検査済証が無くてお困りの方へ(融資実行・用途変更や増築も出来る場合あり!)

まずは、建物のあるエリアの所轄の行政庁に問い合わせて「建築確認台帳」で検査済証が発行されているかの有無を確認してください。

「検査済証がなくてもあきらめないでください!」

検査済証がなくても融資を受ける方法はあります。

検査済証がなくても増築・用途変更を行う方法はあります。

 

1.検査済証とは?

検査済証とは、まず、建物を建てる前に、建築基準法やその他の関連法令に合致しているかどうかを図面にします。そして、その図面通りに建てられているということを、行政や国土交通省指定の民間確認検査機関が検査して、合格したものに発行されます。

 

2.検査済証はいつ発行されるのか?

検査済証は、建物が出来てから4日以内に検査の申請をして、申請到達後7日以内に検査を受けなければなりません。また、この間、建物の使用もできません。(引越しなどで家具を入れるのも使用とみなされます。)したがって、建物を利用して、しばらくしてから、検査済証が無いからと言って、検査を依頼することはできません。

 

3.検査済証がなくて金融機関から融資が受けられない場合

平成30年4月1日より、不動産売買の際、重要事項説明書に検査済証の有無の記載が義務付けとなりました。それ以前から、各金融機関とも検査済証の無い建物に対しての融資が大変、厳しくなり、場合によっては融資が実行されないことが増えてきました。

そこで、平成26年7月2日に発表された「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」(国土交通省)というものがありますが、これはハードルが高く、特に建物を利用している状況では、なかなか検査ができなかったりします。また、このガイドラインはそもそも、検査済証のない建物の増築や用途変更を可能にするために策定されたもののため、かなり厳しい検査をするので、かなりの費用が掛かります。しかし、金融機関はそこまでのものを求めていないことが多く、当社から、遵法性を明らかにした証明書でも、融資実行がされたことは多数あります。この証明書については金融機関の求めてくる内容によって異なるので、一概にいくらで出来るとは言えませんが、木造1戸建てであれば、税別50万円~(平均税別100万円前後)で出来ます。

 

4.検査済証がなくて用途変更や増築ができない場合

前述の通り、検査済証が無いとガイドラインを利用して調査をするか、建築基準法第12条5項による調査を必要とします。ただし、法第12条5項の調査は、行政が提出を求めないと行うことができません。したがって、基本的にはガイドラインになる場合が多くなります。(当社では、ガイドラインの検査も法第12条5項の検査もどちらも経験があります。)

このガイドラインに従った構造の調査の場合、破壊検査(建物の一部を壊して、鉄骨や鉄筋の接合部を露出させる)や非破壊検査(建物の構造をレントゲンで撮る)などの調査をするので、建物の規模によりますが、最低でも税別200万円~となります。

 

5.検査によって違反箇所が発見された場合

検査済証のない建物の多くは、当社の経験によると、検査を受けない何らかの理由が存在することが多く、その殆どが建築基準法に違反していることが多いです。違反箇所は是正するしかありません。しかし、場合によっては、物理的に是正ができない、もしくは是正をすることが経済的に困難なケースもあります。

 

6.新築時の図面があるかどうかが鍵

当社に依頼される場合で新築時の図面が全くないというケースがあります。後日、不動産会社が作った様な間取り図は、建築図面ではないので殆ど役には立ちません。この場合、図面の復元が必要になりますが、地中杭など再現が、かなり困難な図面もあります。建築図面が全くない状態からでも、用途変更や増築を行った実績はありますが、費用も時間も図面がある場合よりも掛かります。

 

7.まずはお手元にある資料を揃えてお電話ください。

前述の通り、実際の調査となると、かなりの費用が掛かります。そこで、お手元にある資料を揃えて、お電話でご相談ください。お電話での相談は無料で行っております。

そこで、可能性がある場合には予備調査(現地調査・行政調査・約10万円~)を行い、実際に調査に掛かる費用などのお見積り及び工程表を作成させて頂きます。

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店舗物件、テナント賃貸、投資、空家対策、開発、地上げ等、貴方の問題を解決します。
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新型コロナウイルス(COVID_19)に対する当社の対応(続報)

カテゴリ:アナウンス

当社では3月27日より、
新型コロナウイルスについての当社の営業状況のお知らせ
の対応を行ってまいりました。

非常事態宣言が解除されましたが、当社におきましては、当面の間、引き続き同様の営業活動を行います。
お客様にはご不便をお掛けしますが、今一歩のご理解を頂ければと存じます。
 

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新型コロナウイルスについての当社の営業状況のお知らせ

カテゴリ:アナウンス

新型コロナウイルス拡大に向けて当社では、下記のことを3月27日より実施しております。
当社は現在必要とされている、一部の社会的インフラである病院や福祉施設の設計を行っており、
その維持のために最低限のスタッフを下記の条件で出社をさせています。
感染拡大のない様に最大限の努力しながら行っておりますことをご理解頂ければと存じます。

(1)役員以外のスタッフは、会社からの直接指示の無い限り、在宅勤務とする。
(夜間外出は禁止・・・これは社命)
・・・3月31日現在、全員、在宅勤務中。

(2)当社はもともと、始業時間をずらす取り組みをしており、始業時間を9時45分として
いましたが、さらなる変更をして、11時以降出社で、出社の必要性を各自に任せています。
その影響で、電話がつながりにくいなどの影響が出ておりますが、何卒、ご理解を頂ければと
存じます。

(3)不要不急の公共交通機関の使用の禁止を行っています。その為、移動時間等が不安定になり、
お取り先やお客様に対してご迷惑をお掛けする場合がございますがご理解を頂ければと存じます。

今後とも政府の方針、情勢の変化により、上記方針を予告なく変更する可能性ありますがご容赦
のほどよろしくお願い致します。

当社が設計に携わった建物で不具合があった場合において、
医療系・介護系・福祉系・保育系の建物を優先的に対応させて頂いておりますことにつきましても
ご理解のほどをお願い致します。

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新型コロナウィルスの影響による設備機器や建材の納期遅延に関してのお知らせ

カテゴリ:アナウンス / 業務案内

日頃より、格別のお引き立て賜り、厚く御礼申し上げます。

 中華自民共和国を中心に新型コロナウイルスの感染が拡大しているなか、我々建設業界にも影響が出始めております。
 国内メーカーの製品の一部に海外で製造されている物(またその製品の一部の部品等)があり、工場の閉鎖等により製品納期に一部遅延が生じ始めております。また、部品の輸入に際しても船便を使用する事から、更なる影響が懸念されております。
 当社が設計し、現在、建設中の現場にも建材の搬入が遅れる、もしくは納期未定という事態が発生しており、一部の商品を在庫のある代替品に切り替えるなどで地王しておりますが、それでも工期に遅延が発生しており、お客様には多大なご迷惑をお掛けしておりますことをお詫び申し上げます。
 今後の新規、受注案件につきましては、当社は設計は出来ますが、工期につきましたは施工会社様とよくご相談をして、商品の在庫の確認、工期に対する影響を確認して頂ければと存じます。
 また、工期のお約束が出来ないにも関わらず受注してくる施工会社様が出てくることが予想されます。その場合、工事請負契約で、新型コロナウイルスによる(災害時に該当)工期遅延の場合等の特約をよく確認されることをお勧めします。

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200㎡未満の用途変更について

連載シリーズ 【 200㎡未満の用途変更について 】 第 14 話 / (全 14 話)

令和元年6月25日より、建築基準法の改正により、200㎡未満の用途を変更する場合「確認申請の手続き」が不要となりました。

 

1.手続き不要でも法律遵守は義務

手続が不要になっただけで、建築基準法及び関連法令を守らなくて良いという訳ではありません。これは、改正前の100㎡未満の用途を変更する場合「確認申請の手続き」が不要だった時と何も変わってはいません。

もともと、用途変更をする場合には、用途変更をする建物に対して、現行法に合わせなければいけないのは、用途を変更する部分の「室内の環境」「バリアフリー」「防火」「耐火」「消火」「避難経路」などのことが大部分でした。ところが、これが建築士でないとなかなか理解が難しいところだったのですが、用途変更の手続きが200㎡以上になったことで、200㎡未満であれば、好き勝手にやっても良いと勘違いされるだろうというのは、法改正前から予想がされていたことでした。

用途変更の際に法律を守らなければならない部分で特に「防火」「耐火」「消火」「避難経路」は、火災や天災の際に即座に命に関わることです。

 

2.手続不要の建物に対するチェック体制

前述のため法改正前後から、特に消防署の検査(※1)等が厳しくなりました。

また、変更した用途によっては、国土交通省住宅局から各行政に対して法改正時に、消防署や保健所などに用途の変更が行われた建物の存在を建築当局(※2)報告する通達があり、建築当局は用途の変更が行われた建物に対して、用途によっては、3年後を目途に建築基準法が守られているかの報告(※3)を建築主に求めるように通達がでています。(※4)

東京都の様に用途変更の工事着手前に「防火対象物の工事計画の届出等」(※5)を出さなければならない行政区の場合には、工事着手前に違反状態にあれば、消防署や消防署の指導で建築当局に指示を仰ぎに行くこともできますが、そうでないと事前にチェックする機関がどこにもないことになる(※6)ので、用途変更の工事完了後に消防検査の時点で違反を指摘されて、違反箇所を是正したり、使用を開始してから違反を指摘され是正するようなことになると施工者も大きな費用負担が発生したり、建築主も営業開始を延期したり、営業をしていれば営業を停止しなければならない場合も発生します。場合によっては、使用そのものが出来ないというようなことすら発生します。(「違反を指摘された事例」を参照してください。)

 

3.手続き不要の建物に対する建築主の対策

当社では、どんな面積であっても、建築基準法及び関連法令などが自分で判断できない場合には、用途変更に詳しい建築士などに事前に相談をして、必要であれば、その建築士に図面や書類を作って貰うことを推奨しています。

消防検査の時点で違反が発覚したり、使用開始後に違反が発覚したりすると、使用開始が遅れたり、違反が改善されるまで建物が使用できなくなったり、場合によっては違反の是正そのものが出来ないなど、経済的損失は計り知れないものになります。

 

4.手続きが不要になったことで変わったこと

そもそも、用途変更の確認申請手続きが200㎡以上になったことは、不動産(特に空き家)の流動性を高めるためです。用途変更の確認申請手続きで問題だったのは

① 確認済証が発行されるまで工事が着手できない。

② 新築時の建築図面が無いと、その復元が必要。

③ 検査済証(建築基準法第7条第5項)が無いと、手続きが煩雑になるか、場合によっては用途変更ができない。

この3点が緩和されたことでこれにより、確認済証が無くても、出来るところから工事を始められ、用途を変更する部分以外のフロアの図面などが不要(立面図や断面図は必要)となり、検査済証がなくても、その建物の遵法性や安全性を確認できれば、用途の変更が出来る様になりました。

しかし、その建物の遵法性や安全性の確認、用途を変更した場合に守らなくてはいけない法律を怠ってよいという訳ではありません。

 

5.手続不要の用途変更の設計依頼を受けた建築士の方

建築士の方は委任状、確認申請書の1面~6面と新築時の図面、工事完了届以外の書類は用意しておかなければならないことを注意してください。(法第12条5項報告を求められた時に後から用意するのは至難の業です。)

また、手続が不要なだけに確認してくれる機関がありません。(※6)したがって、建築基準法に抵触した場合、建築士がすべての責任を担うということを十分に心掛ける必要性があります。

 

※1:各行政の火災予防条例に定める「防火対象物使用開始届」に対する検査。

※2:その用途の変更を行おうとする建物を所管する特定行政庁における「建築指導課」等

※3:「建築基準法第12条5項報告」違反建築もしくはその可能性があるものに対して行政は建築主等に報告を求めることができます。その際には、その部分の遵法性等を証明する書類が必要となってくるため、用途変更の確認申請とほぼ同様な書類や図面を報告書に添付する必要が発生します。

※4:国土交通省住宅局建築指導課長発、令和元年6月24日国住指第661号(http://www.mlit.go.jp/common/001294996.pdf

※5:東京都の火災予防条例第56条第1項に基づく届出で、建築基準法の確認申請に必要な図面以上の図面などが求められます。

※6:用途変更の確認申請の手続きが無い場合、細部の規定を質問すれば、その規定は教えてくれますが、行政も民間確認検査機関も図面をまるごとチェックはしてくれません。

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令和元年年末年始休暇のお知らせ

カテゴリ:アナウンス

当社は令和元年12月26日より、令和2年1月6日まで、年末年始休暇を頂きます。
本年中は、皆様に大変にお世話になりました。
良いお年良いお年をお迎えください。

休暇期間中に当社にお電話を頂いた場合、担当の携帯電話に転送されますが、
休暇期間中の為、出られないことが多くなっております。
出られない場合には折り返し、お電話をさせて頂きますが、
お時間を頂戴することになりますことをご容赦下さい。

令和2年1月7日より通常営業となります。
当社営業時間
午前10時より午後18時30分
定休日:土日祝日

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2019年台風19号による営業時間変更のお知らせ

カテゴリ:アナウンス

明日、関東に上陸が予想される台風19号により本日の営業時間を17時までとさせて頂きます。

今後、交通状況・その他インフラの回復状況如何で15日以降の営業時間の変更の可能性もあります。

尚、営業時間後の当社への問い合わせは、代表取締役相澤の携帯に転送されますが、折り返しのお電話になることが多くなると考えられます。

関係者の方々にはご迷惑をお掛けいたしますが、何卒、ご理解の程、よろしくお願いいたします。

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2019年台風15号による営業時間変更のお知らせ

カテゴリ:アナウンス

今夜未明に関東を直撃した台風15号により本日の営業時間を13時からとさせて頂きます。

今後、交通状況・その他インフラの回復状況如何で変更の可能性もあります。

関係者の方々にはご迷惑をお掛けいたしますが、何卒、ご理解の程、よろしくお願いいたします。

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用途変更の確認申請が200㎡に緩和された件

令和元年6月25日から、用途変更の確認申請が200㎡に緩和された。これは国土交通省が空き家問題を解消するために、現在ある空き家の有効利用を図る為に、建築基準法の用途変更の確認申請の手続きを省略することを目的としたものである。

 しかし、早くも多くの問題がここにきて露呈している。

 当然だが用途変更の確認申請の手続きを緩和したとしても建築基準法を放棄してよいものではない。昨今の火災や多くの天災で一般の人でさえ建築基準法にたいする意識は高鳴っている上に、企業コンプライアンスや金融機関の姿勢も法令順守の方向に向かっている。

 ここで、この法改正によって大きな問題が発生している。

 今までは、用途変更の確認申請を行い、その内容通りに建物を作れば、確認申請を行った検査機関(民間確認検査機関や特定行政庁)がその遵法性に対して担保してくれていた。

 しかし、ここにきて遵法性に関して、民間の建築士に寄せる傾向が強まっている。

 宅地武者取引業法改正で、重要事項説明で完了検査済証の有無の記載が義務付けられるようになった。また、賃貸に於いても、契約後に違反建築が発覚して用途変更ができない場合、貸主や仲介業者が責任を取らなければならない判例もでていることから、政府の思惑とは別に民間レベルで、より一層の法令意識が高まっている。

 一般の方が事業を行おうと思って借りた物件について保健所や消防署に確認に行くと、特定行政庁の建築指導課に行って、建築基準法違反が無いかを確認して、議事録をもってきてくれと依頼をうけ、結局、当社に依頼をする方が増えている。

 今までは用途変更の確認申請があったので計画段階で違法性をクリアできていたが、用途変更が200㎡になったことにより、200㎡未満の物件に関しては依頼を受けた建築士が責任をとらなければいけなくなる。

 新築の物件や住宅ばかりをやっている設計事務所にそれを依頼しても、その責務を負うのはかなり厳しいこととなるであろう。

 一つ、勘違いしてはいけないことは200㎡未満であれば用途変更の確認申請を行わなくて良くなったが、それに対して違反建築を容認していることではないことである。

 200㎡未満だからと言って違反を行ったことにより、その建物の他の部分が影響をうけることも十分に考えられる。

 私はこの法改正に対して、この改正案を作った国土交通省住宅局建築指導課長に意見を述べたがタイミングの問題もあって受け入れてもらうことが出来なかった。

 用途変更の確認申請は200㎡未満になったが、手続きが緩和されただけで、他の要件は変わっていない上に、民間確認検査機関や特定行政庁は責任をとってくれない。

 よって、下記にある特定建築物を行う場合には、必ず、それを専門をしている建築士に相談するべきである、

 

(い)

(ろ)

(は)

(に)

 

用途

(い)欄の用途に供する階

(い)欄の用途に供する部分((一)項の場合にあつては客席、(二)項及び(四)項の場合にあつては二階、(五)項の場合にあつては三階以上の部分に限り、かつ、病院及び診療所についてはその部分に患者の収容施設がある場合に限る。)の床面積の合計

(い)欄の用途に供する部分の床面積の合計

(一)

劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場その他これらに類するもので政令で定めるもの

三階以上の階

二百平方メートル(屋外観覧席にあつては、千平方メートル)以上

 

(二)

病院、診療所(患者の収容施設があるものに限る。)、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎その他これらに類するもので政令で定めるもの

三階以上の階

三百平方メートル以上

 

(三)

学校、体育館その他これらに類するもので政令で定めるもの

三階以上の階

二千平方メートル以上

 

(四)

百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場その他これらに類するもので政令で定めるもの

三階以上の階

五百平方メートル以上

 

(五)

倉庫その他これに類するもので政令で定めるもの

 

二百平方メートル以上

千五百平方メートル以上

(六)

自動車車庫、自動車修理工場その他これらに類するもので政令で定めるもの

三階以上の階

 

百五十平方メートル以上

 

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令和元年夏季休暇のお知らせ

カテゴリ:アナウンス

当社は令和元年度夏季休暇を8月10日から8月18日までとさせて頂きます。

お取引先の皆様にはご迷惑をお掛けいたしますが、何卒、ご理解のほど、よろしくお願いいたします。

炎暑酷暑のみぎり、皆様のご健勝とご自愛をお祈り申し上げます。

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