用途変更の必要性

　一般の方の考え方からすると、「自分の建物なのだから、自分が自由に使っていいだろう」と思う方が多いかもしれません。

　第一種低層住居専用地域だから、単独で飲食店はできないとか、第一種住居地域だから、風俗店はできないなどという、用途制限については御存じの方も多いと思います。もっとも、これすら、守られていないケースも多いのが実態です。

　しかし、建物と言うのは、余程、気の利いた建物出ない限り、新築時の用途を目標に建てられています。その最大の原因は、新築時のコストです。建物が、後で何にでも使えるように汎用性の高いものしようとすると、とんでもないコストがかかってしまします。

　建物は用途によって、大きく違うのは防火避難規定、つまり、避難経路や防火に関する設備が違います。また、構造的にも床の積載荷重などが用途によって変わってきます。

　例えば、自分が初めて行く、飲食店で火災が発生したとします。自分が入ってきた入口以外の避難扉に冷静に避難できるでしょうか？

　自分が住んでいるマンションならば、避難経路は概ね解っているかもしれませんが、初めて泊まったホテルで自分が入ってきた、入口以外の避難経路を把握できているでしょうか？

　また、通常の寄宿舎（社宅）を老人ホームに変更した時に、健常者は簡単に避難できても避難弱者は、簡単に避難することはできません。

　事務所ビルを倉庫に変更した場合に、事務所ビルで想定されている床の積載荷重と重いものを置く、倉庫では、そもそも床がその重さに耐えられないケースも考えられます。

　この様に、建物の用途を変えるのであれば、その変える用途に合わせて、建物の避難経路の確保や、防火設備の補充、床の補強などが必要になってくるケースが考えられるのです。

　以前の記事にも書いていますが、令和元年6月25日より、用途変更の確認申請を100㎡から200㎡に緩和しました。これは、当時の空き家問題を解決するために少しでも手続きを軽くすることが目標で、違反建築をして良いと言うものではありません。

　用途変更のために建築基準法に準じて建物を改造するということは意外に容易ではなく、用途変更の確認申請が無くなったことで、建築士が入らずにインテリアコーディネーターや、そのまま施工会社さんに依頼したり、中にはホームビルドでやってしまうというケースも見受けられます。そして、その殆どが違反状態になっているのが現状です。

　特に、この防火避難規定に違反すると、建築基準法第98条の罰則規定があり、3年以下の懲役もしくは100万円以下の罰金（法人は1億円）という重い刑罰がまっています。また、罰金を払えば、直さなくていいというものではなく、建築基準法に則した形に直さなければなりません。そして、それが出来なければ、使用禁止や除去（解体）という厳しい行政処分がまっています。ちなみに違反建築には時効はなく、違反状態が続く限り、これを是正する義務はついて回ります。また、建築士などを使わないで自分で行った場合には、行った人が全ての責任を背負うことになります。また、設計業務は面積に関わらず、建築士の独占業務ですから、インテリアコーディネーターや建築士を持っていない施工業者が設計することも違反です。

また、この様な状態で、事故があり死傷者が出た場合は業務上過失致死傷などの刑事罰もあり、さらには民事で、その損害賠償が請求されるという、とんでもないことが発生します。

当社では、200㎡未満であっても、軽々に考えずに必ず、一級建築士に相談することをお勧めしています。

　人が事業を始めたりするときというのは、火災や震災などの事故をあまり考えていなかったりします。最近では老人ホームや入院患者のいる病院にはスプリンクラー設備を付けることが法整備されてきましたが、これもこの10年の話で、10年前まではスプリンクラー設備のない施設がたくさんありました。怖いことですが、そういう施設でも非常用電源や自家発電機は、法律上求められていないので、停電などがあって、復旧に時間が掛かると、生命維持装置などの医療器具のバッテリーが切れると使用ができなくなってしまいます。小さな老人ホームや有床診療所などでは、その様な機能が設置されているかを確認するべきでしょう。

　その他にも、自分が普段利用したことのない施設を利用する場合は、避難経路の位置などの確認、また、地下室の飲食店やカラオケ点を利用する場合は機械排煙設備の有無などの確認をするべきですが、一般の方にこれを確認するのは難しいことから、安全が確認できない建物の使用は避けることをお勧めします。

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