用途変更の必要性

　一般の方の考え方からすると、「自分の建物なのだから、自分が自由に使っていいだろう」と思う方が多いかもしれません。

　第一種低層住居専用地域だから、単独で飲食店はできないとか、第一種住居地域だから、風俗店はできないなどという、用途制限については御存じの方も多いと思います。もっとも、これすら、守られていないケースも多いのが実態です。

　しかし、建物と言うのは、余程、気の利いた建物出ない限り、新築時の用途を目標に建てられています。その最大の原因は、新築時のコストです。建物が、後で何にでも使えるように汎用性の高いものしようとすると、とんでもないコストがかかってしまします。

　建物は用途によって、大きく違うのは防火避難規定、つまり、避難経路や防火に関する設備が違います。また、構造的にも床の積載荷重などが用途によって変わってきます。

　例えば、自分が初めて行く、飲食店で火災が発生したとします。自分が入ってきた入口以外の避難扉に冷静に避難できるでしょうか？

　自分が住んでいるマンションならば、避難経路は概ね解っているかもしれませんが、初めて泊まったホテルで自分が入ってきた、入口以外の避難経路を把握できているでしょうか？

　また、通常の寄宿舎（社宅）を老人ホームに変更した時に、健常者は簡単に避難できても避難弱者は、簡単に避難することはできません。

　事務所ビルを倉庫に変更した場合に、事務所ビルで想定されている床の積載荷重と重いものを置く、倉庫では、そもそも床がその重さに耐えられないケースも考えられます。

　この様に、建物の用途を変えるのであれば、その変える用途に合わせて、建物の避難経路の確保や、防火設備の補充、床の補強などが必要になってくるケースが考えられるのです。

　以前の記事にも書いていますが、令和元年6月25日より、用途変更の確認申請を100㎡から200㎡に緩和しました。これは、当時の空き家問題を解決するために少しでも手続きを軽くすることが目標で、違反建築をして良いと言うものではありません。

　用途変更のために建築基準法に準じて建物を改造するということは意外に容易ではなく、用途変更の確認申請が無くなったことで、建築士が入らずにインテリアコーディネーターや、そのまま施工会社さんに依頼したり、中にはホームビルドでやってしまうというケースも見受けられます。そして、その殆どが違反状態になっているのが現状です。

　特に、この防火避難規定に違反すると、建築基準法第98条の罰則規定があり、3年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金（法人は1億円）という重い刑罰がまっています。また、罰金を払えば、直さなくていいというものではなく、建築基準法に則した形に直さなければなりません。そして、それが出来なければ、使用禁止や除去（解体）という厳しい行政処分がまっています。ちなみに違反建築には時効はなく、違反状態が続く限り、これを是正する義務はついて回ります。また、建築士などを使わないで自分で行った場合には、行った人が全ての責任を背負うことになります。また、設計業務は面積に関わらず、建築士の独占業務ですから、インテリアコーディネーターや建築士を持っていない施工業者が設計することも違反です。

また、この様な状態で、事故があり死傷者が出た場合は業務上過失致死傷などの刑事罰もあり、さらには民事で、その損害賠償が請求されるという、とんでもないことが発生します。

当社では、200㎡未満であっても、軽々に考えずに必ず、一級建築士に相談することをお勧めしています。

　人が事業を始めたりするときというのは、火災や震災などの事故をあまり考えていなかったりします。最近では老人ホームや入院患者のいる病院にはスプリンクラー設備を付けることが法整備されてきましたが、これもこの10年の話で、10年前まではスプリンクラー設備のない施設がたくさんありました。怖いことですが、そういう施設でも非常用電源や自家発電機は、法律上求められていないので、停電などがあって、復旧に時間が掛かると、生命維持装置などの医療器具のバッテリーが切れると使用ができなくなってしまいます。小さな老人ホームや有床診療所などでは、その様な機能が設置されているかを確認するべきでしょう。

　その他にも、自分が普段利用したことのない施設を利用する場合は、避難経路の位置などの確認、また、地下室の飲食店やカラオケ点を利用する場合は機械排煙設備の有無などの確認をするべきですが、一般の方にこれを確認するのは難しいことから、安全が確認できない建物の使用は避けることをお勧めします。

検査済証のある違反建築

　平成30年4月1日より前までは、その建物の検査済証の有無は、宅地建物取引士（以下。「宅建士」という）に説明義務がなく、その有無については自分で調べる必要がありました。（その当時でも、宅建士に調べてくれと言えば調べてくれる人もいたし、気の利いた宅建士だと、予め調べていた人もいました。）

　ただ、検査済証があるから、直ちに違反建築でないということではありません。

　よく、重要事項説明書を見ると、検査済証があって、建蔽率、容積率、接道義務違反などがされてないから、違反性はないかの如く説明されていますが、実際に調べてみると、違反建築になっているケースはよくあります。

　圧倒的に多いのは、検査済証発行後（完了検査後）にその建物のなんらかの改造を行っているケースです。

　ただし、この場合は是正が可能です。検査済証が発行された時点の状態に戻せばいいだけです。（簡単に言っている様に見えますが、実はこれが大変だったりもします。）

　今回、問題にしたいのは、検査済証が発行後、建物を何も改造などをしていないのに、違反建築の状態にある建物がこの世には存在するということです。

これの理由は簡単です。

・　確認申請時の図面にそもそも違反があったが、それを建築主事や確認検査員（以下、「検査員」という）が見落とした。

・　施工業者が確認申請図通りに作らなかったが、それが隠ぺい部分などで、工事監理者（建築士）や完了検査を行う検査員が、気が付くことが出来なかった。

　後者に関しては、確認申請図通りに是正すればよいのですが、例えばコンクリートの強度が規定の強度が無かった、そもそも鉄筋コンクリート造の鉄筋の本数が確認申請図よりも少なかったなど、構造に関する部分だったりすると、確認申請図通りに是正するのは、至難の業です。

　もっと、悪質なのは確認申請図がすでに違反状態にあり、それが建築主事や確認検査員によって見落とされているケースです。

　自分が見た中で、どうすることも出来ない、もしくは莫大な費用をかけて是正をしたケースを紹介します。

　事例１

　道路斜線の斜線角度が、そもそも虚偽図面だった。

　つまり、道路斜線の角度が、設計した建築士により詐称された図面だったこと（高さ制限に抵触していたこと）に、検査員が、気が付かなかった。

　事例２

　設計というのは真北を北として設計しなければならないが、磁北で設計されていた。これにより、北側斜線や高度斜線が抵触することになり、建物の高さ制限が抵触していた。

　この様な場合、そのまま建物を使っている分には、誰もきがつかないし、売買する時であっても、建築士によるエンジニアリングレポート（遵法性調査）等をしない限りは気が付きません。

　問題は、増築、大規模な模様替え、大規模な修繕、用途変更などの、その建物を利用して新たな確認申請をしようとするときに、違反建築には新たな確認申請が出せないという問題が発生します。

　しかし、建物の高さ制限がオーバーしている時に建物の高さを下げるということが、きわめて難しいことです。パラペットを少し切るぐらいで何とかなるなら、すごく大変ですが出来なくもないです。しかし、建物の屋上部�

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