主な違反建築（違法建築）の種類

投稿日：2023.05.23

違反建築の対応

「違反建築の判別は不動産屋（宅建士）では、殆どできない。」

ということを前提に読んで下さい。

まず、建物を作る建物手順をおさらいしておきましょう。

建築士に依頼して確認申請を出してもらう。

確認申請とは建設予定地に建築基準法に適合している建物の図面を作成し、その他の書類を添付して、確認検査機関（特定行政庁や指定確認検査機関）に申請を行い、その内容が建築基準法等に適しているかを確認してもらうことです。この一連の作業が終わるまで工事に着手することはできません。

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中間検査（建物の規模によっては無い場合もあり）

これは、基礎の鉄筋工事や上棟（骨組みが組みあがった時点）で確認検査機関に確認申請の図面通りに建物が出来ているかを検査してもらう物です。

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完了検査

建物が出来上がった直後に建物が確認申請図通りに出来ているかを確認検査機関に調査してもらうものです。

　まず、違反建築でよく出てくるのが、

１．建ぺい率超過

２．容積率超過

３．越境

４．建物を建ててはいけない場所に建物が建てられている。

　※　用途の違反、市街化調整区域での建築など

５．接道義務違反

６．完了検査を受けていない（検査済証）がない。

この６点です。

１～３の殆どは、建築士に相談せずに、気軽に施工会社などに依頼して、リフォームついでに増築をしてしまった時や、庭や屋上に倉庫を作ってしまったり、ベランダに庇を付けたり、駐車場や駐輪場に屋根を付けてしまったりというケースが多いです。ホームセンターで売っている様な倉庫でも一定の規模になると増築になります。

４の建物を建てていけない場所に建物を勝手に建ててしまうパターンの殆どが、市街化調整区域に勝手に建物を作ってしまうパターンです。この場合は確認申請そのものが行われてないケースが多いです。住宅の他、選挙事務所や簡易な倉庫や工場を建ててしまうケースもあります。

また、第一種低層住宅地域や第二種低層住宅地域などに、専用住宅を隠家的居酒屋みたいな形で飲食店に変更しまうパターンや、市街化調整区域で特別に許可を取って、専用住宅を建てたものを許可なく、他の用途に変えてしまうケースが見受けられます。

５の接道義務違反については3つのパターンがあります。建物というのは建築基準法に認められた4m以上の道路に２m以上（法令や条例などで厳しくなってる場合もあり）に接していなければなりません。それが出来ていないにも関わらず、確認申請を出さずに建ててしまうケース、元々は接道していたけど、道路に接道していた敷地の一部を売却してしまって、接道しなくなってしまったケース、建築基準法以前から建っている建物のケースのいずれかです。ただし、2mの接道がとれていなくても、特別な事情がある場合などで、特定行政庁が認めた場合でも、再建築する場合には認めないということが多くあります。

６の完了検査を受けていないパターンですが、最近（令和5年現在）に建てられた建物の完了検査済証取得率は約98％と極めて高く、新築で完了検査済証が無いということは、あまり見かけません。しかし、平成20年で約91%、平成11年では約45%、平成6年では約34%です。これ以前は有意なデータが手元に無いのですが概ね平成56年頃～平成6年頃は同じような完了検査率で推移していました。1970年代以前は20%前後の年もあったという状態です。

完了検査は建築基準法で必ず受けなければならないことになっており、これは建築基準法発足時（昭和25年11月23日）から変わっていませんが、特に行政が取り締まることもなく、また、以前は確認申請さえとっていれば、住宅ローンも実施されていたことから、建築主や建築士の意識が甘かったというのが実情です。

しかし、建築基準法第7条の６第1項に

「当該建築物の建築主は、第7条第5項の検査済証の交付を受けた後でなければ、当該新築に係る建築物又は当該避難施設等に関する工事に係る建築物若しくは建築物の部分を使用し、又は使用させてはならない。」

とあり、そもそも完了検査を受けないで建物を使用することは禁止されています。ただ、前述した通り、完了検査を受けていない建物があまりに多い時代があったので、完了検査を受けていない過去の建物を直ちに使用禁止とした事例は、個人的には見たことがありません。

実はここまでは、不動産の取引などで、ちょっと気がきく不動産屋さん（宅建士）でも気が付くことです。

しかし、実際の行政が取り締まっている違反建築の順位は大きく異なります。

令和2年度で行政が摘発した順位の1位から10位を見てみましょう。

1位　確認申請に関する違反（建築基準法第6条違反）

　これが圧倒的に多く、前述にも書いた通り、確認申請を出さずに勝手に増築をしたり用途変更をしたりするものです。ただ、これをやると、そもそも、建てて良いか、建築基準法に適合しているかの確認もしてないので、他の違反建築部分もあることが多く、複合的な違反になっていることが多いです。

2位　構造に関する違反（建築基準法第20条違反）

私自身が見ていても、構造に関する違反は大変多いと思うのですが、これについては、宅建士や一般の方では殆どの方が、見ただけでは解らないと思います。大小さまざまな違反があるのですが、増築をする際に構造の確認をせずに屋上に勝手に物を建ててしまったり、部屋と部屋の間の耐力壁に穴を開けてしまったり、場合によってはコンクリートブロックの塀の構造が違反しているケースなど様々です。建築の構造に関しては、多岐に渡って細かいルールがあるのですが、見た目で判断しにくいことや、「これくらいは大丈夫だろう」という認識が、極めて危険な行為をしているケースが多いので行政に摘発されています。

3位　避難経路と消火措置に関する規定（建築基準法第35条違反）

　これも非常に多い違反です。これは3階建て以上、1000㎡以上の建物、もしくは不特定多数の人が利用する建物（店舗などの特殊建築物）に適用される法律です。特に排煙に関する規定が守られてない店舗が非常に多く、地下室を細かい部屋に仕切って使っている場合などは、ほぼ違反建築と言えます。また、非常用照明が適切な位置にない、もしくは作動していない等も多く、また、適切な通路幅員が取れていない建物が非常に多くあります。また、摘発されてないだけで、実際の繁華街の飲食店、風俗店やラブホテルなどに多くの違反が見受けられます。火事などの有事の際にはこれが守られてなくて、多くの犠牲者を出す違反行為ですが、やはり、建築士や消防署の職員以外の方以外では、なかなか気が付かない項目です。

4位　特殊建築物の防火区画（建築基準法第27条・第36条）

　これは3位と同じく防火に関することですが、これも極めて違反事例の多い項目で、また、同様に摘発されていないだけで、実際には多くの違反が存在します。3位は火事などの有事の際に人が避難できる様にする法令に対して、こちらは避難する時間を確保するための法令と言っていいでしょう。火災などの際に火や煙は、我々が考えている以上に一瞬にして、人の命を奪います。特に一酸化炭素中毒は場合によっては数十秒で人の命を奪います。

火災の発生場所から他の場所に、火や煙が一定時間（避難するまでの時間）、届かないようにするための非常に重要な法律です。

　しかし、第3位の規定と同様に極めて難解な法令で、一般の方には何をしていいのか、よく解らないことが多く、建築士の監理が入らないで、ご自身がDIYで作った店舗や内装工事業者にだけ任せて作った店舗などでは、多くの違反状態が見受けられます。

　そもそも事務所ならば耐火構造にしなくてよかったけど、事務所を借りて、物販店舗や飲食店に改装した際に耐火構造の建物にしなければならないものを、そのまま使っているというケースもよくあります。

　消防検査で消防署員に指摘されるケースもあります。最近の消防署員の方が非常によく建築基準法を理解していて、指摘してくれるのですが、消防署は消防法が管轄なので、建築基準法に関しては管轄外なので、強制力をもって行政指導を行いにくいという実態があります。

5位　道路内建築物の制限（建築基準法第44条）

これは、冒頭にあげた越境です。特に多く見られるのが空中越境です。簡単に言えば、屋外広告物やアンテナなどです。隣地に越境しているのは、エアコンの室外機や換気扇のフードや雨どいです。

実際に、道路に越境している看板はよく見かけると思います。しかし、これは、道路使用許可や屋外広告物条例などを遵守している場合に限ります。屋外広告物などは、地上から何m以上に設置しなければならない、敷地から突出して良い長さなどが、地域の条令で定められています。さらに4m以上の広告物（広告塔）は工作物の確認申請が必要で買ってに作れません。

また、建物は前述の通り4m以上の道路に接していなければなりません。4m未満の場合は、道路の中心線から2m後退しなければならないのですが、完了検査後にその後退した部分に塀を作ってしまったりすると、違反になります。

これも建築士以外の一般の方では細かい所で見落としがあったりします。

6位　防火地域及び準防火地域指定内の建築物（建築基準法第61条）

よく見かける違反です。特に多く見かけるのが、防火地域や準防火地域は隣地から、1階で3m以内、2階以上で5m以内にある開口部は、防火設備という処置をしなければなりません。例えば、建物内駐車場の防火シャッターが壊れたから撤去してしまったり、ガラスが割れたことで、本来網入りガラスにしなければならないものを普通のガラスに変えてしまったりすることで違反状態になっているケースをよく見かけます。

この法令は自分の建物が火災になった際に隣地の建物に火災が広がらないようにするためのものですが、これを守っていないために、隣地の建物を火災に巻き込んでしまったり、街ごと燃えてしまうような大火に発展するケースもあります。

違反の順位としては上位ではありませんが、摘発されにくい違反なので、実際に違反している建物は非常に多くあります。

7位　建ぺい率超過（建築基準法第53条）

　これは冒頭にも書いた、庭に物置を設置した場合や、カーポートや駐輪場に屋根を掛けたことによって、建築面積が規定される面積を超過しているケースが多くあります。この場合、物置やカーポートの屋根が登記されていたりすると、確認申請面積と明らかに違うので、不動産屋さん（宅建士）の方が気が付いたりすることもできます。

　わかりにくいのが、マンションなどの外部廊下やビルの屋外階段などに転落防止や外囲部からの侵入防止、外部からの視認防止のために、外部廊下の開口部を塞いでしまうケースです。外部廊下やバルコニーというのは十分な開口（平面図上で50%以上）の開口部がなければなりません。十分な開口が取れている外部廊下などは建物から1mは建ぺい率に含まれませんが、目隠しなどを設置すると、内部廊下となり建蔽率の対象になります。また、出幅のある庇などを後から付けることで建蔽率の対象となったりします。

　この場合、登記面積との差が発生しないので、一般の方が見落とすケースが多いです。

8位　用途違反（建築基準法第48条）

　これは冒頭にも書いた通り、第一種低層住居専用地域、第二種住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種住居専用地域などで、元々は住宅だったものを隠れ家的居酒屋や古民家風居酒屋に改装してしまうケースです。ただ、飲食店の場合、ちゃんと食品衛生法を守って、飲食店の開業許可を提出する、消防法の防火対象物使用開始届を提出すれば、その時点で発覚します。しかし、最初はお知り合いだけを相手にしていたのが、徐々に不特定多数の人を相手にしてしまって、各種届出を怠ると、違反のまま継続してしまって、後に行政パトロールや消防パトロールで発覚するケースもあります。

　飲食店ならば発覚しやすいのですが、物販店、動物病院、クリーニング店、塾（茶道教室や囲碁教室などを含む）なども、かなりの規制があるので注意が必要です。アパートの一室を借りて、行っている塾などで多くの違反が見受けられます。

　最近、多いのがホテル（宿泊施設）やシェアハウスです。東京オリンピック前に多くの外国人旅行客が来ると見込んで、住宅を宿泊施設で貸す人が出現しました。しかし、専用住宅は不特定多数の人に貸すのには、脆弱な防火構造、消防設備です。その為、住宅宿泊事業法に適用させる為にもある程度の消防設備を備えなければなりません。しかし、住宅宿泊事業所は年間の半分の日数しか行えません（行政区によってはさらに制限がある）。その為、住宅事業法から、旅館業への切り替えを行う事業者がいるのですが、ホテルや旅館は第一種低層住居専用地域、第二種住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種住居専用地域では出来ません。

　また、元々、事務所だった場所を遊技場（カラオケボックス）にするケースです。第一種住居地域では1500㎡以下の事務所が出来ますが、遊技場は面積に関わらず、第一種住居地域ではできません。

9位　屋根や外壁の構造（建築基準法第22条、第23条）

　この違反は新築の適法に建てられた建物をそのまま使っている分には、通常では発生しません。ある地域が昔は防火地域や準防火地域の指定がされていなかった場所で、防火地域や準防火地域の指定がされた時に、修繕の為に屋根の全面貼替や外壁の全面貼替を行った場合や増築を行った場合に防火地域や準防火地域の仕様にしなければならないところ、建築士に依頼せずに、確認申請を怠ったためにそれに気が付かずに施工してしまうというケースがあります。

　増築について確認申請を出さなければならないことを認識している人は多いのですが、屋根の全面貼替や外壁の全面貼替は、大規模な修繕に該当する為、確認申請が必要です。（ただ、塗り直すだけなら、確認申請は不要です。）

10位　容積率超過（建築基準法第52条）

　これも確認申請通りに建物を建てて、それを維持していれば発生するものではありません。

　多くのケースで見られるのは、容積率の緩和対象になっている部分を緩和の対象ではない状態にしてしまった場合です。屋内駐車場だった部分を部屋にしてしまったケースや、外部廊下やベランダを壁と屋根で覆ってしまったケースにより容積率の緩和を受けられなくなってしまったケースです。

　また、屋上や余っている敷地に増築をすることで容積率を超過しているケースもあります。

この様に、一般的に建ぺい率や容積率など、一般の方でも気が付きやすい違反よりも、建築士など、相当な専門的な知識がないと気が付かない違反建築が多数存在します。

以前はあまり細かいことを気にせずに建物という不動産を取引できていても、徐々に不動産取引の際に建築基準法違反がないかをチェックして、違反があれば融資しないという金融機関も増えています。不動産業者の重要事項説明を見る限り、違反が無い様な建物でも多くの建物が違反状態にあるので、不動産の取引をする場合には、建築士に違反状態がないかを確認してもらうことが大切です。

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