用途変更の価格比較について

連載シリーズ 【 用途変更の価格比較について 】 第 11 話 / (全 13 話)

用途変更の確認申請の難しいところは、建築基準法上、現在の法律のどこまでを守らなければならないかの判断をするところにあります。おそらく、用途変更を請負った建築士の方の多くがここで悩んだと思います。そして、国土交通省指定確認機関(役所や民間機関)に聞いても、多くのミスリードを見かけます。

先日、ある建築主から、

「事務所の2階部分を飲食店に用途変更したいから、建築士に用途変更を依頼したら、エレベーター全ての扉に遮煙という機能を付けなければならず、何百万という費用とそれだけで3ヶ月ぐらいの工期が必要だと言われたんだけどなんとかならないでしょうか?もう、物件も借りて家賃も発生しているのに用途変更の申請期間や内装工事期間だけでも辛いのにとてもじゃないけど・・・」

という悲鳴に近い問い合わせがありました。

もちろん、用途変更時にこのエレベーターの扉に遮煙の性能を附加する必要性はありません。現行法ではエレベーターの扉には、遮煙の性能が付いているのですが、平成12年より前の建物だと、その性能はありません。これは、既存不適格として建てられた当時の法律が守られていれば、そのままで良いのです。

話を聞いてみると、指定確認機関の民間機関の担当者が設計者にその様に伝えたとのことでした。その設計者が、「エレベーターの遮煙」=「防火区画」については既存不適格で良いということを理解していない故に発生してしまった話です。

しかし、この建築主、私と話をするのは2回目でした。よくよく、当社の問合せ履歴を調べてみると数カ月前に同じ物件の用途変更の問合せが来て、当社の概算金額(約140万(税別))を伝えてありました。その後、音沙汰が無かったので当社も別の方に頼んだのか、用途変更をしなかったのか・・・。正直、問合せだけなら1日に何件もくるので、全ての問合せ内容を覚えている訳ではないので、そのままにしてありました。

そこで経緯を聞いてみると、当社に概算金額を聞いた後、数件に電話をすると、やはり、200万円前後~300万円近い金額を提示されたが、1社だけ100万円税別でやってくれるところがあったので飛びついたとのことでした。

結果的には用途変更の経験の浅い建築士が値段だけで引き受け、指定確認機関に言われるままに用途変更をするから、設計費は安くても工事費や期間がとんでもないことになってしまったという事例です。

当社は豊富な経験から指定確認機関言われるままになどと言うことは絶対になく、不要な工事により建築主の負担を増やすようなことは絶対にありません。

当社の場合、基本的に設計業務しか受託しませんが、必要とあれば工事業者もご紹介します。当社のご紹介する業者は、用途変更の確認申請が必要な工事ばかりをやっているので、工事のスピードも格段に速いですから、一度、設計費と合わせて見積を取って頂くと良いかもしれません。

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用途変更の確認申請についてのQ&A(第1集)

連載シリーズ 【 用途変更の確認申請についてのQ&A(第1集) 】 第 5 話 / (全 13 話)

多くの用途変更についての質問が取り寄せられているので、Q&Aという形で纏めました。

Q.法務局に行ったら簡単に用途変更が出来るので手続きをして下さいと言われましたが、その手続きをリデベでやって貰えますか?

A.いたしません

法務局の言っていることは、建築基準法の用途変更ではありません。建物登記情報の種別の変更です。法務局は建物の使用状況を届出すれば簡単に登記情報を変更できますが、これは建築基準法の確認申請とは全く異なります。当社で用途変更の確認申請を行った上で、実際に用途変更の工事を行い、当社が特定行政庁に工事完了届を提出した後に、司法書士に依頼して、登記情報の変更をして頂きます。

 

Q.物販店を事務所にしたいのですが用途変更をしてもらえますか?

A.必要ありません。

用途変更後に出来上がる対象物が事務所である場合には、用途変更は必要ありません。用途変更が必要な対象物についてはこちら(用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは?)でご確認ください。

 

Q.用途変更の手続きをして頂きたいのですが、1週間程度でできますか?

A.できません。

用途変更の手続きとは、用途変更の確認申請を行い、その申請した計画内容に伴い工事を行い、工事終了後に特定行政庁に工事完了届を提出するまでのことを言います。

申請するためには委任状、確認申請1面~6面、既存不適格調書、現況の報告書、申請するための図面(案内図、配置図、平面図(用途変更をするフロアの図面及びその他のフロアの図面)、断面図2面、立面図2面、設備図(照明、給排水、ガス、換気系統など)、防火設備図)などが最低限必要になります。物件の状況、規模、用途、立地によって提出しなければならない書類が増えていきます。この書類を作成するのに変更後のプランが纏まっている場合で、最短で3週間、通常の用途変更の場合6週間~8週間程度を必要とします。プランが白紙の場合は、さらにプラン作成の期間が掛かります。

さらに、確認申請は受付から35日以内に確認済証を発行しなければならないと法律で定められています。つまり、最大で5週間かかります。実際には4週間程度かかるのが一般的です。

工事は内容や規模によるので、期間は一言ではお答えできません。当社がいつもお答えしているのは

「プラン確定後から、確認済証発行(工事着工)まで、約10週~12週は掛かります。」

と答えさせて頂いております。

 

Q.確認済証や検査済証を紛失してしまったのですが用途変更はできますか?

A.できます。

確認済証(昔の確認通知書)や検査済証を紛失しただけなら、問題なく用途変更をすることが可能です。新築時の図面が無い場合は、費用と時間が掛かりますが、確認済証や検査済証を紛失した場合には特定行政庁の「台帳記載事項証明」で代用することができます。台帳記載事項証明の取得も当社にて行いますので、紛失しただけの場合はお気軽にお問合せください。

 

Q.検査済証発行後に勝手に増築した部分がありますが用途変更できますか?

A.原則できません。

防火地域・準防火地域の指定が掛かっている場所では、増築する場合、必ず確認申請を出して、完了検査を受けなければなりません。防火地域・準防火地域の指定が無い場所で10㎡以上の増築をする場合は同様で、10㎡以下の増築でも建築基準法を遵守していることが前提となります。新築時の検査済証があったとしても、その後、違反建築の状態になってしまった建物の用途変更はできません。その場合は違反状態を是正してから、用途変更の手続きに入ることになります。ただし、新築後に法律が変わったことにより違反状態になっている(既存不適格建築物)場合は用途変更が可能です。

 

Q.1階ピロティ部分の駐車場を店舗に用途変更できますか?

A.できません。

1階ピロティの駐車場は多くの場合、延床面積(容積率対象床面積)から除外されています。そこを店舗にすると容積率対象床面積に参入されることになるので、用途変更ではなく増築になります。また、容積率をほぼ消化している建物などでは、容積率オーバーになる可能性もあります。

 

Q.新築時に完了検査を受けていませんが用途変更はできますか?

A.できる方法はあります。

まずは、対象となる建物が建築基準法に適合している状態にする必要性があります。その場合において、特定行政庁によって対応が変わってきますので、当社にお問合せ下さい。

 

Q.用途変更の申請費用が55,000円というホームページを見つけましたが、リデベではいくらで出来ますか?

A.当社での用途変更の手続き費用は最低でも税別80万円~となります。

申請費用がホームページで書かれているのは、特定行政庁のホームページか、国土交通省指定民間確認機関のホームページです。申請費用とは確認申請を受け付けてチェックをする手数料です。当社はその申請をする会社となり、確認申請は、建築士事務所でしか行うことができません。(行政書士事務所などではできません。)

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用途変更の確認申請は100m2未満ならしなくていいのか?

連載シリーズ 【 用途変更の確認申請は100m2未満ならしなくていいのか? 】 第 4 話 / (全 13 話)

タイトルの件ですが、結論を先に書くと、

『その建物が新築時の用途から建築基準法の別表第1の(い)の用途に変更しようとする場合、その部分が建物全体で100㎡未満であれば、原則として確認申請は不要』

※建築基準法の別表第1の(い)=用途変更の確認申請を出さないといけない業種(用途)とは?

と、面倒な書き方をしているのですが、実は非常にグレーな脱法行為に近いことをしている人が大勢いるので警告の意味も込めて出来る限り、正確な表現で書いています。ただし、書いてあるように原則です。特定行政庁(市町村)によっては100㎡未満でも用途変更を求めてくる場合もあります。また、書いてあるように建物全体で100㎡未満ならですから、例えば各階80㎡の10階建てで新築時の用途が事務所だったビルがあり、最初に1階(80㎡)を物販店舗に用途変更する場合は確認申請はいりませんが、その後に2階を用途変更する場合には1階を含めて用途変更の内容(遵法性)の確認を含めて確認申請が必要になります。

当社によくある質問で

質問者A「100㎡以上あるんですけど、用途変更する部分を100㎡以下に抑えれば、用途変更の確認申請はいらないんですよね?」

私「建築基準法を守れば原則としてそれで良いですが、それが難しいので、建築士の方に見てもらう事をお勧めします。」

これでご理解頂ければ、良いのですが、ここから、とんでもない勘違いをしている方もいるので、今までにあった質問の事例を交えて解説します。また、とんでもない勘違いをして質問をしてくる方の中には、現役の一級建築士の方もいらっしゃいます。

まず上記の回答をすると多くの質問者が

質問者「もともと建築基準法に守られている建物の使い道を替えるだけだから、建築基準法には触れないですよね?」

と切り返してきます。この様な考え方を持っているかたは迷わず用途変更のことを理解している建築士に相談することをお勧めします。

まず、建物というのは使い道によって、構造、設備、避難経路、耐火性能、消防設備など様々なものが変わってきます。ですから、

「事務所を明日から、飲食店に変更します。」

と、単純に特定行政庁などに届ければ良いというものではありません。また、確認申請をしなくても建築基準法を守らなくて良いとは誰も言っていません。ところが、どうも…

『用途変更の確認申請をしなくてよい → お金を掛けずにそのまま利用できる → 建築基準法を守らなくて良い』

という具合に思っている方が多いようです。そこでいつも言っているのが

私「自転車は運転免許証が無くても乗れますよね?そして軽車両だということもご存知ですよね?つまり、自転車は免許が無くても道路交通法の管理下にあるのと同じで、確認申請を出さなくて良くても、建築基準法は守らなければいけないんです。」

飲食店以外の用途の建物を飲食店に変更する場合、飲食店として、建築基準法をクリアしている内容になっているか、もしくは、飲食店に変更するに辺り、当初の事務所から建築基準法を満たすための構造、設備、避難経路、耐火性能、消防設備などが補完されているかなどを証明しなければなりません。それだけではなく、変更しようとする部分以外の部分が建築基準法に抵触していないかの確認もしなければなりません。実はこのことを理解していないで管理されている建物の場合、この条件をクリアできないことが多々あります。

こんな事例がありました。もう随分前ですが当社に

質問者B「C市D町1丁目の5階建てビルの2階で100㎡以上あるんですが、用途変更する部分を100㎡以下に抑えれば、用途変更の確認申請はいらないんですよね?」

私「そうですけど・・・。建築基準法は守らないと・・・」

質問者B「でも、誰もチェックしないんですよね?」

私「基本的に誰にも迷惑を掛けなければ、建築基準法の検査はだれもしません。あまり酷いと消防検査の際に役所に通報されるということは稀にありますが・・・。」

質問者B「わかりました。要するに誰も来ないんですね!」

咄嗟にこの質問者は確信犯だなと感じました。そして、何年か後に、当社にこんな質問が来ました。

質問者E「C市D町1丁目の5階建てのビルの1階で120㎡あります。物販店を飲食店に用途変更したいと考えていますが、いくらぐらい掛かりますか?」

その後、ビルの概要などを聞いていると、

『どっかで聞いたことあるビルだな?』

と感じました。そう、確信犯が2階を100㎡未満で用途変更の申請をしたビルです。私は質問者Eに

私「そのビルって2階、飲食店になってませんか?そして、2階の一部を使ってないような感じになってませんか?」

質問者E「はい。2階は飲食店です。90㎡ぐらいの飲食店と飲食店とは別の名前の30㎡ぐらいの事務所があります。ただ、その事務所、2階の飲食店の事務所だと思います。従業員が事務所に出入りしているのを何度か見たことがあります。」

案の定でした。私は質問者Eに依頼を受け、その建物が用途変更ができるかを調査することになりました。現地を調査してみるとそして、その2階の飲食店は換気設備や非常用照明などがあきらかに建築基準法に違反している上に勝手に梁に穴を開けて、厨房の換気ダクトを通していました。これは著しく建物の構造を毀損しています。

私は質問者Eに対して

私「このビルは新築時には完了検査も受領しており違法性は無かったと考えられますが、現在、2階の飲食店が違法状態になっています。違法状態にあるビルは行政庁との相談になりますが、最低限、違法状態の解消をしないと、その他の部分の用途変更が出来ません。」

※単純に違法状態を解消するだけではダメで、違法状態を解消する方法やその報告の仕方などは行政庁と建築士が協議して決定されます。場合によっては行政庁が許可しない場合もあるので注意が必要です。建築基準法第10条の対象になるので、使用禁止や除去の対象となっています。誠実な対応をして、使用禁止や除去の命令が出された建物を見たことはありません。

この質問者Eは用途変更というよりも、このビルでの飲食店の営業を断念しました。そして、このビルの所有者に対して、賃貸借契約の白紙解除、ここまでに掛かった費用や営業損失の損害を請求したそうです。そして、何よりも、このビルの所有者が質問者Bに対して

・ 建物を適法な状態で使用していないことによる契約不履行による退去

・ 建物の構造を欠損させたことによる弁償

・ 質問者Eがこの建物を利用できなくしたことによって、所有者が被った損害

この3点を主とした請求をして係争となりました。その結論がどうなったかは解りませんが、先日、そのビルの前を通った時には、2階のテナントは退去していました。

また、この後、建物所有者の方から、

質問者F「うちのテナントが用途変更の際に違反建築をしているらしく、別の場所を貸そうとしているが用途変更ができないという理由で借り手が付かない。どうすれば良いか?」

という趣旨の質問も何件か来ています。

私「違反建築をしたテナントに違反状態を解消するか退去の選択を迫り、もし、物理的に違反が解消できない場合は損害賠償請求になりますが、それについては私の仕事ではありません。必要であれば、当社の方で弁護士をご紹介させて頂きます。」

この場合は、このような回答しかできません。

この事例からも貸主(大家さん、ビルの所有者)も借主(テナント)も100㎡未満で用途変更の確認申請がいらないからと言って、何をやっても良い訳ではないことをよく考えなければなりません。また、仲介の不動産会社、用途変更の経験があまりない設計事務所、役所の建築課(建築指導課、建築審査課など)などに

「100㎡未満は用途変更の確認申請は不要ですから…」

と言われ上記の様なことになった後に当社に

質問者G「私に用途変更の確認申請が不要だと言った専門家の人たちには何ら責任はないんですか?」

と聞かれる方がいます。

私「お気持ちは解らなくはないですが・・・。まず、仲介の不動産業者さんは、概ね建築に関しては素人同然です。中には、建築会社から不動産会社に転身した人や、私のように設計事務所と不動産会社の二足草鞋の人もいますから一概には言えませんが、極端に言えば、宅建士というのは不動産の契約書や重要事項説明書が作れるだけの人です。そして、通常の建築士や役所の建築関係の人というのは、その場における建築基準法のことしか理解していない人が殆どです。不動産に関する原状回復義務や契約不履行などによる損害賠償請求などのこと、つまり、民法や借地借家法については、経験も無ければ知識もない方が殆どです。ですから、聞いた相手が間違っていて、もしくは素人の言うことを鵜呑みにしたということになってしまいます。」

と、お答えすることになります。当初、事業を始める時にはなるべくコストを掛けたくないという気持ちは解ります。そして、それを誰かに確認した時に、自分にとって都合の良い回答をしてくれる人の意見を取り入れてしまう気持ちも解らなくはありません。

また、『契約書に建築基準法に抵触することをしてはならない』などと書かれていなくても、法律を守ることは当たり前なので、日本国の法律に抵触すれば、契約の解除、原状回復、損害賠償の請求が来るのは当然です。

ですから、建物を借りる側も、

『100㎡未満で用途変更の確認申請がいらないから適当にやっておこう』

などと考えていると後々、痛い目に遭う可能性があるので十分に注意が必要です。最近は消防署の予防安全課の方々が建築基準法のことに詳しくなっているので、そちらから行政庁に連絡が行って、違法建築が発覚する場合もあります。平成27年5月に川崎市で発生した簡易宿泊所の全焼火災(9人死亡)の事件後に消防署と行政庁の連絡が密になることも考えられます。

そのことからも、適切に建築基準法及び関連法規を守っておくことが必要になります。できれば、建築基準法に抵触していないことを書類と写真で証拠として残しておくことも重要です。その書類については次回の記事で書きます。

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不動産売却の時期 消費税増税後の住宅需要

連載シリーズ 【 不動産売却の時期 消費税増税後の住宅需要 】 第 3 話 / (全 4 話)

 平成9年の3月末には平成8年度4回目のボーナスが出ました。この年、4回目のボーナスが出るときに当時、私が勤めていた会社の副社長(当時71歳)がボーナス支給に当って、全社員の前で

「去年は消費税増税前の駆込み需要で予想以上の売上をあげたが、今年はその反動が必ずあるだろう。生産部門は一層のコストダウンに努め、消費税増税分以上に価格を下げる努力をして、営業部門は、それを如何に顧客にアピールするかを考えなければならない。以前の消費税導入(※)は、バブル景気に向かう中で影響は軽微だったが、今回は違う。」

 と言いました。(※「以前の消費税導入」:1989年4月1日に日本で始めて3%の消費税が導入されたこと)

 しかし、社員は前年のあまりに好調な売れ行きや、以前の消費税導入の時にあまり影響が無かったことから、楽観する雰囲気が漂っており、その副社長の言葉をちゃんと受け止めていなかったと記憶しています。

 しかし、副社長の言ったことは、見事に的中することとなります。

 平成9年度上期(4月~9月)分の事業用地は、ほぼ平成8年度下期以前に入手したものが多く、前回書いたように用地取得部門は、事業用地を必死になって買っていましたから、当面の事業用地は確保されていました。

 建設会社というのは、作り続けないと存続できません。工場等がないので生産調整が簡単だと思っている人が多いのですが、建設会社には専属の職人がいます。職人は社員ではありませんが、仕事の発注を辞めると職人は食べていくことができなくなります。これは現場の職人だけではなく、仕入れている材木屋や畳業者や襖業者などの大手ではない建材業者にも同じ事が言えます。

 だから、事業用地がある以上、作るしかないということもありました。

 その証拠に平成9年の住宅着工戸数は134.1万戸と前年の163万戸から17.7%も減ったのですが、分譲住宅(分譲マンションと戸建て分譲)の着工戸数は35万戸と僅かに0.1万戸(前年比0.4%)の減で済みました。しかし、これは着工戸数であり、販売戸数ではありません。

 作っても全く、売れなかったという記憶があります。在庫だけが増えていき、結局、建築コストを下げるどころか、赤字覚悟で値下げをして販売をするのですが、需要の先食いをしてしまっていること、消費者の購入意欲の減退から、価格を下げても売れなくなりました。

 平成9年の下期になると楽観視していた役員や社員も状況を把握しだし、事業用地の購入を絞り始めました。価格が特別に安い土地だけを購入するようになっていきます。

 私はこの頃、まだ社会にデビューして数年目でしたが、商品開発部門にいました。マーケティングデータや統計データの解析をしていたので、この頃のことを良く覚えていますが、私と同世代の同じ業界の人でも、何故、分譲マンションや戸建て分譲が売れなくなったかをしっかりと認識している人は極僅かです。

 当時、この消費税増税による影響の反動で分譲マンションや戸建て分譲の売上が大きく下がったということをちゃんと認識していた当時の管理職社員や役員の方は、既に50代後半~70歳代ぐらいのはずです。

 この業界の人でも消費税増税の反動を認識している人の半数以上が現役を退いているということになります。

 今回の消費税増税も大きな反動が出ることは必至です。

 実際に消費税増税の駆込み需要も起こっていますが、さらに金利が上昇局面に入っていることもあり、金利が安いうちに住宅を買おうという需要も重なっています。

 政府はその反動を抑えるために住宅取得時の減税などを考えているようですが、需要の先食いをしてしまうと、需要そのものが少なくなるので需給バランスが崩れます。

 これはエコポイント終了のときの家電でも同じ現象があったのは記憶に新しいところです。

 エコポイント終了にともない、家電の売れ行きは一気に悪くなりました。家電量販店は必至の値引き競争をして、実際にはエコポイント期間よりも安く家電を買えたのですが、各家電量販店の売上は一気に悪くなりました。当然、無理な値引きもしたので利益も減ります。さらに家電各メーカーにも仕入れ値を押える要請をしますから、家電メーカーも利益が出なくなります。

 家電量販店が仕入れ値を押えたのと同じように、土地価格の下落が起こります。

 今の土地価格が維持、微増は、あと1年と予想されます。

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不動産売却の時期 消費税増税前の駆込み需要

連載シリーズ 【 不動産売却の時期 消費税増税前の駆込み需要 】 第 2 話 / (全 4 話)

 平成7年、もう18年も前のことですが、その年は随分と暗い年でした。1月に阪神大震災があり、さらに3月に地下鉄サリン事件、また政治基盤も村山内閣という連合政権で不安定でした。バブル崩壊後、弱っていた日本経済にとって、さらに追い討ちを掛けた年でした。

 平成8年になると、村山政権で内定発表されていた消費税増税(3%から5%へ)に対する駆込み需要が始まります。

 住宅需要も平成7年は景気の落込みなどで、平成6年の156.1万戸から148.5万戸まで減りましたが、平成8年になると、特に所得が増えている訳でもないのに、163万戸と前年比9.8%増と一気に増えました。

 こと分譲住宅(分譲マンション・戸建て分譲)だけに限ってみると平成6年は37.8万戸から平成7年には34.5万戸まで減りましたが、平成8年には35.2万戸に増えました。

 住宅全体が9.8%だったのに対し、分譲住宅は34.5万戸から35.2万戸だと、僅かに2%の上昇でしかありません。

 よく覚えていますが、この年は「造れば売れる」というような状態で、どの現場でも抽選会が行われていました。抽選会が行われるということは、それだけ需要に対して供給不足だった状態だったのです。

販売部門の責任者が

「撃てば当たる。売って、売って、売りまくれ!」

と販売担当に発破を掛けていました。

実際に販売の営業は軒並みボーナスが上昇し、生産部門もその恩恵に与りました。しかし、会社の中で厳しい眼差しで見られていたのが、用地買取部門です。

 「造れば売れる」という状態ですから、土地さえあれば、もっと造ったのですが、あまり土地が買えなかったのです。

 その頃の地価はバブル崩壊後下落の一途で、土地所有者がなかなか土地を手放さなかったという経緯がありました。実際に事業用地は、個人から買取ったものは少なく、バブル崩壊で社宅、工場、倉庫などの法人が手放したものが殆どで、個人から買取ったものは相続で手放された僅かな土地だけでした。

 「それだけ、需要があるのだから、土地を高く買っても売れるだろう。」

 と思う地主が多かったのと、バブル崩壊直前まで信じられていた、

 「土地の値段は下がることがない」

 という不動産神話も手伝い、再び地価が反転上昇すると思っていた地主が多かったこともあります。

 しかし、分譲住宅会社は多少利益を削って、高く土地を買取ることはありましたが、販売価格を上げることはありませんでした。何故なら、分譲住宅を買う方が値上げについて来られなかったのが原因です。買う人たちは、多少高くても買いたいのが本音だったのですが、金融機関がバブル時のような無理な融資をしなかったのです。

 分譲住宅を買う人の殆どが、なんらかの住宅ローンを使います。住宅ローンを使わない人は、2割に満たないのです。ですから、販売価格を上げられず、必然的に土地の買う値段も利益を削れる範囲の中でしかあげることができませんでした。

その後、消費税増税は実際に行われることになります。

それは、村山政権という不安定な政権から、自民党公明党だけによる橋本政権という強力な政権誕生によるものでした。

この部分だけを見ると、平成25年現在とかなり似ていました。

 土地の値段が反転上昇するのは10年後のことで、上昇と言っても僅かな期間であり、この時の消費税増税前の地価に戻ることはありませんでした。

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家賃滞納対策 内容証明の出し方 【立退き】

連載シリーズ 【 家賃滞納対策 内容証明の出し方 【立退き】 】 第 11 話 / (全 14 話)

前回、連帯保証人への督促状の出し方を書きました。

今回は、連帯保証人が督促状にも応じて来なかった場合の方法として、内容証明の書き方と出し方を説明します。(「内容証明書」の雛形はこちらからダウンロードできます。)

内容証明の書式や意味については、「【立退き】内容証明」に書いていますので、こちらをお読み下さい。

6.1~5で連絡が付かなければ、借家人と連帯保証人同時に内容証明を出す。

ここで、重要なことは内容証明とは、『家賃を回収するため』の貸主と借主との間でできる、第三者を介入させずにできる最終手段です。家賃回収が目的であり、内容証明を送付しても反応が無ければ、第三者(弁護士)を介して、家賃を回収するという方法になります。

ただし、弁護士を介しても相手に支払い能力がない、もしくは破産宣告をされてしまえば、訴訟の結果如何によらず、家賃は回収できません。

簡単に言えば、無いものは回収できない。

ということになります。そして、無いものは回収できないので、今後も家賃の支払える見込みは無いと考えられるので、その賃借人には退去してもらうということになります。殆どはこちらになります。

内容証明を送付するということは、裁判所を経由して、強制執行により賃借人に退去してもらうということになります。

第1話「家賃滞納対策 ~住宅編~ 【立退き】」でも書きましたが、内容証明の送るタイミングは、概ね初回の家賃滞納から1ヶ月ぐらい経ってからです。

ポイントは次月分の家賃が振り込まれたかの確認をしてからということになります。

例えば、「家賃の振込みは前月末日までとする」と契約書で定められていたとします。とすると7月1日の時点で家賃が振り込まれていなければ、家賃滞納が始まったことになります。そして、7月分の家賃が振込まれていないで、8月1日の時点でも家賃が振り込まれてなければ、8月分の家賃も振込まれていないので、2ヶ月分の家賃の滞納が始まったということになります。

このタイミングを見てから内容証明を出します。

2ヵ月分の家賃を滞納しているということは、余程、経済的に困窮していると考えられます。つまり、一切の債務に対して返済が出来ないか、一部しか返済できないという状況です。

もしくは、状況がよく、わかっていない借家人とも考えられます。家賃の優先順位が解かっていない借家人とも考えられます、

「家賃を滞納しても、1年ぐらいは、大家さんが待ってくれた。」

「大家さんからの督促を無視しても、半年ぐらいは待ってくれた。」

「家賃を支払っても、そんな簡単に立退きはされない。」

などという話がインターネットなどで氾濫しています。別に家主が賃借人に対して、家賃の滞納を許すのは家主の自由です。(督促状もなしで、あまり許していると贈与税の問題が発生します。)

通常の借金(例えば、クレジットカードやキャッシングローン)の場合は無担保ローンですから、請求されても、債権者も気長に督促をしていくしかありません。最後は一気に差押えを行いますが半年以上の時間が掛かります。今は、まともなキャッシングローンは暴力的な取立てを行わないので、債務者は差押えさえされなければ怖いものは無いでしょう。ましてや、差押えられる財産が無ければ、開き直ることもできます。

また、光熱・水道・通信費ですが、これを滞納すると、真っ先に止められるのは、電話です。携帯電話も同じです。次は、電気・ガスです。電気・ガスは、事業者にもよりますが2ヶ月分ぐらいを滞納すると止められます。水道は、なかなか止められません。しかし、止めるだけで、督促状は来るものの、未納金の回収には殆ど来ません。つまり、放置しておいても、電気やガス、水道が使えなくなるだけということです。

そして、次が税金です。そもそも、収入が無くなっていて、生活保護申請でもしていれば、税金や年金・保険の支払いも無くなるのですが、そうでなくても、こちらも半年ぐらいは普通に待ってくれます。国民年金については、差押えなどは、少しずつやっているようですが、殆どありません。住民税や所得税も、はっきり言って、半年、1年は放置しても、督促状がくるだけです。(不動産を所有しているなど、財産が明らかにある場合は本当に差押えに来ます。)

「クレジットカードを止められるのは嫌だから、そちらは支払っている。」

「携帯は無いと困るから、携帯だけは払っている。」

「税金は国民の義務だから・・・」

「将来、年金だけは欲しいから・・・」

などなど、家賃を滞納しているのに、他の債務に対しては支払っている借家人がいます。

私の経験した借家人の中に、家賃滞納をして、携帯、電気、ガスも止められていて、税金、年金の督促状も来ているのに

「新聞代だけは、ちゃんと支払っていた。」

という意味不明の借家人がいました。余程、新聞を読むのが好きだったのでしょうか・・・。

これが、債務を処理していくときの優先順位が解かっていない借家人のパターンです。もっとも、借金だらけの生活を繰り返してなければ、この優先順位を解かっている人はあまりいないはずです。

では、家賃の優先順位はこの債務のどこに位置されているかというと、家主の意思次第です。

家主が徹底している場合は、3ヶ月の家賃滞納で裁判を経て、借家人は現在の住居を失うことになります。つまり、契約解除をされて立退かなければなりません。

どんなに、電気代を払っても、住居を失えば、電気を使う部屋が無くなるということを理解していないということです。

ここで、他の債権者が色々なものを差押える前に動くということが大事です。ですから、家賃滞納が3ヶ月に達した時点で裁判所からの呼び出しが掛かるタイミングを逸しないようにします。

その為に、2ヶ月目の家賃を滞納した時点で内容証明を送ります。

ただし、ここで、考えておかなければならないのは、滞納3ヶ月目から、裁判に持ち込んで、家賃滞納を理由に賃借人と契約解除に持ち込むのには、概ね2~7ヶ月を要します。そして、裁判所の命令にも応じなくて、裁判所が強制執行するのに1ヶ月かかるということです。そして、借家人は支払い能力がない場合が殆どなので、滞納家賃の回収はほぼ不可能です。そして、強制執行の費用は家主負担(※1)になります。そして、弁護士費用、裁判費用が掛かります。

※1 強制執行の費用は、本来は「強制執行される側=借家人」に支払い義務が、あるのですが、借家人に支払い能力が無い場合は、強制執行を依頼する家主の支払いになります。というわけで、実質的には家主負担になることが殆どです。

こう考えると、例えば家賃が8万円/月の東京のワンルームマンションの場合

訴訟前の3ヶ月の滞納家賃 8万円×3ヶ月=24万円

訴訟後の滞納家賃      8万円×4ヶ月=32万円(平均値)

強制執行までの家賃                 8万円

訴訟費用(印紙代+郵便費用)        2万4千円

執行までの裁判所への支払い         9万3千円

強制執行費用                        23万円

弁護士費用                          63万円(平均値)

と、このように回収できない家賃が64万円、裁判~強制執行までに掛かる費用が105万7千円と、約170万円の損失が発生します。

ですから、本当に借家人が滞納家賃を支払えなくなった場合には、裁判所を介さずに、早々に退去してもらう交渉に入る方が得です。

できれば、督促状を送った時点で、内容証明を送らずに、すぐに立退き交渉に入る方が得策です。内容証明を送った後に交渉をするのが得策でないのは「【立退き】内容証明」で書いているので、そちらをお読み下さい。

交渉に成功すると、上記の170万円が100万円~110万円ぐらいで済み、さらに、4ヶ月ぐらい早く、別の賃借人に貸し出すことができることを考えれば、さらに32万円得ということになります。つまり、裁判に持ち込むよりも、実質的な被害は、約4割で済むということになります。

もちろん、交渉に成功すればであって、この交渉術が重要になってきます。これは、私の経験からの話ですが、まず、この類の交渉は家主(個人)がやっても成功しません。特に

「私が大家だ。」

と思っている家主の方が交渉すると概ね失敗します。交渉するのは家主の自由ですが、交渉がこじれて、賃借人との関係が悪化してからだと、専門家に相談しても時間も費用も掛かることになります。

借家人に直接交渉するのであれ、第三者に依頼するのであれ、専門家に相談することをお勧めします。

また、くれぐれも家賃滞納をしている借家人の部屋に借家人が不在の時に勝手に入って、荷物を外に出して、鍵を替えてしまうなどの乱暴なことはやってはいけません。ゼロゼロ物件などで問題になっており、このようなことをすると、借家人に訴訟を起こされたとき(※2)に確実に負けます。

※2 保護団体や無料相談などがあるので、借家人に弁護士費用等が無くても、簡単に訴訟を起こされたり、行政指導の対象になったりします。

家賃滞納でお困りの方はリデベに

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リデベでは弁護士のご紹介までさせて頂きます。

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公正証書の効力 ~立退きの場合~

ここで、公正証書の効力を書きますが、私は不動産や建築の専門家です。

不動産業界で公正証書を使うとすれば、『事業用定期借地契約』の時ぐらいで、あまり、公正証書を使うことはありません。

※ 専ら事業の用に供する建物を所有する目的で設定される借地権で、契約の更新がなく、契約上の存続期間が経過すれば確定的に終了するものです。この契約は、公正証書によってすることが要件とされています。

 では、何故ここで公正証書の効力について書いているかと言うと・・・

公正証書によって、『立退き』(賃借人の退去)の約束が確約されると勘違いしている人が多いからです。土地売買の確約に公正証書を使ったという話は聞いたことがありません。しかし、賃借人の退去の約束を公正証書にしたという話は何度も聞いたことがあります。

「相澤さん、やっと、〇〇町のアパートの人から退去の確約とれましたよ!」

「よかったねぇ。そろそろ、手伝ってあげないと辛いかな・・・。と思っていたけど自分でできたんだ。」

「はい!ちゃんと、公正証書にもしました。」

「なにを?Confused

「えっ。何をって、〇月〇日までに退去するという約束を公正証書にしたんですよ。Ha Ha

「もしかして、賃借人を公証人役場に連れて行って、公正証書にしたの?Sad

「もちろんですよ。Big Smile

「公証人から、その公正証書に立退きの効力が無いことの説明無かった?」

「・・・。効力ないんですか?法務部にもチェックしてもらったので内容は完璧かと・・・Ugh!

「やっぱり、俺が行った方が良かったかな・・・」

この類のやり取りは何度もしたことがあります。

公正証書の効力は、前述の『事業用定期借地契約』『任意後見人契約』を除けば、

『金銭債権の強制執行権』

だけです。もちろん、債務者に支払い能力や財産がある場合に限ります。

つまり、退去の約束を公正証書にして、賃借人がその約束の期日までに退去をしなかったとしても、その賃借人をその公正証書で退去させる強制執行権にはなりません。退去の約束をさせる場合には『和解調書』(『即決和解』とよく言われるもの)を裁判所で作ってもらう必要性があります。

もちろん、全く効力が無いかというと、そうでもありません。公正証書というのは、裁判の時に重要な証拠になります。

例えば、賃貸人と賃借人が合意解約を締結し、それを書面にしたとして、その書類に実印で捺印し、印鑑証明を添付したとしても、賃借人がなんらかの形で賃貸人に脅されたと言い出せば、話はややこしいことになります。しかし、公正証書の場合は、公証人という第三者が、内容を読み返し、賃貸人と賃借人にその内容を説明します。その上で、公正証書に押印するので、退去の約束をしたという、ほぼ完璧な証拠になります。

 しかし、賃貸人にとって、賃借人に立退きを迫るときというのは、概ね早く出て行ってもらいたい場合が殆どであり、できれば裁判を省略して、裁判費用も掛けたくないはずです。公正証書は重要な証拠になるので裁判には勝てる可能性が極めて高いですが、裁判を経由しないと公正証書の約束を実行できないという場合があるわけです。

 また、公正証書を締結しているということで賃借人に精神的圧力を与えることができるという効果もあります。

 他にも、金銭に関わらない契約内容の部分、例えば

『本業務が完了するまでは、私は貴方に誠意をもって協力します。』

 などという部分を公正証書にしている事例を見たことがありますが、公正証書の意味を理解していないで、上記の通り、後の裁判の際の証拠作りをしたかったのかとしか思えません。もし、公正証書の趣旨を理解していて、この類の約束を公正証書にして証拠作りをしようとしているということは、余程、相手を信用していないということですが、裏を返せば、証拠作りをしないと相手が約束を守ってくれない、つまり、相手に信用されていない人のやることとも言えます。

 以前、『立退きの際には内容証明を送ってはいけない』という記事を書きましたが、『立退きの際には公正証書は効力を発揮しない』ということも、よく覚えておいてください。

※ 内容証明を送ってはいけない記事はこちらから・・・【立退き】内容証明

公正証書は、『金銭債権の強制執行権』があると書きましたが、これもただ単純に公正証書を作るだけでは不可です。『強制執行認諾約款』を公正証書内に明文化しておく必要があります。『強制執行認諾約款』とは、債権者が

「支払いを怠った場合には、強制執行をされても異議を申し立てません。」

という主旨の内容です。これが無いと、公正証書が在っても、裁判を経由しないと強制執行はできないということです。

前述の和解調書は個人でもできますが、基本的には弁護士を必要とします。リデベでは、弁護士費用も含めてトータルでご相談に乗ります。

特にお急ぎの場合には、すぐにリデベにご相談ください。

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リフォームで収益アップ・収益維持【空室対策】

連載シリーズ 【 リフォームで収益アップ・収益維持【空室対策】 】 第 2 話 / (全 4 話)

マンション・アパートの空室でお困りの大家さん

・ 不動産屋の言うとおり募集家賃を下げたが空室が埋まらない。

・ うちのマンション・アパートは古いから家賃を下げるしかない。

・ 駅から遠いから、空室になっても仕方がない。

・ 周辺に新築の賃貸物件が出来たので募集賃料を下げるしかない。

リデベはリフォームにより、家賃の下落を出来る限り防ぎ、空室を埋めることをご提案します。

現在、住宅市場は供給過多の状態にあります。(※住宅市場の需要供給についてはこちらをお読みください。)ものすごく立地の良い場所であれば、あまり気にしなくても空室は埋まるかもしれません。ではものすごく立地の良い場所とはどういう場所かというと、東京都心の中心地という意味ではありません。

「需要>供給」

という場所です。

東京都心の中心地でも、供給過多になっている場所では、より良い物件に住みたいと思うのは当然の賃借人心理です。

では、良い物件というのは、家賃の安い物件のことでしょうか?

それは違います。

賃借人のニーズに応えている物件が良い物件なのです。

「駅から少し距離があるけど、静かな住宅地に住みたい。」

と考えている人が家賃の安いことを重視する方とは限りません。むしろ、住環境を求めているはずです。このような考えをお持ちの賃借人の方は、低所得で高い家賃が支払えない方でしょうか?むしろ、ハイレベルな住環境を求めている方です。そのような方が必要としている物件にしなければならないのです。

しかし、大規模リフォームをすれば、多額の費用が掛かります。

リデベでは必要なことが何かを適切にマーケティングします。その上で、そのエリア、トレンドを認知した上で、必要最低限のご提案を致します。

リデベも不動産事業者ですが、一般的な不動産屋は仲介手数料を主たる収益にしています。その為、賃借人が入れ替わる方が収益を得られます。しかし、リデベは不動産屋であると同時に設計事務所です。設計事務所として、不動産屋として、賃借人という居住者の方が、

「この部屋でなるべく長く暮らしたい」

と思うことのできる物件にするのが、リデベの仕事です。

築20年アパート ワンルーム22㎡のリフォームの費用実例

188,000円・・・(原状回復・クリーニング代含む)

ご予算に合わせた最善のご提案を致します。

まずは、お気軽にお問合わせをください。

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既存不適格と違法建築 旧耐震ビルの利用検討

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 旧耐震ビルの利用検討 】 第 9 話 / (全 18 話)

前回は一般的な戸建て住宅の事例を書きました。

今回は増築ではない、悪質な違法建築の例です。

おそらく、私が遭遇したもっとも悪質な事例です。

私が収益不動産を取り扱うようになって、3年が過ぎた、平成18年の春頃でした。その頃になると、都心の不動産価格はかなり、高騰をし始めていました。何の問題もない更地を都心の一等地で買うことが、相当に難しくなってきていました。

その頃、ある物件情報が飛び込んできました。

物件概要は・・・

その頃、ある物件情報が飛び込んできました。

物件概要は・・・

住所:〇〇区△△町1-1

地番:〇〇区△△町一丁目200番1

最寄り駅:JR××線□□駅 徒歩3分

       東京メトロ▲▲線□□駅 徒歩3分

土地面積:630㎡(190.57坪)

容積率:600%

用途地域:商業地域

専有面積:2550㎡(771.37坪)

建物概要:鉄筋コンクリート造地上6階 昭和52年築 検査済なし

家賃収入:300万円/月(現状)

価格:15億8000万円

※場所はビルが特定できてしまうので伏せます。丁目、番地はいずれも架空です。〇〇区は東京23区の主要5区のどこかです。

という内容でした。

昭和52年築ですから、築29年のオフィスビルです。

しかも、テナントが2フロアしか入っていないし、検査済が無いわけですから、15億8000万円と聞くと物凄く高く感じるかもしれません。

仮に、1、2階と同じ家賃で3~6階を埋めたとすると900万円/月の家賃収入ですから、年間収入が1億800万円です。表面利回りで6.83%ということになります。

やはり、築年数や検査済がないということを考えるとリスクが大きい物件です。

しかし、私はこの物件に飛びつきました。

その頃のこの物件の周辺の土地の相場はすでに1500万円/坪前後になっていました。この物件、土地の単価に換算すると、

15億8000万円÷190.57坪=829万円/坪です。

相場の半値とは行かないまでも、6割以下です。

1、2階のテナントは定期借家契約で残存期間が1年ですから、確実に1年で退去させることが出来ます。

建物の解体費を高く見積もって10万円/坪としても、8000万円弱です。解体期間を約3ヶ月とすると、1年3ヵ月後には、16億6000万円(約873万円/坪)でこの土地を更地で手に入れることが出来ます。

ここで、容積率制限最大の建物を作れば1140坪の建物ができる筈です。当然、共有部分などもありますが、それでも専有面積は1000坪を超えると考えられます。

1140坪のオフィスを作るのに当時は、9億円程度で出来ました。

そして、この近辺の新築オフィスの家賃は27000円/坪程度でした。

収入

1000坪×27000円/坪×12ヶ月=3億2400万円/年

支出

15億8000万円(物件代金)+8000万円(解体費)+9億円(建築費)+1億円6000万円(諸経費)=27億2000万円

表面利回り11.91%です。

この頃、新築で違法性がなく、フル稼働している都心のオフィスビルならば、確実に表面利回り6.5%程度で売却できます。

想定売却価格は

3億2400万円÷6.5%=約49億8000万円

ということで、建築期間を1年としても2年半後には、22億6000万円の儲けになります。

『ここまでの利益が出るならば、現在いるテナントに5400万円程度(家賃の1年半分)の立退き料を払って、早く退去してもらって、事業期間を短くする方がいいかな・・・』

などと頭の中で描いていました。

ここまでの、計算を5分程度で終わらせて私は、すぐに物件を見に行くことにしました。当然ですが、この程度のことは、別のデベロッパーでも瞬間的に判断していると考えられるからです。先を越されまいと急ぎました。

ここまで読んだ方は、この建物の検査済がない、つまり完了検査を受けていないことが違法建築かと考えると思います。もちろん、この建物が完了検査を受けていないことは違法です。

しかし、私はこの建物を壊してしまう予定なので、この際、この建物が違法であることは、あまり大きな問題ではなかったのです。

ここから、もっと大きな違法建築の事件に発展して行きます。

次回は、私が現場を見に行ったところから書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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既存不適格と違法建築 収益不動産を扱うまでの経緯

連載シリーズ 【 既存不適格と違法建築 収益不動産を扱うまでの経緯 】 第 2 話 / (全 18 話)

前記事は、簡単な違法建築の見方を書きましたが、今回は予告どおり、なぜ、私が収益不動産を扱うようになったかを書きます。

私がまだハウスメーカーにいる時のことでした。私は既に一級建築士を取得して7年ほど経っていましたが、ハウスメーカーの技術系部署にいたので実務では、殆どが一戸建てしか経験がありませんでした。それなのに、ある日、突然、収益不動産の部署に異動になりました

まだリーマンショックまで7年ほどあり、収益不動産に手を出す会社としては早かった方でしたが、ハウスメーカーですから、収益不動産に関する専門家はおろか、殆どの社員が木造2階建てもしくは、せいぜい3階建ての戸建てしか経験がありません。収益不動産と言えば、木造2階建てのアパートぐらいです。

そこで、外部からも人を雇ったりもしたのですが、8割以上はプロパーの社員で構成される部署です。その部署が立ち上がった時には収益不動産の収支計算さえ、自分達ではできず、監査法人の子会社に依頼して作ってもらうという有様でした。

その部署が出来て、1年が経ち、私が呼ばれることになりました。私はその当時、商品開発系の仕事をしていて、パテント関連が主要業務でした。

最初は異動の話ではありませんでした。私が異動になる年の3月のことでした。その部署の次長から、メールが来ました。

添付されていたのは、監査法人の子会社が作った収支計画表でした。その次長からのメールは、

「『IRR』の意味は解るんだが、どうゆう根拠で計算されているかが解らないから教えてほしい。」

という内容でした。

私もその当時は『IRR』という言葉は聞いたこともありませんでした。添付されているファイルは、PDFファイルだったので計算根拠も解りません。

そこで、私が

「わかりません。」

と返信していれば、私は今でも、そのハウスメーカーの技術系の部署にいたかもしれません。もっとも、今の妻と子供もいないことになってしまいますが、妻と子供のことを考えなければ、その方が幸せだったかもしれません。

ところが、そのPDFファイルがもともとはExcelで作られていることは、すぐに解りました。解った理由は、セルの配置が如何にも表計算ソフト特有のものであり、当時の表計算ソフトの主流がExcelであったこと、そのPDFファイルの画質、容量、一文字ごとを選択できることから、紙をスキャンしたものではなく、なんらかのソフトから直接、PDF印刷をかけたものだと解ったからです。

そこで、自分のExcelを開いて、F1キー(Excelのヘルプ)を立ち上げ、そこに『IRR』と入力してみました。すると何と『IRR』という関数があります。御丁寧に外部リンクでマイクロソフトのサイトに飛び、『キャッシュ フローについて考える: Excel で NPV (正味現在価値) と IRR (内部利益率) を計算する』という解説付きです。

もっとも専門用語で当時は一部解らないものもありましたが、『IRR』の計算根拠とその意味は1時間もかからずに概ね理解することができました。そして、その計算根拠をその次長にメールすると、次の日には、同じPDFファイルをExcel化して欲しいという依頼が来ました。

しかし、当時の私は、不動産、特に不動産に掛かる税金関係は全然解りませんでしたし、当然、自分の業務だけでも普段から、22時より前に家に帰れることが稀だった状態だったので、

「これをExcel化するのには1ヶ月以上の時間を頂かないとできません。」

とメールをしました。もっとも1ヶ月以上と書けば、さすがに他の人に依頼するなりするだろうと思ったのも事実です。すると、その次長からの返信はありませんでした。私はオリジナルCADソフトの積算連動(CADソフトで書いた図面から、使う資材の数量を自動的に拾い出すこと)の開発などもやっていたこともあり、それまでも、他部署からExcelや他のソフトの使い方について質問のメールが来ることが、度々あったのであまり気にもしていませんでした。

ところが、3月という時期が悪かったのかもしれません。その返信をした翌週の金曜日でした。もうすぐ桜が咲くかなと思っていたので、3月も終わるころだったと記憶しています。自分の部署を管轄する役員から呼び出されました。来期(4月)から、収益不動産の部署に行ってくれという内容でした。私は、気持ち的には、物凄く抵抗感がありました。その会社は異動の際などは割りと社員の意見を聞いてくれるのですが、役員に対してはさして抵抗をしませんでした。私は、

「サラリーマンが異動を拒絶するときは辞表を出すとき」

ぐらいに考えていました。そして、私は収益不動産の部署に行くことになりました。そこで、私の仕事は、その収支計画表を始めとして、最終的には仲介業者からの物件概要書の情報を入力すると建築コスト、固定資産税評価額、平均賃料などを自動的に計算するソフトの開発や、大規模小売店舗立地法に対応した、建築ボリューム、建築コストや駐車場台数の自動計算ソフトの開発などを行うことでした。

しかし、収益不動産が儲かり始めると、開発担当の手が足りなくなりはじめ、すでに一級建築士を持っているというだけで、開発絡みの仕事も手伝うようになり、ほどなくして用地取得や収益不動産の取得、異動した最初の年の終わりごろには立退きまでやらされる始末でした。

しかし、実務を経験しながら開発したソフトは、精度も高く、非常に評判がよく、当時、ある大手の仲介会社から1000万円で使用権を買いたいと言われた程でした。(売りませんでしたが・・・)

その後、大規模小売店舗立地法に対応したソフト開発をしていたように、大型のショッピングモールや、ついにはJVではあったのですが、JRターミナル駅前の再開発事業まで手がけるようになっていきます。

それが、収益不動産を私がやるようになった経緯です。

次回は、収益不動産を買うようになった私が直面する問題を書きます。

・既存建物を買うときに違法建築物かどうかを判断するのは、なかなか難しいものです。ですから、既存建物を買う前に是非、リデベにご相談ください。

・違法建築物を既に買ってしまって、お困りの方もリデベにご相談ください。(場合によっては、違法建築を解消できます。)

・既存不適格建物に関して、不安をお持ちの方もリデベにご相談ください。

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