最近になって、急激に発展をしはじめている池袋ですが、線路によって東西に分断された町というイメージがあります。また、山手線の外郭で発展が戦後ということもあり、他の繁華街ほど交通の便が良いとは言えない部分があります。
しかし、副都心線の開通に伴って、エチカ池袋のオープンで地下道の充実、交通の充実が一気に成され、今後も大きく発展する可能性を秘めています。東口はサンシャイン６０までが商圏としての限界点ですが西口、南口には大きな可能性があると考えられます。反面、この２〜３年で新宿に大型家電量販店ができると、新宿に客足を奪われるのか二分されるのかのどちらかであり、池袋の電気街化というのは難しいと考えられます。

サンシャイン６０通りを挟んだ南北のエリアの商業地は1980年代から、繁華街しており、もともと賃料も高く、空き物件も少なくなっています。最近では池袋西口も発展をしはじめて、それなりに賃料は高くなっていると考えられますが、特に1階の空室物件は、希少性が高い状態が続いています。
下記表からは、読み取れませんが、1階の空室物件で優良なものは、空室になる前に決まっているのが殆ど（前テナントが解約と同時に決まる）で、空室情報としては出てきません。実際には6万〜20万円/坪程度で決まっていると考えられます。同様に2階も優良物件は25，000〜35,000円/坪程度と考えられます。

新宿には劣りますが、乗降者数第2位、集客数も100万人を超えるのは新宿と池袋だけです。
一見、新宿と競合しそうな駅距離関係にありますが、新宿はＪＲ中央線、京王線、小田急線、池袋はＪＲ埼京線、東武東上線、西武池袋線と、競合している路線が少ないのが特徴です。（ＪＲ山手線ぐらいで、地下鉄丸の内線は大きく迂回しているので競合路線にならない。）
ただ、もともと、線路により、街が東西に二分されていて、東と西がそれぞれ独立した発展をしています。その為、駅力の全てが集客人口とはいかず、家電などの目的物がしっかりしている小売業はともかく、アパレルや飲食は、乗降者数を額面通りに受け取れない部分があります。