居抜きの希望
最近、飲食店やエステなどのサービス系のテナント側の要望で異常に多いのが居抜き店舗の希望です。
不動産関係ではない方のためにちょっと解説を・・・
居抜きというのは、不動産において賃貸と売買の時で意味合いが違います。
【賃貸の場合】
前のテナントが残していった、造作や設備をそのまま、次のテナントがその造作や設備を利用する状態で借ります。
【売買の場合】
・ 前の居住者が経済的価値のある家具を残した状態で売却する場合
・ 賃借人が居る状態で不動産を売却する場合
となります。
今回の話は【賃貸の場合】の話です。
ちょっと、前の話ですが・・・テレビ東京系ワールド・ビジネス・サテライトで、飲食店の居抜き店舗ばかりを狙って借りる飲食店オーナーの話が出ていました。
内容としては・・・
前の飲食店が倒産ないし撤退し、その際に原状回復が出来ない（もしくはしない）で行く。賃貸人は原状回復を自分でするのだが、その費用もバカにならないから、次のテナントである、この飲食店オーナーは、その不動産を安く借り、さらには開業時の設備投資も安く済むという、一石二鳥的な話がやっていました。
このとき、私はちょっと疑問に思いました。
そもそも、建物を新しくしたり、隣接する別の土地と合わせて再開発を行うなどをすれば別ですが、飲食店が存在した場所には、やはり飲食店が適切であるケースが多いです。
とするならば、前のテナントが残していった、厨房設備や家具などの造作はそれなりの経済的価値があると考えるのが普通ですし、前テナントの残置物とはいえ、現在は賃貸人の所有物ですから、厨房設備や造作家具もリースか販売すれば良いはずです。
などと、考えていたら、普通に居抜き店舗はオークションされていました。
ところが、最近は飲食店よりもエステや美容室がやたらと居抜き店舗を求めてきます。
単純に初期設備投資を抑えたいからなのですが、これが都内などであればあるのですが（供給過剰なので、どんどん潰れるため）、地方都市に行くとなかなかありません。そもそも、２０万人以下の地方都市ではエステが町に１店しかないなどという町も沢山あります。ということは、そのお店が移転、撤退、廃業するかをしなければ、居抜き店舗はないということになります。
そして、やはり、あるエステ系の会社から、
「○○市に出店したいんですが、居抜き店舗じゃなければ困る。出店は慌ててないから、時間が掛かってもいいから探してください。」
というオーダーがありました。
そこで調べてみると・・・・
『この町・・・エステが過去も現在も無い・・・。
』
一応、報告しました。
「○○市にはエステが無いんですよ。」
「解っています。だから出店したいんですよ！
」
「でも、居抜き店舗でないとダメなんですよね？
」
「○○市の人口などを考えれば設備投資にお金を掛けると回収できなくなる可能性が高いですから、居抜き店舗じゃなきゃダメです。」
「しかし、過去にもエステが無いんです。
」
「ええ、慌ててはいません。」
『解らない人だな！
』
と思ったのですが押さえて・・・
「いえ、というよりも、○○市の場合、居抜き店舗はよそのエステ会社が出店して、その会社が撤退しないと、居抜き店舗が登場しないということになります。それも、その出店した会社の事情で撤退しないと、ダメです。」
「あああ、そっか・・・困りましたね。なんとか、なりませんか？
」
『なるわけないだろ！
』
と声を大にして言いたかったのですが
「こればかりは不動産屋の力では無理ですね。出店されるエリアを再検討されるか、御社で設備投資をするしかないです。」
「上司と相談してみます。」
とこんなやりとりでした。
居抜き店舗が流行るのは解らなくもないし、設備や造作をそのまま使えばエコだとも思います。
しかし、猫も杓子も
「居抜き店舗！」
と言うのも困ったものです。
特に商業系ビルをお持ちのビルオーナー様は原状回復をされる前に一度、ご相談していただけると良いかもしれません。
こりゃ、新築物件が苦しいわけだ・・・。
それに、ホシザキやタカラベルモントなんかも苦しいんだろうなぁ・・・。
※ホシザキ・・・外食系の厨房機器メーカー
※タカラベルモント・・・美容室やエステの設備メーカー
と思ってしまいました。
まずは1本、お電話ください。些細な疑問にも答えます。プロ、アマ、一般の方、すべて歓迎。
