B行為

さて、今回はB行為について書いてみようと思います。

まず、不動産業界でないかたにB行為（もしくは「B取引」という場合もあります。）について、どんな取引なのかを簡単に書いておきます。

パターンA

買主の担当者が仲介業者に不動産を買う際に手数料の一部をバックしてもらう。

不動産の物件購入担当者が本来だったら、その担当者のいる会社の損得とは別にとりあえず、無理矢理にでも社内承認を取ります。仲介業者は売買を成立させなければ1円にもなりませんから、担当者に手数料のバックをすることで社内決済を取ってもらう行為です。

パターンB

買主の担当者が売主に本来よりも少し高い金額で買ってあげることにして、その売買代金の一部をバックしてもらう。

本来、2億円で売れれば良いと思っていた売主に2億2千万で買ってあげるから1000万を自分にくれという行為。売主も買主側の担当者も得します。

パターンC

買主の担当者が別の仲介業者から仕入れた情報、もしくは自分自身で得た情報を自分の仲の良い仲介業者から情報を得たことにして、仲介手数料をバックしてもらう。

パターンD

パターンCに近い話ですが、物販業や飲食業の店舗担当者が自分で見つけた物件情報を知り合いの仲介業者から得た情報の様に見せかけて、仲介業者から手数料をバックしてもらう。

他にもいくつかの手法がありますが、この様な不動産取引に於いての不正な裏取引、特に買主（売主、借主）の担当者が仲介業者を使って行う不正取引をB行為もしくはB取引と言います。

B行為の話はちょっと景気がよくなるとすぐに出てきます。

ですから、最近はすっかり忘れていたのですが・・・、前述の様に闇不動産屋さんのブログを読んで色々なことを思い出しました。

B行為の中でも私がエゲつないなぁと思った話です。

ある、衣料系物販の店舗開発の担当者から電話ありました。

「相澤さんのところでうちの店舗の仲介やってもらいませんかね？」

「ありがとうございます。で、どの様な物件をお探しですか？」

「いえいえ、もう希望の物件は見つけてあるんですよ」

「では、その物件の所有者に貸してくれるかを交渉すればいいんですね？」

「いえいえいえ、もう貸してもらえる話はついているんですよ。」

「では、うちは何をすれば宜しいんですか？」

「契約書と重説を・・・。それとご相談事がありまして・・・」

さすがに私もそこで解りました。

しかし、原則的に私はB行為に対してあまり賛成しませんが・・・受けたかどうかは皆さんのご想像にお任せします。

しかし、その衣料系物販というのが、皆さんの半分以上の方が知っていそうな全国に支店を展開している大手です。そんな、ところでもB行為が行われているのには少し悲しくなりました。

これを読んでいる不動産業界の若い方は絶対にB行為はしないことをお勧めします。

B行為を自分から提案すると、相手も自分に損がなければ乗ってくれることがあります。

しかし、B行為を一度でも行うと、あの人はそういうことを言う人だと常に思われます。つまり、同じ条件で買ってくれる買主がいるのであれば、仲介業者はみんな、別の買主に物件を紹介します。つまり、B行為をする人に物件情報を持ってくるのは最後になってしまいます。また、将来の業界での信用が常になくなってしまう訳です。

もちろん、私の仲のいい不動産業者の皆さんは上の衣料系物販の担当者がそういうことをする人であることを知っています。

不動産業界のちょっとダークな話

今日は朝からちょっとダークな業界の話を書いてみようと思います。

名前は伏せます。（察してください。）

新興不動産と呼ばれる会社がこの2年ぐらいの間に多々、倒産したのですが・・・。

その中にA社という上場会社がありました。

そもそもA社はグレーな会社です。

A社は予め、その会社の役員を使ってB社を作ります。

不動産業界では平成19年10月の金商法改正で一気に資金繰りが悪化しはじめるので、リーマンショックの前にこの不景気は察知できていました。

そこで、B社は都心のどうしようも無い不動産を安値で買って、高値でA社に売ります。

もちろん、A社とB社は仲間なのでA社はその不動産を購入します。

その後、A社は倒産（会社更生法なり民事再生法なり・・・）・・・。

しかし、B社はA社から多額のキャッシュが流れているので、ひっそりと営業。

そして、A社の債権を破格に安い金額で、また仲間が引き取るなどをします。

最近、時々、出てくる会社の社長の名前を見ると

「あれ？この人、A社の役員だったよな・・・」

で気が付くことが出来ると思います。

A社の債権をさらにグレーな債権回収会社が買っていたりと・・・。

もっとも、この類の話は不動産業界以外でも多々あるのでしょうが、私が不動産業界なので不動産業界の話しかわかりません。

民主党政権とまちづくり三法

現在、『開発』のテーマで大店立地法について書いていますが、ふっと思ったことを書きます。

大店立地法の最初の趣旨は前のブログで書いた通りなのですが、現在のまちづくり三法の主旨はイオンなどの大型店舗による、地方都市の商店街のシャッター化を防ぐ意味が強いです。

イオンの社長と言えば・・・民主党幹事長のO氏の実兄です。

以前、大店立地法や都市計画法が改正されて、規制が厳しくなった時に

「イオンの出店を防ぐ為だろ・・・。なにせ、民主党代表の実兄の会社だからなぁ・・・」

などと噂されたぐらいです。

※それが事実ならイトーヨーカドーにとっては迷惑な話だなぁ・・・。

そんなことで法律を改正できないと思うので、嘘だとは思っているのですが

これで、民主党政権になって、法律改正が行われたら、穿った目で見てしまいます。

あと、選挙まで１週間・・・。民主党が圧倒的に有利な様ですが、さてどうなるやら・・・。

敷金・礼金・更新料の続き

昨日のブログで更新料を無効とするNewsの記事を紹介しましたが、アメリカではどうなっているかをちょっと紹介しようと思います。

まず、基本的なことなんですが、アメリカの賃貸借契約は殆どが日本の定期借家契約（以下、「定借」といいます）に近いものです。決定的な差は日本の定借２００㎡未満の住宅の場合は中途解約できますが、アメリカではそんなことはありません。つまり、中途解約する場合は残存家賃を置いていかないといけない契約が多いです。

さて、その様な状況で・・・

もちろん、アメリカにも仲介手数料があります。Key Feeと言います。

敷金もあります。これに極めて近いものが・・・Security Depositです。

ただ、日本と違うのはこれが明確に預かり金になっていて、ちゃんと金融機関に預けた上で金利は借主のものになることが多いです。

礼金（敷引き）は殆どありません。景気のいい時に大都市でそれに近いものを取ることがあるそうです。

更新料ですが、もちろん、定借なので、更新の場合は再契約となりますつまり、更新料はありません。

アメリカの場合、面白い習慣があって、契約最終月の家賃を前払いするというものがありますが・・・景気が悪いとこれも無い場合が多い様です。

日本の場合、借地借家法が貸主不利になりすぎている感じがします。故に礼金だの更新料だの得体の解らないものが多々でてきます。また、日本の場合、どんぶり勘定的なところがあって、他の業界でもそうですが、

「こっちが赤字でもこっちで黒字だから、二つとも受注できるならいいや。」

みたいな、曖昧な会計処理が横行していることにも問題があります。

結局、礼金だの更新料が無いとやっていけないから、それを請求する訳だから必然的に家賃が上がることになるでしょう。

今後、過去に遡って、礼金や更新料の返還請求が起これば、家賃そのものが上がることになるでしょう。また、入居審査自体が厳しくなることも想像されます。

大阪高裁で別件の判決が来月に出るようですが、ちょっと注目したいと思います。

宅地建物主任者試験の試験内容の構成の変更

現在、絶賛申込受付中の宅建試験のネタを・・・

今年、受験される方は『財団法人　不動産適正取引推進機構』のサイトを見ているでしょうか？

今年から下記の様な内容に変更されます。

以下、上記サイトよりコピペ

平成21年度から、宅地建物取引業の業務に関する実務的な分野からの出題数の割合を拡充します。

具体的には、施行規則第8条第7号からの出題を4問増とし、第2号からの出題を2問減、第3号及び第4号からの出題を各1問減とします。

簡単に言うと

民法や借地借家法などが　-2問

都市計画や農地法などの法令関係　-1問

税法　-1問

そして宅建業法が +4問

という構成になるということです。

ということは宅建業法が20問ということです。

業法が得意という方が多いと思うので、ラッキーと思われるかもしれませんが単純に合格ラインが上がる可能性が高いのかもしれません。しかし、宅建業法に力点を置いてきたということは、業法から難問が出る可能性もあります。

なんか、より実務から離れていく試験になるなぁ・・・と思った次第です。

私が受けるわけでは無いので対策は考えていませんので、自分でよく検討してください。

無責任だけど・・・

【社名変更】アーバン・アセットマネジメント→レガロキャピタル

アーバン･アセットマネジメントがレガロキャピタルに社名変更したというニュースが出ていました。

アーバン・アセットマネジメントはあの破綻したアーバンコーポレーションの元子会社です。それに新スポンサーがついて、名前が変わったというので、ちょっとレガロキャピタルに変わったというので、そのサイトを見てみました。

すると、新スポンサーの1社は株式会社アイディーオーです。この会社、広島の会社です。

アーバンコーポレーションと言えば、社長の房園博行氏が大京広島支店時代に広島で、独立し作った会社です。なんか、関係あるのかなぁ・・・と。

アーバンコーポレーションと言えば、終わりごろにはキナ臭い話が絶えませんでした。

もちろん、破綻時にニュースになった転換社債などの問題もありましたが、以前から

「アーバンとはあまり絡むな・・・」

という話は出ていました。１社を除く金融機関からは

「アーバンコーポレーションからの物件購入に対しては融資できない。」

という話もありました。実際にこれで購入を断念したこともありました。

ちょっと穿った目で見てしまいます。

【売買】渋谷のビル

日経不動産マーケット情報に渋谷区の第一石栄ビルが売買されたというニュースが出てました。

随分、前ですが、今回の売主（レーサム）が取得した際に私も買おうとしたので覚えています。

東京の業者がよってたかって、買おうとしたビルだからさぞかし・・・と思われるかもしれませんが

地下１階地上４階で１フロア30坪強（だったと記憶してます。）の古い居酒屋ビルです。

なんで、このビルがそんなに話題になったかと言うと、このビルは明治通りに面していてJR渋谷駅からは歩いて5分ぐらいなんですが、地下鉄副都心線開通で隣に地下鉄の出口が出来ることが解っていたからです。

とんでもない価格になった場所でした。

このレーサムという会社は割りと古いビルを買って、立退きをして更地にして売却したりする会社です。（そればかりではありませんが・・・）ですから、収益不動産ビルでもそれでは利回りも大したことない物を安く買って、立退きをして再開発用地で転売して高く売るということで、一時は年商5000億以上、経常利益1600億以上という会社でしたが、市場が一気に収縮して、逆に赤字が1600億以上になっている会社です。

建築業界における積算という仕事

建築業界には積算という仕事があります。

設計事務所にいる方なら『見積チェック』ぐらいはしたことがあると思います。デベロッパーの方ならば、競合見積で積算書の比較ぐらいはしたことがある人もいると思います。

しかし、チェックはできても、実際に積算をすることができる人は限られています。

※ゼネコンやハウスメーカーの営業マンがやる、営業積算（概算見積）は誰でもできます。

図面から、コンクリートの立米数や鉄筋の重さ、それにそれを運搬するためのトラックの台数・・・もちろん、外壁のタイルの㎡数や内壁のクロスの㎡数、配管の長さに電線の長さ、コンセントの数、トイレの数、水栓金具・・・などなどの材料費。その他にも足場などの仮設に、掘った土を捨てるための運搬費に産業廃棄物処理費・・・もちろん、各工事に掛かる職人さんの手間賃に現場事務所や現場の仮設トイレのリース費用まで計算しないといけません。値段だけではなくて、施工過程までの全てを理解していないと、出来ないのが積算という仕事です。

私がやってきた建築の仕事の中でもっとも難しいのがこの積算という仕事です。また、建築の仕事の中では一番、奥が深いかもしれません。また、デベロッパーをやっていた時には設計の知識よりも積算の知識の方が役に立ちました。

建築関係以外の方だと、設計や現場監督なら誰でもできると思っているかもしれませんが、積算ができる人は本当に極僅かの人しかいないんです。

よく、建築の値段を出すのに坪○○万円などと単価で話ますが、同じ面積でも建物の仕様だけではなく、形状によっても値段は全然変わるんです。（私も単価で話ますが・・・）だから、私は土地の形状から、建物の形状を想定して、単価も使い分けています。

また、積算が出来ると、コンクリートが何％上がったとか鉄筋が何％上がったなどという情報（日経新聞にも値段は出ています。）で、その費用が建物全体に占める割合が解っているので、概ね値段が解ります。

ちょっと、勉強して出来るものでも無いですし、参考書もほとんど無いので、建設会社の積算部にでも入らないと実際の建物の積算はできませんが、一度、どんな世界なのかを眺めてみると、建築コストに関する世界観が変わるかもしれません。

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不動産会社の上場

「デベはなぁ、上場すると苦しいんだよ。金があるなら、上場なんかしない方がいいな。」

これは、随分前に先輩に教わった言葉です。

上場のメリットは

・株式市場から資金を調達できる。

・知名度が上がる。

デメリットは

・上場を維持するのにお金が掛かる。

・株主に左右される。

などがよく言われます。

景気のいい時（土地の値段が上がっている時）には、余程のバカ以外は資金力さえあれば、儲かる業界です。簡単に言えば、買って、売れば儲かります。

景気の悪い時（土地の値段が下がっている時）には、物凄いプロでもなかなか、儲からない業界です。

『稼げる時に稼いで、悪い時にはじっとしている。』

というのが、基本スタンスになるのですが上場していると、なかなか上手くいきません。

平成18年の秋口ぐらいから、そろそろ潮時というのは、この業界の人ならみんな感じていたはずです。リーマンショックの1年ぐらい前から・・・。

しかし、それでも高値の不動産に手を出したのは上場企業故の目標があったからでしょう。もちろん、上場してなくても、上場を目指していた会社も同じです。耐力が無く、派手にやりすぎた、新興系の不動産が片端から逝くのは、この辺が原因でしょうか・・・。人材の問題も大きかったと思いましたが・・・。（人材については後述します。）

【ミヤビエステック】SR広尾ビル

このビルを誠和リートっていう会社が買いました。

いくらで取引されたのかは知らないのですが・・・。

売主はミヤビエステックスって会社です。この会社は今年の1月に民事再生を申請したので覚えている方も多いかと思います。元はと言えばマンションデベだったんですが、収益不動産の転売を相当やっていました。

ちょっと、荒っぽいところもあって、近寄りがたかったのですが・・・

有名なのは福岡は中州でのカミソリ登記です。

簡単に説明すると

この会社は中州で再開発をしようとしたのですが近隣同意を取得できなかったのか面倒だったのか解りませんが、隣地に隣接している土地を薄く切って登記して、それを繰り返して、再開発しようとしたんです。

詳しくしりたい方は、中州・ミヤビエステック・カミソリ登記でGoogleで検索してください。

カミソリ登記についてはこちらの記事を見てください。

ビルの売買よりも、その事件を思い出してしまいました。