違法建築物であることを不動産業者は説明しなくてよいのか?

カテゴリ:テナント賃貸 / ブログ

多くの宅地建物業者さんや、重要事項説明で違法建築であることの説明を受けなったという方がいるので解説します。

まず、大前提になりますが、

違法建築物は、存在そのものが違法です。法では行政処分により、使用禁止や除去(取壊し)、さらに悪質な場合は、刑事処分や罰金刑という場合もあります。これは完了検査を受けていない、各行政の定める条例に違反している等も含めます。

悪質な場合とは

・ 違法建築物に対する行政指導に対し、それを無視する、もしくは度重なる勧告に従わない。

・ 営業を目的とする複数の建物で同様な建築基準法・条例違反を繰り返す。

・ 建築基準法・条例違反であるということを認知していて、それを故意に行う。

 

実際に、行政処分があるのかと言われると、事例は非常に少ないのですが、いずれも見たことがあります。

そのことを前提に読んでください。

Q.違法建築物であることを不動産業者は説明しなくてよいのか?

【解答】

仲介業者は、違法建築物であることを知っていれば、説明義務はあります。

【解説】

まず、今回の質問は「違法建築物であることを不動産業者は説明しなくてよいのか?」ということですが、責任の所在は

・売主(貸主)

・不動産仲介業者

となります。

本質問から、ずれますが一応、売主(貸主)の責任について書いておきます。

売主の場合は、民法570条の瑕疵担保責任という問題が発生します。つまり、隠れたる瑕疵があった場合については、買主が気づいた時点から1年以内に契約解除又は損害賠償の請求ができます。

貸主の場合は、建築基準法87条違反になります。詳細については『違法建築物を賃貸してよいか?』をお読み下さい。

さて本題の不動産業者の責任です。

まず、解答に書いた通り、違法建築物と知っていれば、宅地建物取引業法47条に抵触します。これは、売買であっても、賃貸であっても当然に抵触します。

宅地建物取引業法

47条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。

47条1項 次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為

二 前略~、現在若しくは将来の利用の制限、~後略

つまり、知っていれば告知義務が発生します。これは同法35条の重要事項説明の列挙事項に入っていなくても同法47条に抵触しますから、重要事項説明時に説明しなければならないということになります。

と、ここまで書くと、不動産業者は「知らなかった」で全部押し通せてしまうような感じがしますが、以下のような場合に知らなかったと言えなくなります。

1.売主もしくは貸主から、違法建築であることを伝えられていた場合。

2.元付け業者(売主から物件を預った不動産業者)から、違法建築物を伝えられていた場合。

3.敷地面積に対して、建築面積や延べ床面積が建蔽率や容積率を明らかに超えている場合や確認申請証や検査済証が無い場合。

1や2の場合は当然です。

問題は3のような場合です。宅地建物取引業者は建築のプロではありません。建蔽率や容積率が明らかに超えているような場合は、建築のプロ如何に関わらず、違法建築が疑われます。この程度のことは宅建主任者試験にも出ることです。また、売主や貸主に、確認申請証や検査済証の有無を確認して無い場合は、当該物件の行政機関に行けば解ることです。

しかし、一般の不動産業者に、例えば、その居室の採光面積が確保されているかとか、必要換気量が確保されているかとか、建物その物が日影規制に抵触していないかとか、天空率や各種斜線に抵触していないかなどを調べることは不可能です。ですから、このようなことは、売主や元付け業者から、教えてもらわない限り、仲介業者は知りようが無いということになります。

不動産業者が知らなかったから説明をしなかったとしても違法建築物にあることには変りありません。これによって、行政指導がある場合もありますし、罰則規定もあります。その詳細については『違法建築物を賃貸してよいか?』『違法建築物に出店してよいか?』で詳しく説明しています。

 

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違法建築物に出店してよいか?

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連載シリーズ 【 違法建築物に出店してよいか? 】 第 2 話 / (全 6 話)

まず、大前提になりますが、

違法建築物は、存在そのものが違法です。法では行政処分により、使用禁止や除去(取壊し)、さらに悪質な場合は、刑事処分や罰金刑という場合もあります。これは完了検査を受けていない、各行政の定める条例に違反している等も含めます。

悪質な場合とは

・ 違法建築物に対する行政指導に対し、それを無視する、もしくは度重なる勧告に従わない。

・ 営業を目的とする複数の建物で同様な建築基準法・条例違反を繰り返す。

・ 建築基準法・条例違反であるということを認知していて、それを故意に行う。

実際に、行政処分があるのかと言われると、事例は非常に少ないのですが、いずれも見たことがあります。

そのことを前提に読んでください。

Q.違法建築物に出店してよいか?

【解答】

出店してはいけないとは、言い切れません。

【解説】

『違法建築物を賃貸してよいか?』でも、書きましたが、違法建築を賃貸することは不可ではありません。同様に出店するのも、違法建築物を賃貸すること自体は、建築基準法、借地借家法、民法さらには、消防法、食品衛生法、大規模小売店舗立地法にも定義が無いので、不可とは言い切れないという曖昧な解答になってしまいます。

ただし、『違法建築物を賃貸してよいか?』でも書いたことと同様なリスクが付いてきます。

簡単に言えば、違法建築物は行政処分によって、是正、使用停止さらには除去(取り壊し)命令が出る場合があります。その場合、出店していたとしても、営業を止めなければならない可能性があります。

さらに最大の問題は、違法建築(完了検査を受けていない建物を含む)の場合、用途変更が出来ません。用途変更を必要とするにも関わらず、用途変更をしないで出店した場合は、建築基準法での罰則規定もありますが、火災や地震などによって人身事故が発生した場合は、業務上過失致傷や業務上過失致死などの罪に問われます。

用途変更が必要な状況にも関わらず、用途変更を出したくても出せないのが、違法建築物です。

ですから、

「出店は出来るが、その後、行政処分の対象になる可能性もある。」

ということになります。

出店する場合には違法建築かどうかをしっかり確認する必要性があります。

さらに、違法建築でなくても、居抜き物件などで、

「自分が出店する前も飲食店だったし、自分も飲食店で出展するから用途変更は必要はないだろう。」

と考える人がいるようですが、それは最初から、その建物の用途が飲食店だったか、前の占有者が用途変更を出していたらという条件が付きます。ですから、居抜き物件の場合は、用途が自分の出店する業態になっているか、もしくは用途変更が出されているかを確認する必要性があります。

注意しなければならないのは、一般的な不動産屋さんでは、建物が違法建築物かどうかの判断はできないことが多々あります。用途についても謄本(登記情報)に書かれているものと違うこともよくあります。

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違法建築物を賃貸してよいか?

カテゴリ:テナント賃貸 / ブログ
連載シリーズ 【 違法建築物を賃貸してよいか? 】 第 1 話 / (全 6 話)

多くの貸す側、借りる側双方の方が疑問に持っているようなので解説します。

まず、大前提になりますが、

違法建築物は、存在そのものが違法です。法では行政処分により、使用禁止や除去(取壊し)、さらに悪質な場合は、刑事処分や罰金刑という場合もあります。これは完了検査を受けていない、各行政の定める条例に違反している等も含めます。

悪質な場合とは

・ 違法建築物に対する行政指導に対し、それを無視する、もしくは度重なる勧告に従わない。

・ 営業を目的とする複数の建物で同様な建築基準法・条例違反を繰り返す。

・ 建築基準法・条例違反であるということを認知していて、それを故意に行う。

実際に、行政処分があるのかと言われると、事例は非常に少ないのですが、いずれも見たことがあります。

そのことを前提に読んでください。

Q.違法建築物を賃貸してよいか?

【解答】

賃貸してはいけないとまでは言い切れません。

【解説】

色々なリスクが付きまといますが、違法建築物を賃貸すること自体は、建築基準法、借地借家法、民法にも定義が無いので、不可とは言い切れないという曖昧な解答になってしまいます。

では、どんなリスクがあるかというと・・・

・ 地震や火災などの事故があって、賃借人や、それが店舗だったりした場合に従業員やお客さんに被害があった場合は、所有者責任が問われます。

・ 行政処分で、使用停止や除去命令が出た場合に、賃借人に対して、立退き料や営業保証を求められる可能性があります。この場合の使用停止や除去命令は、「借地借家法第18条の正当な事由」には該当しません。違法建築物を作った、もしくは所有していた賃貸人側の都合です。

・ 違法建築の場合、用途変更が出来ません。そもそも、用途変更とは、特殊建築物でない建物を特殊建築物などに変更する(一般的な住宅をホテルに変更する)とか、特殊建築物を別の特殊建築物に変更する(ホテルを病院にする)などのことです。

 

では、このリスクを回避する方法としては・・・

あらかじめ、賃貸借契約及び、契約前の重要事項説明に於いて、この建物は違法建築であり、行政処分により使用停止や除去命令が出た場合の賃貸人の賃借人に対する補償を決めておくべきでしょう。同様に、違法建築物であるから、用途変更が出来ない旨を説明しておかないといけません。

また、用途変更を行わないで、使用した場合、最終的な責任の所在は、建築基準法第9条により、「所有者、管理者若しくは占有者」となっています。以下の判例は用途変更ではありませんが、建築基準法・消防法などに違反した場合の判例です。

東京都杉並区高円寺の居酒屋で平成21年、14人が死傷した火災で、業務上過失致死傷罪に問われた元経営者、佐藤信一被告(64)ら3人の判決公判が13日、東京地裁で開かれた。今崎幸彦裁判長(斉藤啓昭裁判長代読)は「防火意識の低さは強い非難を免れない」として、佐藤被告に禁錮2年6月、執行猶予5年(求刑禁錮2年6月)を言い渡した。ビル所有会社元社長の高橋昭彦被告(57)、同社社員で防火管理担当だった倉田俊二被告(30)はそれぞれ禁錮1年8月、執行猶予3年(同禁錮2年)とした。

この様に、所有者も管理会社も占有者(賃借人)も一網打尽にされるケースもあります。

地震や火災などの事故に対しては、違法建築であるかどうかは別として、万全の体制をとるべきです。ましてや、違法建築というリスクがある訳ですから、過剰なぐらいの意識を持っておく方がよいでしょう。

違法建築物でお困りの方は、リデベにご相談ください。

※ 必ず解決できるとは言えませんが、状況によっては対策があります。

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リフォームで収益アップ・収益維持【空室対策】

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連載シリーズ 【 リフォームで収益アップ・収益維持【空室対策】 】 第 2 話 / (全 4 話)

マンション・アパートの空室でお困りの大家さん

・ 不動産屋の言うとおり募集家賃を下げたが空室が埋まらない。

・ うちのマンション・アパートは古いから家賃を下げるしかない。

・ 駅から遠いから、空室になっても仕方がない。

・ 周辺に新築の賃貸物件が出来たので募集賃料を下げるしかない。

リデベはリフォームにより、家賃の下落を出来る限り防ぎ、空室を埋めることをご提案します。

現在、住宅市場は供給過多の状態にあります。(※住宅市場の需要供給についてはこちらをお読みください。)ものすごく立地の良い場所であれば、あまり気にしなくても空室は埋まるかもしれません。ではものすごく立地の良い場所とはどういう場所かというと、東京都心の中心地という意味ではありません。

「需要>供給」

という場所です。

東京都心の中心地でも、供給過多になっている場所では、より良い物件に住みたいと思うのは当然の賃借人心理です。

では、良い物件というのは、家賃の安い物件のことでしょうか?

それは違います。

賃借人のニーズに応えている物件が良い物件なのです。

「駅から少し距離があるけど、静かな住宅地に住みたい。」

と考えている人が家賃の安いことを重視する方とは限りません。むしろ、住環境を求めているはずです。このような考えをお持ちの賃借人の方は、低所得で高い家賃が支払えない方でしょうか?むしろ、ハイレベルな住環境を求めている方です。そのような方が必要としている物件にしなければならないのです。

しかし、大規模リフォームをすれば、多額の費用が掛かります。

リデベでは必要なことが何かを適切にマーケティングします。その上で、そのエリア、トレンドを認知した上で、必要最低限のご提案を致します。

リデベも不動産事業者ですが、一般的な不動産屋は仲介手数料を主たる収益にしています。その為、賃借人が入れ替わる方が収益を得られます。しかし、リデベは不動産屋であると同時に設計事務所です。設計事務所として、不動産屋として、賃借人という居住者の方が、

「この部屋でなるべく長く暮らしたい」

と思うことのできる物件にするのが、リデベの仕事です。

築20年アパート ワンルーム22㎡のリフォームの費用実例

188,000円・・・(原状回復・クリーニング代含む)

ご予算に合わせた最善のご提案を致します。

まずは、お気軽にお問合わせをください。

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テナントリーシング【空室対策】 リデベの場合

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連載シリーズ 【 テナントリーシング【空室対策】 リデベの場合 】 第 1 話 / (全 4 話)

ご所有の店舗物件に、テナントがつかなくてお困りの方

1.店舗物件近隣の不動産屋に依頼したが、なかなか空室が埋まらない。

2.不動産専門サイトに出しているのに反応があまりない。

3.賃料を下げても反応があまりない。

4.リフォームをしたのに反応があまりない。

当然です!

厳しい例えで言えば
「モテる人は、どこに行ってもモテます。」

しかし
「モテない人は、どこに行ってもモテません。」

では、どうすれば良いのか?

モテる人と同じことをしていたのでは、いつまで経ってもモテません。

見た目もさえない、所得も少ない、空気が読めない・・・

だけど、ものすごく優しくて頭がいい人。

その優しさと頭のよさをアピールするチャンスがなければ、いつまで経ってもチャンスはありません。

恋愛の話は別に

「恋人なんか、いなくてもいい!」

と思う人もいますが、「空室でもいい!」と思う人は少ないはずです。

では、どうすれば良いのか。

簡単です。

良い点をアピールすることです。

しかし、やたらとアピールすれば良いというものではありません。やたらとアピールすると単なる尻軽な人になってしまいます。これを不動産業界では有名物件と言います。

優しい人は、優しい人が好きな人にアピールすること

頭がいい人は、頭がいい人が好きな人にアピールすること

ここがポイントです。

モテない(テナントのつかない)尻軽な人(有名物件)になることは最悪の事態です。

物件近隣の不動産屋の窓に、あなたの物件資料が貼られているだけで、貴方の物件はアピールされていますか?

不動産専門サイトに物件広告を出して、賃料を下げて、リフォームをしたとしても貴方の物件に興味がある人が見てくれますか?

リデベでは、貴方の物件特性を分析し、貴方の物件に適したテナントに貴方の物件を直接、ご紹介します。

リデベの実績例はこちら※守秘義務の関係上、一例だけの紹介にさせて頂いております。

まずは、お気軽にご相談ください。

リデベのテナントリーシング及びコンサルタント料金

調査後に適合テナントリストの提供のみ

募集賃料の30%

※1 募集賃料が150,000円未満の場合は45,000円
※2 調査結果として、適合テナントが無い場合は無料

リデベと一般媒介契約を締結して頂ける場合

成約時に

調査費用:成約賃料の10%

仲介手数料:成約賃料の1ヶ月分

※ 調査費用は成約賃料が150,000円未満の場合、15,000円

リデベと専任媒介契約を締結して頂ける場合

成約時に仲介手数料(成約時賃料の1ヶ月分)のみ

※ 専属専任契約を含みます。

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2010 不動産市場 予想

今日から仕事初めという方も多いと思います。

私は6日からという感じで今日はまだのんびりしています。一応、今年は何をしようか・・・などとまったりと考えています。

さて、今年、自分が何をするかを考えるに当って、市場がどんな風になるかを考えておかないと、行き当たりばったりになってしまいます。(まぁ、大体、行き当たりばったりなんですけど・・・)

というわけで、私の思う不動産と建築市場の予想を書いておこうと思います。

住宅市場

住宅市場は、今年は去年ほどではないですが大幅な回復は難しいと考えられます。

というのは、一部のエリア、特に東京都心部では価格が反転して上昇を始めると思います。しかし、これは短期的な現象の可能性もあります。東京都心部では、相当に品薄感が拡がっていますし、昨年からの『今が買い時』という感覚が拡がっているから、価格は上昇するとみています。

ところが、このテクニカルな動きに、ファンダメンタルが追随できるかは微妙な状況です。アジア市場が牽引する経済成長に乗れた企業などの業績は回復しても、住宅を買うのは、企業ではなく従業員です。給料の安定や雇用の安定が無ければ、テクニカルによる価格の上昇などはすぐに息切れしてしまいます。

住宅に関してもエコポイントなどの話がありますが、以前にも書いた通り、エコポイントを取得することで仕様が上がり、建物価格が上昇して、その分がエコポイントで安くなっても、市場の活性化にはつながりません。供給戸数(注文住宅などの含む)は昨年並みで、ただ、太陽光発電や燃料電池などが今までよりも増えるだけで終る可能性が高いと感じます。やはり、住宅市場の活性化は今までの様な減税、免税などの処置や金融保証などの制度の方が有効かと考えています。

それ以外の政令都市級エリアや東京郊外では昨年並みかまだ下落を続けると思います。

東京はまだまだ、人口が増えていますし、個人所得や雇用自体も地方都市に比べたらよい状況ですから、上記の様なテクニカルな動きも発生しますが、地方都市などでは、まだまだ下落が続くと思います。これは、そもそもH19年まで続いた、不動産ミニバブルの際に地価、不動産価格があまり上昇しなかったことにより、下げ渋っている感が強いです。しかし、需要価格は、まだまだ下にあることから価格は下落すると考えています。

政令指定級都市未満の都市は構造的な問題、特に労働者人口(購入層)の減少に歯止めが掛からないことからも今年に限らず、下落をしていくと考えています。

公示地価ベースで言えば、タイムラグもあることから、去年ほどは下がらないにしても、下落は続くと考えられます。

戸数に於いては、昨年がさすがに供給量を絞ったことから、完成在庫等も減ったことから増加すると考えています。しかし、分譲住宅(マンション、分譲戸建)は微増すると思いますが、注文住宅は伸び悩むと思います。また、賃貸住宅(特に投資用)は、今年も微減すると思います。投資用マンションは金融機関の個人向け貸付金額が3割ぐらい上がらないと市場の活性化は難しいですが、現在の不動産価格や供給過多の状況を考えると、その実現はほぼ不可能と言っていいでしょう。

住宅市場総括

供給戸数は前年度ベースでは増加するが、平成22年1~12月ベースでは100万戸にギリギリ到達できない。価格は東京都心エリア以外は微下落。



オフィス市場

オフィス市場ですが、こちらは住宅市場よりも酷いと考えています。

オフィスの空室率は依然として高いところで推移すると考えています。超一等地の新築大型オフィスの賃料が大幅に下げてなんとか空室を埋めたとしても、ある意味のストロー効果で中途半端なエリアの中古物件は相当に苦しいことになるはずです。また、供給量が明らかに多すぎることも問題です。

例えば、東京の丸の内、八重洲エリアは家賃の大幅下落の効果などで、グループ企業の集約などを考える企業が入居する可能性はあります。しかし、グループ企業が入っていた様な小さなビルは当然に空室になり、家賃を下げてなんとか入居させても、その入居者のいたビルが空になるという現象が発生します。その対象が日本橋○○町、八丁堀などの周辺エリアです。

東京エリア以外のオフィス市場はもっと酷いことになると思われます。

まずは、この市況下で地方都市の支店等は統廃合が進みますから、政令指定都市未満のオフィス市場は崩壊すると考えられます。実質空室率が30%を超える都市が乱立すると考えています。政令指定都市クラスでも名古屋や仙台はそもそも、乱開発が進んだために完全に供給過多です。大阪は関西圏の経済が沈んだままなので回復には時間がかかります。

唯一、現状維持か微回復の可能性があるのは福岡エリアでしょうか・・・。というのは、下落するところまで下落している上にこれ以上、下落する理由が見当たらないことと、九州新幹線などの逆ストロー効果で九州南部の経済が集約される可能性があるからです。その効果が少しずつ現れてくるのではないでしょうか?しかし、九州西部の過疎化は更に加速するということも考えられます。

オフィス市場統括

空室率高止まり、賃料はエリアを平均すれば下落は続く。

商業系市場

商業系の市場ですがこちらも好転する兆しは見えないと考えています。そもそも、商業系の市場は消費の回復が重要になるのですが、ファストファッションなどの一部の業態を除けば大幅に回復するとは考えにくいです。最近、ファーストフードのSubwayが80店舗ほど増やすというニュースが出ていましたが、いずれも居抜き店舗とのことが強調されていました。ということは、他店がいなくなった跡地ですから、全体数は変わらない上にSubwayに出てもらう為に賃料を下げるという現象が起こります。売り手市場の場合なら、居抜き店舗等は造作代が浮くので、高く貸せるのですが、買い手市場の場合は、貸主がスケルトンにしなくて済むという考え方になり、賃料がさらに下がります。

また、ネットショップやネットスーパーなどが定着してきていることも、商業系の市場を圧迫していくことになります。たしかに、一部の高級ファッションなどは実物を見たいと思うものもありますが、全体的に商業系の市場が減れば、その様な業態の不動産賃料も大幅に下落します。

また、飲食店業界も数がこれ以上に増えるということは需給バランスから考えれば難しく、単純に業態変更などが行われるだけです。また、外食産業はデフレスパイラルの影響をまともに受ける業態です。当然、価格競争をすれば、最初は規模の拡大で補おうとするはずですが、その内に既存店の収益悪化から、不採算店の閉鎖を余儀なくされるはずです。ファーストフードや牛丼などは不採算店の閉鎖や経営統合による店舗併合などの統廃合が今年後半から加速すると考えています。

ミクロ的な話で言えば、携帯電話の売上げが下がれば、携帯ショップも減るでしょうし、一休やじゃらんなどのネット旅行代理店の様なものが増えれば、店舗型旅行代理店も減っていくはずです。

エリア別に見ると、銀座・表参道は定期借家契約の満了による退居という現象が今年は起こります。平成16年ごろから行われた銀座や表参道の商業施設の開発で、賃料も大幅に上がり、またファンドを出口戦略にしていたことから、多くの物件で定期借家契約が締結されています。この崩壊は間違いなく起こるはずです。

大阪は前述の通り、景気低迷が引きずっていることもあり、商業地の統廃合が進まないと苦しいはずです。どこもかしこも、全部を回復させるのは、今の大阪では難しいと考えています。

逆に名古屋はチャンスがあるかもしれません。オフィス市場の過剰供給に比べれば、商業系市場の供給はさほどでもありませんし、また、もともと閉鎖的な習慣があった場所で、東京資本などが参入しづらいエリアでもありました。

商業系市場統括

極一部のエリアを除き、賃料は下落、新規の開発は難しい。定借物件からの解約が相次ぎ空室率も上昇する。

また、悲観的な記事を書いてしまいました。しかし、現実はもっと酷いことになる可能性を持っていると思います。これくらいの予想の中で、不動産市場の中で何を自分がしていくかを考えてみたいと思います。

読みにくい文章で長いけど・・・

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ジュンク堂松山支店のオープンパーティー

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先日、松山に行ったことはブログで紹介したとおりです。

詳しくは・・・出張

実は、帰りの飛行機もさることながら、行きの飛行機もとんでもなく早い飛行機でした。

ジュンク堂書店松山支店のオープニングパーティは14時からだったのですが、予約した飛行機は羽田発7時20分、家を出たのは5時半でしたショック!

今回、一緒に仕事をした名古屋の地上げ屋のTさんと松山空港で待ち合わせをしたのですが、Tさんは8時半に松山空港に着いていて、お互いに眠い目を擦っての待ち合わせとなりました。

さて、なんで、そんなに早く松山入りしたのかは内緒ですが、不動産屋として仕事をする以上、町を視察しなければなりません。そこで、松山の町を歩いてウロウロしていました。

そして・・・オープニングパーティーに参加して、一旦、Tさんと別れて自分の宿に、松山で一杯飲むために18時に再度待ち合わせをして、飲み行きました。

さすがに朝が早かったので1軒で終わりにしようとしたのですが、ぶらっと歩いて結局、2軒目のバーに入りました。

しばし、飲んでいると・・・店の奥で飲んでいた男性が、

「失礼ですが、ジュンク堂書店のオープニングパーティに出られたかたですか?」

「はい・・・そうですが・・・」

「実は今日、お見かけするのこれで3度目なんですよ!」

いくら、狭い町とは言え、1日に3度もばったり会う程、狭くはないし、見かけても知人でも有名人でもないので覚えている方が不思議かと思いました。

「はぁ・・・どちらで・・・」

「最初は銀天商店街、二度目は全日空ホテル(オープニングパーティの会場)、そして、今です。」

「よく、覚えていましたね!」

「失礼な言い方ですが、お二人とも、普通の人とは雰囲気が違いますから・・・。」

「えっ・・・。あっ、Tさんのことですね!」

自分は見た目は普通の人だと信じています。

「俺かい!」

「いえいえ、お・ふ・た・り・とも・・・。如何にもって感じですよ。」

そんなんに気軽に声を掛けるのか・・・

とまぁ、こんな感じで会話は進み、我々がなんで松山にいるかを話し、相手の素性などを聞きました。

その人は全日空ホテルの方だったんですが、生まれも育ちも、そして今も松山の方でした。

そこで、かなり会話ははずんだのですが・・・そこで、意気投合した話は・・・

自分の町は自分達の手で再生させなければいけない。

決して、国の助成金や補助金頼みの再生を考えてはいけない。

自分達の手で自分達の出来ることから、やらないといけない。

ということでした。

私はあまり成果の出ていない、地域再生プロジェクトを2つ知っています。

一つは伊豆の稲取町です。

こちらは一時話題になった、再生のプロを外部から招聘して、再生を試みています。

外部からプロを招聘することは悪いことではありません。

しかし、問題はそこの人達が一致団結して、再生しようという気持ちに欠けていることです。

もう、一つは同じ、四国の高松です。

こちらも都市計画のプロを入れて、国土交通省なども参加して、

地域再生ファンドを組成し、高松の商店街の再開発を行っています。

これは日本の典型的な箱物再生事業です。

立派な建物や、都市計画だけで地域再生ができると思ったら大間違いです。

お金を使えば地域がよくなるわけではありません。

商店街の人や地域住民が新しい箱を欲しがっているわけではありません。

たとえば、夕張や大牟田の様に炭鉱産業が衰退し、町そのものの 使命を完了している町はどうしても衰退します。一定のところまでの人口減少は仕方がないところです。炭鉱に変わる産業と言っても、限界があるでしょうから、需要に叶ったところまでの衰退は仕方がないと思います。

それでも、以前の活気を取り戻そうと無理をして、素人考えでよくわからない観光施設を作ったりすれば、正に財政破綻を起こします。これは既に実証済みです。

しかし、高松も稲取も実は昔とあまり変わってはいません。

特別に終焉を迎えた産業があるわけでもありません。

問題は町の魅力です。

それを勘違いして、外部の金に頼り始めることが間違っています。

地元の人が自分の町を自慢できない様な町に外から人は来ません。

地方都市が疲弊しているのは人口減少が最大の原因です。

なぜ、人口が減るのでしょうか?

交通の便がよくなれば人が集まるとでも・・・。

昔は高速道路も新幹線も無いのに地方都市は立派に存在していました。

その事を考えていなければ、本当の意味で魅力ある町にはなりません。

抽象的な話だけど・・・

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四国初出店 ジュンク堂松山支店

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出張に行っていました。どこに行っていたかと言うと

『Dr.相澤の住宅情報館』の館長のブログ道後温泉!

そう、愛媛県松山市です。

別に道後温泉を地上げに行った訳ではありません。ガーン

※ 道後温泉を地上げすることは民間では絶対にできないと思います。

では、松山まで何をしに行ったかと言うと・・・

うちで仲介したテナント様が9月19日にオープンし、オープニングパーティに出席する為に行ってまいりました。

そのオープンしたお店がこちらです。

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ジュンク堂松山支店

ジュンク堂四国初出店です。

ここ、実は紀伊国屋書店さんがあった場所です。

紀伊国屋書店さん撤退にともない、弊社にビルオーナー様から依頼があって、

弊社からジュンク堂書店様をご紹介させていただきました。

金曜日にオープニングパーティがあって、土曜日に10時オープン。

1時間ほど、書店に滞在したのですが、店内は大混雑だったので撤退。

お店を出たのが正午前だったのですが・・・ここで問題が発生。

私の飛行機は16時20分・・・。

5時間ほど時間が余ってしまいました。

そこで、一人で松山観光を・・・

とは言っても、もともと観光をしに来たわけではないので

予備知識がまったくありません。

松山市駅まで行けば観光案内所ぐらいあるかな?と思ったら

※山市駅前は高島屋などがあり、松山の中の随一の繁華街です。

『松山市駅』は路面電車のため、駅そのものがバス停みたいな感じで

とても観光案内所がありません。

すると、なんかとんでもない汽車がやってきます!

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坊ちゃん列車です。

この列車、私の記憶では

一等席が五銭で二等席が三銭のはずです。

30年前に読んだ本に主人公が

「田舎者は僅か二銭の差でも二等席に乗る」

と書いてあったように覚えています。

実際は・・・

300円でした。にひひ

※普通の市電は150円です。しかし、この坊ちゃん列車、所謂、快速です。各駅には停まらず、ターミナル?駅にしか停まりません。もっとも、自転車と同じぐらいのスピードですが・・・。

あまりに、暇ということもあったのですが、他にやることもないので、これに乗ってみることにしました。車掌さんに聞いてみると道後温泉が終点とのこと・・・。

せっかく、松山まで来たので道後温泉に行ってみようと・・・

さっそく乗車・・・

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停車場はすぐ知れた。切符もわけなく買った。

乗り込んでみると、マッチ箱のような汽車だ。

ごろごろと五分ばかり動いたかと思ったら、

もうおりなければならない。どうりで切符が安いと思った。

※30年前に読んだものなので若干間違ってるかもしれません

これが坊ちゃん列車の名前の由来になる、小説『坊ちゃん』の一文ですが

マッチ箱とは言わないまでもかなり小さいです。汗

そして、20分もしたら、道後温泉に到着しました。

さて、道後温泉に浸かって、ゆっくりすると他の場所を見ることができなそうなので、入り口の写真(冒頭の写真)を撮って、撤退。

ぐるりと松山の町を回って、地名や位置関係が解ったので、もう一度、「坊ちゃん」を読んでみたいと思いました。

次は、坊ちゃん列車の途中で、山の上に見えた松山城に向かいました。

坊ちゃん列車は本数が少ないので、帰りは普通の路面電車で

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普通の路面電車は、最新鋭という感じでした。音譜

※写真はありませんが、時折すれ違う、路面電車にはどう見ても、30年前から走っていそうなものもありました。

さて、今度は松山城です。

私たち、建築を学んだ人間は古い建物を見ると何故か興奮します。

それがお城であったり、古い美術館であったり、神社であったり、様々ですが、私はお城好きです。

という訳で・・・松山城へ・・・

なんと、リフトに乗って山頂に行けとのこと!

私、高所恐怖症です。あせる

しかし、歩く自信も無く、我慢してリフトに・・・

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さて、山頂に着くと、天守閣まではあとわずかです。

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あと少し、でも結構、あります。

飛行機の時間もあるので、ここからはダッシュで天守閣へ!

天守閣に着くと、城主 加藤嘉明 が出迎えてくれます。

加藤嘉明についてはこちら・・・Wikipedia 加藤嘉明

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さて、加藤嘉明氏に挨拶して一気に天守閣を登ると・・・

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松山の町が一望できます。海まで見えました。

飛行機まで4時間しかないので一気に回ったので、僅かな観光になってしまいましたが、天気にも恵まれたのでなかなか良かったかと思います。

最後に・・・

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松山や


秋より高き


天守閣

正岡子規

松山観光案内だけど・・・

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居抜きの希望

最近、飲食店やエステなどのサービス系のテナント側の要望で異常に多いのが居抜き店舗の希望です。

不動産関係ではない方のためにちょっと解説を・・・

居抜きというのは、不動産において賃貸と売買の時で意味合いが違います。

【賃貸の場合】

前のテナントが残していった、造作や設備をそのまま、次のテナントがその造作や設備を利用する状態で借ります。

【売買の場合】

・ 前の居住者が経済的価値のある家具を残した状態で売却する場合

・ 賃借人が居る状態で不動産を売却する場合

となります。

今回の話は【賃貸の場合】の話です。

ちょっと、前の話ですが・・・テレビ東京系ワールド・ビジネス・サテライトで、飲食店の居抜き店舗ばかりを狙って借りる飲食店オーナーの話が出ていました。

内容としては・・・

前の飲食店が倒産ないし撤退し、その際に原状回復が出来ない(もしくはしない)で行く。賃貸人は原状回復を自分でするのだが、その費用もバカにならないから、次のテナントである、この飲食店オーナーは、その不動産を安く借り、さらには開業時の設備投資も安く済むという、一石二鳥的な話がやっていました。

このとき、私はちょっと疑問に思いました。

そもそも、建物を新しくしたり、隣接する別の土地と合わせて再開発を行うなどをすれば別ですが、飲食店が存在した場所には、やはり飲食店が適切であるケースが多いです。

とするならば、前のテナントが残していった、厨房設備や家具などの造作はそれなりの経済的価値があると考えるのが普通ですし、前テナントの残置物とはいえ、現在は賃貸人の所有物ですから、厨房設備や造作家具もリースか販売すれば良いはずです。

などと、考えていたら、普通に居抜き店舗はオークションされていました。あせる

ところが、最近は飲食店よりもエステや美容室がやたらと居抜き店舗を求めてきます。

単純に初期設備投資を抑えたいからなのですが、これが都内などであればあるのですが(供給過剰なので、どんどん潰れるため)、地方都市に行くとなかなかありません。そもそも、20万人以下の地方都市ではエステが町に1店しかないなどという町も沢山あります。ということは、そのお店が移転、撤退、廃業するかをしなければ、居抜き店舗はないということになります。

そして、やはり、あるエステ系の会社から、

「○○市に出店したいんですが、居抜き店舗じゃなければ困る。出店は慌ててないから、時間が掛かってもいいから探してください。」

というオーダーがありました。

そこで調べてみると・・・・

『この町・・・エステが過去も現在も無い・・・。ガーン

一応、報告しました。

「○○市にはエステが無いんですよ。」

「解っています。だから出店したいんですよ!ニコニコ

「でも、居抜き店舗でないとダメなんですよね?むっ

「○○市の人口などを考えれば設備投資にお金を掛けると回収できなくなる可能性が高いですから、居抜き店舗じゃなきゃダメです。」

「しかし、過去にもエステが無いんです。しょぼん

「ええ、慌ててはいません。ニコニコ

『解らない人だな!むかっ

と思ったのですが押さえて・・・

「いえ、というよりも、○○市の場合、居抜き店舗はよそのエステ会社が出店して、その会社が撤退しないと、居抜き店舗が登場しないということになります。それも、その出店した会社の事情で撤退しないと、ダメです。」

「あああ、そっか・・・困りましたね。なんとか、なりませんか?叫び

『なるわけないだろ!パンチ!

と声を大にして言いたかったのですが

「こればかりは不動産屋の力では無理ですね。出店されるエリアを再検討されるか、御社で設備投資をするしかないです。」

「上司と相談してみます。」

とこんなやりとりでした。

居抜き店舗が流行るのは解らなくもないし、設備や造作をそのまま使えばエコだとも思います。

しかし、猫も杓子も

「居抜き店舗!」

と言うのも困ったものです。

特に商業系ビルをお持ちのビルオーナー様は原状回復をされる前に一度、ご相談していただけると良いかもしれません。

こりゃ、新築物件が苦しいわけだ・・・。

それに、ホシザキやタカラベルモントなんかも苦しいんだろうなぁ・・・。

※ホシザキ・・・外食系の厨房機器メーカー

※タカラベルモント・・・美容室やエステの設備メーカー

と思ってしまいました。

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飲食業界の賃料相場

今日は楽しい不動産投資を応援する会 会長様とは別にもう一つ、打合せがありました。

ご本人の了解を頂いてないので実会社名、実名はあえて出しませんが
外食コンサルのB社のN社長様とお話することができました。

日本全国を飛び回っている方なのですが・・・

昨今の飲食業会と飲食店の支払える賃料などについて話してきました。

驚いたのは
「3階ですけど、銀座で8000円/坪で借りたんですよ!にひひ

「えっ・・・は・・・8000円/坪!?ガーン

「最近は銀座ブランドなんて飲食業界では通用しませんよ。」

「そうなんですか?地方資本の飲食店は銀座にお店を出すことがステータスなのでは?」

「まぁ、大分減りましたけど、そういう方も居ますよ。しかし、成功長続きはしませんね。今は居酒屋で客単価5000円以上の店は基本的に負け組みです。つまり、銀座でもお客の数がある程度稼げなければダメなんですよ。」

「それにしても8000円/坪は・・・」

「そりゃ、大通りや知名度の高い通りで、マクドナルドや大型チェーンのコーヒーショップが出れるなら別ですが、ちょっと裏に行ったら、空中階で20000円/坪出せる飲食店なんか無いです。仮にそれ以上で入ると相当苦しいでしょうね。」

「銀座で8000円じゃあ、地方都市、例えば名古屋や大阪などの大都市でも苦しいんですよね?」

「まぁ、今、大阪で商売やりたいという方を探すのが大変ですよ。賃料以前の問題ですね。」

「はぁ・・・・しょぼん 」

とこんな感じのやりとりでした。

しかし、銀座で8000円/坪で決めるしかない状況というのが凄いと思いました。

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