レーサムのIRで見えるもの
株式会社レーサムが上方修正を発表しました。
簡単に言うと、当初の予定では当期純利益276億円の赤字だったものが、267億500万円に赤字が減ったという内容です。赤字幅が当初の予定より8億9500万円減っただけなので、利益ベースでは大勢に影響のある話ではないのですが・・・。
問題はその売上げです。当初の予定では233億1000万円の売上げがある予定が、171億3800万円しかない。つまり、売上げは当初の予定よりも61億7200万円も少ないという事になります。
これが何を意味しているかと言うと・・・
233億1000万円の売上げに対して276億の赤字という事は、物件ごとの評価があるので単純には言えないのですが売上げ1億円に対して1億1840万円の赤字が出ると予想していたわけです。
ところが実際には171億3800万円の売上げに対して267億500万円の赤字ですから、1億円の売上げに対して、1億5582万円の赤字が出てしまったということになります。本来なら171億3800万円の売上げの段階では202億9100万円しか赤字が出ていない予定だったはずです。
今期の初めに不動産の評価損を計上し、それに基づいて不動産の売却を進めていったが、評価損を計上して簿価を減らしたにも関わらず予定通りに物件の売却が進まない。ところが、物件の売却をしてみると、思った以上に安くしか売れず、当初予定していた赤字幅に171億3800万円売った時点で到達してしまった。現在の赤字幅で物件を売却し続けると、あと5億7400万円程度の売上げで予定の赤字幅に到達します。（おそらく、都合のいい物件がないか、さらに粗悪な物件が残っているのかのどちらかでしょう。おそらく後者だと想像しますが・・・。）
売りやすいものから売却したことは間違いないと思います。
それでいて、この状況ですから、まだまだ酷い物件があるのかと思います。
・ 立地がイマイチな物件
レーサムの多くの物件は商業不動産が多いと認識しています。現在の商業系の不動産は銀座や表参道であっても、大通りに面しているか目抜き通りに面していなければ、まともな価格では取引されません。大通りや目抜き通りであっても、物件相場は半値？というような惨状です。一本、裏に入れば半値八掛け五割引なんて、状態です。そして、個人投資家が相手になってきます。
今までレーサムが売却できている物件を見ると、渋谷の駅前や明治通りに面している様な比較的好立地の場所です。
・ 好立地でも一番高い時に買った大型物件
原宿などの大型案件の場合、その頃は利回りで３％台を確保すれば・・・、等と考えていた場合、現在ではとてもそんな利回りで買ってくれるところはありません。その様な大型案件の場合、売却するととてつもない赤字が出るので売るに売れないという物件を持っているはずです。
この会社の場合、結構、権利関係の複雑な物件を自分達で綺麗にして売却するということをやっていたのですが（簡単に言えば地上げをして整形に、立退きをして更地に・・・）、この様な案件の中には自分達が考えていた以上に時間が掛かったり、上手くいかない場合もありますから、そういう物件はまだまだあるものと想定できます。
もし、レーサムのCFが周っているか、相当な内部留保があるのであれば、今は底値と見て、売り渋っているとも考えられますが、そんな悠長なことを言っている場合ではないと思います。
実際にはレーサムに限らず、倒産しないで頑張っている収益不動産に手を出していた多くの会社が同じ様な状態だと思います。IDUの様に全ての物件を手放して、会社規模を10分の1ぐらいにして、頑張っている会社もありますが（オークションも悲惨な結果になってそうですが・・・）、ジリ貧であることは同じだと思います。また、上場していないので、その状況がよく解らない会社もあります。
底値かもしれませんがこの状態がもう少し続くと、再び不動産会社の倒産が始まると思います。
おやすみなさい～～～
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