用途変更の確認申請は200m2未満ならしなくていいのか？

本内容は2015年8月1日に掲載されたものの修正版です。

タイトルの件ですが、結論を先に書くと、

『その建物が新築時の用途から、建築基準法の別表第1の（い）の用途に変更しようとする場合、その部分が建物全体で200㎡未満であれば、原則として確認申請は不要』

※建築基準法の別表第1の（い）＝用途変更の確認申請を出さないといけない業種（用途）とは？

と、面倒な書き方をしているのですが、実は非常にグレーな脱法行為に近いことをしている人が大勢いるので警告の意味も込めて出来る限り、正確な表現で書いています。ただし、書いてあるように原則です。特定行政庁（市町村）によっては100㎡未満でも用途変更を求めてくる場合もあります。また、書いてあるように建物全体で100㎡未満ならですから、例えば各階80㎡の10階建てで新築時の用途が事務所だったビルがあり、最初に1階（80㎡）を物販店舗に用途変更する場合は確認申請はいりませんが、その後に2階を用途変更する場合には1階を含めて用途変更の内容（遵法性）の確認を含めて確認申請が必要になります。

当社によくある質問で

質問者A「200㎡以上あるんですけど、用途変更する部分を200㎡以下に抑えれば、用途変更の確認申請はいらないんですよね？」

私「建築基準法を守れば原則としてそれで良いですが、それが難しいので、建築士の方に見てもらう事をお勧めします。」

これでご理解頂ければ、良いのですが、ここから、とんでもない勘違いをしている方もいるので、今までにあった質問の事例を交えて解説します。また、とんでもない勘違いをして質問をしてくる方の中には、現役の一級建築士の方もいらっしゃいます。

まず上記の回答をすると多くの質問者が

質問者「もともと建築基準法に守られている建物の使い道を替えるだけだから、建築基準法には触れないですよね？」

と切り返してきます。この様な考え方を持っているかたは迷わず用途変更のことを理解している建築士に相談することをお勧めします。

まず、建物というのは使い道によって、構造、設備、避難経路、耐火性能、消防設備など様々なものが変わってきます。ですから、

「事務所を明日から、飲食店に変更します。」

と、単純に特定行政庁などに届ければ良いというものではありません。また、確認申請をしなくても建築基準法を守らなくて良いとは誰も言っていません。ところが、どうも…

『用途変更の確認申請をしなくてよい　→　お金を掛けずにそのまま利用できる　→　建築基準法を守らなくて良い』

という具合に思っている方が多いようです。そこでいつも言っているのが

私「自転車は運転免許証が無くても乗れますよね？そして軽車両だということもご存知ですよね？つまり、自転車は免許が無くても道路交通法の管理下にあるのと同じで、確認申請を出さなくて良くても、建築基準法は守らなければいけないんです。」

飲食店以外の用途の建物を飲食店に変更する場合、飲食店として、建築基準法をクリアしている内容になっているか、もしくは、飲食店に変更するに辺り、当初の事務所から建築基準法を満たすための構造、設備、避難経路、耐火性能、消防設備などが補完されているかなどを証明しなければなりません。それだけではなく、変更しようとする部分以外の部分が建築基準法に抵触していないかの確認もしなければなりません。実はこのことを理解していないで管理されている建物の場合、この条件をクリアできないことが多々あります。

こんな事例がありました。もう随分前ですが当社に

質問者B「C市D町1丁目の5階建てビルの２階で200㎡以上あるんですが、用途変更する部分を200㎡以下に抑えれば、用途変更の確認申請はいらないんですよね？」

私「そうですけど・・・。建築基準法は守らないと・・・」

質問者B「でも、誰もチェックしないんですよね？」

私「基本的に誰にも迷惑を掛けなければ、建築基準法の検査はだれもしません。あまり酷いと消防検査の際に役所に通報されるということは稀にありますが・・・。」

質問者B「わかりました。要するに誰も来ないんですね！」

咄嗟にこの質問者は確信犯だなと感じました。そして、何年か後に、当社にこんな質問が来ました。

質問者E「C市D町1丁目の5階建てのビルの1階で220㎡あります。物販店を飲食店に用途変更したいと考えていますが、いくらぐらい掛かりますか？」

その後、ビルの概要などを聞いていると、

『どっかで聞いたことあるビルだな？』

と感じました。そう、確信犯が2階を200㎡未満で用途変更の申請をしたビルです。私は質問者Eに

私「そのビルって2階、飲食店になってませんか？そして、2階の一部を使ってないような感じになってませんか？」

質問者E「はい。2階は飲食店です。190㎡ぐらいの飲食店と飲食店とは別の名前の30㎡ぐらいの事務所があります。ただ、その事務所、2階の飲食店の事務所だと思います。従業員が事務所に出入りしているのを何度か見たことがあります。」

案の定でした。私は質問者Eに依頼を受け、その建物が用途変更ができるかを調査することになりました。現地を調査してみるとそして、その2階の飲食店は換気設備や非常用照明などがあきらかに建築基準法に違反している上に勝手に梁に穴を開けて、厨房の換気ダクトを通していました。これは著しく建物の構造を毀損しています。

私は質問者Eに対して

私「このビルは新築時には完了検査も受領しており違法性は無かったと考えられますが、現在、2階の飲食店が違法状態になっています。違法状態にあるビルは行政庁との相談になりますが、最低限、違法状態の解消をしないと、その他の部分の用途変更が出来ません。」

※単純に違法状態を解消するだけではダメで、違法状態を解消する方法やその報告の仕方などは行政庁と建築士が協議して決定されます。場合によっては行政庁が許可しない場合もあるので注意が必要です。建築基準法第10条の対象になるので、使用禁止や除去の対象となっています。誠実な対応をして、使用禁止や除去の命令が出された建物を見たことはありません。

この質問者Eは用途変更というよりも、このビルでの飲食店の営業を断念しました。そして、このビルの所有者に対して、賃貸借契約の白紙解除、ここまでに掛かった費用や営業損失の損害を請求したそうです。そして、何よりも、このビルの所有者が質問者Bに対して

・　建物を適法な状態で使用していないことによる契約不履行による退去

・　建物の構造を欠損させたことによる弁償

・　質問者Eがこの建物を利用できなくしたことによって、所有者が被った損害

この3点を主とした請求をして係争となりました。その結論がどうなったかは解りませんが、先日、そのビルの前を通った時には、2階のテナントは退去していました。

また、この後、建物所有者の方から、

質問者F「うちのテナントが用途変更の際に違反建築をしているらしく、別の場所を貸そうとしているが用途変更ができないという理由で借り手が付かない。どうすれば良いか？」

という趣旨の質問も何件か来ています。

私「違反建築をしたテナントに違反状態を解消するか退去の選択を迫り、もし、物理的に違反が解消できない場合は損害賠償請求になりますが、それについては私の仕事ではありません。必要であれば、当社の方で弁護士をご紹介させて頂きます。」

この場合は、このような回答しかできません。

この事例からも貸主（大家さん、ビルの所有者）も借主（テナント）も100㎡未満で用途変更の確認申請がいらないからと言って、何をやっても良い訳ではないことをよく考えなければなりません。また、仲介の不動産会社、用途変更の経験があまりない設計事務所、役所の建築課（建築指導課、建築審査課など）などに

「200㎡未満は用途変更の確認申請は不要ですから…」

と言われ上記の様なことになった後に当社に

質問者G「私に用途変更の確認申請が不要だと言った専門家の人たちには何ら責任はないんですか？」

と聞かれる方がいます。

私「お気持ちは解らなくはないですが・・・。まず、仲介の不動産業者さんは、概ね建築に関しては素人同然です。中には、建築会社から不動産会社に転身した人や、私のように設計事務所と不動産会社の二足草鞋の人もいますから一概には言えませんが、極端に言えば、宅建士というのは不動産の契約書や重要事項説明書が作れるだけの人です。そして、通常の建築士や役所の建築関係の人というのは、その場における建築基準法のことしか理解していない人が殆どです。不動産に関する原状回復義務や契約不履行などによる損害賠償請求などのこと、つまり、民法や借地借家法については、経験も無ければ知識もない方が殆どです。ですから、聞いた相手が間違っていて、もしくは素人の言うことを鵜呑みにしたということになってしまいます。」

と、お答えすることになります。当初、事業を始める時にはなるべくコストを掛けたくないという気持ちは解ります。そして、それを誰かに確認した時に、自分にとって都合の良い回答をしてくれる人の意見を取り入れてしまう気持ちも解らなくはありません。

また、『契約書に建築基準法に抵触することをしてはならない』などと書かれていなくても、法律を守ることは当たり前なので、日本国の法律に抵触すれば、契約の解除、原状回復、損害賠償の請求が来るのは当然です。

ですから、建物を借りる側も、

『200㎡未満で用途変更の確認申請がいらないから適当にやっておこう』

などと考えていると後々、痛い目に遭う可能性があるので十分に注意が必要です。最近は消防署の予防安全課の方々が建築基準法のことに詳しくなっているので、そちらから行政庁に連絡が行って、違法建築が発覚する場合もあります。平成27年5月に川崎市で発生した簡易宿泊所の全焼火災（9人死亡）の事件後に消防署と行政庁の連絡が密になることも考えられます。

そのことからも、適切に建築基準法及び関連法規を守っておくことが必要になります。できれば、建築基準法に抵触していないことを書類と写真で証拠として残しておくことも重要です。その書類については次回の記事で書きます。

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