商業ビルのテナント賃貸 リテール系の場合
商業ビルのリーシングで一番難しいのが・・・
新築で１階だけ決まって、空中階が全て空いているパターンです。
これは貸主が大手の不動産仲介会社もしくは事務所系や住宅系の仲介会社に依頼した時のパターンが多いです。商業系ビルの賃貸の難しさを何も解ってないとこのパターンに陥ります。
どんな、商売をされている方でも1階の路面に出たがります。
理由は簡単です。目立つからです。
ですから、商業ビルの場合、新築ができるとすぐに1階の申込が入ります。
しかし、そこでその申込を受けてはダメなんです。
まず、ビルを作る時に、この場所の客層はどんな客層なのかをちゃんとリサーチします。
その上で、2階よりも上層階で商売が成立するテナントのリストを作ります。そのテナントが必要とする専有面積がどれくらいなのかのリサーチをします。そして、空中階のテナント構成を決めた上で、1階のテナントを決めます。
商業系の新築ビルで大手不動産仲介会社が自社のホームページ、アットホーム、レインズなどを使い、さらに他の仲介会社を介するなどのバラマキ営業を最初からしている場合がありますが、このパターンが最悪です。
そして、1階しか決まらない状態になってからしばらくすると、うちの会社に泣きついてきます。最初から任せてもらえれば、決められたものを・・・と思うこともあるのですが、それでもその状況から、なんとかしようとは思います。
例えば1階に・・・
ユニクロやZARAなどのお店が、ど～んっと入ると、どんな物販店も2階には入りたがりません。（デパートや大型ショッピングモールは別です。）これは理由が簡単です。彼らが目立ちすぎるからです。神戸の元町の商店街の様にユニクロとZARAが隣り合わせになるのは問題ないと思います。同じ条件で出店していれば、むしろ相乗効果が狙えます。
しかし、ユニクロの上にZARAは出店してくれません。もちろん、その逆もまたしかりです。
彼らが出店してくれるとなれば、貸主は大喜びです。なぜなら、安定した量販店が入れば賃料収入も安定するからです。だから、出店申込があるとすぐに受け入れてしまいます。彼らが1棟丸ごと借りてくれればいいのですが、当然ですが必要な面積しか借りてくれません。
彼らが入ると、どんなに力のある商店街でも空中階は辛いことになります。
良い例が京都の四条通りにあるZARAです。2階より上は物販店ではなく塾です。これでも賃料収入が得られる状態になっているので最悪の状態ではありません。
商業ビルのオーナーの方は商業ビルのリーシングがちゃんとできる仲介業者を選ぶことが肝心です。
ちなみに、うちの会社では日本のかなりの広範囲の物販業、飲食業、美容室、カラオケ、ネットカフェ、アミューズなど様々なテナントで複数店以上の店舗を持っている法人が、どういう立地で家賃がいくらで・・・という条件を各テナントにヒアリングしたデータがあります。
そして、その場所にあったテナントに物件を紹介します。
オフィス賃貸専門の仲介業者がいます。
※三幸エステートさんやCBREや三鬼商事さんが有名です。
彼らには彼らなりの住宅とは全く違う、賃貸仲介の手法があります。
それと同じように商業には商業独特の賃貸の手法があるということを覚えておいてください。
まずは1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。プロ、アマ、一般の方、すべて歓迎。
