違法建築と欠陥住宅 ～不法行為で戦う～
- 違法建築と欠陥住宅 ～欠陥住宅とは何か～
- 違法建築と欠陥住宅 ～欠陥住宅問題が起こったら何をすべきか？～
- 違法建築と欠陥住宅 ～不法行為で戦う～
前回までで、欠陥住宅とはどの様な状態かの確認をしました。
ここで、ハウスメーカーなどの施工会社の意志確認を再度しておきましょう。施工会社がこちらの要望を受け入れてくれて、建物の瑕疵を直してくれれば、施工会社と争うことはありません。また、直してくれない場合、こちら側が過剰な若しくは無理な修繕依頼を
していないかを常識的な専門家に見てもらう必要性があります。（前回にも書いた、欠陥住宅で争いを起こして商売にしているような建築士はダメです。）
そこで、明らかに施工会社側に瑕疵はあると判定された場合について書きます。
★解決に向かって戦略を立てる
そこで相手方に対し、何を持って戦うのかを明確にしていかなければなりません。前回も書きましたが、
１．建築基準法及び関連法規をもって戦う（民法７０９条）
2．瑕疵担保責任を持って戦う（民法566条及び570条）
３．債務不履行をもって戦う（民法４１５条）
この３つのどのパターンに当てはまるかを整理しておかなければなりません。『欠陥住宅問題』は、この３つの問題のどれかに当てはまることが殆どです。（ただし。中古物件の購入や、建物が自己の居住用でない場合などは違う問題も発生します。）
１．建築基準法及び関連法規をもって戦う（民法７０９条）
不法行為を持って戦う。
例えば、当社に相談がもっとも多いのは
「検査済証がない」
という問題です。今まで、何の疑問にも思っていなかったが、いざ増築をしようと思ったら、検査済証がなくて、増築が出来なかった･･･。などという問題です。検査済証が無いということは、検査済証を紛失したか、完了検査を受けていないということになります。紛失しただけなら、面倒ですが、あまり問題にはなりません。しかし、完了検査を受けていないとなると、これは立派な建築基準法違反です。
建築基準法第七条
建築主は、第六条第一項の規定による工事を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。
２ 前項の規定による申請は、第六条第一項の規定による工事が完了した日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。
つまり、建築基準法に抵触しているわけですから、これは不法行為になると考えられます。この話をすると、途端に
「その施工会社や設計事務所を不法行為で訴えましょう！」
とか
「その施工会社や設計事務所を特定行政庁に告発しましょう！」
と言いだす方がいます。しかし、条文をよく読んでみれば解ると思いますが、完了検査の申請は「建築主」がしなければならない。と、なっています。そんなこと、知っている一般の方はいないです。ですから、当然、施工会社や設計事務所が黙っていると完了検査を受けないなんてことになります。実際に建築主によって完了検査の申請をするかというと、施工会社や設計事務所の建築士が代理で行うのが一般的です。では、一般的でないことをしたから、相手が悪いかと言うと、一般的でないことをしたから、即座に民法に抵触しているという論理が通用するわけがありません。
※ 実際のところ当社では、工務店（設計施工一括請負の設計事務所登録をしている工務店）が完了検査の申請を怠り、施主は完了検査を受けなければならないことを知らずに、工務店から引き渡された時点でテナントに貸して、テナントが内装工事を始めてしまったというケースで、その設計事務所に「不法行為」を弁護士経由で指摘してもらったことがあります。これは、建築基準法第７条に違反したのではなく、建築士法第１８条に抵触しているという理由です。ただし、これはその他のもっと重大な問題があった中の一つであり、このこと単体をもって、相手方に勝てるとまでは言えません。
建築士法 第十八条
建築士は、設計を行う場合においては、設計に係る建築物が法令又は条例の定める建築物に関する基準に適合するようにしなければならない。
２ 建築士は、設計を行う場合においては、設計の委託者に対し、設計の内容に関して適切な説明を行うように努めなければならない。
３ 建築士は、工事監理を行う場合において、工事が設計図書のとおりに実施されていないと認めるときは、直ちに、工事施工者に対して、その旨を指摘し、当該工事を設計図書のとおりに実施するよう求め、当該工事施工者がこれに従わないときは、その旨を建築主に報告しなければならない。
また、最近の建物で、完了検査は受けていなくとも、確認申請を出さないで工事をするということは殆どありません。（最近、私の知人の工務店で確認申請を出さずに工事をやって、特定行政庁から、物凄く怒られていた人がいましたが･･･）確認申請を出して、確認申請許可証があるということは、計画そのものは合法だったと考えられるので、図面通りに建物が作られているのであれば、不法行為は問えないことになります。
では、どのような場面が不法行為に当てはまるかというと、
① 虚偽の説明により、確認申請図面を作成させられた。
② 完了検査後に確認申請図面とは違う工事を行った。
③ 完了検査で検査官が、気が付かないような部分で、設計図書に基づく性能が無いものを使った。
④ 完了検査で検査官が、気が付かないような部分で、設計図書通りに作られていなかった。
③と④は、どちらも確認申請書通りに作られていないことになりますから、完全な不法行為です。ただし、設計図書では、床は水平だが、僅かに傾いていたら、即座に不法行為かと言うと、それは施工誤差の範囲の場合もあります。ただし、欠陥住宅でもっとも多いのは③と④だと考えられます。この場合、その事象が、故意か過失かよりも、不法行為に該当するほどの瑕疵かどうかを客観的に示す必要性があります。主や所有者の主観論で
「これは重大な瑕疵だ！大変、危険だ！」
と大騒ぎしても、何と対比して重大な瑕疵なのか、何と対比して危険なのかが、解らなければ、相手方も納得しないし、裁判になっても裁判官も解らないということになります。つまり、皆が納得できる客観的データを提出しなければ、単なるモンスタークレーマーと見られてしまう場合もあります。
簡単に違法建築と一言で言っても、本当に建築基準法やその関連法規に基づいて違法建築になっているかを調査しなければなりません。
また、違法建築だからと言って、その建物すべてを建て直させるというのも至難の業です。
民法第六百三十五条 仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができないときは、注文者は、契約の解除をすることができる。ただし、建物その他の土地の工作物については、この限りでない。
これについて、最高裁第三小法廷2002年9月24日判決で、建替えなければ、注文者の目的を達成できないほどの場合は、その建替え費用を負担するとなったが、そこまでの状況は極めて異例のケースと考えられます。
この様に、確認申請を受領していないとか、完了検査を受領していないなどという場合などの明らかな建築基準法違反の場合は、戦いやすいのですが、細かい技術論で戦い始めると意外と時間も掛かり、面倒なことになることが多いと言えます。
勝てるかもしれないけど、勝った実感が湧かないというパターンかもしれません。
では、次回は『２．瑕疵担保責任をもって戦う（民法５６６条及び５７０条）』の戦い方について書きたいと考えています。
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