【店舗居抜き】 業態を変えて失敗する事例
前回は、不動産的立地よりもその物件の歴史的問題を考察を書きました。
前回は、タイトル通り、ラーメン屋→ラーメン屋→ラーメン屋のパターンを書きましたが、今回は飲食店が業態を替えながら、開店閉店を繰り返すパターンを見てみます。
同様に不動産的問題よりも歴史的問題が立地にダメージを与えている事例です。
第2話で書きましたが、とんかつ屋（4年経営）→カレー屋（2年経営）→タイ料理（現在）という物件があり、そのタイ料理屋も長くはないであろうと書きました。この理由について書いてみたいと思います。
ここはＪＲの乗降者数9万人の駅から、1Kmほど離れた場所にあります。この時点で、駅周辺のお客さんを拾うというよりも、近隣住民をリピーターにしていくという経営展開をしなければなりません。
店舗の大きさは厨房、バックヤードを入れて20坪ぐらいで、家賃は1万5千円/坪程度ですから、しっかりとリピーターが付けばやれない場所ではありません。この場所から、徒歩1分以内の場所の焼肉屋、ラーメン屋、蕎麦屋などはそれなりにお客さんも入っていて、経営は成り立っています。それどころか、隣地の豆腐屋（所有者が30年以上経営後、高齢の為に賃貸店舗とする）→ベーグル屋（現在）は、かなり繁盛しています。
では、この場所だけピンポイントでダメな理由はなんでしょうか。
この店舗、とんかつ屋がオープンするまでの間、随分と長いこと、あまりに長くて記憶が曖昧なのですが7年以上、空き店舗でした。特に事故物件というわけでもありません。ただ、この空き店舗になる前に何があったかを近隣に長く住んでいる人は知っていました。
熱帯魚屋さんです。私が熱帯魚が趣味になったのもこのお店があったからでした。昔の熱帯魚屋というのは、現在のような水草を綺麗に並べたアクアリウムを作るというよりも、単純にどかどかと熱帯魚を売り、現代のように飼育道具も安くなかったので熱帯魚だけでは商売にならず、夏になればクワガタやカブトムシ、シーズンを通して、亀やトカゲなどの爬虫類、イモリやカエルと言った両生類も販売していました。これは、その時代はこの周辺は一軒屋が多く、子供相手の商売として成立していたからです。
この熱帯魚屋は、熱帯魚の他に前述のような生き物を販売しているわけですから、当然、その餌も売っています。つまり、トカゲやカエルが食べる餌（餌となる昆虫）を売っているわけです。それが、お店の至る所にいたわけです。
その熱帯魚屋さんは随分と長いことありました。私の生まれる前からあったとのことで、実際にどれほど経営していたのかは解りませんが、少なくとも私の知る限りで20年以上経営していたことは、間違いありません。小学生が学校帰りに随分と屯っていたのを覚えています。
さて、随分と空き店舗だったのですが、どう考えても気持ちの悪い虫が沢山いたというイメージが近隣に昔から住んでいる人を寄せ付けなかったことは間違いありません。私以外の近隣に住んでいた人も同じことを口を揃えて言います。
では、まったくお客さんが入らなかったのかと言うとそうでもなく、近くにできた賃貸マンションの人などは来ていましたが、この時点で周辺人口の半分を失っているわけですから、厳しいのは当然となります。また、昔から住んでいる人の多くは家を所有権で持っているは、賃貸物件に住んでいる人よりも、平均的に経済的に余力もあるし、ファミリー世帯が多いのが特徴です。ここが顧客ターゲットから外れると苦戦必至になります。
とんかつ屋の経営者は地元の人ではなく、この立地の特性を知らなかったのでしょう。カレー屋もタイ料理店も外国人がやっていますから、もっと知らなかったと思います。
周辺の料理店が上手くやれるのに、ピンポイントでダメな理由はやはりその場所の歴史を充分に調べないといけないということになります。
いずれにせよ、居抜き店舗の最大の欠点は、一度以上、別の経営者が失敗して退店しているということです。その失敗の理由をよくよく検討しなければ、安直に『自分ならば成功できる。』と考えるのは極めて甘いと言えるでしょう。
しかし、不動産的立地にしても歴史的立地にしても、そのマーケティングというのは、そんな簡単にできるものではありません。
不動産屋というのはオーナーから預った物件に借家人を入れた時の仲介手数料で商売してますから、どんな物件でも否定的に言う不動産屋はいません。
大手チェーン店系の飲食店や小売業には必ず、店舗開発部門があり、そのマーケティング能力というのは相当なものです。しかし、その彼らでも確率は少ないですから失敗します。
ということは、個人経営の飲食業や小売業の方が立地的に失敗する確率はもっと高くなります。
立地に関するマーケティングを浅慮してはいけません。
次回は、さほど好立地とも言えない場所でも長続きもしくは、成功しているお店を紹介します。
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