最近の利回りの下がり方

投稿日：2009.07.02

最近の投資利回りの下がり方は凄いなぁ・・・と思います。

私が平成18年にまだ、会社勤めをしていた頃、23区内の収益不動産を買う場合、住宅系の場合はNet６．０％、商業系やオフィス系の場合Net５．８％でした。これ以上のNet利回りだと、非常に稟議が通りやすかったです。つまり、これだけの利回りがあれば、転売リスクが少ないと考えていたからです。

当時、銀座の商業ビルで10億円以上、テナントの与信が十分にある、建物の遵法性が守られている、築浅などの条件が揃うと、３％を切る様な利回りで取引されていました。表参道や南青山、神宮前当りでも４％以下は当たり前でした。この様な市況ですから、私は５．８％ぐらいでしか稟議が通らないので３％台での勝負には歯が立たず銀座は買いませんでした。

最近、色々なところから話がありますが・・・

「表面利回りで１０％以上回ってる物件があったら紹介してくれ」

というのが殆どです。つまり、最近の都内の物件の目線は表面利回り１０％ということないなります。

これは、家賃が同等としても収益不動産の価格が単純に５０～６０％下がったといことになります。

先日、『空室率』でも書きましたがオフィスの家賃は相当、下落しています。

新築だけで言えば2年で３０％以上は下落しています。

利回りは家賃から割り戻すので、開発用地などの値段は実質的には６５～７２％ぐらいの価格の下落ということになります。つまり、収益不動産として、新興系の不動産会社が転売してきた土地はこの1年半で１/３になってしまったということになります。

昨日、相続路線価が発表になり、青山辺りの下落が相当激しかったのはこの為です。

この感覚についてこれない、デベは相当苦しいことになりそうです。

早く下げ止まってほしいから・・・