【経緯】外伝4【立退き】

連載シリーズ 【 【経緯】外伝4【立退き】 】 第 4 話 / (全 7 話)

不動産関係の仕事をしていると、いろいろな不動産の話があります。

たしかに以前、

『お寺を買いませんか?』

という、話がありました。しかも・・・

『宗教法人セットでしかも、檀家さん付きラブラブ

という話でした。(檀家さんの評価額なんて出せないし・・・ハートブレイク

他にも『医療法人付き病院』や『営業権付きホテル』などはよくあります。

当時、収益不動産を扱っていた私は『病院』や『ホテル』は検討しました。しかし、さすがに、このお寺から、どんな収益が生まれるかを思いつかなかった私はその話を断りました。まぁ、普通に違法行為ですから、そんなことを考える訳もないのですが、こういうことに頭が回る人って時々、すごいなぁと思ってしまいます。もちろん、バカだなぁとも思うのですが・・・。

『ラブホテル』というところがちょっと笑えました。

さて、昨日の話の続きです。

警察署に連れて行かれた私は、本当に建造物不法侵入をしていたわけではありません。当然ですが、そのマンションは私が所属している会社が持っているものですから・・・。そのことを警察に確認してもらって、警察には理解してもらえました。

私が逮捕された理由は想像していた通り、Yさんが鍵を開けられたことで心配になり警察に通報したということでした。

逮捕までされた私は、タダで帰るほどお人よしではありません。私のことを逮捕した警察官に私が

『新オーナーで賃貸借契約書の作成と新賃料振込先の変更に来たら、なかなか連絡がとれなくて、心配になって鍵を開けた』

ということを、私と一緒に行ってYさんに説明してくれと言いました。

さすがに自分の仕事(立退き)に警察が協力してくれるわけないかなぁ・・・と思ったら、誤認逮捕に警察官も悪いと思ったのか、それともYさんに報告する義務があったのか快く承諾してくれました。

こうやって、私は無事にYさんと面識を持つことが出来ました。

・ 電話に出なかったのは知らない電話番号には出ない。

・ ドアホンに出なかった理由はセールスだと思ったから。

・ 郵便受けは見てなかった。

ということでした。

Yさんも悪かったと思ったのか、その後は私とは色々話してくれるようになりました。元々、身寄りのいない、ご老人です。寂しかったこともあるとは思いますが、その後はYさんの方から話してくれるようになりました。

ただ、寂しかったこともあるのでしょうか、Yさんのご都合の良い時間を聞くと、朝9時と言われます。

私の用件は玄関先で済むようなことなのですが、必ず、上がっていけと言われます。そして、

『果物は食べるか?お昼ごはんは食べるか?』

と聞かれます。こちらはYさんの機嫌を損ねるわけにも行かないのでなかなか断れず、いつもYさんの家を出るのは夕方です。上司にその旨を相談すると一言・・・・


『頑張れ!別に説得できれば何時までお茶しててもいいからな。』

『あっ、残業代は無理だけど!ニコニコ

(残業代はつかないんかい!!!!プンプン

以上でした。

そして、最終的な結論としては

・ Yさんの次のお住まいを私が責任を持って探す。

・ 次のお住まいの敷金と礼金などの初期費用をこちらが負担する。

・ 引越し代をこちらが負担する。

・ いらない物を置いていっても構わない。

という条件で立ち退いてくれることになりました。

Yさんも余程、私のことが気に入ってくれたのか

『相澤さんのお仕事の邪魔にならないように、住む場所が決まったらすぐに出て行くからね。しょぼん

と言ってくれました。

しかし、問題は次の住まいです。

実はこのマンションの家賃は、周辺相場に比べるとかなり安かったんです。ですから、同じぐらいの条件の物件を見つけることができません。

それと、Yさんは身寄りがありません。つまり、連帯保証人がいません。連帯保証人のいない、80歳過ぎの老人を受け入れてくれる物件がほとんど無いという問題にぶつかります。

なんとか、同じ条件の物件を見つけ、結局は私の勤める会社が保証人になるということで決着しましたが、そこまで行き着くのに半年ぐらいの時間を要しました。

Yさんによる教訓

・家賃が周辺相場より安い場合は代替物件が見つけにくいので交渉が難しい。

・老人を受け入れてくれる賃貸住宅は少ない。

・老人は話が長い。(結構、楽しかったけど・・・)

さて、次は「忙しい!」を理由に会ってくれない方に突入です。

契約書等によると賃借人は

名前:Sさん

年齢:30歳台

性別:男性

連帯保証人:保証会社

職業:IT企業らしき会社

同居者無し

家賃支払の遅延履歴等は一切無し

本物件居住者からのクレーム等も一切無し

まずは、務めている会社をネットで調べますが出てきません。「小さい会社なのかなぁ・・・」と思いつつも、書類上は怪しい点はありません。

Sさんは電話は何度掛けてもアポイントは取れないので、直接行って、

・電気がついている。

・水道メーターや電気メーターのまわり具合

などを確認して、中に人がいることを確認した上で

『近所まで来ました~』

という古典的な方法で挑戦です。同居者もいないということなので夕方以降に行くことにしました。

しかし、この部屋は不思議でした。

電気のメーターは激しくまわっていますが、外は暗くなっている時間なのに外から見てもこの部屋は電気がついているという様子がありません。というか、昼間でも暗幕?みたないもので部屋の中が全く見えません。

『なんだろう・・・汗

と思いながらしばらく、通うのですが、呼鈴には絶対に出てくれませんでした。SさんはYさんに会ったときなど週に2回ぐらいずつは尋ねました。

通い始めて、かれこれ4週間・・・そろそろ、別の手を考えないと・・・と思っていた矢先、とんでもないことが起こりました。

このとんでもない出来事は明日に続きます。

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【経緯】外伝3~いきなり逮捕される~【立退き】

連載シリーズ 【 【経緯】外伝3~いきなり逮捕される~【立退き】 】 第 3 話 / (全 7 話)

今日は私の会社の社員Fが自分のマンションの契約をする予定日でした。

しかし、結局、契約には至りませんでした。

部屋はすごく良い部屋で社員Fも気に入っていたのですが・・・

契約の手続きの仕方と契約書の内容に大問題があって、一応、それを訂正するように貸主と交渉したのですが貸主がそれを理解できず結局、破談となってしまいました。

賃貸住宅をやっている不動産会社のみなさん、東京ルールは守りましょう。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-0-jyuutaku.htm

詳細については後日書きます。

さて、今日は買えてしまったマンションの立退きの話です。

 

皆さんは立退きというとどんなイメージをお持ちでしょうか?

きっと、こわ~いお兄さんがやってきて、怒鳴りまくるとか、

いっぱい、嫌がらせをして、そこに住めないようにするとか、そんなイメージを持っている方が多いと思います。

しかし、実際にそんな立退きをするのはバブルの時代の話で、
(その頃だってそんな立退きをする人が沢山いたわけではありません)

今はもっと紳士的に行います。

簡単に言えば『条件交渉!』これにつきます。

 

さて、まず買ったマンションの住人の属性をチェックすることになりました。

住人の属性のチェックとは、
簡単に言えばどんな人が住んでいるのかを調べるということです。

私はすでに、そのマンションのオーナーである会社のその物件担当ですからオーナーと概ね同じ権限を持ってます。契約書を全部見ること、その際に提出されている住民票や身分証明書のコピー、連帯保証人の身分証明書なども見ることができます。

この物件は27の賃借人がいました。

うちわけは法人3、一般で借りている方で単身者(契約時に一人で住むと言って借りた方)が18、家族で住んでいる方が6という内容でした。法人は出版関係、自動車関連、不動産関係といった感じです。個人の方の中に、ぱっと見て、これは・・・と思う方は2名いましたが、後は契約書及びその添付書類だけではわかりませんでした。

まず、立退き交渉の基本はそこを利用している(住んでいる)人と面識を持つことです。この面識の持ち方が一番、重要なんです。ここで、相手に好印象を与えることができるかどうかで交渉が上手くいくかどかが決まります。これは、立退き交渉だけではなく、すべての交渉においての基本です。

というわけで、その面識を持つための作業に入ります。

一番簡単な面識を持つ方法は、その物件の所有者が変わったという理由で

・ 家賃の振込先の変更のお知らせ

・ 賃貸借契約の作り直し

・ 新オーナーの挨拶

という理由で借主に会いに行くことです。

まずは、所有者が変わった旨のご挨拶のお手紙を出します。そこに、家賃の振込先の変更の旨を書いておきます。そして、前オーナーと連名でお手紙を出すことが重要です。前オーナーとしっかり話ができていれば、賃借人は安心します。

※実際には賃貸借契約の作り直しなどは必要はありません。また、オーナーに変わったことの承諾を賃借人に取らなければならない法的な理由もありません。前オーナーからオーナー変更のお知らせを出してもらえればそれで法的には完了です。

さて、お手紙を出したら、挨拶スタートです。当然ですが、いきなり行って、

「こんにちは~、新オーナーです。」

で、会ってくれる方は1割から2割で非常に効率が悪いので事前に電話して、アポイントを取っておきます。アポイントを取ろうとして、なかなか、会おうとしてくれない人は危険です。この段階では私は単なる新オーナーで押し売り(セールス)ではありません。

契約書や家賃の振込先変更の説明と言っているのに会いたがらないというのは、『来てもらっては困る。』なにかがあると考えて良いでしょう。この『危険な賃借人』から、交渉に入ります。なぜなら、こういう方は会うのも交渉するのも時間が掛かるので最後まで残ってしまうからです。

私の目的は再開発ですから、全員に出て行ってもらわなければならないので、どんなに他の方を早く立ち退いてもらっても、1人に居座られたらおしまいです。ですから、危険な人から交渉するわけです。

もっとも、このマンションで会いたがらない人は4人しかいませんでした。私は立退き交渉はこの時が初めてですから、それが多いのか少ないのかは解らなかったのですが、後にこれは約1割で少ない方だということが解ります。

その内、1名の方は会いたがらない理由が明確でした。

それは不動産関係の方で、契約書の新作成などが不要であることをちゃんと理解しているからでした。しかし、こういう方は話が早いです。我々のこの物件の購入した意図を正直に話して、後は立退き料の話ですが、相場をちゃんと知っていますから、大幅に値切ることもできませんが、無茶なことも言ってきません。

問題はあとの3名です。

1名は電話を何回しても出ません。

1名はなぜか、いつ電話してもいるんですが、忙しいからと言って会ってくれません。

そして、もう1名は・・・電話には出ますが、言葉が通じません。

相手が何を言っているかも、私が殆ど理解できません。

(私は義務教育レベルの英語と日本語が理解できるだけです。)

契約書にはカタカナで名前が書いてありました。しかし、この方は必ずしも会いたがらないわけではなく、言葉が通じなくてアポイントが取れないだけなので、後回しにします。

まずはこの電話にぜんぜん、出てくれない人から交渉開始です。

と、自分の中で勝手に決定しても電話には出てくれないのでアポイントは取れません。

さて契約書をチェックすると名前はYさん、年齢は・・・っと

80歳を超えています!

仕事は無し・・・

一人暮らし・・・

なんとなく不安になりながらも、とりあえずアポイントが取れないので現地に向かいます。メールボックスを確認すると、特に郵便類が溜まっている様子はありません。ということはメールボックスは誰かが確認している可能性が高いと思い、今度はお部屋まで行って、呼鈴を鳴らすも全く反応はありません。

(居ないのかな?)

と思いつつもドアに耳をあててみると、テレビの音声と思われるものが聞こえます。しかし、呼鈴を鳴らしても出ないので、その日は帰ることにしました。

さて、翌日です。

私は諦めるわけにもいかないので、この日もやってきました。

呼鈴の反応は相変わらずありません。しかし、この日もテレビの音声は聞こえます。この事態は当然、想像ができたので、手紙をもってきました。

『新オーナーで挨拶に来ましたが、電話も呼鈴も応答がありません。しかし、テレビの音声が聞こえるので中にいらっしゃると思うのですが、もし、倒れていて動けないなどのことがあったら心配ですから明日は合鍵で開錠します。』

という内容です。

手紙を玄関についている郵便受けに入れて、この日は帰りました。

さて、翌日・・・

相変わらず電話は出ません。

呼鈴を鳴らすも反応は無し・・・。

テレビの音声は聞こえます。

ここで、自分の中では本当に手紙に書いた事態が心配になってきました。

一応、ドア越しに

「鍵を開けますよ~~~~」

と何度か言って、合鍵で鍵を開けました。

(チェーンが掛かってる!!!中には誰か居るってことじゃないか!!!)

もう、頭の中ではYさんがテレビの前で倒れている姿しかありません。

私は必死に少しだけ開いている玄関から、

「Yさん、Yさん」

と叫びました。

開錠してから、10分ぐらいがたったでしょうか・・・

まだ、玄関越しに名前を呼んでいると、誰かが私の肩を叩きました。

振り返ると、ちょっとルーズな背広を着た男性が2名。私が何も言う前にそのうちの一人が

「建造物不法侵入の現行犯で逮捕します。」

「えっ・・・ガーン

一生懸命に事態を説明したのですが

「詳しい話は警察署で聞きますから・・・」

の一点張り。

私はそのまま、パトカーに乗せられて警察署に連れて行かれました。

立退き1件目でいきなり逮捕された立退き屋さんとなってしまいました。

続く・・・

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【経緯】外伝2【立退き】

連載シリーズ 【 【経緯】外伝2【立退き】 】 第 2 話 / (全 7 話)

さて、前回の続きです。

そのマンションの購入申込をしてしまったのですが、
買わないで済むチャンスが直前にありました。

ここまでの間に売主と私は何度か打合せを行っていました。
その物件の境界確認は売主が完了して、実測を行った上での売買ということでした。

※これを実測売買と言います。実測を行わないで登記簿の面積で行う売買のことを公簿売買と言います。

 

この境界確定が行われてない状態で不動産を買ってしまうと大きなトラブルが発生します。

 

例えば、境界付近に塀があったとします。

その塀は自分の物のつもりだったのが、実際に境界を確定したら

『相手の土地と自分の土地の間にまたがっていた。』

自分としてはそこに綺麗なオフィスビルを作りたいからその塀を作り直したいけど、所有権が明確にならなくなっているので作り直せない・・・

そして、境界が確定しないので土地の面積も確定しないから建物を作るのにも困るし、次の売却の時も買い手が付かない。

という事態が発生します。

そして、この様なことは信じがたい話ですが良くあることなんです。

 

本題に戻りますが、契約前日になって、隣地の一箇所の境界が確定していませんでした。

理由は隣地の所有者と連絡が取れないという問題です。

隣地は借地で所有者がその場にいなくて連絡が取れなかったのです。

 

私はN氏に『境界が確定しないと、当然、社内の承諾は取れない』ということを伝えます。

N氏はもう、必死です。

契約前日の夜11時を過ぎた段階で私はこの契約を断念しようということをN氏に伝えたのですがN氏は諦めません。

「契約までに境界を確定すれば問題ないわけですよね!。私が今から隣地所有者のところに行って押印してもらってきます!。」

(この仕事は売主の仕事でN氏の仕事ではありません。)

 

私は絶対に無理だと思いながらもN氏からの連絡を待ちます。

ついに午前0時をまわって、契約当日に突入。

午前2時ぐらいに携帯が鳴りました。N氏からです。

「隣地所有者のところに来ているんですが呼鈴鳴らしても出てきません。」

私は一言・・・

「当たり前だろ・・・。ガーン

 

さて、朝になって、その旨を上司に報告しました。
契約日になって境界が確定していないで契約が流れる・・・
怒られるだろうなぁ・・・と思いながら報告しました。

すると上司は・・・

「N氏の意気込みを買った!

契約後にN氏と協力して境界を確定しろ!」

と言い出しました。

(おいおい、5億からの取引なのに意気込みでいいのか・・・)嫌-ゆかにゃ

 

と思いつつも、上司が良いというので当時の私もよく解っていなかったのであえて反論もしませんでした。

 

今考えれば、上司も上司で、境界確定の重要性が解ってなかっただけの話です。しかし、その物件はこうやって無事に買えることとなってしまいました。

 

さて、次回からは購入後の立退きの話を書きます。

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カスタマーセンターと言葉の難しさ

3日でパスワードを再発行すると、書いてあったプロバイダーからメール来ない!

『今日はカスタマーセンターに絶対に電話して文句言ってやる!』

と、鼻息荒く玄関を出てマンションのメールボックスを見ると

1枚のはがきが・・・

某プロバイダーからちゃんと届いていました。

散々、メールで送るって言って、何度もメールアドレスを聞かれて

メールって、葉書き!かい!!!!!!!!!!!!!!プンプン

たしかに、『電子メール』とは誰も言っていなかったし

書いてなかったのでこれが正解なのか・・・。

今どきの言葉の難しさ・・・・

 

というわけで、ぼちぼち、今日からサイトを更新しようと考えてます。

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【経緯】外伝1【立退き】

連載シリーズ 【 【経緯】外伝1【立退き】 】 第 1 話 / (全 7 話)

さて、経緯1で書いた、私が戸建の仕事から離れて
行っていた仕事の話のことをちょっと書きます。

私は戸建の設計などの仕事をしていたのは書いた通りなんですが、その会社の中ではPCのスキルが高かったこともあり

(そのハウスメーカーの当時のPCスキルは相当低かったんですが・・・)

収益不動産の事業部から、外部に委託していた収支計画を社内で作れるように、収支計画を解析して、ソフト化して欲しいということで設計部門から収益不動産部門にレンタル移籍しました。

しかし、当初の約束ではその収支計画を社内で作れる様にすれば私は設計部門に戻るはずだったのに・・・

まぁ、サラリーマンっていうのはそんなもんです。

私が戻るどころか、更に他の部署から人を呼び、

中途採用でどんどん人を増やしていきました。

それだけ、収益不動産事業は世の中で流行っていきました。

 

さて、その収支計画のソフトを2ヶ月程度で完成した私は

今度は、不動産開発の仕事をやることになりました。

もともと、ハウスメーカーということもあり、開発リスクを背負うことにあまり抵抗はなかったらしく、収益不動産事業とは言っても殆どが、再開発ビジネスとなります。

しかし、私はもともと、設計の仕事をしていましたから、

私は不動産会社に知り合いはいませんし、土地の買収のしかたは専門外でした。

他の担当者は不動産会社や金融機関から入った情報で
めぼしい物件を毎日見に行ってました。

私はやることがないので収支計画のソフトのメンテナンスやら物件情報管理をアクセスで作ったりと、一人会社の席にいました。

そんな日々が部署を移籍してから5ヶ月ぐらい続いた、まだ、残暑が厳しい9月のある日に総務部から電話がありました。

「代表電話に○○不動産(大手仲介会社)のNさんという方から収益不動産のご案内ということで電話が入っていますが、こちらの部署にお電話を繋いでよろしいでしょうか?」

私は暇をもてあましていたこともあり、また私しか部署に人がいなかったので

「どうぞ・・・」と言って、そのN氏の電話を受けることにしました。

いかにも仲介会社の若手社員と言った感じで元気のいい声で

「御社は戸建事業以外に収益事業もやられているんですね!今日の日経新聞を見ました!!大変、面白い物件があるんですよ!是非、ご紹介したいんですが、一度、御社に伺ってもよろしいでしょうか?」

私は断る理由もないので

「いいですよ。」と言うと

N氏は「じゃあ、相澤さんのお時間のよい時に伺いたいのですが!」

と言うので、もの凄く暇だった私は「今、暇ですよ!」と冗談で言ったつもりでした。

しかし、あとで解るのですが、その当時は元気だけがとりえのN氏は

「じゃあ、今、すぐに行きます!」と言って電話を切りました。

その会社と当時の私の会社は電車に乗ってる時間が22分、双方の歩く時間が10分は掛かります。

それなのに本当に40分でN氏はやってきました。

一般的な自分達の自己紹介をして私は戸建の設計が専門であること、N氏はこの業界に入ってまだ5ヶ月であることなども話しました。

そしてN氏は東京都中央区にある築20年ぐらいの賃貸マンションの物件を紹介してきたのです。

ぱっと見た目もいかにも管理が届いていないボロいマンションで

利回りもそんなに良くなく、私は(この物件のなにが面白いんだろう?)と思いました。

しかし、N氏は私の顔色を見て、その物件の計画を話し出しました。

このマンションを壊して再開発すれば、よい収益物件になります!

たしかに、オフィスでも新しいマンションにしても収益物件として良い物件になりそうな立地です。

そのマンションはその時点でほぼ90%ぐらいの入居者がいました。

ところが、私とN氏は当時は立退きを行うということがどれだけ大変なことなのか、解っていませんでした。

まだ業界に入って間もないN氏、暇をもてあましている私はあとでどれだけ大変なことになるかも解らずにそのマンションを立ち退きをして再開発する計画を進めます。

そして、不運にもその計画が私の勤める会社の中で承認されてしまいました。

そして90%稼動のマンションの購入申込をしてしまいました・・・。

立退き屋、地上げ屋の仲間入りをする瞬間でした。

続く・・・

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技術者~収益不動産~そして現在までの経緯2

カテゴリ:ブログ / 不動産投資
連載シリーズ 【 技術者~収益不動産~そして現在までの経緯2 】 第 2 話 / (全 3 話)

私は戸建の仕事から、少しはなれることになり、

しかも、戸建の仕事から離れていくのですが、その間に多くのことを学びました。

今までは自分が建物を作る側だったのですが、

始めて建物を発注する側になったということです。

例えば、大手ゼネコン(スーパーゼネコン)に設計を依頼して、

すっかり、その内容を信じていました。

これは、良いビルができると思って、その土地を買いました。

しかし、買った後に、その設計に大きなミスがありました。

そして、当初考えていた容積率消化が全くできないというものでした。

もちろん自分で調べればそのミスに気が付くだけの能力は私にもあります。

しかし、忙しいということもあるけれども、そのチェックをすることは

当時の私の仕事ではありません。そのチェックをするぐらいだったら

別の物件を探しに行くという日々だったのです。

そこで思ったことは・・・・

『別の設計事務所にチェックさせておけば・・・』

そのミスで私は稟議書の収支欄の修正をしました。

3億5千万円しょぼんほど・・・・

当初の想定利益より3億5千万円も想定利益が減りました。

別の設計事務所にチェックしてもらっても、せいぜい、20万~30万円だったのに・・・

ということでした。

これは企業が行うオフィスビルの開発の話ですから被害の規模も大きかったのでが

実際に戸建を建てる個人の方でも様々な被害はあります。

また、発注しておいてゼネコンの倒産などという経験も後にすることになります。

そして、土地を買うときの様々な問題点も実際に経験してみて

いろいろなことが解りました。

これについても、後ほど書いていきたいと思います。

この経験はこれから、質問への回答などに活かせると思います。

しかし、この様なビジネスは長続きはしませんでした。

サブプライム問題などが燻ぶっていることは知っていました。

姉歯建築士の偽装問題による建築基準法改正、金融商品取引法の改正など

市況は少しずつ悪くなってきていたのです。

また、この様なビジネスの土地の値段もほぼ限界に達していたのも気がついていました。

しかし、まもなく決定的な瞬間がやってきます。

そう、あの『リーマンショック』です。

続く・・・

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技術者~収益不動産~そして現在までの経緯1

カテゴリ:ブログ / 不動産投資
連載シリーズ 【 技術者~収益不動産~そして現在までの経緯1 】 第 1 話 / (全 3 話)

私は以前はハウスメーカーに勤めていました。

元々はその会社の住宅の技術者として仕事をしていました。

主に設計、積算、商品開発などなどと技術部門の中を歩いていました。

平成16年ぐらいから、不動産市場が活性化していくなかで

その会社も収益不動産の開発、転売に力をシフトしていきます。

ある日、私もその事業部に行くように言われます。

サラリーマンですから、断るわけもなくその事業部に行きました。

社会人になってから、殆ど戸建住宅しかやっていない私は

都心で商業ビル、オフィスビルそれに賃貸マンションの開発を

行うようになっていきました。

そして、地上げや立退きから、開発後のファンドの組成まで

殆どの業務に携わっていきます。

そうやって、戸建住宅の仕事からしばらく離れていくこととなりました。

その頃は土地の価格はどんどん上昇し、

物件情報も少ないときでも1日に10件、多いときになると30件の情報が

入ってくるようになり、それを処理するだけでも

大忙しでした。

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『Dr.Junの住宅情報館』

カテゴリ:ブログ / 住宅

ただいま帰りました。

と、なんの事?と思われる方が殆どだと思います。

私は『Dr.Junの住宅情報館』というサイトを運営していたものです。

http://www33.ocn.ne.jp/~dr_jun_house/

もう、ホームページの更新は2005年1月を最後に

行っていませんでした。

お休みのお知らせもせずに、ただ仕事が忙しくて

更新を行っていませんでした。

そのうちに、パソコンを変えたら、FTPパスワードを失念して、

更新しようにもできなくなってしまいました。あせる

結局、プロバイダーに電話して新しいパスワードを

発行してもらうことにしました。

まもなく、新しいパスワードが発行されるので

ホームページをリニューアルして

再出発をしようと思っています。

もし、以前に『Dr.Junの住宅情報館』を見てくださった方は

「今まで何してた!」

と思われることと存じます。

それにつきましては、後日、あらためてお話していきます。

それでは今後ともよろしくお願いいたします。

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店舗物件・事業用地の情報提供サービス

カテゴリ:ブログ / 未分類

店舗物件・事業用地の情報提供サービス

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株式会社リデベが提供する物件情報提供サービスでは、
御社の事業に最適な物件を不動産のプロが選別し、物件を紹介させていただきます。

予め店舗物件を探している方にどの様な物件を探しているのかを当社で詳細に確認した上で、その条件に適合している物件のみをご紹介しますので、御社の手間を大幅に省きながら御社の業態や出店地域、予算などに応じた最適な物件を提案することが可能です。

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なお、物件情報提供サービスのご利用は無料です。

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*1.物件情報の連絡方法(必須)
 FAX メール(PDFファイル添付)

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 軽飲食店(喫茶店等) 重飲食店 居酒屋 クラブ等 小売業 ショッピングモール レンタル業 アミューズメント(パチンコ含む) 美容室・理容室・エステ等 学習塾・文化教養 温浴施設 風俗業 その他

3.出店される業態で「その他」をお選びいただいた方は具体的な業種をお書きください

4.ご希望のエリア(市区町村名・複数可)

5.ご希望のエリア(駅名・複数可)

6.ご希望のエリア(街道名・複数可)

*7.ご希望の物件属性第一希望(必須)
 貸し店舗(ビル) 売り店舗(ビル) 事業用地(借地) 事業用地(売地) よく分からない こだわらない

8.ご希望の物件属性第二希望
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9.ご希望の物件属性第三希望(既存ビル希望の場合お答え下さい。)

*10.ご希望の物件最小面積(必須)

*11.ご希望の物件最大面積(必須)

12.出店可能階数(既存ビル希望の場合お答えください)

13.支払可能最大賃料(賃貸希望の場合)
 

14.支払可能最大予算(購入希望の場合)
 

15.その他、ご要望がありましたらご記入ください。


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第1章 総則 第8条(維持保全)~第9条(違反建築物に対する処置)

カテゴリ:ブログ / 建築基準法

(維持保全)

第8条

建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。

2  第12条第一項に規定する建築物の所有者又は管理者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するため、必要に応じ、その建築物の維持保全に関する準則又は計画を作成し、その他適切な措置を講じなければならない。この場合において、国土交通大臣は、当該準則又は計画の作成に関し必要な指針を定めることができる。

(違反建築物に対する措置)

第9条  特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反した建築物又は建築物の敷地については、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人(請負工事の下請人を含む。)若しくは現場管理者又は当該建築物若しくは建築物の敷地の所有者、管理者若しくは占有者に対して、当該工事の施工の停止を命じ、又は、相当の猶予期限を付けて、当該建築物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限その他これらの規定又は条件に対する違反を是正するために必要な措置をとることを命ずることができる。

2  特定行政庁は、前項の措置を命じようとする場合においては、あらかじめ、その措置を命じようとする者に対して、その命じようとする措置及びその事由並びに意見書の提出先及び提出期限を記載した通知書を交付して、その措置を命じようとする者又はその代理人に意見書及び自己に有利な証拠を提出する機会を与えなければならない。

3  前項の通知書の交付を受けた者は、その交付を受けた日から3日以内に、特定行政庁に対して、意見書の提出に代えて公開による意見の聴取を行うことを請求することができる。

4  特定行政庁は、前項の規定による意見の聴取の請求があつた場合においては、第一項の措置を命じようとする者又はその代理人の出頭を求めて、公開による意見の聴取を行わなければならない。

5  特定行政庁は、前項の規定による意見の聴取を行う場合においては、第一項の規定によつて命じようとする措置並びに意見の聴取の期日及び場所を、期日の2日前までに、前項に規定する者に通知するとともに、これを公告しなければならない。

6  第四項に規定する者は、意見の聴取に際して、証人を出席させ、かつ、自己に有利な証拠を提出することができる。

7  特定行政庁は、緊急の必要がある場合においては、前五項の規定にかかわらず、これらに定める手続によらないで、仮に、使用禁止又は使用制限の命令をすることができる。

8  前項の命令を受けた者は、その命令を受けた日から3日以内に、特定行政庁に対して公開による意見の聴取を行うことを請求することができる。この場合においては、第四項から第六項までの規定を準用する。ただし、意見の聴取は、その請求があつた日から5日以内に行わなければならない。

9  特定行政庁は、前項の意見の聴取の結果に基づいて、第七項の規定によつて仮にした命令が不当でないと認めた場合においては、第一項の命令をすることができる。意見の聴取の結果、第七項の規定によつて仮にした命令が不当であると認めた場合においては、直ちに、その命令を取り消さなければならない。

10  特定行政庁は、建築基準法令の規定又はこの法律の規定に基づく許可に付した条件に違反することが明らかな建築、修繕又は模様替の工事中の建築物については、緊急の必要があつて第二項から第六項までに定める手続によることができない場合に限り、これらの手続によらないで、当該建築物の建築主又は当該工事の請負人(請負工事の下請人を含む。)若しくは現場管理者に対して、当該工事の施工の停止を命ずることができる。この場合において、これらの者が当該工事の現場にいないときは、当該工事に従事する者に対して、当該工事に係る作業の停止を命ずることができる。

11  第一項の規定により必要な措置を命じようとする場合において、過失がなくてその措置を命ぜられるべき者を確知することができず、かつ、その違反を放置することが著しく公益に反すると認められるときは、特定行政庁は、その者の負担において、その措置を自ら行い、又はその命じた者若しくは委任した者に行わせることができる。この場合においては、相当の期限を定めて、その措置を行うべき旨及びその期限までにその措置を行わないときは、特定行政庁又はその命じた者若しくは委任した者がその措置を行うべき旨をあらかじめ公告しなければならない。

12  特定行政庁は、第一項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき、又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法 (昭和二十三年法律第四十三号)の定めるところに従い、みずから義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。

13  特定行政庁は、第一項又は第十項の規定による命令をした場合(建築監視員が第十項の規定による命令をした場合を含む。)においては、標識の設置その他国土交通省令で定める方法により、その旨を公示しなければならない。

14  前項の標識は、第一項又は第十項の規定による命令に係る建築物又は建築物の敷地内に設置することができる。この場合においては、第一項又は第十項の規定による命令に係る建築物又は建築物の敷地の所有者、管理者又は占有者は、当該標識の設置を拒み、又は妨げてはならない。

15  第一項、第七項又は第十項の規定による命令については、行政手続法 (平成五年法律第八十八号)第三章 (第12条及び第14条を除く。)の規定は、適用しない。

(建築監視員)

第9条の二

特定行政庁は、政令で定めるところにより、当該市町村又は都道府県の職員のうちから建築監視員を命じ、前条第七項及び第十項に規定する特定行政庁の権限を行なわせることができる。

(違反建築物の設計者等に対する措置)

第9条の三

特定行政庁は、第9条第一項又は第十項の規定による命令をした場合(建築監視員が同条第十項の規定による命令をした場合を含む。)においては、国土交通省令で定めるところにより、当該命令に係る建築物の設計者、工事監理者若しくは工事の請負人(請負工事の下請人を含む。次項において同じ。)若しくは当該建築物について宅地建物取引業に係る取引をした宅地建物取引業者又は当該命令に係る浄化槽の製造業者の氏名又は名称及び住所その他国土交通省令で定める事項を、建築士法 、建設業法 (昭和二十四年法律第百号)、浄化槽法 (昭和五十八年法律第四十三号)又は宅地建物取引業法 (昭和二十七年法律第百七十六号)の定めるところによりこれらの者を監督する国土交通大臣又は都道府県知事に通知しなければならない。

2  国土交通大臣又は都道府県知事は、前項の規定による通知を受けた場合においては、遅滞なく、当該通知に係る者について、建築士法 、建設業法 、浄化槽法 又は宅地建物取引業法 による免許又は許可の取消し、業務の停止の処分その他必要な措置を講ずるものとし、その結果を同項の規定による通知をした特定行政庁に通知しなければならない。

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