末です。

私は、一生懸命説明しようとしたのですが、なかなか、ご理解を頂けませんでした。正直言えば、2回説明した時点で面倒だなとも感じていました。

当然ですが、この話は破談になりました。
結果、その物件がどうなったかと言うと、水周りは一切にいじらずに家賃を下げて募集していました。おそらく、その依頼主は修繕費という概念があまり無かったものと考えられます。しかし、周辺の新築物件も今の経済状況下の中で賃料は下落していますから、更に下げないと決まらないでしょう。
そして、一度下げた家賃はどんなにリフォームしても、元には戻らないということを知らなかったものと考えられます。

前回の洗面所の件もそうですし、今回のクッションフロアの件もそうですが、値段が安いことだけでは、全く話になりません。必ず考えておかなければいけないことは、

・ 着工前に設計事務所、施工会社と相談して、仕様を決定しておき、取付費用や搬入のタイミングなどで発生する運搬費用・保管費用などを検討しておく。

・ インターネットやホームセンターで見つけたものの場合は、必要な数量やどこまでの工事を行ってくれるかを確認しておく。価格.comで調べた値段が全てではないということです。

・ 分離発注や施主施工にする場合は、建築基準法や消防法などに抵触しないものか、製品性能が問題ないかを事前に設計事務所などの専門家の意見を仰ぐ。

・ 分離発注などを行う場合は、責任の範囲を起こりうる事態を想定して、責任所在を明確にしておく。

このようなことが、できなければ分離発注は不可能です。しかし、これができれば、建築費などのコストダウンも可能です。

コンストラクションマネージメント、建築費の削減などは、是非リデベにご相談下さい。

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テナント賃貸、店舗物件、不動産投資の総合顧問

注目

株式会社リデベは不動産の価値を最大限に高め、活かすコンサルタント事業を行っております。

当社が提供するサービスの一例は下記の通りです。

  • 不動産オーナー様にとっての不動産価値の最大化プランの提案。テナント様の誘致
  • 店舗開業をご検討の方への業種に応じた最適地の店舗紹介、店舗設計
  • エリアマーケティング・レポートの作成
  • 耐震診断、リフォーム、リノベーション
  • 空室対策、空き家対策
  • 家賃の滞納対策、近隣対策業務
  • テナント様へのマーケティング及びコンサルティング
  • 不動産投資をご検討の方へのボリュームプランから周辺相場等のコンサルティング
  • 不動産の権利関係の調整
  • テナント様へ最適の物件のご紹介
  • 賃料(家賃)相場の調査等
  • 土地売却、相続税対策など

株式会社リデベでは不動産の有効活用・再開発の設計~リーシングのトータルコーディネートを行っております。不動産は土地だけでも建物だけでも成立 しません

不動産 をご利用いただく全ての方に喜んで頂く事により、その不動産の最有効活用が出来るように当社では多角的な視野から、検討し、コーディネートさせて頂きます。

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違法建築物であることを不動産業者は説明しなくてよいのか?

多くの宅地建物業者さんや、重要事項説明で違法建築であることの説明を受けなったという方がいるので解説します。

まず、大前提になりますが、

違法建築物は、存在そのものが違法です。法では行政処分により、使用禁止や除去(取壊し)、さらに悪質な場合は、刑事処分や罰金刑という場合もあります。これは完了検査を受けていない、各行政の定める条例に違反している等も含めます。

悪質な場合とは

・ 違法建築物に対する行政指導に対し、それを無視する、もしくは度重なる勧告に従わない。

・ 営業を目的とする複数の建物で同様な建築基準法・条例違反を繰り返す。

・ 建築基準法・条例違反であるということを認知していて、それを故意に行う。

 

実際に、行政処分があるのかと言われると、事例は非常に少ないのですが、いずれも見たことがあります。

そのことを前提に読んでください。

Q.違法建築物であることを不動産業者は説明しなくてよいのか?

【解答】

仲介業者は、違法建築物であることを知っていれば、説明義務はあります。

【解説】

まず、今回の質問は「違法建築物であることを不動産業者は説明しなくてよいのか?」ということですが、責任の所在は

・売主(貸主)

・不動産仲介業者

となります。

本質問から、ずれますが一応、売主(貸主)の責任について書いておきます。

売主の場合は、民法570条の瑕疵担保責任という問題が発生します。つまり、隠れたる瑕疵があった場合については、買主が気づいた時点から1年以内に契約解除又は損害賠償の請求ができます。

貸主の場合は、建築基準法87条違反になります。詳細については『違法建築物を賃貸してよいか?』をお読み下さい。

さて本題の不動産業者の責任です。

まず、解答に書いた通り、違法建築物と知っていれば、宅地建物取引業法47条に抵触します。これは、売買であっても、賃貸であっても当然に抵触します。

宅地建物取引業法

47条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

47条1項 次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

二 前略~、現在若しくは将来の利用の制限、~後略

つまり、知っていれば告知義務が発生します。これは同法35条の重要事項説明の列挙事項に入っていなくても同法47条に抵触しますから、重要事項説明時に説明しなければならないということになります。

と、ここまで書くと、不動産業者は「知らなかった」で全部押し通せてしまうような感じがしますが、以下のような場合に知らなかったと言えなくなります。

1.売主もしくは貸主から、違法建築であることを伝えられていた場合。

2.元付け業者(売主から物件を預った不動産業者)から、違法建築物を伝えられていた場合。

3.敷地面積に対して、建築面積や延べ床面積が建蔽率や容積率を明らかに超えている場合や確認申請証や検査済証が無い場合。

1や2の場合は当然です。

問題は3のような場合です。宅地建物取引業者は建築のプロではありません。建蔽率や容積率が明らかに超えているような場合は、建築のプロ如何に関わらず、違法建築が疑われます。この程度のことは宅建主任者試験にも出ることです。また、売主や貸主に、確認申請証や検査済証の有無を確認して無い場合は、当該物件の行政機関に行けば解ることです。

しかし、一般の不動産業者に、例えば、その居室の採光面積が確保されているかとか、必要換気量が確保されているかとか、建物その物が日影規制に抵触していないかとか、天空率や各種斜線に抵触していないかなどを調べることは不可能です。ですから、このようなことは、売主や元付け業者から、教えてもらわない限り、仲介業者は知りようが無いということになります。

不動産業者が知らなかったから説明をしなかったとしても違法建築物にあることには変りありません。これによって、行政指導がある場合もありますし、罰則規定もあります。その詳細については『違法建築物を賃貸してよいか?』『違法建築物に出店してよいか?』で詳しく説明しています。

 

違法建築物かどうかの調査は、リデベにご相談ください。

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