CREと「ちゃんこダイニング若」運営会社の倒産

さて、本日、２つの倒産がありました。

一つ目はCREです。
もう、随分前から噂もあったので、最初に聞いたときには

「あっ、まだ倒産してなかったんだっけ？」

というのが感想でしたが・・・。
最近は不動産会社の倒産もめっきり減っていて、絶対に落ち着いたとは言いがたい状況の会社も多々あるのに不思議に思っていた矢先の出来事でした。

株式会社コマーシャル・アールイー民事再生手続き開始の申し立て

業種　不動産サブリース　　
所在地　千葉県流山市駒木493　　
登記上　東京都中央区八重洲1-5-4　　
設立　昭和55年6月　　
従業員　120名　　
代表者　甲斐田 啓二　　
資本金　32億5,420万8,000円　　
年商　(21/3月期単体)279億0,641万円　　
負債総額　(22/3月末日現在)150億円内外

平成19年2月26日、21年2月18日、21年11月18日ほかの特別情報東京版で既報の当社は、5月6日、東京地裁へ民事再生手続開始を申し立てた。申立代理人は松下 満俊弁護士(梶谷綜合法律事務所、東京都千代田区丸の内2-4-1 丸の内ビルディング23階 2311区、TEL 03-3212-1451)ほか6名。監督委員には宮川 勝之弁護士(東京都千代田区丸の内3-3-1 新東京ビル225区、TEL 03-3213-1081)が選任されている。

土木建築工事を行う幸洋建設(株)として昭和55年6月に設立された。翌年に賃貸用倉庫型建物の建築・賃貸借事業に進出し、以降は不動産有効活用事業を主体に手がけるようになり、平成元年11月には商号を(株)幸洋コーポレーションへ変更し、さらに平成16年11月に現商号へと変更した。

平成7年10月には日本証券業協会に株式を店頭登録、平成16年12月には店頭登録を取り消しジャスダックへ上場した。この間もオフィスビル・レンタルオフィス等の不動産転貸・賃貸・管理を主軸に投資用アパートの販売や不動産ファンド事業等も展開し、業績は増収基調で推移、平成20年3月期の年商は465億4,513万円を計上していた。

しかし、その後はサブプライムローン問題に端を発する世界的な景気の減速を受けて国内不動産市況も急速に冷え込み、当社の販売ペースも鈍化し、開発物件の販売価格も大幅に下落することとなり、平成21年3月期年商は279億0,641万円までダウン、113億円の当期損失を計上していた。これによりコミットメントラインの財務制限条項に抵触し、金融機関からは平成22年6月末までの返済猶予を得て、リストラを行いながら経営再建を進めていた。

一方、業況は変わらず、平成22年3月期第2四半期(21年9月末時点)からは債務超過に転落。平成22年3月期も連結で赤字予想を余儀なくされ、今後、支払不能に陥る恐れがあることから、今回の事態となった。

なお、今後はスポンサーからの支援を得て再建を図る予定とされ、現在は業務提携先である公共建物(株)に支援を要請中との事。

今年に入ってからの上場企業の破たんは、1月19日に会社更生手続開始を申し立てた(株)日本航空(東証・大証・名証各1部)に次いで2社目。

出典：東経ニュース

また、本質的には不動産、建設とはまったく関係ありませんが「ちゃんこダイニング若」をオペレーションしている、ドリームアークが倒産しました。

この「ちゃんこダイニング若」ですが、ある政令指定都市で、私が再開発を行おうとした時に、その再開発エリアの中にあった古いビルのテナントとして入っていました。立ち退き交渉に入る前に、その再開発プランそのものが頓挫したので交渉には至りませんでした。

ちなみに、その店舗は直営店ではなくフランチャイズ店でした。私はそれ以外では「ちゃんこダイニング若」に行ったことがないのですが、それなりに美味しかったと思います。値段も物凄く高いという訳ではなかったのですが、２～３回行けば、一通り味わえそうなメニュー構成でしたし、昨今の外食不況ではこのクラスの外食チェーン店は、余程の経営体力がないと乗り越えられなかったのかもしれません。
また、若乃花関のイメージダウンや、ちょっと過去の人というイメージがあったので、タレントブランドを利用するにも一本調子過ぎた感じもありました。

「ちゃんこダイニング若」が破産　負債４億５千万円

花田勝氏プロデュースのちゃんこ鍋と新創作和食の店「Ｃｈａｎｋｏ　Ｄｉｎｉｎｇ 若」の７軒目、新宿店がオープン。詰め掛けた報道陣に一礼して店に入る花田勝氏＝２００５年７月、東京・新宿区（写真：産経新聞）

帝国データバンクによると、元横綱の若乃花関が設立したちゃんこ料理店「Ｃｈａｎｋｏ　Ｄｉｎｉｎｇ若」を全国展開するドリームアークは６日、東京地裁に自己破産を申請した。負債総額は４億４７００万円。

元従業員が残業代が支払われていないとして、労働審判を申し立てるなど、厳しい資金繰りが表面化していた。

同社は、２００２年７月に若乃花関（本名・花田勝氏）が設立。都内を中心に全国展開、０７年７月期の売上高は約１６億円を計上していた。夏場の来店客減少などから資金繰りが困難になり、コラーゲン料理専門店へ改装するなどしていたが、経営立て直しには至らなかった。

出典：産経新聞

土、日のすごし方

土日の過ごし方ですが、不動産業というのは2種類に分かれます。

住宅系の賃貸や販売などのエンドユーザー相手の方は基本的に土曜日、日曜日はかき入れ時です。

法人相手の不動産の売買をしている方は基本的には土曜日、日曜日は休みです。

私は後者です。

という訳で、土日は何をしているかと言うと・・・

水槽の掃除です

昨日はグッピー他、魚を飼っている水槽をいっせいに洗いました。

今日はえび水槽を掃除しました。

先週は通夜と法事で土日が何も出来ず、また、先々週以前は火災報知機の設置で水槽は殆どいじれませんでした。

というわけで、エビの写真です。

これはエビ（ビーシュリンプ）のオスです。

うちのエビの中では、一番、良いランクとは言い難いですが、写真の撮りやすい位置にきてくれた子なので写真に収めました。

これはメスのビーシュリンプです。

抱卵している子です。おそらく、あと3日ぐらいで孵化します。

ちなみに、この水槽には抱卵している子が4匹います。

これはステルバイという魚です。5センチぐらいの魚です。

試しに撮ったのですが携帯のカメラでは上出来だと思っています。

こんな、のんびりな土日でした。

４月の遅雪は４１年ぶり

私の自宅は東京都中野区と杉並区の間です。

昔は、3月になってからでも、

東京で雪が降ることは珍しくなかったのですが、

温暖化の影響のせいか、

最近では一冬に１，２回雪が降れば良い方です。

しかし、4月になってから雪が降ったという記憶はありません。

ニュースなどを見てみると、

観測史上もっとも遅く降った雪というのが

4月17日だそうです。

しかも、昭和44年・・・

私の生まれた年だ！！

ということは41年ぶりです。記憶にないわけです。

という訳で記念に写真を撮ってみました。

趣味のエビ飼育

久々のエビネタですが・・・

携帯のカメラで一生懸命撮っても、こんなもんです。

一応、携帯ですがマクロ機能も手ブレ防止機能も付いています。

しかし、これが限界です。

って言うか、ハレーション起こしてるし・・・。

携帯のカメラじゃ、レンズフードは無理だしなぁ・・・。

あああ・・・、一眼レフのカメラ欲しいなぁ・・・。

パチンコ換金合法化

今日、あっ、もう昨日か・・・

驚くべきニュースがありました。

　カジノ合法化法案の成立を目指し１４日に発足する超党派の「国際観光産業振興議員連盟（カジノ議連）」は１３日、警察の裁量で換金が事実上認められているパチンコについてもカジノ法案と同じ仕組みで立法化していく方針も固めた。カジノを合法化すれば「パチンコは賭博ではないのか」との議論が起こりそうなため、パチンコによる換金も行政の監視下で合法化させるのが目的だ。

　カジノ法案では、カジノについて、国や地方公共団体が運営を厳格に管理、監督することを定めることで、刑法が禁じる賭博の「例外」扱いにする。民主党の案では、地方公共団体の申請を受けた国がカジノエンターテインメント（特定複合観光施設）区域を指定。地方公共団体は、運営する民間事業者を公募・選定し、警察と協力して違法行為の摘発、監視も行う。

　一方、パチンコは現在、「風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（風適法）」で「遊技場」と位置づけられ、獲得賞球は、日用品などに交換することになっている。しかし、金地金などの特殊景品に交換し、外部の景品交換所で現金化されることが多い。現金化は「事実上の賭博」にあたるものの、警察が裁量で「黙認」しているのが実態だ。

　パチンコ業界は客離れの加速とともに、ギャンブル性の高い遊技機の導入が増え、「庶民の娯楽からかけ離れつつある」との指摘もある。これを踏まえ、議連はパチンコも国や地方公共団体が管理、監督し、「健全な庶民の娯楽の場」として再生を図りたい考えだ。

個人的な意見を言わせてもらえば、

「アホか・・・」

と言った感じです。

私は、大変恥ずかしい話ですが、いろんなギャンブルをやってきました。

パチンコを始め、競馬、競艇、競輪、麻雀、ポーカーゲーム・・・時々考えるのですがオートだけは、やったことないなぁ・・・というぐらい、やってきました。

ちなみに、20年ぐらい前の話ですが、パチンコは地元一帯で出入り禁止になったので辞めました。

たしかに、人にとって、娯楽とは大事なものです。

しかし、上記のニュースは全く納得がいきません。

パチンコ産業というのは、たしかに、今の経済に於いて、そんな簡単に

『ギャンブルだから、即廃止！』

という訳にはいかない位、大きな産業です。

しかし、やった事のある、まともな人なら解ると思いますが、ギャンブル以外の何物でもありません。

しかも、投資系の不動産ビジネスに関わったことのある人なら解ると思いますが、パチンコ関連企業程、反社会的勢力を疑わなければならない業界はありません。

特に、私が知る限り、やたらと北朝鮮絡みの人たちが出てくる産業です。

こんな産業を合法化しようという、議員！

「誰なんだ・・・！！？？」

と言いたいです。

私の知っているアメリカ人がかつてパチンコをやってみて

「日本は凄い国だね。どこにでもカジノがあるんだ！。これで国が滅びないのが不思議だよ！」

民主党の仕分けが、警察OBがパチンコ業界に天下りしているのを仕分けできたら、本物だと思います。

首都圏マンション急回復・・・・？

不動産経済研究所が１３日発表した２００９年度の首都圏のマンション発売戸数は、前年度比６．０％減の３万７７６５戸だった。４年連続のマイナスで、４万戸割れは１９９２年度（２万８４６０戸）以来１７年ぶり。
同時に発表した２０１０年３月の発売戸数は、前年同月比５４・２％増の３６８５戸で２カ月連続のプラスとなり、２０００年１２月（５９・５％増）以来ほぼ１０年ぶりの高い伸びを記録した。
０９年度は、景気悪化や不動産市況の悪化で発売は低迷したが、足元では在庫処理が一巡し、急回復している。
３月の契約率は８２・８％で前年津月比４．５ポイント上昇。０７年３月以来３年ぶりに８０％台を回復。１戸あたりの価格も３２３万円上昇の５０７０万円となり、１６カ月ぶりに５０００万円台に乗せた。
３月は都心部を中心に大型物件が相次いで発売され、２９物件８９６戸が即日完売となるなど、「売れ行きも好調だった」（不動産経済研究所）という。

出典：産経新聞

不動産経済研究所：首都圏マンション市場動向2010年3月(PDF)

再三、書いていることではありますが、前年同期比はあまりあてにならないデータです。

しかし、契約率が高かったことは事実です。これは、景気回復の兆しもさることながら、供給数が少ないことなどから、『需給バランスがとれた。』という見解が正しいと考えられます。ただ、不動産市場で言えることは、データ上見えるのは今のところ、

『回復が顕著であるのは、首都圏のファミリー向けマンション市場だけ』

という見解です。

投資用のワンルームマンション市場は不動産経済研究所のデータでも解る様に契約率も低く、また供給量も需要が無いことから、非常に少ないです。これは、投資家が慎重であることもありますし、投資用ワンルームマンションに対する、金融機関の姿勢がまだまだ厳しいこともあります。

また、戸建て分譲の苦戦も気になります。
これは景気動向よりも、嗜好性の変化が景気悪化に隠れていて、気が付かなかっただけなのかもしれません。
戸建て分譲は、基本的には分譲マンションよりも、駅距離などの利便性は劣ります。
現在の住宅購入層が、人口減少や不安定な政治などなどから、土地の資産価値が、上がらない、もしくは下がっていくと考えれば、土地の資産価値比率の高い戸建て分譲に対する購入意欲は上がってきません。

『自分の住まいとしての家は欲しいが、その家に対する、将来もしくは子孫に残す財産としては考えていない。』

という結果でしょう。

ただ、分譲マンション市場以外にも投資用のオフィス市場などは、少しずつですが動き始めています。

当然にいい物件だけが動くという感じです。
過去の感覚から言うと、平成14年の後半から平成15年の前半と似たような雰囲気はあります。

景気回復前夜であれば良いと思う次第です。

相続案件　物納

　前回、本物件を売却した場合、売主の手元に相続税を支払った後にいくら残るかを計算しました。

　しかし、実際には、この人は、この土地を全部売却しない方が得と考えられます。

　それは、物納という手段があるからです。

　納税額は５億６００万円です。
　路線価が６８万円／坪ですから

　５億４６００万円÷６８万円／坪＝８０３坪

　を物納すれば、相続税の支払いは完了します。

　国税は、金銭で納付することが原則ですが、相続税については、延納によっても金銭で納付することを困難とする事由がある場合には、納税者の申請により、その納付を困難とする金額を限度として一定の相続財産による物納が認められています。

　したがって、金銭で支払い能力がある場合、一定の金銭を持っている場合は金銭での支払が優先されるので、どのようなケースでも物納が出来るという訳ではありません。

　そして、残りの１１９７坪を改めて売却してしまえば良いわけです。

　もし、１１９７坪を５２．１万円／坪で買ってくれればの前提条件は付きますが、５２．１万円／坪で売れるならば

　１１９７坪／坪×５２．１万円×０．９７－６万円＝６億４８６万円

　となります。（下線は仲介手数料）

　つまり、相続人は単純に売却してしまうよりも

　６億４８６万円－４億６４６８万円＝１億４０１８万円

　も得になるわけです。

　当然ですが、路線価よりも少し安いぐらいの価格で売れる場合は、物納後に売却という面倒さもあります。

　また、価格が下落傾向の強いときには当初の５２．１万円／坪が維持できなくなることも考えられますが、東京の住宅地の価格が下げ止まり傾向にあります。

　さらに、土地を細かくすることで、用途が限られ、５２．１万円／坪が成り立たなくなる場合もありますが、戸建て分譲であれば１１９７坪もあれば十分な大きさと考えられ、むしろ、こういう時期なので戸数があまり多いと、在庫リスクも大きくなります。

　もちろん、相続人が大きな借金を抱えていたりして、早く現金が欲しいということも考えられます。

　しかし、そうであるならば、１ヶ月も前から販売価格を変えずに物件情報が出回っているのもおかしな話で、価格を売れ筋の価格帯＋αぐらいにするのが普通です。おそらく、相続税の納付期限（※３）近くまで粘って、売れなければ物納＋残地売却という方法を取ろうと考えていると考えられます。

　※３　相続税の納付期限：現金一括払いの場合は、相続開始から１０ヶ月。相続開始とは被相続人の死亡を知った日から。

　という、理由で大きな指値に売主が応じることは無いということです。

　ダラダラと書きましたが、実際には殆ど計算機も使わずにこれくらいのことを判断できないと、不動産の実戦では困ります。

　さらに、ここで謄本を取っておくことで、相続の開始決定時、できれば相続人の数などを把握しておけば、残地売却のタイミングで仕事が回ってくる可能性があると言うことです。

　宅建の試験等でめんどくさい税金の問題ですが、こういう事にちゃんと役に立つわけです。

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相続案件　相続税価格の計算方法

前回の話で、戸建て分譲をやる業者がいくらで、本物件を購入できるかを考えました。

では、５２．１万円／坪で指値して、購入申し込みをすると、どうなるかと言うと、まず、この人は売らないであろうと考えるのが普通です。まぁ、これだけ希望価格から離れれば、売らないだろうという感覚的なこともありますがちゃんと理由もあります。

では、この５２．１万／坪で売却した時の、売主の手元に残る資産を考えてみましょう。

この物件は相続案件です。相続案件の売却というのには理由があります。

１　相続人が何人かいて、共有名義や区分にしてややこしいことになるよりも、一括売却して、遺産分割した方が、後のトラブルが少ないから。

２　相続税の支払いをするに当たって現金が必要だから。

の２点です。

本件の様な、評価額１３億６千万円となる様な物件の相続税を、物件を売却せずに相続税を支払える人は稀です。

では、相続税がいくらになるかを考えてみましょう。

もし、相続人が長男と次男の２人で法定相続（遺言書無し）だったとしましょう。

※他の相続財産は無いものとし、葬式代などの必要経費は無視します。

まず、基礎控除額は法定相続人が２人なので

５０００万円×１人＋１０００万円×１人なので６０００万円

１３億６千万円－６０００万円＝１３億円

課税対象額は

長男　６億５千万円

次男　６億５千万円

となります。

ちなみに相続税の税率は下記表の通りです。

（平成２２年４月現在のものです。）

となりますので

長男次男それぞれの相続税の支払い金額は
６億５千万円円×０．５－４７００万円＝２億７８００万円

ということになります。

つまり、長男次男合わせて
２億７８００万円×２人＝５億４６００万円

の相続税を納税することになります。

では、この物件を５２．１万円／坪で売却した際に残る資産は

５２．１万／坪×２０００坪＝１０億４２００万円・・・売却価格

１０億４２００万円×３％＋６万円＝３１３２万円・・・仲介手数料

１０億４２００万－３１３２万円－５億４６００万円＝４億６４６８万円

ということになる訳です。

一見すると手元にお金が残る、しかも、一人当たり２億３千万円強も残るので得な様な気もしますが・・・

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相続案件　大きな土地価格の算出方法

　この条件を見た瞬間に、この土地は戸建て用地だなと考えました。

　まず、周辺が戸建てだらけということもありますが、都市計画や容積率から、集合住宅を作ろうとすると２階建（頑張っても３階建）です。また、絵からも解る様に、分譲戸建て住宅地にしても減分（※２）が殆ど無くて済みます。もっとも、この細長い土地を見て、マンションを建築しようとは、なかなか思わないと思います。

　※２　減分：土地区画整理事業などで、宅地所有者の土地が減少することを言います。

　土地が大きい場合、それを細かくして、販売しようとすると、接道してない敷地などが出来てしまいます。それでは接道してない敷地の人は困ってしまうので、宅地内に道路を作ります。当然に道路の部分は宅地として販売できませんから、その面積は減分になります。また、ある一定以上の大きさの土地を細かくする場合（開発行為）は、公園などの設置が義務付けられたりするので、それも減分対象になります。

　さて、この案件の場所ですが、私のよく知っている場所でした。周辺の新築戸建て分譲の価格も良く知っています。

　概ね、売れ筋は、土地１２０㎡～１３０㎡（約３５坪～４０坪）、建物約１００㎡（約３０坪）ぐらいで、価格は３８００万～４２００万（税別）ぐらいです。

　この時点で、私はこの物件は今の段階では、まず買い手が付かないなと考え、営業をしないことにしました。しかし、謄本だけは見ておこうと考えました。この売主は、指値をしても絶対に売らないだろうと考えたからです。

　理由はこうです。

　まず、売れ筋の分譲住宅の価格帯から、購入希望者の土地の値段を割り出してみると・・・。
建物の販売価格は、外構・設備（インフラ）を入れて税別５５万／坪ぐらいです。（都内の高級エリアだと仕様が良くなるので６５万／坪ぐらいが売れ筋になりますが、都下ならばこれくらいが売れ筋）
とすると土地の販売価格は

　平均４０００万円－（５５万円／坪×３０坪）＝２７５０万円

　販売坪単価は

　２３５０万円÷３７．５坪＝６２．６万円／坪

となります。

　前述の様に分譲マンションの場合は土地の公示地価や路線価はあまり気にしませんが、戸建て分譲の場合は購入者の殆どが気にしています。

　景気の良い時には、公示地価に近い価格でも売れるのでしょうが、昨今の状況ではこの程度になってしまいます。（これは、地価の上昇下落のトレンドを購入者が感じているからです。）

　ところが、この土地を一括で購入し、分筆して、販売する業者は、土地の取得経費、営業経費や広告宣伝費なんかも掛かります。戸建て分譲をやる会社の粗利益は１８％～２２％ぐらいは必要になりますから

　６２．６万円／坪÷１．２＝５２．１万円／坪

　で、購入しないと割があわないと言うことになる訳です。

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パルスクリエイト倒産

「東京」　（株）パルスクリエイト（資本金6000万円、渋谷区渋谷2-6-12、代表長谷川和夫氏）は、4月9日までに志澤徹弁護士（港区新橋1-18-13、電話03-3595-7707）に債務整理を一任した。

　負債は約40億円だが、変動する見込み。

出典：帝国データ

久々にマンションデベが倒産しました。

最近は倒産しそうで倒産しない会社もあります。

モノトリアムのおかげで・・・・

3年後に倒産するのかな・・・

この会社もとっくに倒産していると思ったら・・・