海抜が2ｍ上昇すると・・・

本日の日経新聞14版8面より・・・

世紀末、海面１～２メートル上昇

概要を書くと、このまま、温暖化に対する抜本的な対策が打てなければ2100年までに気温が7度上昇し、海面が2メートル上昇する。

という記事が出ています。

そこで、ちょっと面白いサイトを見つけました。

http://flood.firetree.net/

左上のボックスで海抜を何メートル上げるかで、水没するエリアが解ります。

東京だと、海抜が１ｍ上がるだけで中央区、江東区の湾岸エリアや墨田区や江戸川区の多くのエリアが水没します。

しかし、このサイト、おそらく平均海水面から作られていると考えられます。潮位によって、東京湾でも±２ｍ位はしているので、満潮時には４ｍぐらい、平均海水面から上がってくると考えられます。

また、記事では世紀末「まで」にと書かれていますが、2099年までは何とも無く、2100年に突然、海水面が上昇するわけではありません。じわじわと上がってくるのかは書かれていないのでわかりませんが、直線的に上がってくるとすれば、2055年までには海抜が50ｃｍ～1ｍぐらい上がるという事になります。

海抜だけでも、湾岸エリアや、墨田区、江戸川区などの下町は人が住めなくなりそうなのに、実際には既に起こっている、日本近海での台風の多発や巨大化などで高潮などが発生する可能性も高く、非常に危険なエリアとなると考えられます。

もっとも大きな防波堤を作るとかはするのでしょうが、海抜が高くなれば、地面から海水が噴出すなどをして、実質的には住みにくい状態になります。

今は、キャナルシティやそこに住む人をキャナリストなどともてはやす傾向にありますが、不動産的な将来性価値は割り引いて考えないと・・・などと思ってしまいます。割り引く計算方法がすぐに思いつきませんが・・・。

温暖化に対する抜本的な改革と言っても10年後までに地球上の温暖化ガス排出量は各国を平均しても10%～15%に到達すればよいほうでしょうから、実質上は歯止めがきかないと言ったところでしょう。

大袈裟に書けば、

新築マンション、建て替え時期には土地が海の底

今はキャナリスト、50年後は竜宮難民

想像したくない世界です。

先日書いた、ＡＲＥＡの記事の既存不適格マンションより怖いです。

昼間からくだらない話ですいません。

【趣味ネタ】内容表示

※　まったくの趣味ネタで、不動産も建築の話も出てきません。

今日は市場調査を兼ねて、町を歩いて来たのですが、その距離9キロ・・・。疲れました

さて、前の趣味ネタの記事でビーシュリンプというエビを飼っていて、その水槽の調子が良い！と喜んだ記事を書いたのですが・・・。

小さい稚魚ならぬ稚エビが卵から孵るのですが、どうも大きくなる前に消えてしまいます。

（エビは死ぬとすぐに腐り、水に溶けてしまいます。特に稚エビは体長が3ミリ程度ですから、死ぬと発見は不可能です。）

理由はわかりませんでした。

そこで、ネットで色々調べてみると水質に問題がある・・・とあるのですが親は元気ですし、ある程度の大きさにまでなれた少ないエビも元気でした。

理由が解らずにいると・・・ふっと思ったことがありました。

以前、エンゼルフィッシュの稚魚で苦戦したことがありました。それはエサです。

エンゼルフィッシュは最大で長さが20センチ、高さが30センチ近くなる魚ですが稚魚は1ミリ程度です。親になると人工のエサでもなんでも食いつく貪欲な魚なのですが、稚魚は人工の餌は食べません。ブラインシュリンプというプランクトンを沸かすのですが、それすら大きくて食べれなくて、次々と死んでいきます。つまり、餓死していくのです。

そういえば、うちの稚エビが親エビの餌に群がっているのを見たことがありません。

どうやら、稚エビは食べ物が無くて、僅かに残るエビのみが数少ない餌をゲットしていたのでしょう。

そこで調べてみると・・・

インフゾリアという原生プランクトンを食べると書いてあります。

そして・・・

なる商品を見つけました。

※爆殖・・・大量繁殖に成功すること

ネット上ではなかなか評判が良さそうなので購入してみると・・・

写真でも解るとおり、3行ほどの説明が書いてあります。

写真では小さいのでそのまま、記載すると・・・

使用方法

約５０匹のエビに対して1日に耳かき2杯分を飼料として与えます。この際エビが食べ残した爆食の素はバクテリア繁殖の栄養分となり、バクテリアの活性化を促します。そのため、水質安定等の効果も期待でき、稚えびの生存率アップへと繋がります。

内容量：３５ｇ　　販売元　えびくまくん

『えびくまくん』が法人なのか個人事業主なのかもわかりません。

『えびくまくん』がどこにあるのか、連絡先は一切記載されていません。

そして、この商品が何で出来ているのかも一切記載されていません。

しかし、熱帯魚の類はこういう商品が非常に多いんです。

すでに、これを入れ始めて数日経過しますが、稚エビは減らなくなりました。

不思議なものです・・・

趣味ネタですが・・・

日本はいつデフレスパイラルから抜け出せるか

三連休で夜中に起きてたり、長々と昼寝をしたりで完全に生活リズムを壊してしまいました。

しかし、明日から通常に会社に行かなきゃいけないし、「寝なくては！」と思えば思うほど眠れなくなります。そんな経験をしたことをある方は多いと思います。電車などでは、１０分しか乗らなくても座ると寝れるのに・・・。不思議なものです。

また、「寝なくては！」と思い、布団に入ってなにもしないでいると余計なことを考え出して余計に眠れなくなります。

諦めて、布団から出てきました。

で、布団で何を考えていたかと言うとデフレスパイラルについてです。

そもそも、私が考えたところでどうにかなる問題ではありません。ただ、いち不動産企業の経営者として出来ることは、

「デフレスパイラルの間、どれだけディフェンシブに行動するか・・・」

とか、

「この不況こそチャンスと見て、不況だからこそできるビジネスを考案するか・・・」

と言ったところでしょう。

まぁ、小さな企業なので目の前にある仕事をこなすことだけでも良い訳なのですが、マクロ的に市場を見ていなければ方向性を考えることもできませんし、お客様と話す時にも困ります。

現在の不動産は下落し、考え方によっては底値に近いので投資チャンスであるとは思います。（どうせ、完全な底値を掴むなんていうのは運でしかないわけですから完全な底ではなくても、底値に近ければ長期的な視野においては投資機会と考えてよいはずです。）しかし、問題は底値であっても、今度は上昇のペースの問題も考えなければなりません。

また、隙間産業的なビジネスを考案するのも一つの手法です。投資が少なくリスクの少ない隙間産業はたしかにあるのですが、本来のビジネススタイルを失うリスクも考えなければなりません。

では、何を考えていたかと言うと・・・

日本はいつデフレスパイラルから抜け出せるか・・・ということについてです。

そもそも、日本のデフレスパイラルは１９９０年代初めのバブル崩壊からスタートしています。

２００２年までを失われた１０年と言いますが、実際に２００６年までデフレは続いていました。２００８年の金融危機まで少し持ち直したと言われています。しかし、現在の状況はリーマンショックだけではなく、量的規制緩和などを辞めた時期が早かったとも言われています。

実際に不動産的には２００７年の１０月には明らかに景気が反転したのを認識しました。

では、デフレスパイラルの構造を簡単に考えて見ます。

物価下落→企業の売上の減少→企業収益の滅少→企業行動の慎重化、設備投資や雇用の調整→個人消費などの最終需要の滅少→さらなる物価下落

これを繰り返して、螺旋階段を下りていく様にデフレが進行することをデフレスパイラルと呼びます。

これだけだと、今回のデフレがどこからスタートしたのかがわかりにくいのですが、決定打はリーマンショックだったとします。（もっとも、ここで考えなければならないのは、サブプライム問題なのですが・・・）

これにより、一気に金融不安が起こり、金融機関の貸し出しが限定され始めます。しかし、この時に大企業や安定した企業に対して、貸し渋りが起こっていたわけではありません。不安定で不良債権化しそうな企業に対して貸し渋りが行われたわけです。

当然、それにより、中小企業からダメージを受けます。それだけではなく、不動産に関する信用も一気に収縮し、多くのデベロッパーが破綻していきます。建設会社の連鎖倒産もあり、下請け等を考えればそれは無限に広がっていきました。

つまり、今回の最大の問題は金融機関にあったと考えて問題はないと思います。

では、どうすればデフレが止まるのかと言えば、金融機関の健全化以外に方法はないはずです。

現在のところ、殆どのメガバンクが黒字化していますから、更なる健全化をしていけば、貸し渋りが少なくなってくるはずです。

モラトリアムとか余計なことをしない方が経済そのものは早期に回復するはずです。

また、物価はゼロにはなりません。

ゼロになるなら、企業行動をする人はいなくなるでしょう。

では・・・ライバルがいなくなった産業は必ず値段の下落に歯止めが掛かります。必ずしもゼロになる必要性はなく、競争相手が少なくなればそれだけでも、効果はあります。ライバルが減ることで、自ずと供給量も絞られるので価格は反転する傾向が出てきます。

民主党の社会保障に対する、経済対策はビルト・イン・スタビライザーの考え方からすれば、正しいかもしれませんが、バブル崩壊後に長く続いた不況下の中で、国民は景気回復もしくは将来に懐疑的になっていて、貯蓄に回る部分が大きいという真理的要因を考えれば、投下された資金は限定的にしか効果を出せないはずです。

しかし、何もやらないよりかは良いでしょう。問題は投下の時期です。景気転換期に一気に投下すれば効果的かとは思いますが、五月雨式に投下したのでは・・・。

とすれば、政治的には投下時期を間違えるので期待はできません。

日銀の判断も非常に危機感のない反応をしています。しかし、慎重になる日銀の姿勢もわからなくはありませんが、この日銀の保守的な姿勢も景気回復へ時間を掛ける要因になっています。

ということは、景気はほとんど自律回復を待つことになります。

【穴吹工務店倒産】四国の巨星堕ちる

穴吹工務店が倒産（会社更生法申請）しました。

以下、帝国データより

「香川」　（株）穴吹工務店（資本金57億5425万円、高松市藤塚町1-11-22、代表朝倉泰雄氏ほか1名、従業員844名）と関連会社の（株）エイシィカンパニーグループ（資本金1億円、高松市藤塚町1-11-22、代表朝倉泰雄氏ほか1名）、（株）穴吹ハートレイ（資本金1億円、木田郡三木町下高岡972-30、代表榎範雄氏）は、11月24日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。

　申請代理人は松嶋英機弁護士、宮崎信太郎弁護士（東京都港区赤坂1-12-32、電話03-5562-8500）ほか14名。保全管理人は長谷川宅司弁護士（東京都千代田区有楽町1-7-1、電話03-5288-1021）。

　（株）穴吹工務店は、1905年（明治38年）1月創業、61年（昭和36年）1月に法人改組された総合建設業者。「サーパス」ブランドの分譲マンションを全国で展開し、ＴＶＣＭや広告、プロ野球、プロバスケットボールなどのスポンサーになるなどの積極的な宣伝で高い知名度を誇った。また2005年４月には、中堅ゼネコンの古久根建設（株）（東京都、2002年11月民事再生法申請）を第三者割当増資の引き受けなどで連結子会社としていた。

　2005年12月には同ブランドの供給棟数が累計1000棟に達し、「2007年（暦年）全国事業主別マンション販売戸数ランキング」で初の1位にランクされるなど名実ともに業界トップクラスの業容に成長。また、グループ会社も含めて企画・設計・施工・アフターサービスまで一貫した事業となる「ＡＴＤ（アナブキトータルデベロップメント）システム」を導入して差別化を図り、販売戸数が過去最高となった2006年3月期の年売上高は約1553億4000万円を計上していた。

　しかし、改正建築基準法の施行に伴う着工の遅れにより販売戸数が減少。急激な景気減速による末端需要の低迷から、2009年3月期の年売上高は約1306億5000万円にまで落ち込んでいた。また、販売価格の低下や用地取得費・建築費などの原価上昇により収益性が低下した上に、棚卸資産並びに投資有価証券評価損など約36億6600万円の特別損失を計上し、2期連続の最終欠損となる約127億4600万円の当期純損失発生を余儀なくされていた。昨年9月には、2005年から行ってきた債権流動化サービス業者との業務提携契約が終了したことで当社への信用不安が高まる中、今年1月にはグループ会社の集約や希望退職者募集を含む人員のリストラ計画を発表、今後の展開に注目が集まっていた。そうした中、10月26日の取締役会で、穴吹代表以外の取締役11名全員の解任とともに、新たに3名の取締役就任の方針を固め、11月3日の臨時株主総会を開催する旨の通知を行っていたが、臨時株主総会開催前に再度経営の方向性を検討し、これまでの体制を維持することが賢明と判断し臨時株主総会の中止を発表するといった一連の騒ぎが更なる信用不安を招き、資金面での限界に達したことで今回の措置となった。

　負債は（株）穴吹工務店が約1403億3400万円（2009年3月末時点）、（株）エイシィカンパニーグループが約96億8000万円（2009年2月末時点）、（株）穴吹ハートレイが40億2700万円（2009年9月末時点）で3社の単純合計（債務保証など会社間の重複債務を含む）で約1540億4100万円。

　なお、（株）穴吹工務店の負債は今年5番目の大型倒産となったほか、四国では過去最大規模の倒産となった。

穴吹工務店についての所感については後ほど・・・。

【アルデプロ】粉飾決算

ここも、いよいよダメかなぁ・・・。

これで持ちこたえたら、凄いけど・・・。ダメだろうなぁ。

以下、ロイターより

証券取引等監視委員会は２４日、アルデプロ＜8925.T＞に有価証券報告書などの虚偽記載による金融商品取引法違反があったとして課徴金２億８１５５万円の納付命令を出すよう金融庁に勧告したと発表した。監視委は、業績目標の達成を優先するあまり、売上高や利益の確保をしようと虚偽開示をしたとみている。
　監視委によれば、同社は売上高の過大計上や引当金の不計上、債務超過の隠ぺいなど、虚偽記載のある有価証券報告書などを提出したほか、それを参照書類とする有価証券届出書に基づく資本増強などをした。２００６年１月中間期以降、０９年４月第３四半期までに複数の期において虚偽開示していた。
　このうち、０８年１月中間期の売上過大計上では、販売用不動産をめぐって自社物件と取引先の物件を約６７億円で交換する取引を同取引先との協議を通じて約１６０億円の売買取引とすることにし、同取引先の資金調達が困難だったことを受けて自社資金を同取引先の名義で入金するなど資金の移動を偽装した。
　アルデプロは６月、過年度決算に影響を与えかねない事象が判明したとして調査委員会を設置。この調査結果を踏まえて１０月、過年度決算の訂正をしていた。同社は２日、０９年７月期に債務超過に陥ったとして、東京証券取引所の上場規程により２０１０年７月末までの猶予期間に入ったと発表していた。

【穴吹工務店・アルデプロ】所感

まず、穴吹工務店から・・・

そもそも、四国のマンションデベで首都圏ではそれほど活発な動きも無かったので、ビジネス上の付き合いは少ししかありません。

しかし、穴吹工務店にはちょっとした思い出があります。

それは私の実家の隣にサーパスが建ったことです。

そこは、元は北海道拓殖銀行がありました。それが中央信託銀行（現・中央三井信託）なりました。そして、店舗併合ということで、閉店になりました。

ある朝、しかも、まだ夜も明けぬ5時ぐらいです。

私は激しい音と揺れで目が覚めました。

真っ先に水槽を押さえました。そう、大きな地震がきたと思ったのです。

しかし、音も揺れもそれっきり来ません。寝ていたこともあり・・・

「なんだったんだ？」

と、思い・・・再び布団に・・・

布団に入り、1分もしないうちにまた、大きな音と揺れがきました。

今度は起きていたこともあり、はっきりと解りました。

実家の前にある、８ｍ道路に何かが落ちた音です。しかも家が揺れるぐらい・・・。

（どれくらい、揺れたかと言うと、ガスが止まりました。）

何事かと思い、外に出てみると・・・すでに近所の人も出てきています。

８ｍ道路に何台かの大型トラックがきて、重機を降ろしています。

解体業者でした。

当然ですが、当時は私も建設会社の人間です。しかも、現場監督経験者です。

文句を言いに行くと・・・

ほとんど、日本語の通じない（ふり？）連中ばかりです。

やっとの思いで責任者を探しますが、まるで暖簾に腕押し・・・

近所の人々も怒り心頭でした。

元々、銀行という事もあり、やたら丈夫にできていた建物の解体は2ヶ月に及び、手を伸ばせば届きそうな距離にあった建物を壊していることもあり、その騒音と振動はとんでもないものでした。

（実家の私の部屋はその銀行の女子更衣室の前でした。カーテンの隙間から・・・グフフ）

さて、解体が終わり、しばらくすると中高層のお知らせ看板です。

私の実家のある場所では中高層の近隣説明会で必ず、町内会長の捺印を貰ってこなければなりません。

その時、うちの町内会長は入院中でした。当然に会長代行である、副会長の捺印が必要になります。その時、私は副会長でした。（それまで何もやったことはありませんが・・・。祖父が町内会長だったので成り行き上、やらされました。）

近隣説明会です。

解体の際になんの説明もなく、しかも近隣に大迷惑を掛けた彼らを誰も許すことはありませんでした。

もう、説明会では怒号の嵐・・・。

次の日に穴吹工務店の工事長と監督、営業、それに近隣屋が私のところにやってきました。

まぁ、私も建設会社の人間なので何をしにきたかは当然解っていました。しかし、100枚帯付きの商品券を見たのは初めてでした。（札束はあったのですが・・・）

結局は近所の人に2回目の説明会でなんとか説得すると、今度は現場事務所探しだったのですが、もう近所の人は穴吹工務店憎しで誰も部屋を貸してくれません。（現場内は狭くて事務所を設置できませんでした。）

結局は私の実家にあった1部屋だけ空いていたアパートを貸してあげました。

もともとの家賃が11万円の築10年の軽量鉄骨の２ＤＫです。

保証金10ヶ月（償却5ヶ月）礼金3ヶ月、そして家賃は18万円・・・。（完全なボッタクリです。）それでも喜んで借りていただきました。

この後も実は穴吹工務店の関連会社である、穴吹興産と収益物件の取引などでお付き合いして高松まで何度か出向いたり、四国のマンション用地の紹介などで穴吹工務店さんとはお話したことがあったのですが、最近はご無沙汰をしていました。

つい最近、お家騒動のニュースがあり、高知の不動産屋さんと電話でその話題をしていた矢先でした。

財務内容が痛みすぎている感が強く、スポンサー探しも難航するかもしれませんが・・・。

さて、アルデプロの件ですが・・・

アルデプロは不動産ミニバブルと言われた時代に首都圏にあった新興不動産会社の中では数少ない私が取引をしたことがない会社です。ですから、詳しい事情もよく解らず、また知人もいません。

しかし、狭い業界ですからよからぬ噂は前々から多々ありました。昨年の今頃も年内が精一杯だろなどと噂されていました。つぎは、アルデかプロパかパシかＩＤＵか・・・などと良く言っていました。今まで残っていたことの方が不思議です。

ただ、この会社の凄いところは増資してそれを社長が引き受けたりと、どうしても潰したくない！という感じで、執念の様なものを感じていました。

家賃保証会社に許可制

　今年、最後の三連休ということもあり、朝はゆっくりと起きました。

（いつも休みの日はまったりと起きますが・・・）

今日の日本経済新聞１４版１面と３面に・・・

賃貸住宅　借り手保護

家賃保証会社に許可制

修繕履歴を入居前開示

という記事がでていました。

概要は・・・

国土交通省は2010年度から、賃貸住宅の入居者をトラブルから守るための対策を拡充する。家賃の支払いが滞ったとき、家賃の保証会社に強引に退去させられることを防ぐため、保証会社に許可制の導入することなどを検討する。持ち家の促進を優先してきた自民党政権の住宅政策からの転換を民主党政権は掲げており、国交省は賃貸住宅の利用を後押しする。

　民主党は前回の衆院選のマニフェスト（政権公約）で「賃貸住宅の整備」を掲げ、生活者重視の一環として賃貸住宅の利用を促す方針を示した。不動産価格の下落で持ち家を資産として持つことに消極的な人が増えていることも背景にある。自民党政権は住宅ローン減税など住宅取得の促進を優先してきた。 

日経ネットより

詳しくは日経新聞を読んでください。

そもそも、家賃保証会社の無茶な取立てや敷金返済の問題は貸し手側の問題だけではありません。借り手のモラルの無さに寄与する部分も大分あります。

ただ、これから賃貸住宅の需要はさらに多くなっていくと私は考えています。

しかし、借り手を保護することで貸し手の負担を国が支援（税金を使う）するというのでは、なんの意味もありません。

家賃保証会社に宅建業者資格の保有と許可制は必要なことかと思います。

その他にも・・・・

・　原状回復義務内容の法律化（条例化ではなく、全国統一という意味からも法律化）

・　保証金、敷金の償却の禁止

・　借り手の違反行為（賃料未納、迷惑行為など）の場合、立退きに関する裁判の簡素化。（簡易裁判等により、即決で行政執行ができる体制を作る。　目標としては未納後１ヶ月で訴え、１ヶ月で判決、１ヶ月で行政執行。簡易裁判に本人もしくは代理人の１回の出席で終了。）

などの法整備が必要かと思います。

現在の経済状況下においては持ち家思考は減退していくと考えられます。

・　バブル崩壊後に例外を除けば、不動産価値の上昇は望めず、むしろ、下落傾向にある。

・　所得や就業の不安定による、住宅ローンの不安。

それに対して、賃貸住宅は経済状況に応じて変化します。

・　不動産価格の下落や経済状況の悪化で賃料も下落する傾向にある。

・　自己の経済状況に合わせた、住宅を選ぶことができる。

もちろん、それぞれのメリットやデメリットは他にもあるわけですが・・・

しかし、賃貸住宅について貸し手も借り手も、少しは勉強することが肝心です。

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と、この辺の本かな・・・。

貸し手は借り手がどんな問題を抱えているのかを勉強しておくことが特に大事です。

自分の大切な資産を守るために・・・

そして、借り手は悪徳業者にひっかからない為にも、少しは勉強してから、部屋を探してください。

また、新聞ネタだけど・・・

不動産の仕事

自分の今の仕事は不動産の仕事の中でも仲介がメインです。

しかも、一発長打系の仕事が多いです。

賃貸アパート１部屋で家賃６万円の仲介も１０億円の土地売買の取引も、仲介であることには変わりありません。違うのは頻度の差だけです。もちろん、手数料の額も違うし、大きな仕事になればなるほど、契約内容も難しくなります。しかし、個人的には賃貸なら家賃ベースで１００万円を超える非住宅、売買なら売買価格で５億円を超える古屋付きの土地であれば、大きくなっても出てくる問題はああまり変わらないと思います。

当然、売買の場合であれば、抵当権や差押などの担保権の問題や第三者専有の問題などなど、難しい問題はでてきます。

うちの会社の場合、賃料の安い賃貸でも価格の高い売買でも、どちらも、できないことはないのですが・・・。

なぜか、大きな仕事の比率が大きいです。ほとんどが「B to B」の仕事です。

別に賃料の安い賃貸の仕事を拒んでいるわけではありません。実際にそういう仕事も少しはやっています。

しかし、どちらかと言えば、

「この仕事が決まれば半年は食えるかな・・・」

みたいな仕事が主流です。

しかし、これは結構、辛いことです。

こういう仕事は頻度が少ないですから、今の様な状況では本当に半年に１回とかの割合でしか仕事がありません。崩れれば、大変厳しい事態をまねきます。

時々、日銭を稼げる仕事の方が精神的に楽かなぁと思ってしまいます。

景気動向や他の法人に影響されないようなビジネスモデルに出来ないものかと考えるのですが、なかなか難しいものです。

失業者増加

さて、本日の日本経済新聞ですが・・・

第１４版（うちは１４版らしい・・・）１面に

『製造業の投資　新興国シフト』

とあります。記事の内容は各製造業が国内や欧米の生産拠点への投資を新興国にシフトしていくという内容です。

これは昨年の製造派遣業の解雇から始まった失業問題に追い討ちをかけることは間違いないと思います。

そもそも、『衣食住』の生活必需品と言われる世界の中でも贅沢品と本当の意味の必需品があります。

衣類の業界での売れ筋はファストファッションや格安ジーンズの様なもので、高級ブランドは完全に売れ行きが止まっています。実際に、高級ブランドは大きな割引をして販売していますが、それでも前年比で大きく売上げが落ち込んでいるのが実態です。

食品も内食傾向が強く進み、外食産業では居酒屋でも２８０円均一だったり、マクドナルドがコーヒーの無料時間帯を作ったりと、やはり低価格路線のみが目立つ状態です。

不動産業界も年初はアウトレットマンションなるものが出回りましたが、これは倒産しかけた会社の作りかけ、もしくは販売中のマンションを格安で買い取って販売していたものですから、作ろうと思って出来るものでは無いのであっという間に言葉そのものが無くなりました。また、去年～今年初めに話題になった、住友不動産の品川（実際は港区）の超格安の定期借地権のマンションも東京都の絡んだ特殊なものなので、これも例外です。

とすると、他の売れ筋は、なぜか好立地の高額商品です。もちろん、売れていると言っても、数は３０戸単位の少ロットです。投資用の不動産に関して言えば、個人向けの投資用マンションは相当苦しいのが現状です。

これには理由があります。

不動産は衣料品や食料品の様に気軽に買えるものではありません。

９０%以上の人が借金をして買います。

つまり、将来に渡って、ローンの返済が出来る自信が無ければ買えません。

最近、ある、分譲住宅を販売している会社の人が

「最近のお客さんは殆ど、公務員だよ。」

と言うのが、典型的な話です。

賃金が上昇しなくても、賃金がある程度、安定して貰える状況にならないと、景気は回復してこないでしょう。中国では日本の所得よりも、まだまだ低いですが、住宅も車も売れています。（日本よりは当然に住宅も安いですが、所得比から考えれば高いものです。）

あれだけ、貯蓄思考の強い中国でもこれだけ消費意欲があるのは将来に対する安心感そのものです。

子供手当てに高速無料化、モノトリアム法案に製造派遣業の禁止・・・。

たしかに、弱者を守るという部分では聞こえは良いですが、景気回復が遅れ、デフレスパイラルが進み、税収が減り、前述の財源すら確保できないというのは時間の問題です。

無駄を省く為にやっている、事業仕分けはある程度の評価はできますが、それ以外は・・・。

事業仕分けで仕分けされたものを本当に廃止、見直し、できれば良いけど閣僚が最終決定する際に妥協するのは必至で、今の事業仕分けは単なるパフォーマンスではと穿ってしまいます。メディアの前で人気のある蓮舫議員あたりがやれば・・・。

前にも書きましたが、あと２週間後に迫った賞与支給以降にさらに消費落ち込みが顕著化するでしょう。

問題は景気回復が政策で難しいとすれば、自律回復ができるかどうかです。

当然にアジア経済に頼ることになるのでしょうが・・・。

欧米の回復に後手を踏み、新興諸国に経済で追いつかれ、日本の経済的イニシアチブは失われるでしょう。

【ＡＥＲＡ】既存不適格

ＡＥＲＡに面白い記事が出ていました。

建て替え不能EDマンション

スラム危機100万戸の「看取り」

というタイトルです。

詳細の記事は読んでいただければと思うのですが・・・。

既存不適格という言葉を知っていますか？

Ｗｉｋｉで検索すると

既存不適格(きそんふてきかく)とは、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。

そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない（原則）。

とありますが・・・。これは微妙に間違っている点があります。

それは『着工時』ではなく『確認取得時』という点です。が、ここではそもそもの論点ではないので良しとします。

ＡＥＲＡで言っているのはこの既存不適格物件に於いて、建て替えると同じ規模の建物が建てられないという話なのですが、皆さんはマンションを購入する際にこのことを検討しているでしょうか？

重要事項説明の際に、本物件が既存不適格であることは聞いたかもしれませんが、それが将来に与える影響を考えて購入しましたか？

我々の業界では法改正の度に駆け込み着工というのはよくあります。

時に・・・

『この物件を買った人は将来、どうするんだろう・・・』

と思うものもあります。

普通の不動産屋さんでは法改正によって専有面積がどの程度減るかを解らない人も多々います。

※　実際には建築士でさえ、ある程度の検証をしてみないとわかりません。もちろん、私はそれを検討する会社ですから解りますが・・・。

今回のＡＥＲＡを読むと、既存不適格のリスクがちょっと大袈裟ですが解ると思います。

ネタばれになるのでこれ以上は書けませんが、既存不適格物件の購入を検討している方は是非、一読してみてください。（既に検討せずに既存不適格物件を購入された方には、刺激が強いので控えた方がいいかもしれません。）