マンションデベロッパーのP

この会社、以前はデザイナーズマンションなどをやっている会社でしたが、収益不動産の売買で急成長しました。六本木に会社があったころは付き合いがあったのですが、最近はめっきり付き合いがありません。虎ノ門の方に引っ越したとは聞いたのですが・・・

役員変更(同じ役員で役職をぐるっと回しただけ・・・)

役員持ち株の売却

社員の大幅リストラ

そして、ゴーイングコンサーン

と、いつまで耐えられるかなぁ・・・と、よく噂されていましたが・・・。

ところが、最近になって、同社の物件が成約しはじめています。しかし、かなりの投売り状態です。

なんだろう・・・と思っていたら、

この会社の前社長(現同社取締役)がメンバーそのままで別の会社を作って、最近物件を買っているという話を聞いたので確かめてみると・・・事実でした。

なんか・・・怪しげな話です。

敢えて、会社名は伏せたけど・・・

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【ミヤビエステック】SR広尾ビル

このビルを誠和リートっていう会社が買いました。

いくらで取引されたのかは知らないのですが・・・。

売主はミヤビエステックスって会社です。この会社は今年の1月に民事再生を申請したので覚えている方も多いかと思います。元はと言えばマンションデベだったんですが、収益不動産の転売を相当やっていました。

ちょっと、荒っぽいところもあって、近寄りがたかったのですが・・・

有名なのは福岡は中州でのカミソリ登記です。

簡単に説明すると

この会社は中州で再開発をしようとしたのですが近隣同意を取得できなかったのか面倒だったのか解りませんが、隣地に隣接している土地を薄く切って登記して、それを繰り返して、再開発しようとしたんです。

詳しくしりたい方は、中州・ミヤビエステック・カミソリ登記でGoogleで検索してください。

カミソリ登記についてはこちらの記事を見てください。

ビルの売買よりも、その事件を思い出してしまいました。

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宮下公園の命名権と地上げの苦い思い出

宮下公園をご存知でしょうか?

※みやしたこうえん:渋谷区神宮前にある公園です。杉並区宮前にも同じ漢字の公園がありますが、この公園は『みやしもこうえん』と読みます。

渋谷から明治通りを原宿方向に歩くと山手線沿いにある細長い公園です。命名件売却で知っている方もいるかもしれません。

東京にお住まいじゃない方にはなじみの薄い公園だと思うし、東京に住んでいても宮下公園そのものに行ったことのある方は少ないと思います。ただ、渋谷ではちょっとしたシンボルでもあるので、渋谷から神宮前方向に買い物に行ったりするとその脇を通ったりするので知っている方も多いと思います。1980年代ぐらいまでは渋谷のちょっとしたデートスポットだったりしたのですが、最近ではそういう雰囲気の場所ではありません。

何故かと言うと・・・ホームレスの方の家?が建ち並んでいるからです。ブルーシートで覆われた簡易なものから、かなり立派なものまであります。

それが、最近になって渋谷区が宮下公園の命名件を売ったということで有名になりましたが、その公園の命名件料が公園整備に当てられるそうです。

「ナイキに命名権」の渋谷・宮下公園、整備イメージが明らかに

しかし、まさか『ナイキ公園』なんて名前になるのでしょうか・・・。

この公園ですが私にはちょっとだけ悲しい話があります。

これは宮下公園のそばに住んでいて、今でもすぐ近くに住んでいる方から聞いた話です。

(地上げをしていて、仲良くなった地元の方から聞きました。)

この公園はそもそもは東京都の都市計画で1930年に出来た公園です。この頃の渋谷はというと・・・まさに忠犬ハチ公の時代ですから、完全な住宅街だったはずです。宮下公園の周辺も例外なく住宅街だったそうです。

当時は宮下公園の脇を渋谷川(今では地下を通っていて渋谷の南口のところから、また地上に顔をだす川です。)が流れ、その公園と渋谷川に小さな店舗併用住宅が並ぶ静かな町だったそうです。

しかし、太平洋戦争末期になると、当時、山手線が重要な軍事物資を運ぶ鉄道だったそうです。鉄道の周りに住宅があると、光が漏れて夜に空襲の対象になり、また空襲に会うと火事になって鉄道が使えなくなるということから、宮下公園の周りにあった、家は強制的に明治通りの反対側に移動させられたそうです。しかし、引き屋が動かしたというから驚きです。

※引き屋・・・家を土台から持ち上げて動かす商売の人

当初はみんな、嫌がったそうですが、結局、戦時下で逆らうこともできず家ごと疎開したみたいな格好になったそうです。しかし、それでも線路付近は空襲され、家ごと疎開したことで助かった方が多かったということです。

しかし、その宮下公園から運んだ最後の家も、一昨年、壊されてしまいました。

住んでいた方が老人ホームに入ることになり、売却してしまいました。

それを買って壊した張本人です。

ちょっと、罪悪感を感じた地上げでした・・・。

老人ホームにいる方が幸せと本人が言っているので・・・

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株式会社コマーシャル・アールイー

タイトルの会社なんですけど、珍しく東京の不動産デベとして、私が全く付き合いのない会社です。

しかし、業界の人と話していると去年末~今年にかけてやたらと名前が出てきます。

月末になると・・・

今週はIRで役員報酬減額に関して発表がありました。

無報酬ビックリマーク

ゴーイングコンサーンも出ています。

リストラで社員も半減しています。

御健闘をお祈りします。

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最近の利回りの下がり方

カテゴリ:ブログ / 不動産投資

最近の投資利回りの下がり方は凄いなぁ・・・と思います。

私が平成18年にまだ、会社勤めをしていた頃、23区内の収益不動産を買う場合、住宅系の場合はNet6.0%、商業系やオフィス系の場合Net5.8%でした。これ以上のNet利回りだと、非常に稟議が通りやすかったです。つまり、これだけの利回りがあれば、転売リスクが少ないと考えていたからです。

当時、銀座の商業ビルで10億円以上、テナントの与信が十分にある、建物の遵法性が守られている、築浅などの条件が揃うと、3%を切る様な利回りで取引されていました。表参道や南青山、神宮前当りでも4%以下は当たり前でした。この様な市況ですから、私は5.8%ぐらいでしか稟議が通らないので3%台での勝負には歯が立たず銀座は買いませんでした。

最近、色々なところから話がありますが・・・

「表面利回りで10%以上回ってる物件があったら紹介してくれ」

というのが殆どです。つまり、最近の都内の物件の目線は表面利回り10%ということないなります。

これは、家賃が同等としても収益不動産の価格が単純に50~60%下がったといことになります。

先日、『空室率』でも書きましたがオフィスの家賃は相当、下落しています。

新築だけで言えば2年で30%以上は下落しています。

利回りは家賃から割り戻すので、開発用地などの値段は実質的には65~72%ぐらいの価格の下落ということになります。つまり、収益不動産として、新興系の不動産会社が転売してきた土地はこの1年半で1/3になってしまったということになります。

昨日、相続路線価が発表になり、青山辺りの下落が相当激しかったのはこの為です。

この感覚についてこれない、デベは相当苦しいことになりそうです。

早く下げ止まってほしいから・・・

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【賃貸住宅】契約書と重要事項説明書【中編】

カテゴリ:ブログ / 住宅
連載シリーズ 【 【賃貸住宅】契約書と重要事項説明書【中編】 】 第 2 話 / (全 3 話)

最近、うちに相談のあった賃貸の契約です。

「この契約内容で契約していいでしょうか?」

ということで、契約書と重要事項説明書を送って頂きました。

ざくっと見ると・・・

① 東京ルールに完全に違反している。

② 契約書で矛盾している点が何点かある・・・

ということでNGをだしました。

(しかし、この管理会社、どっかで聞いたことがあるんだよなぁ・・・)

と、思ったのですがこの時点では思い出せませんでした。

※名前はぼかしてあります。

その契約書がこれです。(抜粋)

 『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

一番、上の画像が契約書の原状回復義務に関する条項

二番目が重要事項説明書の特記事項

三番目が重要事項の建物の設備状況です。

そして、これの何がおかしいかと言うと・・・

まず、みなさんは『東京ルール』という言葉をご存知ですか?正式には賃貸住宅紛争防止条例という名称の東京都の条例です。

これは退居時の借主と貸主の原状回復によるトラブル(敷金の返還額による問題)を解消することを目的として作られた条例です。東京に於いては、ちゃんと条例化されているのですが、内容は各判例をまとめただけで特別に新しい内容ではありませんでした。

唯一、新しい内容はその原状回復と善管注意の義務範囲を契約時に書面で説明しなければならないということです。そして、借主から了解した旨の捺印をもらうということです。

東京ルールについては・・・賃貸住宅紛争防止条例/東京都都市整備局


判例については・・・敷金返還と原状回復特約に関する判例集


簡単に言うと、


『通常の生活をしていて損耗したものは貸主の負担で修復しなければならない』


ということです。これは前述の通り、東京ルールでなくても判例があるので実際には全国共通です。


では、この契約書のおかしな部分は・・・


この契約書(一番上の画像)の4及び重説の特記(2番目の画像)の(4)を見てもらうと


『本契約の原状回復に係る壁紙(クロス等)や床材(カーペット・CF・フローリング等)の修繕や交換については乙に於いて負担するものとします。又、乙の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、乙の帰すべき事由により、修繕の必要が生じた場合は、乙がその費用を全額負担することになります。』(以下略)


と書かれています。
この内容では壁や床が日焼けで変色して交換しても、借主の負担になってしまいます。壁や床の日焼けは当然ですが普通に生活していて、どんなに注意しても日焼けしてしまいます。絶対に日が入らない様な生活をすれば別ですが、それは通常の生活とはいえません。


また、重説の特記(2番目の画像)の(2)を見ると・・・


『本契約の修繕について乙は、畳表の取替えまたは裏返し・障子紙・ふすま紙の取替え、電球・蛍光灯及びヒューズの取替え、エアコンのリモコン本体の故障・紛失、ガスコンロの目詰まり、照明カバー及び照明スイッチ及びコンセント、インターホン、ドアチェーン、ドアスコープ・窓鍵・備付鏡・コンセント・アンテナジャックの故障、エアコンダクトの外側の蓋、エアコンドレインの目詰まり・はがれ又は亀裂の修理、洗濯機パンの亀裂・破損及びエルボーの目詰まり、交換・ハンドシャワーノズルの取替え、シャワーカーテンの取替え、浴槽内止水栓のチェーン破損時の取替え、入浴剤による浴槽の変色の補修、トイレ便座のがたつき及び亀裂、トイレットペーパー等器具の取替え、シャワートイレの故障、トイレタンク内のボールタップ等々については借主の負担とすることを乙は承諾する。』


これを見たときははっきり言って驚きました。これじゃあ、石膏ボードの内側にある物は全て借主の負担ということと同じです。もちろん、故意に壊せば借主の負担ですが通常の使用で壊れれば貸主の負担です。


そして、極めつけが契約書(1番上の画像)の6と重説(2番目の画像)の(5)を見ると

『本契約に係わる従前の賃借人が残して言った設備(エアコン・電灯等)における修繕や交換については甲は一切の責任を負わないものとし、乙の善管注意義務に係らず修繕や交換に関する費用は乙の負担とする。』(以下略)

※赤字の誤字は記載通りです。

とあって

重説の建物の設備状況(3番目の画像)を見ると

『エアコン 有 1基』

とあります。ということは、このエアコンは所有者が設置したものではなく、前居住者の残置物ということでしょうか・・・。それに、『エアコン・電灯等』ではなく、この条文を入れるならば、前居住者の残置物が何なのかを明確にしておかないと、対処のしようがありません。


さて、この辺りのことを管理会社と交渉することになります。



貴方の契約書もこんな感じかもしれないけど・・・


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宅地建物取引主任者資格試験

今日は宅地建物取引主任者資格試験の申込日です。

この時期になると不動産会社や住宅販売会社の社員のみなさんは今年こそと思われている方も多いと思います。私は先に一級建築士やビル経営管理士を取得していたので、都市計画や借地借家権の部分にややアドバンテージがあったことと、持っていないと仕事にならなかったということもあって、さすがに一発で受かりました。

私の資格試験でのモットーは

『資格は合格最低点で受かるビックリマーク

です。資格というのは高得点で受かっても偉くもなんともありません。高得点で受かって良い事と言えば、

『試験日から合格発表まで安心できるニコニコ

『高得点だったことを自慢できる得意げ

と言うことだけです。

合格最低点で受かれば必要以上の試験勉強をしない、もっとも効率の良い勉強をしたということになります。(まぁ、結局のとこと楽して受かりたいというだけの話ですが・・・)

私はお盆休み明けの8月20日ぐらいから勉強を始めて受かったのですが、さすがに今まで不動産経験の無い方やなんらかの別資格でアドバンテージの無い方はちょっとそれではキツイと思います。

しかし、今から勉強しても『たぶん』受かるという方法を書いておこうと思います。

※『たぶん』の理由は試験当日、マークミスをするとか、体調が悪かったとか運の悪い理由までは責任がもてないからです。

用意する参考書は住宅新報社の

『パーフェクト宅建過去問10年間』

『パーフェクト宅建基本書』

だけです。

別に住宅新報社の回し者ではありません。私が使ったものです。もちろん平成21年度版は買ってませんが・・・

※よく、古本で最新版じゃなくても受かったという話を聞きますが、それでも受からない事はないと思いますが最新版の場合、今年用に過去問なども法改正のあった場所は問題ごと是正されています。

パーフェクト宅建過去問10年間〈平成21年版〉 (パーフェクト宅建シリーズ)
¥2,625
Amazon.co.jp
パーフェクト宅建〈平成20年版〉 (パーフェクト宅建シリーズ)
¥2,940
Amazon.co.jp
別にこれじゃなくても良いのですが、とにかく過去問は絶対に

 

分野別にばらけている物はNG

です。

この試験、はっきり言って『国語』の試験です。如何に速く読解できるかに掛かっている試験と言っていいです。どんなにパーフェクトな知識があっても、慣れていないと時間が足りなくなります。

つまり、この資格は慣れることが凄く大事になります。その為に分野別で○×式だとかはなんの意味もありません。とにかく、『実戦型式で2時間に区切って問題を解く!』ということが重要です。 宅建の試験は四択50問です。ということは確率論的に言えば12.5問は適当にマークしても当ります。各問題の選択肢のうち「この二つは絶対に間違っている」というところまで絞り込めれば25問は行けます。そして、各問題の選択肢のうち「この三つは絶対に間違っている」ということが解れば正解の選択肢の正誤が解らなくても、50問全問正解になります。運が良ければ75%の知識でも満点が取れるということになりますが、満点は必要ありません。合格ラインは約70%ですから、理論的には75%の知識があれば楽勝で合格ラインには届きます。

この理屈で行くと、

『民法は全ての選択肢が完璧に解るけど、業法は二択に絞り込むことすらできない』

という人が落ちるパターンになります。実際にこのパターン多いんです。

つまり、過去問を本番形式で解かないで分野別に勉強する人や、参考書を最初から読むという人が落ちます。そして、それを毎年繰り返して、

「俺は○○の分野だけは、得意なんだよなぁ~」

と言っている人をよく見かけます。

もう一つ、この資格は持っていないと宅建業は出来ませんが、持っているからと言って宅建業が出来るわけではありません。この例えが

『足の裏についた米粒』

です。足の裏についた米粒は取らないわけにはいきません。しかし、取ったからといってその米粒は食べれません。どんな資格でも一緒かもしれませんが・・・。何故かと言うと、資格試験は実務からは、かなり掛離れた知識を求められます。だから、この資格で点数を取るよりもさっさと受かって、実戦経験を積むことが重要です。


参考書に書いてあることは試験に出る知識であって実戦にはあまり役に立たない』

ということを忘れないでください。実戦に役立つ知識は私のブログの方が良いと思います。得意げ

さて、勉強方法を具体的に書きます。

 

① 『パーフェクト宅建過去問10年間』を古い方から順番に解いてください。制限時間は2時間です。もちろん、途中で解答は見ちゃダメです。

初めてチャレンジした方はおそらく時間内に最後まで到達できません。それでも構わないので2時間で解いてください。1時間ずつ2回に分けてやるのはダメです。解き終わったら答え合わせです。そして、解答の解説で理解できないところは『パーフェクト宅建基本書』を読んでください。『パーフェクト宅建基本書』は読めばいいです。マーカーを入れても良いですが、マーカーだらけになるとどこが重要だか解らなくなるので、マーカーは入れる必要はないと思います。食べる必要もありません。っつうか、お腹を壊すので食べないほうが良いです。

また、1回目のチャレンジだと宅建試験を始めて受験する人だと15~20点ぐらいしか解けないかもしれませんがそれで十分です。それに問題の単語の意味が解らないという方も多いと思います。私も1回目は20点そこそこしか取れませんでした。それでも2ヶ月の勉強で受かりました。また、一番最初は問題を解くのに2時間、答え合わせに3~4時間は掛かります。ですから10年分をやるのに60時間ぐらいの時間が掛かります。

初回を乗り越えれば、楽になります。これを7月中にやればO.Kです。

②10年分を解き終わったら、また古い方から順番に解いてください。もちろん制限時間は2時間です。

初めての時よりかはいくらかできる筈です。しかし、それでも30点に到達できない人が多いと思います。それで十分です。慌てる必要はありません。答え合わせも前回よりかは短くて済みます。2回目だと答え合わせと間違った場所のチェックに掛かる時間が減ってきます。ここまでをお盆休み前にやります。

③10年分を解き終わったら、もう一度チャレンジです。もちろん、制限時間は2時間です。今回から、解けなかった問題は問題と解答(解説)をノートに手書きで書く!

おそらく、そろそろ30点を超えてくると思います。

今回が重要です。3回やってみて、まだ解けない問題があったら、問題と解答をノートに手で書いてください。ワープロを使ったりしちゃだめです。また、解答をぐりぐりマーカーしたり、赤線をひくのもダメです。手で書くことで体に染み付かせます。お盆休み中(5日間)でやります。つまり、1日2年分です。ここが正念場です。

④さて、もう1回10年分を最初から解いてみてください。出来なかった問題は手書きで問題と解答(解説)をノートに書きます。

概ねその年の合格点に達していると思います。今回も解けなかった問題と解答をノートに手で書きます今回も出来なかったけど③の時に書いたから、書かないというのはダメです。この頃に8月もそろそろ終わりです。

⑤ ④を繰り返します。

④を繰り返して、40問以上がコンスタントに出来るようになれば受かると思っていいです。実戦形式で経験をここまで積んだ貴方はすでに何問目までを何分で解かなければならないとか、どういう問題が出たときはその問題は後回しにしようなどということが経験則的に解っているはずです。9月中にこれが3回ぐらいできるとベストです。

※試験2週間前(9月一杯)までに40問以上がコンスタントに取れる様になってください。試験1週間前に試験1週間前の勉強方法を書きます。

問題を解くに当ってのポイント
これはどんな勉強方法をしてる人でもそうですが、余程、法律にアドバンテージがある人でない限り、業法や都市計画から解く方が得です。これは民法は問題文や選択肢の文章が長いから、解答するのに時間が掛かります。
で、どこが業法だとか、どこが都市計画だとかは探すのが面倒です。だから、50番から解いていくという方がいいと思います。

 

あと、便利なサイトをいくつか紹介しておきます。

十影響の宅建スーパーWEBサイト

まず、ある程度の傾向を把握しておくと自信に繋がると思います。また、法改正のポイントなども紹介してくれてます。過去問題10年を1回ぐらい解いてから息抜きに1日、このサイトを眺めてみるのが良いと思います。

・・・

 

 

 

【無料】宅建の参考書・テキスト【宅建業法】


初めて、受験する方などで、どうしても一度は参考書を読んでみたいという方がいると思います。しかし、300~400ページもある参考書を最初から読んで過去問で練習するとなると今からではとても間に合いません。そこで如何に簡潔にまとまっている参考書を読むかというのがポイントです。はっきり言って売っていません。私的にはA4で20ページぐらいにまとまっているものが良いと思います。このサイトがまさにそれです。ちなみに携帯版もあるので通勤中にも読めます。昼休みにも読めます。営業に出て喫茶店でサボっている間にも読めます。おそらく、5~6時間もあれば全部読みきれます。どうしても、過去問に突入する前に参考書を読みたいという方はこのサイトを読んでください。

 

・・・

 

三井不動産販売ー平成21年度税金の手引き

登記関連と税金関係が苦手という方が多いと思います。これだけは、過去問を一生懸命やってもなかなか点数が取れません。また、参考書も解りにくいものが多いです。日建の有料講習にでも行けば、結構解りやすいテキストをくれますが、高くつきます。どこよりも解りやすい上にタダなのがこのサイトです。宅建を受けるかた向けではなく、実際に不動産を買う素人向けに出来ていますので実例を含めて、大変よく出来ています。

・・・

 

 

 

他にも紹介してもいいかなと思うサイトもありますが、そんなのを見てるぐらいだったら過去問題をやった方がいいです。最近は問題の傾向が変わってきてるから過去問題だけじゃ受からないと言う人もいますが、去年の問題でも、そんな問題は3題ぐらいしか出ていませんでした。どうしても満点合格を目指したい方は私の勉強方法では無理ですから、参考書を完璧に理解する勉強をしてください。

 

 

初めての方も複数回目の方も頑張って下さい。

 

 



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【賃貸住宅】契約書と重要事項説明書【前編】

カテゴリ:ブログ / 住宅
連載シリーズ 【 【賃貸住宅】契約書と重要事項説明書【前編】 】 第 1 話 / (全 3 話)

賃貸住宅の契約というのは不動産の仕事の中でもっとも多くの人が携わっていると思います。

東京23区の駅の周りを見渡すと、テレビのCMで見たことのある有名な仲介会社や聞いたこともないけど、昔からこの場所にあるんだろうなぁ・・・と思うような仲介会社が乱立しています。

我々から見ると仲介手数料は安いのですが、なにせ量があるので商売としては成立します。

そんな仲介会社を介して、実際に私も賃貸住宅を借りたことがありますが・・・。

その契約のときのやりとりです。

仲介会社:「ネットで探せる○○○ル音譜のテレビCMで有名な緑の看板の会社。

担当者:N店長(30代後半)

その店長は私とは随分前からの知り合いで、この会社に入る前はハウスメーカーの営業だったと聞いています。

重説と契約書は前日にメールで送ってもらっているので、目を通してありました。

「おいおい、重説やるなら主任者証を出してやらなきゃいかんだろ。っていうか、私に言われてから、出す時点でアウトだぞ。むかっ

「あっ・・・スイマセン・・・Wさ~ん、ちょっと来て・・・あせる

『Wさんに主任者証持ってこさせるんだ。っつうか、常に携帯しとけよ!パンチ!

と言いたいのを抑えて、黙っていると、Wさんが別の部屋からやってきました。

ぱっと見た感じは20代前半ですがちょっと冴えない風貌の女の子です。

「お待たせしました。では、さっそく重要事項説明をさせていただきます。ニコニコ

「ん?ちょっと待った。Nさん、なんで、自分で重説やらないの?むっ

「スイマセン・・・私、宅建持ってないんですよ。あせる

『お前、何年この仕事やってるんだよ!ガーン

と言いたかったのですが、必死に抑えて、Wさんの重説が始まります。

普通に棒読みです。


『意味解ってるのかなぁ・・・シラー

と、思って、ぼ~っと聞いていると・・・Wさんが・・・

「タイシュのひょうじ、かっこ、ほんしょにてタイシュをいか、こうといい、シャクシュをいか、おつという」

「ん?汗なんて言った?叫び

と驚いている私の前で・・・

「おいドンッ、W、これは『タイシュ』じゃなくて『かしぬし』、こっちは『シャクシュ』じゃなくて『かりぬし』って読むんだよ。あせる

「す・・・すいません・・・店長あせる

「相澤さん、スイマセン。この子、去年、宅建受かったばかりで2ヶ月前からアルバイトで来てもらってるんですよ。あせる


「じゃあ、他の主任者にやらせれば?むっ

「あっ、うちの店、この子しか主任者いないんですよあせる

「いつから?むっ

「2ヶ月前から・・・ダウン

「おい、じゃあ、2ヶ月前からWさんが重説やってるなら、これくらい読めるだろ!むかっ

「あ、私、重要事項説明書、読むの今日が始めてなんですよ~。音譜やっと、デビューしたって感じです。ニコニコ

「おいおい、Nさん。この店では2ヶ月間の間で客は俺だけか?プンプン

「・・・・ダウン

立派な業法違反です。(っていうか、隣で別の人が契約してました。)

次回は実際の契約書と重要事項説明書を出して、こんな契約はNGというものを紹介します。


重説は笑顔で読むから・・・

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空室率

時々、都内のビルを外から眺めていると空室が多いなぁ~と思います。4月に大阪に行った時に大阪も酷いなぁとは思いました。

では、実際、どれくらいの空室があるかというと・・・。

2009年5月の都心5区の空室率は6.96%です。

かなり、酷い状況です。

これを既存と新築に分けてみると

既存6.47% 新築30.83% 

という状況です。

ちなみに私が景気のピークと思っている、金融商品取引法改正(2007年10月1日施行)の翌月の都心5区のオフィス空室率は2.49%で2003年以降、最低の数字でした。

既存2.46% 新築3.58% という状況です。

私がこの頃、オフィスの開発をするときの収支は想定空室率は5%で考えていましたが今では30%で収支を組むと思うとゾッあせるとします。

たしかにオフィスというのは景気に大きく左右されるものです。特に新築に至っては経済的に余裕のある企業が無い限りは入りません。経営状態の悪い会社がコスト削減を狙って、事務所を移転する場合でも、わざわざ新築に移転するということはありえません。

また賃料の相場ですが・・・これはしっかりとした統計はありませんが私のイメージとしては

西新宿の新築オフィスビルで床面積が100坪以上あるという条件だと

2007年10月の段階で30000~40000円/坪でこの半年後ぐらいまで伸びて35000円~45000円/坪ぐらいまでは行っていました。ところが最近だと25000円/坪で決まったら『余程、営業力のある賃貸の仲介が入った』か『外資系(アジア系)の企業をだまして?入れたか』などと考えてしまうぐらいです。

家賃の下落率は新規の成約事例を見ると現実には40%ぐらい下落していると思われます。実際に、統計で出ているのは既存のテナントが高い家賃を払っているのでそこまでは下がっていないということなのでしょう。

この状況で新築のオフィスを開発するのってバカじゃなかろうか?と思います。完全に供給過多にも関わらず、未だに作り続けている理由はいくつかあります。

・デベロッパーが売上げを上げるために作らざるえない。

・用地を仕込んでいたのでほっぽておくわけにはいかない。

・デベロッパーが破綻してゼネコンが引き継いで作っている。

などなど・・・引くに引けないみたいな理由が多いと思います。

さて、下の写真ですが西新宿(青梅街道沿い)にある、今年の4月にオープンした西新宿住友ビルです。

住友不動産が開発し、大手ゼネコンのT建設が施工した地上33階というビルです。

ちなみに2~14階までが住宅、15~33階までがオフィスです。

作ってるときは立派だなぁと眺めていました。

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ

写真は6月25日19時ごろの写真ですが見てのとおりの空室状況です。オープンしてほぼ3ヶ月でこの惨状です。

じつは上の方の電気は先週になってやっと点いたのでそれまでは16階部分だけがポツンと光っていて、ビルがベルトを巻いている様に見えたのでうちでは

『ベルトビル』

と呼んでいました。この写真の状況になって

『ベルトビルがハチマキを巻いた』

と言って揶揄しています。

実際にここから、200mぐらいで同じ駅から青梅街道を反対側のうちの事務所(駅からうちの事務所の方が近い)はちなみに管理費込みで9900円/坪(築20年12階建ての6階)ですが立地条件が変わらないで家賃がいくらなのか・・・

ちょっと、気になります。

空室だらけだけど・・・

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相続登記手続きと収入印紙

お恥ずかしい話ですが私は今日、生まれて初めて不動産の登記手続きをやりました。今まで、登記の手続きは司法書士に任せっきりで自分ではやったことがありませんでした。

今回、自分の血縁に相続が発生し(私に相続権はありません)、代理で相続登記をすることになりました。何分初めてなもので、法務局に行っていろいろと聞くことになりました。

とりあえず、遺産分割協議書の雛形を作って、登記申請書の雛形を作成しました。

インターネットで調べると雛形はいくらでもあるので作成そのものはどうってことはなかったのですが・・・

今回の不動産の固定資産評価額はおおよそ2000万円です。登録免許税8万円を登記申請書に書き込んで、書類は一通り揃ったのでそれを持って、登記をする不動産の管轄である東京法務局○○出張所に相談に行きました。そこでのやりとりです。法務局の職員には私の職業などは明かしています。

※不動産登記の場合の登録免許税は固定資産評価額の0.4%です。

「こんなもんで、登記できますかね?」

「ああ、大体こんなんでいいかな・・・。被相続人の謄本類は全部揃ってるのかね?」

「はい、後は除籍謄本を取り寄せたら全部揃います。」

「じゃあ、それを揃えたら、登記申請書に登録免許税分の収入印紙貼って提出すればOKだよ」

「なんだ・・・簡単っすね。得意げ

「まぁ、おたくは職業が職業だから、話が通りやすいよな。」

そこで、私はある疑問を感じました。そこでなかなか法務局で質問する機会もないので質問してみました。

「今回は固定資産評価額は2000万だから登録免許税は8万円ですけど、もし100億円の固定資産評価額があったら、登録免許税は4000万円ですよね?登記申請書に10万円(収入印紙の最高額)を400枚貼るんですか?A4の登記申請書に400枚の収入印紙は貼れないですよね?かお


「○○市に100億円の不動産はないから心配いらないよシラー

『そういう問題を聞いているわけじゃないって・・・むかっ

と、言いたいのを抑えて・・・・

「でも、銀座ならありますよね?」

「あはは・・・。その場合じゃ、A4じゃ無理だな。だから、そういう時は模造紙みたいな大きな紙で登記申請書を作って、その裏に貼るんだよ得意げ

「マジっすか!?かお

もう、私の頭の中は10万円の収入印紙を大きな紙に400枚貼ることでいっぱいです。

「そんな訳ないだろビックリマークその場合は税務署に行って4000万円を支払って、その証紙を貰ってきて貼るんだよ。でも、400枚の収入印紙を貼ってもいいよ。にひひ

「・・・汗

最近の法務局の職員は侮れないと思いました。

 

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