空き家問題を考える　～検査済証の無い空き家を賃貸に出す～

投稿日：2015.02.02

連載シリーズ【空き家問題を考える　～検査済証の無い空き家を賃貸に出す～】第 3 話 / （全 3 話）

空き家問題を考える

前回、空き家をリフォームする場合、完了検査を受領してない場合（検査済証が無い場合）は安易にリフォームして賃貸に出して良いとは言えないと書いた。

では、完了検査を受けていなければ、法的整合性が絶対に取れないかというと、そうでもない。現在では、建築基準法適合判定という制度がある。詳しくは『建築基準法適合状況調査の流れ（検査済証の無い建物を適法化する方法）』を読んで頂きたい。

木造２階建てで５００㎡未満の建物であり、確認申請時の図面が存在し、確認申請時の図面と比較して建物が図面通りなら、建築基準法適合状況調査は、意外に簡単に行える。

しかし、確認申請時の図面が無ければ、現在、建っている建物から、必要な図面を作成してもらい（ほぼ確認申請と同じ図面が必要）、さらに新築時の建築基準法に合致しているかの調査をして、不適合な箇所があればそれを是正しなければならない。

図面の作成は、測量などをしなければ出来ないから、新築よりも大変である。つまり、作図だけで新築時と同等かそれ以上に掛かってしまう。さらに新築時の建築基準法に適合しているかの調査も数十万から掛かってしまう。そして、不適合な箇所があればそれの是正を行わなければならない。私の経験から、不適合箇所が全く無かった物件は一つもない。とすると、総額で最低でも、建築基準法適合判定だけで、１５０万円以上掛かってしまうことになる。これは、木造２階建て２００㎡未満の場合で、３階建てや非木造建築物となれば、費用はもっと掛かる。１５０万円というのは、図面が無いだけで極めて遵法性が高かった場合の価格であるから、是正箇所の多さや是正工事の規模によって価格は異なってくることを考えておかなければならない。

ここまでを読むと、建築基準法適合状況調査を行ってまで法的整合性が必要なのだろうかという疑問が出てくる方が多いかもしれない。

しかし、大きなリフォーム工事を行うのであれば、千載一遇のチャンスだと思って、建築基準法適合状況調査を行うことを推奨する。もちろん、賃貸に出した時の瑕疵担保責任の問題などもあるのだが、それ以上に、この物件を将来、売却しようとした時にその効力が大きく発揮されることとなる。

もちろん、今は賃貸に出そうとしている訳だから売却を考えていないかもしれない。しかし、相続が発生したり、または何らかの事情で物件を売らなければならなくなった時が来るかもしれない。多くの場合は売却の機会が訪れる。

現在、完了検査を受領していない物件に関して、金融機関が融資をしない方向に動いている。主だった金融機関は、既に完了検査未受領の建物には融資をしない。まだ、小さな金融機関などは融資をしてくれるが、それも時間の問題であろうと考えられる。

図面が無い場合、図面を復元することとなるのだが、図面を復元する際に壁の中までは、見えない。特殊な機械を使って柱の位置などを確認することは出来なくもないが、柱や梁などの接合部などが、正しく接合されているかまでは確認できない。だから、何もしないで建物の図面を復元することはほぼ不可能なのだが、大きなリフォームをするのであれば、壁も取り外す場所も多いだろうし、天井内の構造なども解りやすい。ついでに、建築基準法に不適合な箇所も直してしまえば良いのであるから、この機会を逃す手はない。

もし、リフォーム工事をやってしまって、将来、建物を売却するのに建築基準法適合状況調査を行えば、そのコストは個別に掛かってきてしまうが、同時にやっておけば、その工事などは重複するところが大きいから、コストも個別にやるよりかは大きく抑えられることになる。

空き家に借り手が付くようにするリフォーム工事は場合によっては多額な工事になり、不動産会社などは目先の利益を追求し、所有者の将来の利益よりも仕事が成立することを優先するから、コストが高くなることは提案してこない。それどころか、建築基準法適合状況調査というシステムそのものを知らない可能性もある。小さな町の不動産屋さんや大手でも賃貸専門のチェーン店の社員などは、知っている人の方が稀である。

見栄えを整える提案も重要だが、中身のあるリフォーム工事を行って行くべきである。

所有者が物件を売却しやすくなるということは、所有者にとっても良いことであり、その様な不動産が市場流通しやすくなれば、空き家問題の手助けに大きく寄与することになる。

建築基準法適合状況調査について

・　完了検査を受けていないため、検査済証が無い

・　完了検査を受けていないため、融資を受けられない

・　完了検査を受けていないため、耐震診断や耐震工事の補助が受けられない

・　完了検査を受けていないため、用途変更や増築ができない

上記の様なことで、お困りの場合は、リデベまでお気軽にお電話をください。

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