【開発】直通階段
おはようございます。
昨日は楽しい不動産投資を応援する会 会長
様のブログで紹介していただいたこともあり、大変多くの方に読者登録をしていただきました。
楽しい不動産投資を応援する会 会長
様、本当にありがとうございました。
さて、このところ賃料下落、空室率の話を多く書いてきたので、ちょっと対策を書きたいと思います。
商業ビルの場合、１階の賃料が高かったり、入居率が高かったりするのはご存知だと思います。これは・・・
・ 通行人が入店しやすい。
・ 視認性が高い。
というメリットがあるからです。
では、地下１階と２階の賃料はどちらが高いと思いますか？
これはケースバイケースなんですが、我々の世界では地下の方がテナントを付けやすいんです。
なぜなら、地下１階は大体に於いて、直通階段だからなんです。つまり、他のテナントとその階段を共有しなくて良いというメリットがあるからなんです。
※地下２階以下があるビルは別です。
もちろん、２階でも直通階段があって、３階以上の階と階段が共有になっていれば別ですが・・・。
つまり、２階にも商業系のテナントを入居させたいのであれば、必ず直通階段を作ることが大事なんです。
しかし、容積率の消化率を上げて、占有率を高めたい気持ちは解るのですが、それによる空室を考えれば絶対に２階には直通階段が必要です。
直通階段の無い２階は３階より上とあまり賃料の差がつけられません。
そして、大型のビルの場合は私が言わなくてもなっているので問題ないのですが
１フロアが１００坪以下で、３～４層のビルの場合は、必ず、『各フロアがバラバラにも貸せる』、『１棟丸ごとでも貸せる』の双方に対応できるようにしておかなければなりません。
と、当たり前の様に思うかもしれませんが、殆どのビルがどちらかしか、出来ない様になっています。
つまり、フレキシブルな対応が出来るビルにしておかないといけません。デベロッパーや設計者のイメージでビルを作って、テナントを呼び込むことは難しいということを考えておかなければなりません。
もし、商業ビルの空室で困っている方がいましたら、上記の様なことを少し考えてみると明るさが出てくるかもしれません。
お困りの方がいましたら、ご相談下さい。
今日も暑いけど・・・
西武新宿線の物件
今、現場から帰ってきました。
汗だくです。
これから、また打合せです。
本日の打合せはこちらの先輩です。
飛岡晃美＠部屋探しの達人（ブログ閉鎖済み）
いつも物件の相談に乗ってもらってます。
飛岡さんは、賃貸住宅でお客様のことを一番に考えてくれる方ですが
人脈が広いので、賃貸住宅以外の件で、いつも相談に乗ってもらっています。
飛岡さんの会社
は私の自宅から近いので
今日は直帰しちゃいます。
西武新宿線で物件を探している方は飛岡さんに連絡してみてください。
きっと、親身に相談に乗ってくれます。
では、行ってきます。
暑いけど・・・
楽しい不動産投資
飲食業界の賃料相場
今日は楽しい不動産投資を応援する会 会長様とは別にもう一つ、打合せがありました。
ご本人の了解を頂いてないので実会社名、実名はあえて出しませんが
外食コンサルのB社のN社長様とお話することができました。
日本全国を飛び回っている方なのですが・・・
昨今の飲食業会と飲食店の支払える賃料などについて話してきました。
驚いたのは
「３階ですけど、銀座で８０００円/坪で借りたんですよ！
」
「えっ・・・は・・・８０００円/坪！？
」
「最近は銀座ブランドなんて飲食業界では通用しませんよ。」
「そうなんですか？地方資本の飲食店は銀座にお店を出すことがステータスなのでは？」
「まぁ、大分減りましたけど、そういう方も居ますよ。しかし、成功長続きはしませんね。今は居酒屋で客単価５０００円以上の店は基本的に負け組みです。つまり、銀座でもお客の数がある程度稼げなければダメなんですよ。」
「それにしても８０００円/坪は・・・」
「そりゃ、大通りや知名度の高い通りで、マクドナルドや大型チェーンのコーヒーショップが出れるなら別ですが、ちょっと裏に行ったら、空中階で２００００円/坪出せる飲食店なんか無いです。仮にそれ以上で入ると相当苦しいでしょうね。」
「銀座で８０００円じゃあ、地方都市、例えば名古屋や大阪などの大都市でも苦しいんですよね？」
「まぁ、今、大阪で商売やりたいという方を探すのが大変ですよ。賃料以前の問題ですね。」
「はぁ・・・・
」
とこんな感じのやりとりでした。
しかし、銀座で８０００円/坪で決めるしかない状況というのが凄いと思いました。
インフルエンザと特需の息切れ
春には大騒ぎになっていた、新型インフルエンザの話が最近になってまた話題になってきました。実際にはマスコミが騒がなくなっただけで、感染者が増えているのは知っていたのですが・・・
私の曖昧な認識ではインフルエンザウイルスというのは、
『高温多湿に弱く、夏になると消える。』
という認識でした。
スペイン風邪で100年前に大流行した時にも夏には１回収まったと何かで読んだことがあります。
しかし、未だに衰えてないということは、これから涼しくなってきた時にどうなるんだろう？と思います。今のところ、私の周辺、知人に感染者はいませんが心配です。
GDPもプラスに転じて、やや景気も持ち直し気味ですが・・・
・ 景気対策特需の一服もしくは息切れ
※どう見たって、需要の先食いをした感が強い
・ 民主党政権に交代することによる混乱
・ インフルエンザ流行による消費の後退
などなど、楽観できない要素としての一つになります。
というわけで、『特需の息切れ』はともかく、
マスクをつけて、選挙に行って、この事態をみんなで打開する。
というのは、如何でしょうか？
オフィス賃料と空室率の動向予想
今更、驚くほどのニュースではないのですが、（財）日本不動産研究所と三鬼商事株式会社から、
2009年オフィス賃料予測(東京・大阪)を公表
・・・関連PDF
結論から言うと、東京は平成12年、大阪は平成14年まで賃料が下落するであろうとの予測です。
空室率は東京が平成11年、大阪が平成13年がピークになるとの予想です。
まぁ、ということは不動産自体は来年から再来年にかけては動き出し始めるということです。
業界の人は今は苦しいかもしれませんが、がんばりましょう。
山崎養世氏
ニュースステーションを見ていました。
あまりに、酷い内容をやっていたので、重い腰を上げてパソコンを開きました。
山崎養世氏という人が意味のわからんことを言っているので
『この人だれじゃ？』
と思って、Wikipediaで調べました。
※勉強不足でスイマセン
民主党ネクスト国土交通大臣・・・・
しかも、実績を見ればゴールドマンサックスに9年もいたのに
人とまともな会話もできない人だ。
自民党の高速道路休日1000円に対抗して、無料化と言っているのかと思えば
もっと、訳の解らん人がちゃんといたんだ・・・。
ところで、今日の党首討論？では鳩山さんは重要なポストは政治家から出すと
言っていたが、この人は政治家なのか・・・
Wikipediaで見る限りは徳島県知事戦で負けている様だけど
議員実績は無い・・・
国土交通大臣は重要なポストではないのか？
それとも、一度でも立候補すれば政治家なのか？
政策もグダグダだが、政権もグダグダになりそうな・・・。
しかし、こんな人をネクストにしている民主党の人気がある意味がわからないです。
あっ・・・。この人がネクストだって、自分も今知ったんだった。
もうテレビ消して寝ようっと・・・。
終戦記念日と『硫黄島からの手紙』
冷夏だの日照不足だのといっても、やはり暑いものは暑いです。
暑くて目が覚めてしまいました。
昨日は終戦記念日（刺身 の日ともいいますが・・・）ということもあって、テレビ番組では戦争に纏わる話がかなりやっていました。そして、『硫黄島からの手紙』を見てしまいまし た。映画館でも見て、DVDも持っているのですが・・・ついつい、テレビも見てしまいました。かなりの感動作だと個人的には思っていますが、不景気の時に 見ると十分にネガティブにさせてくれます。
- 硫黄島からの手紙 [DVD]
- ￥1,337
- Amazon.co.jp
ネガティヴになりますって書いて、誰がクリックするんだろう・・・
暑くて寝苦しいので・・・
冷夏だの日照不足だのといっても、やはり暑いものは暑いです。
暑くて目が覚めてしまいました。
昨日は終戦記念日（刺身の日ともいいますが・・・）ということもあって、テレビ番組では戦争に纏わる話がかなりやっていました。そして、『硫黄島からの手紙』を見てしまいました。映画館でも見て、DVDも持っているのですが・・・ついつい、テレビも見てしまいました。かなりの感動作だと個人的には思っていますが、不景気の時に見ると十分にネガティブにさせてくれます。
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ネガティヴになりますって書いて、誰がクリックするんだろう・・・
さて、暑い時と言えば・・・怖い話に決まっています。
私は分譲住宅を作る会社にいたのですが、随分、多くの分譲住宅に関わりました。以前にも書いたかもしれませんが、1000戸以上の分譲住宅に関わっています。住宅産業というのはクレーム産業でして、そのクレームの多さは他の製造業の比ではないと思います。
さて、そんなクレームの中で、ある時でした。
アフターメンテナンス部のS君から電話です。
「相澤、○○町の4号棟のお客さんからなんだけどさぁ・・・。床下から変な音がするっていうんだよ。心当たり無い？」
※○○町は私が設計した都内の分譲団地で全８棟でした。
「ん？床鳴りか？」
※戸建住宅のクレームで多いのは雨漏り・外壁のクラック（湿式工法の場合）・床鳴りです。
※床鳴りとは根太と下地合板もしくは下地合板とフロアー材の擦れる音もしくは、それをくっつける接着剤が割れて、床の上を歩くたびにミシミシ、キュッキュッ、もしくはパキッ という音がする欠陥です。
「いや・・・。見てきたんだけど、床鳴りはしてなかったよ。」
「なんだ、もう行ってきたのか・・・。じゃあ、原因は解るだろ。」
「いや、それがわからないんだよ。俺が行ってきた時にはまったく音がしなかったんだ。
」
「お客さんの勘違いじゃないの？
」
「う～ん。最初はさぁ、そう思ったんだけど、お客さんがその音を録音してきたんだよ。」
「録音！？珍しいお客さんだね。で、どんな音なの？」
※ハウスメーカーのお客様対応が悪いと、証拠を提示するお客さんはいるのですが、私がいた会社は対応がすごく良くて、クレームがあると、係りの者がすぐに行きます。
「ちょっと、こっちまで来て聞いてくれる。」
「了解。すぐに行くよ。
」
Ｓ君と私はフロアが違ったので、とりあえず、私はＳ君のフロアに行きました。すると、Ｓ君とその上司のＩ部長が待っていました。カセットデッキを用意して・・・
Ｉ部長が・・・
「おっ、相澤来たな。お前、なんか悪いことしただろ？」
「へっ？するわけないじゃないですか？」
「まぁ、この音を聞いてみろよ。」
カセットのスイッチを入れると・・・
最初に聞こえるのはなんかガサガサという音です。
「なんです？この音・・・」
「あっ、これはカセットが古いせいだな・・・」
『雑音かい！
』
と言いそうになったところで
「まぁ、この先だ。ちょっと静かに聴いて。」
ひゅ～ひゅ～と風が通り抜ける様な音がはっきりと聞こえます。
「なんですか、この音？換気扇回したまんま、窓か給気口のところで録音しました？」
「これ、どこで録音したと思う？」
「わかりません。」
「お客さんが床下から音がするっていうんで、台所の床下点検口からカセットを床下にセットしたそうだよ。」
「なんだ・・・音の発生場所、解ってるんだ。で、そこに何があった？」
Ｉ部長とＳ君は見合わせました。そして・・・
「何もないから、相澤に聞いてるんだよ。」
「何も無ければ、私だって解りませんよ。っていうか、この音は明らかに建物の発生する音じゃないと思うんです。と、すれば私が何かわかるとは思えません。」
「じゃあ、なんの音に聞こえる？」
「風が通り抜けるような音に聞こえますが・・・」
「もう、一回、よ～く聞いてくれ」
今度はヘッドフォンを渡されました。そして、再度聞くと・・・
「あっ・・・」
たしかに、聞こえます。『ひゅ～、ひゅ～』の後に「うぅぅぅ・・・」という唸り声の様な音が聞こえます。
「な・・・なんですか・・・。なんか、風の音じゃなくて・・・。人が息苦しそうに呼吸している音に聞こえます。そして、唸り声の様な音も聞こえます。」
「だろ・・・」
「だろって・・・。これ、クレームというか・・・。設計の私の出番じゃないと思うんですけど・・・
」
「そうだけどさぁ・・・。相澤は設計だろ。建てる前にここに何があったとかわからない？」
「いえ・・・。私が担当として、現場に行った時には完全に造成が終っていましたから、なにもありませんでした。ただの土地でした。」
そういえば・・・と思うことが脳裏をよぎりました。
「あっ、地耐力のデータがありますね。ここはたしかボーリングもしてます。」
「地耐力じゃあ、音の原因はわからないだろ・・・。」
「でも、ボーリングのサンプルで地質ぐらいはわかりますよ。」
というわけで、地耐力のデータを見ると・・・
「なんで１ｍ～３ｍまでの地耐力が殆どないんだ？」
「なんででしょうね？全く無いわけじゃないから空洞ってことはないですが、これは何か埋め戻してるような感じですね。」
ボーリングのサンプルを見ると・・・
「なんか、腐った木片みたいなものが、３ｍぐらいのところにあります。」
「なんかが埋っていて、それを埋め戻したのかな？」
「とにかく、造成をした会社に聞いてみることにするか」
というわけで、造成をしたＧ社の担当に電話しました。
「○○町の4号棟付近なんですけど、なにか埋っていました。」
「ええ・・・。なんでですか？」
「いや、そこだけ、地耐力が出てないんですよ。」
「すでにお家も建てたから、今更なんで地耐力のことを聞くんですか？」
※明らかに何か、隠している様な雰囲気です。
「もう、地耐力の件はいいんですよ。ただ、そこに何があったのかを知りたいだけなんです。」
「あの・・・。別に隠すつもりは無かったんですよ・・・。」
「な・・・にを？」
「防空壕があったんです。」
ということでした。造成業者はなにも悪く有りません。
ただ、こっそり、お坊さんを連れて行き、外からお祈りをしてもらいました。
（まさか、お客さんに防空壕の上です・・・とも言えず・・・。重要説明義務も無いだろうし・・・。）
その後、そのお客さんからのクレームはありません。
その音が何の音だったかは、みなさんのご想像にお任せします。
また、くだらない話だけど・・・
