エステティックサロンは用途変更が必要か?

連載シリーズ 【 エステティックサロンは用途変更が必要か? 】 第 12 話 / (全 12 話)

 

掲題の問合せが非常に増えている。そして、色々な見解があるので少し整理しておこうと思う。

 

その前に長い文章を読むのが面倒だという人の為に結論から書いておこう。

1.一般的に下記の施設・施術をしなければ、エステティックサロンはサービス店舗に該当するため、特殊建築物に該当しないので、用途変更の確認申請は不要。

2.医師等が施術を行い、入院施設を有している場合は、有床診療所となり、特殊建築物になり100㎡を超える場合は用途変更の確認申請が必要となる。

3.浴室、サウナ、岩盤浴、泥風呂などを有している場合は、公衆浴場となり、特殊建築物になり100㎡を超える場合は用途変更の確認申請が必要となる。

※用途変更の確認申請が必要無くても各種法律は守らなければならない。

 

そもそも、エステティックサロンの定義が難しいが、総務省の日本標準産業分類2002年(平成14年)3月第11回改訂によって、分類番号8292(現在7892)として、独立したサービス業と定義された。

しかし、その定義も曖昧で、「手技又は化粧品・機器等を用いて、人の皮膚を美化し、体型を整えるなどの指導又は施術を行う事業所をいう。」となる。

 

と言う訳で、エステと聞いて、不埒なことを頭に思い浮かべた方は、それを含まないので、その話題は以下に出てこないので期待しないで欲しい。

 

エステティックサロンの実態だが、色々なサービスが行われている。その色々な内容の全てを把握している訳ではないが、定義にもあるように

・ 皮膚の美化

・ 体型を整える

この2点が目的であると考えて良いだろう。健康の増進を進めるスポーツジムはエステティックサロンに該当しないが、ダイエットを目的として、スポーツ器具を使っている場合は、エステティックサロンに該当するという曖昧な話になる。

 

通常のエステティックサロンは建築基準法(以下「法」という)で言う特殊建築物に該当せず、「サービス店舗」という部類に分類されるので用途変更の確認申請は不要であると解される。しかし、サービス内容の実態によっては、必要となる場合がある。

皮膚の美化が目的で、皮膚科の医師が薬事法による薬を使う施術や、体型を整える為に美容整形と言われる形成手術を行うのであれば、これは診療所になる。入院施設を伴わない診療所は、やはりサービス店舗と同じ扱いで良いのだが、それによって入院施設を伴うのであれば、有床診療所(20床以上なら病院)となり、特殊建築物になる。つまり、有床診療所にするならば、法87条の用途変更に該当し、100㎡を超えるならば、法6条により確認申請が必要となる。

ここまでは、異論の無いところであろう。

 

問題は他のサービスの場合である。

 

先日、ある特定行政庁に当社のスタッフが「韓国式ヨモギ蒸し」を施術する施設が特殊建築物に該当するかを問い合わせたところ、「エステティックサロンであり「サービス店舗」ではないか。」という回答がきた。

そもそも、「韓国式ヨモギ蒸し」がどんなものかも解らなかったであろうことは容易に想像がつく。実際に私も今回の件で初めて知った。

どんなものかを、簡単に言えば、穴の空いた椅子の下に、蒸し器を置き、その蒸し器にヨモギを入れて、人はその椅子に座り、首から下の体をその椅子ごと、ポンチョの様なものを被せる。そうすると、ヨモギ成分の蒸気がポンチョの中に充満するという形式のスチームサウナである。効能などは詳しくは解らない。

では、これが特殊建築物に該当するかどうかを検討する。

前記の説明の通りで「蒸し器を使うスチームサウナ」であれば、当然に公衆浴場に該当するかを検討しなければならない。

ちなみに、法別表1(4)より、建築基準法施行令(以下「令」という)115条の3の三に公衆浴場は特殊建築物と定義されている。

さて、建築基準法で言うところの公衆浴場とはどんなものかというと、これについて先人が疑問に思い、ちゃんと建設省(現在の国土交通省)に問合せをした記録が残っている。

 

昭和34年住指発第126号

公衆浴場の解釈

昭和34年12月14日

建設省住宅局建築指導課長から兵庫県土木建築部長宛

(照会)

一 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場とは、公衆浴場法第1条にいう公衆浴場と解するが、特殊浴場(ヘルスセンター、温泉会館又はトルコ温泉等)も公衆浴場と解してよろしいか。

二 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場に附属する休憩室、娯楽室又は遊興を伴わない軽飲食店を併設したものは、同項第8号(現同項第10号に相当)の附属するものと解してよろしいか。

三 法別表第3(い)項第8号(現別表第2(い)項第10号に相当)の附属するものとは、本家と同一むね又は別むねの如何にかかわらず、一構えの敷地内のものは、附属するものと解してよろしいか。

(回答)

一 法別表第3(い)項第6号(現別表第2(い)項第7号に相当)の公衆浴場とは、公衆浴場法第1条第1項に規定する公衆浴場をいう。ただし、お尋ねのような場合には、公衆浴場に同表(い)項各号に該当しない各種の施設が併設される場合が多いが、これら各種の施設については、法第50条第1項(現第48条第1項)の許可が必要であるから念のため。

二 併設される部分の用途、規模、使用状況等により具体的な事例について判断すべきであるが、通常、ヘルスセンター等における大規模なものは、法別表第3(い)項第8号(現別表第2(い)項第10号に相当)に該当しないものと解される。

三 同一棟であるか、別棟であるかは、「附属するもの」か否かの別に、直接の関係はない。

(注) 特殊浴場については、昭和45年の法改正により、法別表第2(い)項第7号で「個室付浴場業」が除外され、立法的に解決された。

 

というわけで、公衆浴場法第1条第1項に該当するものが、法でも公衆浴場になるわけだ。では、公衆浴場法第1条第1項とは

 

第一条  この法律で「公衆浴場」とは、温湯、潮湯又は温泉その他を使用して、公衆を入浴させる施設をいう。

 

ここで「その他を使用して」と「入浴」という言葉の定義が難しいのだが、これについては、公衆浴場法を所管する厚生労働省が回答している。

 

公衆浴場法概要(抄)

http://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/kenkou/seikatsu-eisei/seikatsu-eisei04/04.html

公衆浴場法(昭和23年7月法律第139号)

 

1 定義

公衆浴場は、「温湯、潮湯又は温泉その他を使用して、公衆を入浴させる施設」と定義されているが、これらの営業を行う場合には公衆浴場法に基づき都道府県知事の許可を得なければならない。

 

2 適用

公衆浴場法の適用を受ける公衆浴場は、一般公衆浴場とその他の公衆浴場がある。

(1) 一般公衆浴場

地域住民の日常生活において保健衛生上必要なものとして利用される施設で、物価統制令(昭和21年3月勅令第118号)によって入浴料金が統制されているいわゆる「銭湯」の他、老人福祉センター等の浴場がある。

(2) その他の公衆浴場

保養・休養を目的としたヘルスセンター・健康ランド型のもの、ゴルフ場やアスレチックジム等スポーツ施設に併設されるもの、工場等に設けられた福利厚生のための浴場、サウナ、個室付き公衆浴場、移動入浴車、エステティックサロンの泥風呂等がある。

他法令に基づき設置され衛生措置の講じられているものは公衆浴場法の適用外とされており、労働安全衛生法による作業場に設けられた浴場や労働基準法による事業附属寄宿舎、旅館業法の適用を受ける宿泊施設の浴場が該当する。また、専ら他法令、条例等に基づき運営され衛生措置の講じられている、病院や老人保健施設のデイ・ケアとして使用する浴場、国や自治体によって寝たきり老人等を対象に入浴介助を伴った入浴サービスに使用される浴場は許可の対象外となる。

なお、遊泳プールに付帯する採暖室・採暖槽は浴場ではない。また、もらい湯等は業(反復継続の意思と社会性を持って行われること)として行われていないものは対象にはならない。

 

つまり、サウナやエステティックサロンの泥風呂等は、立派な公衆浴場なのである。よって、エステティックサロンで美容が目的であっても、「蒸し器を使うスチームサウナ」等を使うのであれば、その建物は特殊建築物と解釈できる。

 

ここで危険なのは、建築士が事前相談などで、特定行政庁の建築課などに問合せをして、今回の様に

「特殊建築物でありませんね」

などと、ロクに調べることもなく安易に回答してくる行政官の言葉を信じると大変なことになりかねない。

「韓国式ヨモギ蒸し」が特殊建築物に該当しないというならば、前述の法の構成からすれば、公衆浴場法に基づく、営業許可も不要ということになりかねない。

知事(保健所のある市や特別区は市長もしくは区長)の許可が必要なのに、無認可営業を行うと営業停止や罰金刑が待っている訳だが、建築士では責任が取り切れないような問題だし、ミスリードをした行政官も簡単には責任を取らないだろう。

事業者の方は、より詳しい建築士に確認するか、保健所、役所、消防署など関係各所の全てに確認すべきであろう。行政庁は基本的に自分の部署の法律以外は詳しくないが、事業者は全ての法律を守らなければならないことに注意が必要だ。

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用途変更の価格比較について

連載シリーズ 【 用途変更の価格比較について 】 第 11 話 / (全 12 話)

用途変更の確認申請の難しいところは、建築基準法上、現在の法律のどこまでを守らなければならないかの判断をするところにあります。おそらく、用途変更を請負った建築士の方の多くがここで悩んだと思います。そして、国土交通省指定確認機関(役所や民間機関)に聞いても、多くのミスリードを見かけます。

先日、ある建築主から、

「事務所の2階部分を飲食店に用途変更したいから、建築士に用途変更を依頼したら、エレベーター全ての扉に遮煙という機能を付けなければならず、何百万という費用とそれだけで3ヶ月ぐらいの工期が必要だと言われたんだけどなんとかならないでしょうか?もう、物件も借りて家賃も発生しているのに用途変更の申請期間や内装工事期間だけでも辛いのにとてもじゃないけど・・・」

という悲鳴に近い問い合わせがありました。

もちろん、用途変更時にこのエレベーターの扉に遮煙の性能を附加する必要性はありません。現行法ではエレベーターの扉には、遮煙の性能が付いているのですが、平成12年より前の建物だと、その性能はありません。これは、既存不適格として建てられた当時の法律が守られていれば、そのままで良いのです。

話を聞いてみると、指定確認機関の民間機関の担当者が設計者にその様に伝えたとのことでした。その設計者が、「エレベーターの遮煙」=「防火区画」については既存不適格で良いということを理解していない故に発生してしまった話です。

しかし、この建築主、私と話をするのは2回目でした。よくよく、当社の問合せ履歴を調べてみると数カ月前に同じ物件の用途変更の問合せが来て、当社の概算金額(約140万(税別))を伝えてありました。その後、音沙汰が無かったので当社も別の方に頼んだのか、用途変更をしなかったのか・・・。正直、問合せだけなら1日に何件もくるので、全ての問合せ内容を覚えている訳ではないので、そのままにしてありました。

そこで経緯を聞いてみると、当社に概算金額を聞いた後、数件に電話をすると、やはり、200万円前後~300万円近い金額を提示されたが、1社だけ100万円税別でやってくれるところがあったので飛びついたとのことでした。

結果的には用途変更の経験の浅い建築士が値段だけで引き受け、指定確認機関に言われるままに用途変更をするから、設計費は安くても工事費や期間がとんでもないことになってしまったという事例です。

当社は豊富な経験から指定確認機関言われるままになどと言うことは絶対になく、不要な工事により建築主の負担を増やすようなことは絶対にありません。

当社の場合、基本的に設計業務しか受託しませんが、必要とあれば工事業者もご紹介します。当社のご紹介する業者は、用途変更の確認申請が必要な工事ばかりをやっているので、工事のスピードも格段に速いですから、一度、設計費と合わせて見積を取って頂くと良いかもしれません。

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「民泊」、建築基準法や消防法に注意が必要

平成28年4月1日に旅館業法施行令の一部が改正され、通称「民泊」と言われるサービス(以下、「民泊」と言う)の中でも小規模なものが出来るようになった。今までは客室が全体として33㎡以上あることや玄関帳場もしくはフロントの設置が必要であったが、10人未満の民泊を行う場合に限り、一定の規制が緩和された。しかし、建築基準法や消防法までが緩和された訳ではない。また、当然だが区分所有のマンションなどでは、管理規約などが優先されることは言うまでもない。今回は、民泊を行うにあたり、旅館業法の他に建築基準法や消防法の規制を受けるということを書いているが、その他にも各自治体などの条例等の規制を受ける場合がある(殆どの自治体で何らかの条例がある)ので、保健所の他に各自治体や消防署には必ず事前協議に行くべきだろう。

さて、下記表を見てもらいたい。今回の法改正は民泊に対して、旅館業法の一部が緩和されただけであり、建築基準法や消防法が緩和された訳では無い。旅館業法が緩和されても、安全性が排除されてよい訳ではない。

まず、建築基準法についてだが、「100㎡以下なら、用途変更の確認申請を出さなくてよい」から、建築基準法について、何ら確認をしなくてよいと考える傾向にあるが、100㎡未満の場合、確認申請を出さなくて良いだけで、当然だが建築基準法は守らなければならない。用途地域によっては、民泊が出来ないエリアもある。下記表のように分譲マンションの一室で民泊を行うことによって、建物全体の容積率がオーバーすることになれば、そのマンションそのものが違反建築になり、他の区分所有者の権利を侵害することにもなる。

さらに、防火地域外にある3階建て以上の木造(鉄骨造の一部を含む)の場合、耐火構造になっていない可能性が高く、その場合は、かなり大がかりな工事を必要とするため現実的には難しいことを覚えておきたい。

民泊を行う場合でも消防法についても特に注意を払わなければならない。2015年5月17日未明に神奈川県川崎市で起こった簡易宿所の火災により、消防法、建築基準法違反により大参事になることが浮き彫りになった。以降、消防署も簡易宿所に関して、以前にも増して注意を払っている。そこで、住宅を民泊にする場合に設置しなければならないものがある。

下記表の通りであるが、300㎡を超える様な民泊の場合、宿泊人数が10人を超える可能性が高いので、改正前の旅館業法が適用される。注意を払わなければならないのは、宿泊者が10人未満であっても、民泊になる部分が建物の10%を超えると、消防法に於いては、「特定防火対象物を含む複合用途防火対象物」とみなされる。例えば、もともとマンションの住人が50人未満の場合、防火管理者が設置されていないが、民泊を行った場合、マンションの住人と民泊の収容人員の合計が30人を超えると防火管理者が必要となる。また、民泊を営んでいるフロア以外にも誘導灯が必要になる。誘導灯は専用回路などの配線工事も必要になってくるので注意が必要だ。専用住宅を利用して民泊にして、30人以上の収容人員がある場合には、2階以上(避難階より上階)には避難器具が必要になってくる。

民泊をする部分が300㎡を超えると、改正された旅館業法ではなくなるが、旅館業法で定める玄関帳場やフロント以外にも、全ての住宅部分の居室に自動火災報知器(全ての火災報知器が連動しているもの)が必要になってくるなど、さらに厳しい規制もある。

この様な規制があるのだが、報道発表などで旅館業法の改正になった部分だけを見てしまうと、民泊が簡単にできる様になったと勘違いし、一戸建てや共同住宅の空室を使ってすぐにでも民泊が出来るように感じるが、実際には旅館業法により、小規模な簡易宿所が出来る様になっただけで、何でも民泊が出来るという訳ではない。

そして、旅館業法の緩和により、仮に旅館業法の許可が受けられる様な物件であっても、建築基準法や消防法によって民泊が出来ない物件を、「民泊可能」などと書いて、不動産の広告を行うと宅地建物取引業法32条の「誇大広告」や同法47条の「不実のことを告げる行為」に抵触する可能性があるので宅地建物取引業者も注意が必要である。

旅館業法 宿泊数10人未満(新基準) 宿泊者数10人以上
・3.3㎡/人以上・玄関帳場・フロント不要(※1) ・客室の合計が33㎡以上・玄関帳場・フロント必要
建築基準法 民泊部分が100㎡未満 民泊部分が100㎡以上
確認申請の手続きが不要(一部行政機関は必要な場合有) 確認申請の手続きが必要(※2)
【民泊にする場合の共通事項】(確認申請の要否に関わらず厳守)・第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域では設営不可。・第一種住居専用地域では3000㎡以上は設営不可・300㎡以上の場合は準耐火構造(木造建物の場合注意)
【専用住宅を民泊にする場合】(確認申請の要否に関わらず厳守)・建物が3階建て以上の場合、耐火構造にしなければならない。防火地域以外の木造建物や鉄骨系の建物の場合、多額の費用が掛かる場合が多い。
【共同住宅を民泊にする場合】(確認申請の要否に関わらず厳守)平成9年9月1日以降に確認申請を行っている場合、民泊にした部分の面積の割合に応じて、共有部分の面積が容積率対象面積になるため容積率オーバーになる可能性がある。
消防法 建物全体の10%以上 300㎡以上 建物全てを民泊にする 左記の全てに該当しない(※3)
防火管理者 収容人員が30人を超えたら必要
消化器 150㎡以上で必要
避難器具 収容人員が30人を超えたら避難階より上階は必要(※4)
自動火災警報装置設備 民泊部分は設置。建物全体が300㎡以上であれば、その他の居室も設置。(※5) 左記に該当
消防機関へ通報する火災報知設備 建物全体が500㎡以上で設置。(※6) 左記に該当
誘導灯等 全階の階段部分(設置必要箇所) 民泊を設置する階のみ
※1 代替設備を設け、善良の風俗を保持出来る処置、事故などの緊急時に迅速に対応の為の設備※2区分所有の共同住宅等で、区分所有者Aと区分所有者Bがそれぞれ簡易宿所を営もうとする場合、各々の合計が100㎡を超えると確認申請が必要となる。(一部の行政区は緩和規定等あり)※3 例えば、延床面積が500㎡のマンションの30㎡部分だけを民泊として、簡易宿所にするのであれば、①~③のどれにも当てはまらない。※4 既存建物が共同住宅ならばもともと設置してあるが、専用住宅の場合は新たに設置が必要。※5 既存建物が共同住宅として、500㎡以上あるのであれば、もともと自動火災警報装置設置の義務がある。民泊以外の部分の住人の許可をとって自動火災警報装置を各居室に設置するのは困難である。

※6 既存建物が共同住宅として、1000㎡以上あるのであれば、もともと消防機関へ通報する火災報知設備の義務がある。

 

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用途変更の確認申請についてのQ&A(第1集)

連載シリーズ 【 用途変更の確認申請についてのQ&A(第1集) 】 第 5 話 / (全 12 話)

多くの用途変更についての質問が取り寄せられているので、Q&Aという形で纏めました。

Q.法務局に行ったら簡単に用途変更が出来るので手続きをして下さいと言われましたが、その手続きをリデベでやって貰えますか?

A.いたしません

法務局の言っていることは、建築基準法の用途変更ではありません。建物登記情報の種別の変更です。法務局は建物の使用状況を届出すれば簡単に登記情報を変更できますが、これは建築基準法の確認申請とは全く異なります。当社で用途変更の確認申請を行った上で、実際に用途変更の工事を行い、当社が特定行政庁に工事完了届を提出した後に、司法書士に依頼して、登記情報の変更をして頂きます。

 

Q.物販店を事務所にしたいのですが用途変更をしてもらえますか?

A.必要ありません。

用途変更後に出来上がる対象物が事務所である場合には、用途変更は必要ありません。用途変更が必要な対象物についてはこちら(用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは?)でご確認ください。

 

Q.用途変更の手続きをして頂きたいのですが、1週間程度でできますか?

A.できません。

用途変更の手続きとは、用途変更の確認申請を行い、その申請した計画内容に伴い工事を行い、工事終了後に特定行政庁に工事完了届を提出するまでのことを言います。

申請するためには委任状、確認申請1面~6面、既存不適格調書、現況の報告書、申請するための図面(案内図、配置図、平面図(用途変更をするフロアの図面及びその他のフロアの図面)、断面図2面、立面図2面、設備図(照明、給排水、ガス、換気系統など)、防火設備図)などが最低限必要になります。物件の状況、規模、用途、立地によって提出しなければならない書類が増えていきます。この書類を作成するのに変更後のプランが纏まっている場合で、最短で3週間、通常の用途変更の場合6週間~8週間程度を必要とします。プランが白紙の場合は、さらにプラン作成の期間が掛かります。

さらに、確認申請は受付から35日以内に確認済証を発行しなければならないと法律で定められています。つまり、最大で5週間かかります。実際には4週間程度かかるのが一般的です。

工事は内容や規模によるので、期間は一言ではお答えできません。当社がいつもお答えしているのは

「プラン確定後から、確認済証発行(工事着工)まで、約10週~12週は掛かります。」

と答えさせて頂いております。

 

Q.確認済証や検査済証を紛失してしまったのですが用途変更はできますか?

A.できます。

確認済証(昔の確認通知書)や検査済証を紛失しただけなら、問題なく用途変更をすることが可能です。新築時の図面が無い場合は、費用と時間が掛かりますが、確認済証や検査済証を紛失した場合には特定行政庁の「台帳記載事項証明」で代用することができます。台帳記載事項証明の取得も当社にて行いますので、紛失しただけの場合はお気軽にお問合せください。

 

Q.検査済証発行後に勝手に増築した部分がありますが用途変更できますか?

A.原則できません。

防火地域・準防火地域の指定が掛かっている場所では、増築する場合、必ず確認申請を出して、完了検査を受けなければなりません。防火地域・準防火地域の指定が無い場所で10㎡以上の増築をする場合は同様で、10㎡以下の増築でも建築基準法を遵守していることが前提となります。新築時の検査済証があったとしても、その後、違反建築の状態になってしまった建物の用途変更はできません。その場合は違反状態を是正してから、用途変更の手続きに入ることになります。ただし、新築後に法律が変わったことにより違反状態になっている(既存不適格建築物)場合は用途変更が可能です。

 

Q.1階ピロティ部分の駐車場を店舗に用途変更できますか?

A.できません。

1階ピロティの駐車場は多くの場合、延床面積(容積率対象床面積)から除外されています。そこを店舗にすると容積率対象床面積に参入されることになるので、用途変更ではなく増築になります。また、容積率をほぼ消化している建物などでは、容積率オーバーになる可能性もあります。

 

Q.新築時に完了検査を受けていませんが用途変更はできますか?

A.できる方法はあります。

まずは、対象となる建物が建築基準法に適合している状態にする必要性があります。その場合において、特定行政庁によって対応が変わってきますので、当社にお問合せ下さい。

 

Q.用途変更の申請費用が55,000円というホームページを見つけましたが、リデベではいくらで出来ますか?

A.当社での用途変更の手続き費用は最低でも税別80万円~となります。

申請費用がホームページで書かれているのは、特定行政庁のホームページか、国土交通省指定民間確認機関のホームページです。申請費用とは確認申請を受け付けてチェックをする手数料です。当社はその申請をする会社となり、確認申請は、建築士事務所でしか行うことができません。(行政書士事務所などではできません。)

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消防設備(火災報知器等)の修理は貸主負担?借主負担?

連載シリーズ 【 消防設備(火災報知器等)の修理は貸主負担?借主負担? 】 第 5 話 / (全 6 話)

表題の件ですが、なぜか、やたらと多くの同様な問合せが来ます。また、同業者(宅建業者)からも同じ質問をされたりします。

回答は、当然ですが、貸主負担です。

建物が、使用もしくは存在を維持するために必要な物は、貸主負担となります。

つまり、表題の消防設備で、消防法で建物を使用するのに必要と定められたものは貸主負担となるのが原則です。

ただし、そもそも事務所だったところを店舗にするために必要になった消防設備等が個別にあるとすれば、それは貸主借主の協議となります。当然ですが、建築基準法で定める用途変更の費用なども協議となります。

さて、その他にも、消防法で定められたものだけではありません。例えば、非常用照明、防火扉、排煙窓など建築基準法で定められたものも、借主が故意に壊したのでなければ、貸主負担となります。

民法606条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

そもそも、建物というのは、消防法や建築基準法に抵触するような状態で使用することは違法です。つまり、賃貸物を適法な状態に保つ義務は、民法606条からみて、貸主が負担することになります。

建築基準法第8条  建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

時々、この建築基準法第8条を持ち出して、借主(同法による『専有者』)にも責任があるのでは、ないかという方がいます。たしかに、これによって、建築基準法に抵触している状態で建物の使用を続けるということについて借主にも責任があると考えられます。つまり、借主は建物が法律に抵触するような状態にある場合には、直ちに貸主に報告し、貸主は適法な状態に修繕する義務を持っている訳です。また、壊れただけではなく、本来、法律的に付いていることが必要にも関わらず付いていない場合も貸主負担で付けなければなりません。

先にも書きましたが、これが借主によって違法状態にされたことに貸主が、気が付いた場合には直ちに借主に修繕させなければならないということになります。

この話ですが、ある宅建業者が私にこの様なことを言ってきました。

「トイレの電球が切れた場合は、通常、借主負担だよね。では、火災報知器だって、賃貸借期間中に壊れたら、借主負担じゃないの?」

これは、話が極端な事例なのですが、一般的にトイレの電球は、借主負担が一般的です。トイレの電球だって、民法606条の『賃貸物の使用及び収益に必要』な物であることは間違いないのですが、ここに至っては、トイレの電球は、明らかに借主の使用によって切れたものです。ところが、難しい問題が出てきます。

では、備付のエアコンや、給湯器の修理はどちらが負担するのか?という問題が出てきます。エアコンも給湯器も、いくら新品を付けていてもいつかは壊れます。もちろん、使用していたのは借主です。トイレの電球と同じでは・・・?という話になります。

そこで、この問題を解決するために、賃貸借契約書の特記事項に、

・ 備付の電球の交換は、借主の負担とする。

と書くことによって、その後の問題が起こらないようになるわけです。では、「備付設備の全ての修繕は借主負担とする。」と書いておけば、良いのではないか?ということになりますが、先にも書いたように、建築基準法や消防法に違反している部分について法的根拠があるので、このように書いた場合には、その条文、「備付設備の全ての修繕は借主負担とする。」の全てが無効となります。つまり、トイレの電球交換も貸主負担となってしまいます。

では、どこまでが、借主負担とできるのか、ということになりますが、賃貸住宅の場合には、通常の使用で壊れるものの中でも、一般的に借主が自分で(業者等を呼ばずに)交換できるものということになります。つまり、エアコンや給湯器は貸主負担となります。

これが、店舗や事務所となると、エアコンも給湯器も使用頻度も違うので、備付であっても借主負担と特記することはできます。住宅であっても、借主が後から備え付けたものは、特記事項に書かれていなくても借主負担です。

最近は、エアコン完備、照明器具完備なんていう賃貸住宅が増えてきたので、このようなトラブルが多くなっています。契約時に、壊れたら誰が負担するのかを、明確にしておきましょう。店舗や事務所の場合は、特に賃料も高くなる場合が多いと考えられます。トラブルが発生する前、できれば、物件を契約する前に、是非、一度、リデベにご相談ください。

店舗・事務所の不動産のご相談は、リデベにお電話ください。

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テナントリーシング【空室対策】 リデベの場合

連載シリーズ 【 テナントリーシング【空室対策】 リデベの場合 】 第 1 話 / (全 4 話)

ご所有の店舗物件に、テナントがつかなくてお困りの方

1.店舗物件近隣の不動産屋に依頼したが、なかなか空室が埋まらない。

2.不動産専門サイトに出しているのに反応があまりない。

3.賃料を下げても反応があまりない。

4.リフォームをしたのに反応があまりない。

当然です!

厳しい例えで言えば
「モテる人は、どこに行ってもモテます。」

しかし
「モテない人は、どこに行ってもモテません。」

では、どうすれば良いのか?

モテる人と同じことをしていたのでは、いつまで経ってもモテません。

見た目もさえない、所得も少ない、空気が読めない・・・

だけど、ものすごく優しくて頭がいい人。

その優しさと頭のよさをアピールするチャンスがなければ、いつまで経ってもチャンスはありません。

恋愛の話は別に

「恋人なんか、いなくてもいい!」

と思う人もいますが、「空室でもいい!」と思う人は少ないはずです。

では、どうすれば良いのか。

簡単です。

良い点をアピールすることです。

しかし、やたらとアピールすれば良いというものではありません。やたらとアピールすると単なる尻軽な人になってしまいます。これを不動産業界では有名物件と言います。

優しい人は、優しい人が好きな人にアピールすること

頭がいい人は、頭がいい人が好きな人にアピールすること

ここがポイントです。

モテない(テナントのつかない)尻軽な人(有名物件)になることは最悪の事態です。

物件近隣の不動産屋の窓に、あなたの物件資料が貼られているだけで、貴方の物件はアピールされていますか?

不動産専門サイトに物件広告を出して、賃料を下げて、リフォームをしたとしても貴方の物件に興味がある人が見てくれますか?

リデベでは、貴方の物件特性を分析し、貴方の物件に適したテナントに貴方の物件を直接、ご紹介します。

リデベの実績例はこちら※守秘義務の関係上、一例だけの紹介にさせて頂いております。

まずは、お気軽にご相談ください。

リデベのテナントリーシング及びコンサルタント料金

調査後に適合テナントリストの提供のみ

募集賃料の30%

※1 募集賃料が150,000円未満の場合は45,000円
※2 調査結果として、適合テナントが無い場合は無料

リデベと一般媒介契約を締結して頂ける場合

成約時に

調査費用:成約賃料の10%

仲介手数料:成約賃料の1ヶ月分

※ 調査費用は成約賃料が150,000円未満の場合、15,000円

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成約時に仲介手数料(成約時賃料の1ヶ月分)のみ

※ 専属専任契約を含みます。

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既存不適格と違法建築【収益不動産】

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築【収益不動産】 】 第 1 話 / (全 18 話)

収益不動産を購入を考えている方や、収益不動産をこれから建築されようとお考えの方、また、すでに収益不動産をお持ちの方は是非、お読み下さい。

私の会社は設計事務所(一級建築士事務所)でもありますが、不動産屋(宅地建物取引業者)でもあります。

ブログの過去の記事を読んで頂いている方は、御存知の通り、私は、ハウスメーカーで設計、積算や商品開発などの技術系部署を経て、収益不動産のための用地取得や開発の部門に行き、その後、アレンジメントの会社の役員になり、今の会社を立ち上げました。

さて、今回は収益不動産を取得するときに注意しなければならない点として、タイトルの『既存不適格』と『違法建築』について書きます。

まず、『違法建築』については、読者のみなさんも御存知の通り、建築基準法や地方自治体が定める条例等に対して『故意』に違反している建物のことを指します。

『既存不適格』というのは、一般の方はあまり聞きなれない言葉かもしれません。『既存不適格』とは、その建物が建てられた時の建築基準法や条例に対して合法ではあったが、その後、建築基準法や条例が変ったことによって、その変更になった部分に対して適合してしなくなってしまった建物のことを言います。

簡単に言えば、建築主や施工業者もしくは設計者が『故意』に違法行為をしているものを『違法建築』で、合法だったのに法律の方が変ってしまったものを『既存不適格』と言いますが、結果的には、どちらも現在の建築基準法には適合していないということになります。

しかし、この二つには大きな違いがあります。

もちろん、故意に違法行為をしているのだから、その時点で犯罪行為になる訳ですが、実は日本の建物は違法建築物だらけだったりします。そして、この違法建築物は、是正処置命令や、あまりに酷い場合は行政処分として使用禁止命令、もっと酷い場合には建築主や設計者、施工業者に刑事罰が課せられる場合もあります。

しかし、実態は行政もほとんど放置しているのが実態です。これには財産権の問題や既にその建物が使用されている場合に、その使用者の権利の問題があって、一度、違法建築物が使用され始めると、それを是正するのは難しいからです。

では、違法建築でも一度、建って使い始めてしまえば、問題ないかというと、そうでもなかったりします。建物というのは何十年も使うことが殆どです。ところが、その間に建築基準法や条例、消防法などが時代の流れでどんどん変っていきます。そして、後述しますが、その法に適合するようにしなければならない状況が発生した場合に、『違法建築物』の場合、その是正に掛かる費用の全額を所有者が負担しなければならないというケースが殆どです。

では既存不適格はというと、殆どの場合が、現行の法律に是正しなくても犯罪行為にはなりません。一部の消防法などに抵触する場合は、何らかの手を加えないといけない場合がありますが、極めて軽微なものが多く、どうしても大規模な補修を必要とするような場合は行政から助成金等がでる場合が殆どです。最近で言うと、軽微なものは居室、台所や階段室に火災報知機を設置しなければならないというものです。これは居住者がホームセンターで1個、2000円~3000円のものを買ってきて自分で付けることも可能ですから軽微な事例です。

大規模なものでは、東日本大震災後、東京を中心として主要幹線道路沿いにある旧耐震の建物(昭和56年4月より前に建てられた建物)に耐震診断を実施して、現在の耐震基準を満たしていない場合は耐震補強工事を行わなければならないというものです。この場合は、規模にもよりますが何千万円もかかる場合もありますが、行政によっては、その殆どが助成金で賄えたり、少なくとも50%以上は助成金で賄うことができます。

さて、収益物件を取得する場合に注意しなければならないのが、この『違法建築物』です。前述のように、何らかの法改正でその建物を是正しなければならない時に自己負担になってしまえば、その場合は大きな出費となります。また、それを是正しないで問題が発生すれば所有者責任を免れることはできません。当然、そのことを理解している人が殆どなので、市場での流通性も低く、転売することも難しいのが現実です。

では、違法建築を見抜く手段として、一般的に行われている手法はというと、『完了検査済証』の有無です。この『完了検査済証』があって、完了検査に合格していることが確認できれば、その建物が建ったときに違法ではなかったということが確認できます。

この『完了検査済証』さえあれば、その後、その建物が規定の検査、例えば消防法の定める定期検査や、建築基準法施工令によるエレベーターの定期検査などを受けていなくても、これから、その検査を受けて問題がなければ、『検査済書』は発行されるので問題はありません。

ところが、これでは完全とは言えないケースもあるのですが、プロでもこの程度の確認していなくて後で往生するケースがあります。高額な物件の取引の際で、買い手がしっかりとした法人の場合には、その建物が違法建築物ではないかのレポート(エンジニアリングレポートと言います。)を一級建築士事務所に依頼します。高額な物件の場合、規模も大きいのでその調査費用も数十万~100万円以上になる場合もあります。

次回はなぜ私が収益不動産の取得に関わることになったのかを少し書いてみたいと思います。

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【ラーメン店 経営】平凡な立地で成功した事例

連載シリーズ 【 【ラーメン店 経営】平凡な立地で成功した事例 】 第 6 話 / (全 6 話)

今回は、一見、立地が良くなさそうなのに、成功した事例を書いて最終回にします。

まずは、飲食店として最大の魅力である『味』が整っていた事です。
ただし、テレビが取材に来るとか、食べログで3点台後半を叩きだせるほどではありません。しかし、ラーメン激戦区に行っても充分にやっていける程度の味はあります。ただ、流行の創作ラーメンという感じではなく、普通の豚骨系(チャッチャ系)のラーメンです。お店はカウンターで10席です。ここはもともと金物屋さんだったので居抜きではありません。

このお店の場所は、JRの駅から1.5km。さらに私鉄の駅は2つの駅の真ん中で、やはり、どちらの駅も1.5km近くあります。余程のラーメン好きでない限り、わざわざ来ようと思う場所ではありません。
幹線道路には面しているものの、車道の幅員はさほど広くなく、路駐もできなくはないですが、お店から見えるところに止めておかないと、取締が怖い場所です。つまり、お店の前になんとか止めて、慌てて食べてすぐに立ち去るぐらいでしょう。それもお店から見える位置に止められる車は一台です。

ではコインパーキングがあるのかと言えば、最寄りのコインパーキングまで400mありました。つまり、コインパーキングに止めても、歩いて5分は掛かるのです。
歩道もさほど広くないのですが、なんとか自転車は止められるという程度です。
しかし、派手な看板もなく、街路樹もしっかり立っているので視認性も悪く、最初は近所に住んでいる私でさえ気がつきませんでした。

午前11時にお店がオープンするのですが、土日は11時ちょっと前に行ったら、すでに2~3人が待っている状態。午前11時30分に行ったら満席で待ち客が2人いました。行列ができる店ではありませんが、常に満席であれば、行列なんかできる必要性はありませんから、繁盛店であることは間違いありません。

では、何故にこのお店は大した好立地でもなく、視認性も悪い場所で繁盛しているのでしょうか?

これは、立地があまり良くないが故に、他のお店が出店して来ない為、周辺人口を独占していることが最大の原因です。

たしかに最寄のJRの駅まで行けば、このお店よりも評価の高いお店はあります。それが、ラーメン好きな人(マニアのような人)が超有名店に行くというのであれば別ですが、わざわざラーメンを食べるのにバスに乗ったり、歩いて20分以上掛けるのは面倒です。
しかし、味は、そこそこ良いですから、周辺住民を完全にリピーターとして取り込んでいるわけです。

また、家賃が安いというのも経営を楽にしている要因の一つと考えられます。このようなお店の場合、固定客を掴むまでの間、少々時間がかかります。今でこそ、スマートフォンや携帯電話で自分のいる場所から評価の高いお店を検索できたりもするので、その時間は短縮されています。

それでも、駅前好立地店と比較すれば、固定客を掴むのに時間が掛かることは間違いありません。それでも家賃さえ安ければ、仕入れや人件費で失敗しない限り、短期間で失敗する可能性は低くなります。その耐えられる時間の間に固定客を掴めばいいわけです。

また、固定客を掴みやすかった理由は、味が無理に個性的なわけではなく、普通の豚骨に磨きをかけて、一般の人が食べやすい味にしていることも、幅広い顧客層をターゲットにできていると考えられます。

このように立地が一見悪いようでも、周囲の客を独占できる環境があり、家賃などの支出と商品設定を間違えなければ、充分に繁盛できるわけです。

ただ、この店主がそれを狙っていたかどうかは微妙です。おそらく、偶然だったのだと思います。少なくとも出している商品(メニュー)に関しては別の店で修行していたことから、立地に合わせて商品設定をしたわけではありませんが、商品に合わせて立地を選んだ可能性はあります。機会があったら、この場所に出店した理由を聞いてみたいと思います。

前回も書きましたが安易に居抜き店舗に頼ると失敗することが多々あります。
居抜き店舗でなくても、しっかりしたマーケティングと予算に見合った計画(設計)さえ出来れば、セルフビルドなどで、出店費用を抑えることはできます。

ブランド力のある大手居酒屋チェーン店でさえ、既存店の売上が落ちたときに単純に値段を下げたりするのではなく、業態変更をしたり、内装を大きく変えたりして、その店舗の売上をアップさせようと努力します。それがマーケティングパワーで劣る個人経営者がその調査をすることは非常に難しいことです。

居抜き店舗を狙って出店展開する企業の話を最初に書きましたが、その企業はこの辺のマーケティング能力が優れているから成功するのであって、単純に出店コストが安いから居抜き店舗を狙っているわけではないことを良く考えなければなりません。

形で残らないものでも、失敗しないためにも必要なものもあります。

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【店舗居抜き】 業態を変えて失敗する事例

連載シリーズ 【 【店舗居抜き】 業態を変えて失敗する事例 】 第 5 話 / (全 6 話)

前回は、不動産的立地よりもその物件の歴史的問題を考察を書きました。

前回
第4話 ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 第4話

前回は、タイトル通り、ラーメン屋→ラーメン屋→ラーメン屋のパターンを書きましたが、今回は飲食店が業態を替えながら、開店閉店を繰り返すパターンを見てみます。

同様に不動産的問題よりも歴史的問題が立地にダメージを与えている事例です。

第2話で書きましたが、とんかつ屋(4年経営)→カレー屋(2年経営)→タイ料理(現在)という物件があり、そのタイ料理屋も長くはないであろうと書きました。この理由について書いてみたいと思います。

ここはJRの乗降者数9万人の駅から、1Kmほど離れた場所にあります。この時点で、駅周辺のお客さんを拾うというよりも、近隣住民をリピーターにしていくという経営展開をしなければなりません。

店舗の大きさは厨房、バックヤードを入れて20坪ぐらいで、家賃は1万5千円/坪程度ですから、しっかりとリピーターが付けばやれない場所ではありません。この場所から、徒歩1分以内の場所の焼肉屋、ラーメン屋、蕎麦屋などはそれなりにお客さんも入っていて、経営は成り立っています。それどころか、隣地の豆腐屋(所有者が30年以上経営後、高齢の為に賃貸店舗とする)→ベーグル屋(現在)は、かなり繁盛しています。

では、この場所だけピンポイントでダメな理由はなんでしょうか。

この店舗、とんかつ屋がオープンするまでの間、随分と長いこと、あまりに長くて記憶が曖昧なのですが7年以上、空き店舗でした。特に事故物件というわけでもありません。ただ、この空き店舗になる前に何があったかを近隣に長く住んでいる人は知っていました。

熱帯魚屋さんです。私が熱帯魚が趣味になったのもこのお店があったからでした。昔の熱帯魚屋というのは、現在のような水草を綺麗に並べたアクアリウムを作るというよりも、単純にどかどかと熱帯魚を売り、現代のように飼育道具も安くなかったので熱帯魚だけでは商売にならず、夏になればクワガタやカブトムシ、シーズンを通して、亀やトカゲなどの爬虫類、イモリやカエルと言った両生類も販売していました。これは、その時代はこの周辺は一軒屋が多く、子供相手の商売として成立していたからです。

この熱帯魚屋は、熱帯魚の他に前述のような生き物を販売しているわけですから、当然、その餌も売っています。つまり、トカゲやカエルが食べる餌(餌となる昆虫)を売っているわけです。それが、お店の至る所にいたわけです。

その熱帯魚屋さんは随分と長いことありました。私の生まれる前からあったとのことで、実際にどれほど経営していたのかは解りませんが、少なくとも私の知る限りで20年以上経営していたことは、間違いありません。小学生が学校帰りに随分と屯っていたのを覚えています。

さて、随分と空き店舗だったのですが、どう考えても気持ちの悪い虫が沢山いたというイメージが近隣に昔から住んでいる人を寄せ付けなかったことは間違いありません。私以外の近隣に住んでいた人も同じことを口を揃えて言います。

では、まったくお客さんが入らなかったのかと言うとそうでもなく、近くにできた賃貸マンションの人などは来ていましたが、この時点で周辺人口の半分を失っているわけですから、厳しいのは当然となります。また、昔から住んでいる人の多くは家を所有権で持っているは、賃貸物件に住んでいる人よりも、平均的に経済的に余力もあるし、ファミリー世帯が多いのが特徴です。ここが顧客ターゲットから外れると苦戦必至になります。

とんかつ屋の経営者は地元の人ではなく、この立地の特性を知らなかったのでしょう。カレー屋もタイ料理店も外国人がやっていますから、もっと知らなかったと思います。
周辺の料理店が上手くやれるのに、ピンポイントでダメな理由はやはりその場所の歴史を充分に調べないといけないということになります。

いずれにせよ、居抜き店舗の最大の欠点は、一度以上、別の経営者が失敗して退店しているということです。その失敗の理由をよくよく検討しなければ、安直に『自分ならば成功できる。』と考えるのは極めて甘いと言えるでしょう。

しかし、不動産的立地にしても歴史的立地にしても、そのマーケティングというのは、そんな簡単にできるものではありません。

不動産屋というのはオーナーから預った物件に借家人を入れた時の仲介手数料で商売してますから、どんな物件でも否定的に言う不動産屋はいません。

大手チェーン店系の飲食店や小売業には必ず、店舗開発部門があり、そのマーケティング能力というのは相当なものです。しかし、その彼らでも確率は少ないですから失敗します。

ということは、個人経営の飲食業や小売業の方が立地的に失敗する確率はもっと高くなります。
立地に関するマーケティングを浅慮してはいけません。

次回は、さほど好立地とも言えない場所でも長続きもしくは、成功しているお店を紹介します。

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土地の歴史を知らずに居抜き店舗で失敗

連載シリーズ 【 土地の歴史を知らずに居抜き店舗で失敗 】 第 4 話 / (全 6 話)

前回は一見、好立地に見えても僅かな問題が致命傷になるケースの事例を書きました。

前回 第3話 ラーメン屋のあとにまたラーメン屋 第3話

今回は、不動産的立地にはまったく問題がなかったが、歴史的に問題があった立地の失敗事例を考察してみます。

個人経営系ラーメン屋(22年経営・後述、後に多店舗経営)→個人経営ラーメン屋(3年経営)→個人経営ラーメン屋(2年経営)→たこ焼き屋(現在)という場所があります。商店街の入り口で人通りも多く、買い物客だけではなく、通勤客も多くの人が通る場所で飲食店を営業するのには、大変良い場所です。

では、何故、最初のラーメン屋のあとのラーメン屋2店は短期間しかもたなかったのでしょうか?
実のところ、ラーメン屋で3年頑張ったのは立派です。これは立地の良さがギリギリの経営を支えたけど、3年目でついに力尽きたというのが本当のところです。

これは、最初のラーメン屋が凄すぎたからです。

最初のラーメン屋さんが潰れた理由はそのラーメン屋さん単店には問題はありませんでした。
私も何度も食べたことのあるラーメン屋さんでしたが、そのエリアでは間違いなく一番美味しかったし、もしかすると私の食べたことのあるラーメンの中では今でも「一番、美味しかったラーメンの一つ」と言えるお店でした。今ではデートでラーメン屋さんに行っても全く不思議ではない時代ですが、時はバブル時代です。その時代にラーメン屋さんに女の子を連れて行っても喜んでもらえるお店でした。

その結果、そのラーメン屋さんは、2店舗、3店舗とお店を増やしていきます。ラーメン屋さんの場合、安さを売りにするチェーン店以外は、基本的にのれん分けで増えるケースですが、このラーメン屋さんは直営のまま、ついには都心の繁華街にも出店をして行き、横濱ラーメン博物館にも出店をしました。(ここまで書くと、どこのお店か解ってしまうかもしれません。)
ラーメンを自分で出汁から取って作ってみると解るのですが、同じ味を出すのに苦労します。ですから、同じ味で複数店舗を経営するのは非常に困難なことだったりもします。

その為に必要となってくるのが、自社の製麺ラインだったり、大量にスープの素を作れる工場を用意したりすることとなります。所謂、セントラルキッチン方式に近い形です。しかし、こうなってくると、その経営は一気に難しくなってきます。もう、ラーメンの味だけではなく、本当の経営センスが問われることとなります。しかし、それでもそのラーメン屋さんは頑張っていました。味と固定客が支えていたからです。しかし、それでも最期は別業態(ラーメン屋以外)に手を出して倒産してしまいました。

さて、その場所に居抜きで次のラーメン屋さんが入りました。
最初のラーメン屋さんが凄すぎたが故に、さほど不味くは無かったのですが、「普通の味」となってしまったラーメン屋さんには、お客さんは興味を示しません。況してや、このラーメン屋ブームです。そのエリアにもそれなりの味のラーメン屋さんはいくつも出来ています。同じエリア内に安さを売りにしているチェーン店もあります。ほどなくして、このお店は無くなりました。

次は、独特の味のラーメン屋さんが居抜きで入りました。あまりに個性が強すぎて、私にはお世辞にも美味しいとは言えませんでした。僅かな固定客が出来てはいたようですが、やはり2年と保てず潰れてしまいました。

不動産屋さんは言うでしょう。

「場所は最高にいいですよ。」「居抜き店舗だから、出店費用も安いですよ。」と・・・。

間違いなく、不動産的立地は良かったと思います。出店費用も安くすんだかもしれません。しかし、このようにその土地の歴史を知らないと失敗する場所もあります。このケースの場合、『別れた彼女は可愛かった。』パターンで、最初のラーメン屋さんは、既に無いだけにお客さんの中には、さらに妄想で味が勝手に昔のラーメン屋さんの味を美化してしまっている場合もあります。どんな美人でも、逢えなくなってしまった彼女に勝つのは至難の技と言う事例です。

次回はラーメン屋さんではありませんが、やはり歴史的問題を見逃したケースを掲載します。

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