投資用分譲マンション

カテゴリ：ブログ不動産投資

投稿日：2009.08.05

目に飛び込んで来たのが大々的に6段で広告している投資用マンションです。

東京都城西の中核都市

練馬駅前

確定・手取り　家賃収入299万8600円　4年間の総額

収支を考えて資産運用

購入価格1890万円

月々の家賃収入　65,000円

支出（ローンで購入の場合）　64,256円

文字サイズ１以下を省くとこんな内容の広告です。

これだけでも

「誰が買うんだ？」

と思ってしまいます。

最初は『4年間の総額』を見落としたので

「利回り１５％以上？そんなバカな、利回り良すぎだ！」

と思ったのですが、すぐに4年間に気がつきました。ということは４％未満しか利回りない。しかも、ローンで買うと月々の収入は744円って・・・。

そこで、小さい字を良く読んで、内容を咀嚼すると

・駅前と書いてあるが徒歩7分（駅から５００ｍ前後）

・21.12㎡（6.39坪）→専有単価＠296万/坪

・都市計画上の容積率200％

・4年間のサブリース

・支出に固都税・火災保険が含まれていない。

上記のローンで買った場合というのが

・頭金100万

・長期金利変動の35年ローン

という内容です。

まず、駅から500mを駅前と堂々と呼ぶあたりもすごいのですが（都心だったら500m行ったら隣の駅なんて場所もゴロゴロあります。）、その辺は主観的な問題もあるのでこれ以上、触れないでおくとして・・・

専有単価＠296万/坪って、どうなんだよ！って思います。

まず、利益、販促などで20％は掛かるでしょうから、原価は@246万円/坪

まず、施工費が＠140万/坪は掛かるでしょうから、土地が専有一種単価が106万円、ということは専有面積の容積消化率を94％と想定すれば土地代は＠226万/坪です。

では、広告に出ている住所から固定資産税路線価を調べてみると、＠932,000円/坪です。路線価ですから70％で割り戻しても＠133万円/坪ですから土地代がバカみたいな値段で買ってしまったんだろうな・・・ということが想像できます。

4年間のサブリースはいいのですが練馬駅徒歩15分以内、築15年以内の平均のマンションの賃料が＠10,900円/坪のエリアです。新築、駅前（徒歩7分）ということを加味すれば12,000円近い賃料と想定できます。とすれば、この部屋なら77,000円ぐらいの賃料にはなるということです。つまり、この会社は安全目な賃料で想定したところから15％ぐらいのサブリース料を取っているわけです。15％そのものが高いか安いかといえばこれは普通かなぁ・・・という感じです。

その他の謳い文句に「実物資産で老後の年金補充」とあります。昨今、これだけ年金不安が問題になっていて、実際に「年金たまご」などというねずみ講まで出てくるご時勢です。年金という言葉に過剰反応することは解るのですが・・・。

本物件は35年ローンで考えると頭金100万円の投資で35年間は利回り0.89％・・・。しかも、固都税と火災保険を払えば、満室でも赤字確定です。しかも、景気に変動や、この地域の発展性を考慮しなければ（プラス要素もマイナス要素もあるから考慮しない）4年後からは賃料が下がり始めます。30歳で投資すればたしかに、65歳の時にはローンは返済完了しています。しかし、その時には築35年のマンションになっているわけです。35年後にこのマンションがどんな風になっているかを想像できない方は昭和49年に建てられたマンションを想像してください。

それに、専有@300万円/坪に近い値段じゃ不動産プチバブル（2007年10月より前）の時でさえ転売しても赤字になるだろうし・・・