平成27年度夏季休暇のお知らせ

カテゴリ:アナウンス / 業務案内

当社は平成27年度8月8日より8月16日まで、夏季休暇を頂きます。
暑い日が続きますが、皆様もお体にお気をつけて、お過ごし下さい。
尚、8月17日より通常営業となります。
夏季休暇期間中に当社にお電話を頂いた場合、担当の携帯電話に転送されますが、
休暇期間中の為、出られないことが多くなっております。
出られない場合には折り返し、お電話をさせて頂きますが、
お時間を頂戴することになりますことをご容赦下さい。

株式会社リデベはプロも御用達の不動産・建築の総合コンサル会社です。
店舗物件、テナント賃貸、投資、空家対策、開発、地上げ等、貴方の問題を解決します。
まずは1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。プロ、アマ、一般の方、すべて歓迎。
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建築基準法適合状況調査を利用した増築、用途変更等の確認申請の方法

平成26年7月に国土交通省が新たなガイドラインを策定し、国土交通省指定民間確認検査機関等(以下、「民間第三者機関」と言います。)を利用して建築基準法適合状況調査(以下、「適合調査」と言います。)ができるようになりました。これにより、適合調査がスムーズに出来るようになり、完了検査を受領していない建物が適法化される道筋ができるようになりました。しかし、適合調査をしただけでは、建物が適法化されるわけではありません。

適合調査をした結果、不適合だった箇所の是正が必要になります。また、適合調査をした結果、合理的(経済的合理性など)もしくは物理的に不適合箇所を是正できない可能性があります。

適合調査が民間第三者機関で可能になったことにより、現実的になったのですが、適合調査には相応の費用も掛かり、前述のように適合調査後に建築基準法に適合することが難しい場合もあります。そこで、弊社では、予備調査を行い、さらに民間第三者機関の調査後に不適合箇所の合理的な是正方法のご提案から、最終的に全てを適合させるまでのお手伝いをさせて頂いております。

予備調査

適合調査を民間第三者機関に依頼する前に、対象建物の現地調査、必要書類の保管状況、特定行政庁との事前協議、民間第三者機関との事前協議などを行い、適合までの確率の想定、最終的な概算費用、適合までのスケジュールなどをご提示するための予備調査を行います。これにより、費用を掛けて適合調査をした結果、適法化出来ないリスクの軽減、費用対効果の分析を行うことが出来ます。

やじるし

書類整備・事前協議

予備調査終了後、適法化の可能性が高く、費用対効果も得られると判断された場合、適合調査を行うことになります。適合調査をするためには、確認申請図書が完全な状態で整っていないとできません。整っていない場合は、当社に於いて復元図及び復元構造計算書等の作成を行います。また、特定行政庁以外の関係諸官庁との事前協議を行うことで、民間第三者機関がスムーズに適合調査を行えるように支援を致します。

やじるし

適合状況調査

必要書類等が全て揃い、特定行政庁、関係諸官庁との協議を行い、各庁の意向等も踏まえた上で、適合調査を行います。完了検査を受領していない建物の殆どが、完了検査を受領していない以外の部分で建築基準法に抵触しています。その為、適合調査時に於いて、不適合箇所が発見されますが、当社では、当社スタッフも検査に立合い、検査官と検査時に協議しながら、経済合理性が高く、タイムリーな是正方法を検討します。

やじるしドラフト1

適合状況調査報告書

民間第三者機関が現地での適合調査を元に建築基準法適合状況調査報告書のドラフトを作成します。その中に不適合箇所がある場合、その不適合箇所を是正して、当社で是正報告書を作成します。その報告書の内容を民間第三者機関と協議の上、建築基準法適合状況調査報告書の内容が全て適合になるように調整して、全て適合とします。

完成した「建築基準法適合状況調査報告書」を、新たな確認申請(増築、用途変更等)の既存不適格調書に添付することで、確認申請を受け付けて貰うことが出来ます。また、予め特定行政庁や金融機関と協議しておくことにより、耐震診断・耐震補強の補助金を受けることが出来たり、建物(不動産)を担保にした融資を受けたりすることが可能になります。

不動産業者・設計事務所・施工会社等の法人様へ

お見積りにつきましては、建物の構造、築年数、階数、面積、確認申請図書の保存状況によって、予備調査だけでも、かなり金額に幅がありますので、お手数ですがお見積りにつきましては、直接、お電話でご相談下さい。

また、お客様へのご説明用の資料等も用意しておりますので、お気軽にお電話で資料請求をしてください。

株式会社リデベ

TEL 03-5389-6082

営業時間 平日 10時~18時30分

 

 

 

 

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Twitterについて

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かなり以前にTwitterのアカウントを取得してはいたのですが、あまり活用していませんでした。

最近、ブログに書くまでのことではないことで、不動産や建築に関するお知らせ等は、「つぶやく」だけで終わらせてしまっています。

業界(建築・不動産)企業の倒産情報、業界動向、業界著名人の発言また、当社の動向などの細かいことについてはこちら↓で、つぶやいています。

リデベ公式Twitter

https://twitter.com/REDEVE_Co

もし、Twitterのアカウントを持っていましたらフォローをして頂ければ幸いです。

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検査済証が無くて融資(ローン)が受けられない場合の救済方法

以前は、検査済証が無くても簡単に融資を受けられましたが、最近では、検査済証が無いと言うだけで、融資を受けつけてくれない金融機関が多くなってきています。

ここでは検査済証が無くても、融資が受けられる方法を書きます。

 

Point 検査済証とは

検査済証とは、建物の工事が完了してから未使用の状態で4日以内に、工事完了届を行政機関等に提出し、提出後、1週間以内に建物を検査してもらい、確認申請許可通りに建物が建てられていることが確認された建物に発行されるものです。

検査済証がない建物について『手続き上の問題があるだけで、直ちに違反建築(違法建築)とは言えない。』と言う方がいますが、違反建築(違法建築)とは、一般的に建築基準法に抵触している建物のことを言います。完了検査を受けていないということは、建築基準法第7条に抵触しているので違反建築(違法建築)であり、罰則規定もあります。

 

まったく、融資が受けられないかというと、平成26年12月現在では、金融機関によっては受けられるケースもあるようです。ただし、やはり融資条件などは厳しくなっています。

以前は、検査済証が無くても融資が受けられたのに、なぜ現在は融資が受けられないかというと、平成2年以降、減りつつはあったものの、完了検査を受けないで建物を使用してしまうケースが後を絶たなかったために、平成15年頃に国土交通省から、各金融機関に対して検査済証の無い建物への融資を控えるお達しが出たのが最大の理由です。

ちなみに、完了検査を受け、検査済証が発行される前に建物を使用してしまうと、原則、完了検査は受けられなくなります。

特に、大手金融機関になればなるほど、コンプライアンスが厳しくなっているので融資を受けることが難しいのが現状です。ただ、小さな信用金庫だと、登記さえしてあれば融資を受け付けてくれる事例もありますが、今後は無くなると考えられます。

 

検査済証が無くても融資が受けられる方法とは?

別に違法なことをするわけでもなく、特別な裏技を使う訳でもありません。

『建築基準法適合状況調査』

というのを行い、それによって建築基準法に適合していることが確認できると、

『建築基準法適合状況調査報告書』

の全ての箇所が適合になれば、検査済証とは違いますが、同等の効力を発揮します。

では、どの様な流れで行われるかと言うと『建築基準法適合状況調査の流れ』(←をクリック)を見てください。

検査済証が無くて融資や住宅ローンが受けられなくてお困りの方は是非、リデベにご連絡ください。

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建築基準法適合状況調査の流れ(検査済証の無い建物を適法化する方法)

① 確認済証の副本と確認申請時の図面の有無を確認する。

副本と図面がある場合は②へ進む。無い場合は③へ進む

② 一般木造住宅2階建て100㎡未満の建物以外の場合は構造計算書の有無を確認する。

構造計算書が無い場合は④に進む。

一般木造住宅2階建て100㎡未満の建物、もしくは構造計算書がある場合は⑤に進む。

③ 建築士事務所(出来れば一級建築士事務所)に依頼して、現況図面の作成を依頼し、現況図面作成後に④に進む。

④ 現況図面をもとに構造計算を実施する。

⑤ ①の確認申請時の図面もしくは③で作成した現況図面が、建物が建てられた時点の建築基準法に適合しているかを一級建築士に確認してもらう。

この時点で、建築基準法に大きく違反しており、是正するのに建て直す方が、経済的に有利な場合には、建築基準法適合調査を中止する。

概ね建築基準法に適合している、もしくは軽度の違反(建て直すよりも是正する方が遥かに経済的に有利な違反)がある程度である場合には、⑥に進む。

⑥ 依頼した建築士に『建築基準法適合調査』を第三者機関に依頼してもらう。

この時点で依頼された建築は特定行政庁との協議を行い、第三者機関に議事録で報告を行う。⑦に進む。

⑦ 第三者機関が『建築基準法適合調査』を行い、『建築基準法適合調査報告書』のドラフトを作成する。

不適合箇所が無ければ、『建築基準法適合判定合格状況調査報告書』が発行されます。

不適合箇所がある場合は⑧に進みます。

⑧ 依頼した建築士に不適合箇所についての是正方法等を第三者機関と協議して貰い、不適合箇所を是正する工事を行う。その是正箇所を依頼した建築士に写真などを取って貰い、第三者機関に報告してもらう。是正完了を第三者機関が認めてもらえば『建築基準法適合判定状況調査報告書』が貰えます。

建築基準法適合判定状況調査報告書は、不適合でも貰えますが、報告書の中に『不適合』箇所の指摘が残ったままになると、その効力がありません。 この場合は違反建築物である証明書にしかなりませんので注意が必要です。

ただし、『建築基準法適合調査』が出来るようになったのは、平成26年7月2日の国土交通省発表のガイドラインからで、すべての建築士事務所が引き受けてくれる訳ではありません。

価格については、建物の規模、築年数、構造、確認済証の副本の有無、確認申請時の図面の有無、建築基準法の技術的指針への違反の程度によって大きく異なります。

まずは、株式会社リデベにお気軽にお電話下さい。

03-5389-6082

営業時間 平日午前10時~12時 午後13時~18時半となります。

なお、ご相談に御来社する際には、必ずお電話で予約を取ってください。

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リデベ公式ブログの移転作業が完了しました。

この度、ブログのサーバー移転に伴い、ドメイン等も変更になりました。

また、前ブログの技術的な問題から、ブログが長いこと更新できなかったことお詫び申し上げます。

特に、「家賃に対する消費税の取り扱い」について多数のご質問を頂いており、ブログ記事にまとめて、公開したいと考えていたのですが、それも出来ませんでした。

今後、こちらのサイトがリデベ公式サイトとなりますので、今後とも宜しくお願いいたします。

 

平成26年5月4日

株式会社リデベ

代表取締役 相澤 巧

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既存不適格と違法建築 正しい建築士に仕事を依頼していますか?

最近、設計者である建築士の到底、正しい選択とは考えられないで起こったと考えられるような事態で、私のところに質問がいくつかありました。

色々な事態があるので、一つ一つの事例は、別の記事で書きますが、決定的な問題は、その物件の設計者である建築士、もしくは請負った施工会社の責任で起こったと考えられることが殆どです。時には、地域行政(市町村や特別区)の建築指導課(建築課建築指導係)などの、誤った指導による事件もありました。

私は、一級建築士になって既に15年以上が経ちました。まだ、建設省が存在したころに一級建築士になったのですが、私が一級建築士になるために勉強をしていた時に、私よりも二回り以上も先輩の建築士に

「建築士を取得して、初めて建築を行うスタートラインに立てる。」

と、言われたことがありました。

今では、私にはその意味がよく解ります。私も一級建築士になったばかりの頃は、これで自分は建築業界の最も必要な資格を取得したと思ったものでした。

しかし、実際には、例えて言うならば、

『教習所を出て、車の免許証が交付されただけ』

に過ぎなかったのです。しかし、それを自覚するのに、そんなに時間を要さなかったのが私の救いでした。

但し、ベテランの建築士だから、正しい選択ができるという訳でもないのですが、とすると、なかなか、どの建築士、もしくは施工会社に依頼して良いのか解りません。

私が、不動産会社(デベロッパー)として、ある大手設計事務所の一級建築士に、収益物件とするための商業施設の仕事を依頼したことがありました。その一級建築士は私に二つの案を提示してきました。二つの案を提示してきたこと自体には問題はありませんでしたが、私は

「プロに依頼をしているのだから、そのどちらのデザインでも私は構わない。赤でも、青でも好きにすればいい。私が依頼したことは、『収益性の為に計画よりも賃貸面積を減らさないこと。』、『その建物を利用する人が笑って安全に使えること』『その建物を作る人の安全が保たれること』この3点だけである。」

と言いました。その後、その建築士はそれを守ってくれました。その建築士は、私が会った、私より若い建築士の中では、今でも一、二を争う建築士だと考えています。それは、その建築士が、『建築士が何をしなければならないか』を私の一言ですぐに判断できたからです。

我々、建築士もしくは建築士を持っていなくても設計事務所に所属する多くの設計者が、何らかの学校(大学や専門学校)で勉強をしてきています。『建築家』を目指して・・・。そして、その多くが著名な建築家に憧れて、デザインの勉強をしたりします。中には、著名な建築家の建物を見ることで勉強をした気分になっている者も大勢います。

著名な建築家に憧れることも、その建物を見ること自体は否定しません。しかし、それを自分のクライアントに活かすことは、殆どありません。著名な建築家の話よりも、はるかに重要なことがあることに、多くの建築士は見逃しているのです。

その『建築家』を目指した多くの学生が、社会に出て、建築士の必要性があることに気が付きます。特に多くの人は、3つある建築士の中でも『一級建築士』を目指すことになります。

3つの建築士について簡単に違いを簡単に書いておきます。

一級建築士・・・公共建築物や百貨店で500㎡を超える建物、木造で最高高さが13mを超える建物、木造以外の建物で300㎡を超え最高高さが13mを超える建物、1000㎡を超える2階建て以上の建物。(一部略・建築士法第3条第1項)

二級建築士・・・一級建築士が出来る建物以外では、30㎡以上、もしくは木造以外の建物で100㎡以上(木造は300㎡以上)もしくは3階建て以上の建物(一部略・建築士法第3条第2項)

木造建築士・・・一級建築士もしくは二級建築士が出来る建物以外で木造の100㎡を超える建物(一部略・建築士法第3条第3項)

一級建築士の試験とは、年によって違いますが、概ね合格率が7%ぐらいの試験です。しかも、宅地建物取引主任者試験などと違って、誰でもが受けられる試験ではありません。例えば、大学で建築を学んで、一級建築士事務所で2年の実務を積んでやっと受けられます。その人同士で受ける訳です。プロ同士で受けて7%だから、かなりの狭き門です。過去の資格保有者は2014年現在で約35万人ですが、実際に現在でも実務についている一級建築士は7万人です。この数は医師の三分の一、弁護士の約二倍に相当します。

ここで建築士の試験を勉強しだすに当たり、多くの建築士が大事なことを忘れ、技術的な勉強や試験の為の知識を詰め込み始めます。つまり、そもそも、建築士が何故必要かと言うことを忘れてしまっているのです。

そこで、正しい建築士の見極め方の一つをここに書いておきます。

依頼した建築士に次の質問をしてみてください。

「建築基準法第1条と建築士法第2条2項を答えてください。」

と・・・

建築基準法第1条

この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低限の基準を定めて、『国民の生命、健康及び財産の保護を図り』、もって公共の福祉の増進を資することを目的とする。

建築士法第2条2項

建築士は、常に品格を保持し、『業務に関する法令及び実務に精通して』、建築物の質の向上に寄与するように、公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。

一字一句間違えずに答える必要性はありませんが、『』内の部分が答えられなければ、その建築士は、建築士としての本分を忘れた建築士であり、これを答えられなかった建築士に依頼した読者は、私に質問をしなければならなくなるかもしれません。

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満員御礼 600訪問者以上/日

新年、明けましておめでとうございます。

本日、初めて1日の訪問者が600人を超えました。
弊社のサイトをご利用頂きありがとうございます。

弊社サイトにて、解りにくいこともあるかとは存じますが、
その際には、お気軽にお電話を頂ければと考えております。

今年はバブル崩壊後、個人投資の元年と言っていいと考えております。

その個人投資が安全に行われるように弊社も全力を尽くして参りたいと考えておりますので、何卒、よろしくお願いいたします。

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