【開発】L字溝 第３話
さて、前回、L字溝の話を書いてるのに、一度もL字溝の話が出てこなかったという、お叱りを頂きましたので、今回はちょっとだけ、L字溝の話を書きます。
随分前ですが、ある不動産（駐車場）を見にいきました。その不動産が売りに出ているという噂だけで見にいっているので、物件概要はありません。謄本だけは取り寄せているので地積は解っているのですが、地積測量図などはありません。その頃の仕事は設計です。その土地に
「どんな分譲住宅が設計できるかを検討してくれ」
というのが依頼内容でした。
私に依頼した営業のK氏と一緒に土地を見に行き・・・
「あのさぁ、地積測量図ないの？」
「ないんだよなぁ・・・」
「じゃあ、ロングテープで計ろうか・・・」
※ロングテープとは３０ｍ以上ある巻尺のことです。
「あ、ダメなんだよ。所有者から、土地に入るなと言われてるんだよ」
「そっか・・・。じゃあ、ちょっと適当なプランになるよ。」
と言って私がその不動産のL字溝と囲まれてる万年塀を数えだしました。
※万年塀はこちらです。
「それは仕方がないとして・・・なに、やってるの・・・」
「土地の寸法を計ってるんだよ」
「どうやって？」
「L字溝は600㎜、万年塀は1810㎜だから枚数数えれば大体わかるでしょ。４辺の長さが解れば後は地積から概ねの敷地形状は解るでしょ。」
「へ～」
「ブロック塀の場合は３個で概ね１ｍだから覚えておくと得だよ」
ということがありました。
敷地測量図がないとボリュームプランが作れない・・・わけじゃありません。
さて、本題になります。
前回の話で平面計画を立てましたが、今度は高さ関係です。
今回の物件の特徴は道路幅員が最低の４ｍしかないということです。つまり道路斜線が厳しいということにあります。ですから道路からなるべく、建物を離さないと建物の高さが稼げません。
しかし、前回の話の通り、なるべく建蔽率をいっぱいいっぱいに使って２階建てで容積率を消化しなければならないという矛盾点にぶつかります。
※ここで道路斜線について解説します。
道路斜線とは都市計画区域内において、道路の日照を確保する為にある法律です。もし、４ｍ道路の両側に３０階建て（高さ１００ｍぐらい）の建物が、道路境界線いっぱいに建っていたら、道路は真っ暗になってしまいますし、異様な圧迫感を感じるでしょう。それを避ける為の法律です。
下の絵を見てください。
（サムネイルになっているのでクッリクして拡大して見て下さい。）
道路斜線とは道路の幅員と道路敷地境界線から建物を離した距離Aの２倍の高さに係数を掛けたところまで建物の高さを作れるという法律です。
その係数は
住居系の場合で１．２５(上の図で赤い点線の部分）
住居系以外の場合で１．５（上の図で青い点線の部分）
となります。
つまり、住居系地域以外だと黄色の部分だけ建物が高く作れます。
※容積率の範囲内ですが・・・。
もし道路幅員が６ｍで道路から建物を１ｍ離して、そこが住居地域であれば
（６ｍ＋１ｍ×２）×１．２５＝１０ｍ
となり、１０ｍまでは建物が建てられます。
※実際には斜線なりに上がっていけば、それ以上の高さの建物が建築可能です。
ここで、もし、道路からみて、土地の方が高ければ、その分、建物の高さは低くしなければなりません。
このことを踏まえて次回は、本物件で高さ関係の計画を立てます。
今回も計画概要に到達できなかったけど・・・
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