ライフコート倒産と三原の天満屋
前のブログ記事に書いたマジェスティック・ライズと同じく、転売屋さんのライフコートが倒産しました。こちらは、一応、リノベーションなどの加工をして転売する会社です。どちらかというと、以前に倒産した都市デザインシステムをもうちょっと不動産色を強くした会社でした。
「東京」 （株）ライフコート（資本金6億2642万円、千代田区飯田橋2-4-5、代表篠原美香経津氏）は、3月17日に債権者より東京地裁へ破産を申し立てられていたが、12月2日に同地裁より破産手続き開始決定を受けていたことが判明した。
破産管財人は阿部信一郎弁護士（東京都千代田区永田町2-13-10、電話03-5157-2700）。
当社は、1996年（平成8年）11月に設立、一時休眠にあったものを2002年（平成14年）7月に再開した。不動産分野におけるリノベーション事業が主体で、不動産価値を高めるため、購入した不動産に対しリフォームなどを施し最適化して販売する事業を主に手がけていた。
当初は、マンション建設に関する企画、コンサルティングや分譲販売などを手がけ、2004年8月には年売上高約17億3600万円を計上。その後は、同業者などからの情報を活用して中古不動産、他社が開発した売れ残り物件などを仕入れ、リフォーム、リノベーション後に転売する不動産取引にほぼ特化した。近年活況を呈した不動産市況を追い風に、金融機関、商社、ベンチャーキャピタルなどからの出資、融資を受け、積極的に「都市再生」事業を展開して業況を急速に拡大。ここ数期は増収増益を続け、2007年8月期には、過去最高の年売上高約157億1000万円、当期純利益約3億5900万円を計上していた。
しかし、業容の拡大にともない各種販管費、経費負担が上昇したほか、物件取得にともなう多額の借入金の金利負担も増加。加えて、サブプライムローン問題、建築基準法改正の影響などから急速に信用収縮が進み、資金調達も困難となっていた。販売対象先であるファンドなどの業況悪化から、購入キャンセル、見送り、延期が発生したことで、資金回収にズレが発生し、支払いに支障が生じていた。
2008年8月期の年売上高は約11億400万円にまで減少し、資産評価損、貸倒引当金などの計上で当期純損失約145億9600万円となり、約129億5000万円の債務超過に転落していた。資金繰りが極度に悪化するなか、当社がフロアの8割を所有する賃貸ビル（大阪府高槻市）の電気、水道費など共益費が未払いとなり、管理会社が立て替えていたが、その後の資金繰りも改善せず、ビルの機能が失われる懸念があるため、管理会社より破産を申し立てられていた。
負債は2009年7月時点で約230億円。
帝国データバンクより
さて、この会社ですが、個人的な取引の経験はありません。
検討物件がかち合って、この会社に持って行かれたことがあるぐらいなのですが、個人的に思い出すことは三原の天満屋です。
東海より東にお住まいの方にはあまり聞きなれないかもしれませんが、岡山に本店のある中国地方最大の百貨店です。
三原がわからない方もいらっしゃるかもしれませんので簡単に・・・。三原とは広島と福山の間にある町でかつては愛媛県今治との連絡船が出る町としてまた、三菱重工などの工場もあり、栄えたところです。しかし、西瀬戸自動車道の開通などもあって、徐々に人口も減ってきている地方都市です。
その三原の天満屋をこの会社が買い取って、テナントの立退きを行ってマンションを建てるという計画を言い出したことがすごく記憶に残っています。
この頃、私も地上げや立退きの仕事を行っていたのですが、よくやる手段ではありますが
買い取ってすぐに
「老朽化の為、修繕費が掛かりすぎるので、立ち退いてください。」
と、テナントに説明したわけです。
最初はまるで、収益ビルとして所有するかも？みたいなそぶりを見せながら、結局は最初から解体再開発目的で購入していました。もっとも、我々の間では買う前から再開発だということは解っていました。収益物件としては値段が合うわけがありませんでしたから・・・。
そして、営業保証無しで引越し代だけ出すという乱暴な交渉をテナントとしていたことを思い出します。
しかし、そのライフコートも本日、倒産しました。
最近は減っていた不動産市場の倒産がここに来て、増え始めました。来年の3月ぐらいまで、バタバタと逝きそうな感じです。
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