【居抜き店舗】ラーメン屋のあとにまたラーメン屋

新たにお店を出店しようとしている方は是非、読んでください。

うちの会社は設計事務所であり、不動産業ですが飲食関係からの依頼も多数あります。
あまり、オーナーさんを積極的に探していないので、うちが物元として案内できる物件は少ないのですが、設計事務所ということもあり、賃借人の方からの依頼は多数あります。

実際のところは、大手チェーン店系の飲食店が多いのですが、稀に個人で新規に開業したいというお客さんも来ます。

大手チェーン店系のマーケティング能力は、その会社の力の入れ方にもより差もあるし、手法も違います。しかし、いずれにせよマーケティングを全くしていない大手チェーン店というのは少ない様に感じられます。

10店舗ぐらいのチェーン店までなら、社長の勘で、そこそこ頑張っている会社もありますが、それはその社長の特殊能力で誰もが真似をできるわけでもなく、それ以上に店舗が増えていけば限界点もやってきます。また、この手法を真似ようものなら失敗するのは必至です。なにせ真似しようとしている相手は特殊な勘を持っている人です。

個人で新規に開業されたいという方が、とにかく気にするのが開業資金です。これは当然のことです。そこで、まず考えられることが「居抜き店舗」です。一昔前は「居抜き店舗」という言葉は、不動産業界の人ぐらいしか言わなかったのですが、今や当たり前の様に言われます。

「居抜き店舗」を狙って出店する手法を取り上げた経営者をマスメディアが取り上げたこともあり、「居抜き店舗」が流行したこともあります。しかし、この経営者はその他のエッセンスを自分なりに、上手く混ぜていたのであって、「居抜き店舗」だけで成功したわけではありません。
たしかに、居抜き店舗はメリットがあります。

まずは、一般論で言われるのが、『開業コストが安く済む』ということです。
その他にも･･･
・　開業までの時間が速い。
・　もともと営業していたお店なので、保健所や消防署への許可が取りやすい。
・　場合によっては、前のお客さんを引継ぐこともできる。(後述しますが実はデメリットの方が大きい）
ということもあります。

開業までの時間が速ければ、開業までに支払う家賃も少なくて済みます。

しかし、このパターンが
「ラーメン屋のあとに、また別のラーメン屋」というパターンに陥る最大の要因だったりします。
読者の皆さんも、自分の知っているところで、あるラーメン屋さんが無くなった跡に、違う名前のラーメン屋さんができて、まもなくして、また違うラーメン屋さんになったというのを見たことがありませんか？これは「美容室」のあとに「美容室」でも同じような話です。

似ていて違うのが「コンビニ」のあとに「コンビニ」、「食品スーパー」のあとに「食品スーパー」、「ドラッグストア」のあとに「ドラッグストア」などです。

では、居抜き店舗について考えてみます。

居抜き店舗の場合、ラーメン屋から焼肉屋というのは難しいです。
私の知っている限りでは、とんかつ屋（4年経営）→カレー屋（2年経営）→タイ料理（現在）というパターンは知っていますがこれは、厨房と客席が分かれているからできる業態変更です。後述しますが、このタイ料理屋さんも時間の問題だろうと思っています。

さて、この最大の原因は何でしょうか？
その前に居抜き店舗のデメリットも考えておかなければなりません。

まず、開業コストやその後のランニングコストの部分で見ても
・　スケルトンから新築するよりも安く済むが、最近は余程、使い込んだ店で無い限り造作譲渡費用が結構かかる。（新築の半分～7割ぐらいかかる場合も多い）
・　中古なので、特に機械系（給湯器、食洗器、空調）のメンテナンス費用が掛かる。
ここについては、ある程度、覚悟していることですし、新規に開業する方も大体のところは把握しています。ここら辺のことから、解ってなかったとすると、そのお店の将来は相当に暗いのが実態です。

次回はその原因を書きます。

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