【住宅】これからの住宅市場を考える。
今日は土曜日なので、ちょっと、まじめな考察を書いてみます。
（先週の土曜日に何を書いてたかを突っ込まないでください。）
一昨年ぐらいまでの景気はどこに行ったのか？というぐらい落ち込んだ景気ですが、これは住宅市場や不動産市場、建設市場に限った話ではありません。住宅も景気が良くなれば、また売れるようになってくることは間違いないのですが、もう少し、マクロ的に考えてみようと思います。
私は自分のサイト
のプロフィールにもあるように、あるハウスメーカーで商品開発をしていたことがあります。
もう、１０年近く前の話になります。商品開発は必ず市場調査をしたりするのですが、私たちが開発する商品は今年売れる商品の開発ではありません。女性の水着が常に来年以降のもののデザイン開発をしているのと一緒です。住宅の新商品のサイクルは水着の様に毎年毎年変わるものではないので、そのスパンはかなり長いものとなります。
当時（ちょうど2000年頃）、日本の住宅市場は賃貸住宅、マンション、分譲住宅、注文住宅を合わせて110万戸＋αぐらいを生産していました。最近は姉歯問題などもあって100万戸を割っているのが現状です。当時の私が姉歯建築士が登場することは、まったく予期できなかったのですが、2010年頃には100万戸割れというのは予想していました。ちなみに2030年には50～70万戸（約半減）と予想していました。
実はこれ、景気のアップダウンはまったく無視して算出しています。
簡単に言うと、住宅取得世帯数と住宅寿命からはじき出した数字なんです。この数字を見たときに、「当然だろうなぁ」と思われる方も多いと思いますが・・・大変なことなんです。
現在、100万戸を割ったわけなんですが、これによって、どれだけの建設会社が倒産しているのでしょう。
実際には住宅市場だけの問題ではありません。公共事業の圧縮、リーマンショックによる金融機関からの融資制限など複数の要因が重なっているのは事実です。しかし、住宅市場の占める建設業界の割合というのはとてつもなく大きいことは間違いがありません。
しかも、このエコブームです。エコブームじゃなくても二酸化炭素排出制限のある中で近い将来に、
『築○○年未満の建物を解体、再開発する場合は知事の許可を取らなくてはならない。知事は相当の理由が無い限りは許可してはならない』
などという法律ができるかもしれません。（できる様な気がします。）出来た方が自然だし、そのものには反対はしません。
不動産業界も再開発があまり行われなくなれば、大きな利益を上げることはできません。当然です。建築業界と不動産業界というのは表裏一体です。
行政も200年住宅などと意気込んでいますが、建築基準法で200年住宅にすることを強制するか、200年住宅にすることで上がった分のコストに対して、融資などの優遇制度が上回らない限り、なかなか上手くいかないでしょう。太陽光発電が伸び悩んだのと同じ結果になる様な気がします。国や識者と言われる人たちの理想は消費者の財布の中身をちゃんと考えてないことが殆どです。
ここで、業界として考えなければならないことは、中古住宅市場です。
既に私がブログで書かなくても中古市場の重要性に関してはGoogleで『中古住宅』で検索してもらえればいくらでも出てきます。中古住宅とリフォーム市場。ここに活路を求めることになるのでしょう。
しかし、ゼネコンもハウスメーカーも物凄く古い体質の会社が多いのが実態です。これだけ、公共事業依存度が高く、その上、未だに賄賂と談合を繰り返す業界です。企業統合もできない。方針転換もできない。下請けに押し付けることでしか利益を上げられない体質。今日の借金を返す為に受注を続ける。そして、体力勝負の上にバタバタと倒れていくのでしょう。恐竜が滅びる様に・・・。
そして、不動産業界も再開発ではない市場に行かないといけません。この体質をどこかで改めないと同じようにバタバタと倒れることになります。
仮に前述の様に中古住宅やリフォームに活路を求めたとしても今までの様な売上げを上げることができる市場ではなくなります。やはり、相当数の出遅れ組みが消えていくことにはなるのでしょう。
10年も前に考えていたことですが改めて考え直して行こうと思っています。
こんな、内容だけど、
まずは1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。プロ、アマ、一般の方、すべて歓迎。
