【開発】大規模小売店舗立地法1

さて、今回は大規模小売店舗立地法です。

大規模小売店舗立地法（以下、「大店立地法」と言います。）という法律をご存知でしょうか？

この法律、建築の専門の方も不動産の方も、あまり詳しい方がいません。しかし、私の様に商業施設の開発をやっていると、この法律を避けて通ることができません。

では、大店立地法の概要と歴史を書いておきます。

【概要】

大店立地法の管轄は原則として都道府県にあります。経済産業省が定めている法律ですが、各都道府県が規制する内容を制定することができます。

基本的には売り場面積が１０００㎡を超える、物販店舗を新規に作る場合に必要な許可制度です。

では、売り場面積が１０００㎡を超えると、どんな規制が掛かるかと言うと・・・

・　駐車場台数や駐輪場台数の確保（売り場面積と駅からの距離などで台数が変化します。）

・　渋滞対策

・　騒音対策

・　ゴミなどの搬出対策

などなどの規制がありますが、一番、やっかいなのは駐車場の確保です。

極端な話をすれば、都心のど真ん中の商業地であって、とても自動車で来る人なんかいないだろうと、思われる場所でも、この法律は有効です。

また、経済産業省管轄の為、一級建築士試験や宅地建物取引主任試験などにも、ほとんど出てきません。その為、この法律に詳しい方というのが、あまりいない訳です。

また、この法律のやっかいなのは、申請から許可までに最低でも８ヶ月ぐらいかかります。以前は、基本設計が完了した時点で、大店立地法の申請をします。そして、実施設計を行って、確認申請が完了するまでに、大店立地法の許可を取得するという方法でした。

大店立地法は、住民との交渉などもあり、ちょくちょくプラン内容が変わったりします。以前はその度に確認申請に軽微の変更を掛けたりしていました。

しかし、建築基準法改正に伴って、プランが変わると、確認申請が最初から出しなおしになったり、構造計算のやり直しなど、面倒な手続きになります。そこで、大店立地法の許可がおりてから確認申請を出すことになるので、大店立地法申請から確認取得までに１年以上を要するようになります。このタイムロスがこの法律のやっかいなところです。

【歴史】

では、そもそも、なんでこんな法律があるかというと・・・

よく勘違いされるのが、イオンやイトーヨーカドーの様な、大型店が出店すると、その地域の商店街などが空洞化してしまい、地域経済が破綻するために定められた法律。と思っている方が多い様です。地方の役所などで、若い大店立地法の担当の方と話しても、地域経済保護の為に定められた法律だと思っている方もいます。

たしかに、現在のこの法律は『まちづくり三法』の一つでシャッター商店街阻止の為の法律になっているのは事実ですし、１９５０年代後半に大型のスーパーマーケットの進出で地域商店街の大型店舗出店反対運動に連動したのは事実です。

しかし、最大の目的は、アメリカなどの大型スーパーの日本上陸を防ぐための国内産業の保護が目的だったといわれています。

また、大店立地法に近い法律で百貨店法という法律がありました。それの拡大版が大店立地法になったとも言われていて、最初は１９７４年に施行されています。その後、幾度の改定を経て、現在の法律になっています。

さて、過去にも、この法律を逃れる為に色々な手法が見られたのですが、現在の法律を逃れる為に、出来た商業施設の話を次回から、書いていきます。

ちょっと、小難しい話だったけど・・・

民主党の都議選

ところで、前のブログで民主党の政策集に仲介手数料の両手禁止が書かれていることを書きましたが、その後、あのマニフェストは本当のものではなく、これから本物を出すなどというよく解らないものが出てきました。

その後も・・・

JR東海の社長が高速道路無料化に対する反論や、全国農業協同組合中央会が日米FTAの締結を反発されて、締結から促進に変更したりと、バタバタの状態です。実際問題、この政党にちゃんとしたマニフェストを作れる実務能力のある人材が乏しいという感じが否めません。

たしかに、仲介手数料の両手禁止も高速道路無料化も日米FTAも喜ぶ人が大勢いるのは解りますが、関連業界からどの程度の反発があり、そして、それによる社会的な影響がどの程度出て、それにどの様に対応するのかという点が全く、考慮されていないあたりがダメなのでしょう。

都議選を見て、

「こりゃ、民主党政権に変わるだろうな・・・。そして、鳩山さんから岡田さん、管さん、前原さん、そして小沢さんと極々短期間の間に代表が変わるという、１９９３年みたいな状態になるのかなぁ・・・。そうすると景気の混迷がまた長引くことになるかな。」

と思っていましたが、なんとなく民主党が過半数の票を取るのは難しい様な気がしてきました。少なくとも都議選の様な勢いは、すでに民主党には無いかと思います。これで知事会が民主党支援を謳わなければ、民主党は票を伸ばせても選挙では負けるということになるかもしれません。

細かい戦術が物を言うかもしれませんが・・・。小沢さんの選挙技術でどこまでがんばれるかと言った感じでしょうか。

どっちの政党でもいいけど、ある程度の長期政権を築けて景気を含める諸問題をちゃんと改善してもらいたいです。短期間でころころ変わっても何もできません。

金貸し屋嫌い1

私は銀行が嫌いです。

と・・・いきなり、なんの話をしだすかと言うと・・・

不動産と金融機関というのは切っても切れない関係です。しかし、私は過去に２度程、銀行に辛い目に遭わされたことがあります。

一度目はまだ、日本がバブル崩壊後の苦しみに喘ぐ平成９年のこと・・・。二度目はやっとバブル崩壊から日本が立ち直った平成１６年のことです。

平成９年のとき、私はまだ、不動産の仕事はしていませんでした。

あるハウスメーカーで積算や購買関係の仕事をしていました。

その頃の住宅需要の落ち込みは戦後最大と言われて（今の方が遥かに酷いですが・・・）、各ハウスメーカーが悲惨な状況でした。昭和の時代には、大ハウスメーカーと言われた、殖産住宅、太平住宅が相次いで倒産、その他にも木下工務店・・・マンション業界も長谷工や大京が、ゼネコンも熊谷組や佐藤工業が経営危機に陥るなどかなり激しい状態でした。

もちろん、金融機関もどんどん併合していきます。かつては都銀１３行といいましたが、今ではそれが何銀行だったのかを思い出すのも苦労するぐらいです。

その頃、私のいたハウスメーカーも生産量はどんどん減っていきました。

※ハウスメーカーと言っても、殆どの部材はOEM生産なり、既製品を使うし、現場の職人さんは社員ではありません。（一部の大工さんは社員の場合もあります。）

その為、社員の給料を減らすのは当然ながら、外部への発注量もどんどん減っていきます。

また、平成のはじめ頃までは戸建には和室が１つか２つは最低でもありました。しかし、和室の需要が減り、和室の部材の発注量は追い討ちをかける様に少なくなっていきました。

私の勤めるハウスメーカーの創業時から支えてくれていた、表具屋さんへの発注量もどんどん減っていき、その表具屋さんはいよいよ資金繰りが厳しくなっていきました。

私はその表具屋への発注担当だったのですが、そこの社長と金融機関に返済日の延期を金融機関に行きました。私の勤める会社の戸数が回復すれば必ず、その表具屋さんに発注を依頼するという書面も持っていました。金融機関からは支店長クラスの方も出て、口頭ですが了解をしていただきました。

しかし、その約束は守られませんでした。

その社長は亡くなりました。

僅かな社員の退職金だけは支払うことができたそうです。

葬儀の日、その社長のお子さんに

「人殺し」

と、泣きながら言われました。

しかし、今ではそのお子さんも成人しています。ご結婚され、住宅購入の際には私にいろいろ相談があり、良いお付き合いをさせていただいています。

私は金融機関、特に銀行は、

「企業を育て守っていく」

本来の企業理念があるはずです。

しかし、今の日本の銀行はそんなことは考えてないと思います。もちろん保身で精一杯なのもわかりますが、企業としての目的を見失っているのは事実だと思います。

「儲かるところに投資する。」

ただ、それだけではないでしょうか？ユダヤ系の外資金融機関と何も変わらなくなっていると思います。

銀行というのは、経営を一緒に考えて、有効な資金活用を提案しながら融資するのが、本来の仕事ではないでしょうか？

その表具屋の社長が亡くなったのは銀行だけのせいだとは、もちろん思っていません。私の責任も少なからずあったと思っています。しかも、その約束を守れなかった、銀行も今ではありません。

次には抵当権解除を書くから・・・

投資用分譲マンション

目に飛び込んで来たのが大々的に6段で広告している投資用マンションです。

東京都城西の中核都市

練馬駅前

確定・手取り　家賃収入299万8600円　4年間の総額

収支を考えて資産運用

購入価格1890万円

月々の家賃収入　65,000円

支出（ローンで購入の場合）　64,256円

文字サイズ１以下を省くとこんな内容の広告です。

これだけでも

「誰が買うんだ？」

と思ってしまいます。

最初は『4年間の総額』を見落としたので

「利回り１５％以上？そんなバカな、利回り良すぎだ！」

と思ったのですが、すぐに4年間に気がつきました。ということは４％未満しか利回りない。しかも、ローンで買うと月々の収入は744円って・・・。

そこで、小さい字を良く読んで、内容を咀嚼すると

・駅前と書いてあるが徒歩7分（駅から５００ｍ前後）

・21.12㎡（6.39坪）→専有単価＠296万/坪

・都市計画上の容積率200％

・4年間のサブリース

・支出に固都税・火災保険が含まれていない。

上記のローンで買った場合というのが

・頭金100万

・長期金利変動の35年ローン

という内容です。

まず、駅から500mを駅前と堂々と呼ぶあたりもすごいのですが（都心だったら500m行ったら隣の駅なんて場所もゴロゴロあります。）、その辺は主観的な問題もあるのでこれ以上、触れないでおくとして・・・

専有単価＠296万/坪って、どうなんだよ！って思います。

まず、利益、販促などで20％は掛かるでしょうから、原価は@246万円/坪

まず、施工費が＠140万/坪は掛かるでしょうから、土地が専有一種単価が106万円、ということは専有面積の容積消化率を94％と想定すれば土地代は＠226万/坪です。

では、広告に出ている住所から固定資産税路線価を調べてみると、＠932,000円/坪です。路線価ですから70％で割り戻しても＠133万円/坪ですから土地代がバカみたいな値段で買ってしまったんだろうな・・・ということが想像できます。

4年間のサブリースはいいのですが練馬駅徒歩15分以内、築15年以内の平均のマンションの賃料が＠10,900円/坪のエリアです。新築、駅前（徒歩7分）ということを加味すれば12,000円近い賃料と想定できます。とすれば、この部屋なら77,000円ぐらいの賃料にはなるということです。つまり、この会社は安全目な賃料で想定したところから15％ぐらいのサブリース料を取っているわけです。15％そのものが高いか安いかといえばこれは普通かなぁ・・・という感じです。

その他の謳い文句に「実物資産で老後の年金補充」とあります。昨今、これだけ年金不安が問題になっていて、実際に「年金たまご」などというねずみ講まで出てくるご時勢です。年金という言葉に過剰反応することは解るのですが・・・。

本物件は35年ローンで考えると頭金100万円の投資で35年間は利回り0.89％・・・。しかも、固都税と火災保険を払えば、満室でも赤字確定です。しかも、景気に変動や、この地域の発展性を考慮しなければ（プラス要素もマイナス要素もあるから考慮しない）4年後からは賃料が下がり始めます。30歳で投資すればたしかに、65歳の時にはローンは返済完了しています。しかし、その時には築35年のマンションになっているわけです。35年後にこのマンションがどんな風になっているかを想像できない方は昭和49年に建てられたマンションを想像してください。

それに、専有@300万円/坪に近い値段じゃ不動産プチバブル（2007年10月より前）の時でさえ転売しても赤字になるだろうし・・・

と、書けばきりがないくらい突っ込みどころ満載なのですが・・・

この類のものを購入するときには

『年金』

『老後の不安』

『マンションオーナー』

などなどの曖昧な言葉に惑わされずにしっかりと、数字の比較をしてみてください。（他の投資商品も含めて・・・）

ちなみにどうしてもマンションオーナーに興味があるならば、中古マンションの市場もよくよく見るといいかもしれません。

更新が・・・

なんか・・・忙しいです。

先週末から突如として、忙しくなってブログの更新を怠ってしまいました。

昨日は「絶対に更新しよう」と思っていたのに

地元の駅でばったり、知人と会って、そのまま飲みに・・・

今日こそは、帰ったらちゃんと更新しようっと・・・

民主党政策　不動産売買の仲介料を片手に２

もう一度、よく読みなおしてみました。

『一つの業者が売り手と買い手の両方から・・・・』

と書いてあります。

つまり、民主党は『双方代理』の禁止の観点から、不動産業者の仲介行為が民法108条に抵触して、これでは安心した不動産取引が行えないだろうというのが意図かもしれません。

とすれば、これが最も当てはまるのは売買ではなく賃貸かとも思いますが・・・（賃貸の仲介業者の多くは貸主寄りですから。そうじゃない業者がいっぱいいるのは知っています。）

しかし、これはザル法になることは間違いないです。

簡単に言えば、二つの業者が常に手を組むことになるでしょうし、場合によってはもう一つ会社を作って常にそこと組んで仕事をするということになるでしょう。

最初は・・・

不動産価格安定の為に、余計なFeeが発生しないようにしようとしているのかと考えました。

たしかに、不動産（特に土地）は消費されるものではないので、

１　景気変動や物価変動が無い

２　人口の増減や交通の発達などによる需給環境に変化が無い

とすれば、仲介手数料、不動産取得税などの税金、土地購入時の金利などによって、不動産の簿価は常に上昇することになり、不動産の流動化の妨げの一部になるので、それを阻止することが狙いかなと思いました。

しかし、仲介手数料や登録免許税の様にそこに関わる手数料は実際に働いた対価なので仕方がありませんし、むしろ、不動産取引の専門家がいない状態で個人同士が不動産取引をすればトラブルが耐えないこととなり、流動化の妨げになります。

とするならば、不動産取得税の緩和や抵当権設定もしくはノンリコースローンの金利引き下げの方が効果的な筈です。しかし、そこに言及していないと言う事は民主党は

１．本当にバカで的外れなことを政策に入れた＝仲介手数料が不動産簿価の上昇要因であると考えた

２．不動産取引の実態を知らない＝一つの業者がダメと言うなら二つ以上の業者が入ることを考えるに決まっている。

のどちらかです。

結局のところ、机上の空論を展開している政党なのではないかと思ってしまいます。

専門外の部分はわかりませんが、自分の専門分野をとっても無茶苦茶なことを言っているということは、他の部分もそうなのではないかと、疑ってしまいました。

もっとも、カレーライスかライスカレーかと揶揄される政党だけに大した期待をしていたわけではありませんが・・・。（揶揄した政党は福神漬け以下の様な気もしますが・・・）

これだけ書いても、自民党支持者じゃないから・・・

※そして、私は無宗教です。

日本の空家率13.1%

総務省から、日本の住宅の空家率等の住居系不動産に関する統計が発表になりました。

総務省サイト内：平成20年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の概要

他にも興味のあるデータはあるのですが、今回は空家について書きます。

空家というのは、賃貸マンションなどの共同住宅も含まれています。そしてこれが圧倒的に多く、４０９万戸です。その実態がどの様な内訳かはわかりませんが、恐らく、築年数が古いもの程、空室率が高くなっているものと想像できます。

日本の賃貸住宅の場合、利用者が新築もしくは築浅の方が良いと考えます。もちろん、住宅設備の進化などが著しいこともあるので当然なのですが、貸主が利用者のニーズに応える管理をしていないことが大きな要因と言えます。

ちなみに私も賃貸住宅に住んでいますが築27年のRCのマンションです。一応、新耐震であることから選んだ理由ですが、貸主の方が非常にマンションを大切にしていて、私が入居したときにはキッチンとユニットバスが新しいものが入っていました。その他の設備も定期的に入れ替えています。当然にほぼいつも満室という私の住んでいるエリアでは人気の賃貸マンションです。

ところが、日本の共同住宅でここまでの管理をしているのは少なく、これは家賃をそのまま収入にしてしまっていて、敷金で原状回復するのが精一杯ということに起因します。また、投資用分譲マンションでも修繕積立金はあるので、共有部のメンテナンスはある程度されることが想像できますが、専有部のメンテナンスがどこまでできるかは疑問ですし、各戸の個人がそれぞれリフォームをすればコスト的にも高くつくので将来的な目線からみると不安の方が大きいです。

また、絶対数が少なくはなりますが、売却用の住宅が32万戸あるとありますが、今年度の新築の分譲住宅が概ね19万戸になりそうですから、新築供給量に対して170％程度のストックがあることになります。こちらの場合、需要の高い都市部では空家率が少ないことから、地方における人口減少などが大きな問題ですが、今後の少子高齢化や人口減少の問題を考えれば都心部でも同様の問題を抱えることになるのは時間の問題でしょう。

日本はこれから建てる建物に対しては建築基準法改正などで一生懸命対応しますが、既存の建物は旧法によって合法とするので既存不適格の建物だらけになり、その建物の資産価値を下げる要因にもなっています。また、その既存不適格の是正や耐震化をする為の所有者の費用負担割合が大きい為に是正工事が進まないことの要因にもなっています。

中古住宅の流通を盛んにする為には、建物の安全性を調査する人や取引業者の質を高めるソフト面も重要ですが、『取引される物』自体の質を高めることが遥かに重要と考えます。

一級建築士試験

ふと、今になって気がついたのですが今週日曜日は一級建築士の試験でした。私は10年以上前に合格しているのですが、この試験はちょっと難易度が高いので、私もほぼ1年間ちょっと、びっしり勉強したので、内容は概ね覚えています。

で、今回の試験内容を見てみたら・・・学科が5科目になったということは知っていたのですが・・・

「4択になってる！」

というのも一級建築士試験の学科は今まで5択だったのですが、今年から4択になったようです。

そして、問題も4科目100題から5科目125題となっています。法規と構造が25題→30題になっているので、力の入れ方が解ります。

また、某資格のサイトを見ると合格点が94点となっています。

これは100点満点に換算すると75.2点です。私の記憶では一級建築士の学科試験は63点～70点の間で合格点が変動していましたから、問題自体は今年は相当に簡単だった可能性が高いです。（問題そのものは見てないのでなんとも言えません。）4択になった影響がこの辺に出ているのかもしれませんが・・・。

また、大きな変更は一級建築士の学科試験は今まで、学科に合格しても、実技（製図）で落ちると、翌年度までしかその合格の効力が無かったのですが、今年からは翌々年度まで効力があることになっている様です。

しかし、今年から実技試験の内容もかなり変更されて、構造図が入ったり、試験時間が延長されたりと難易度が上がるといわれているので受験者の皆さんは大変そうです。

あ・・・私も管理建築士講習を受けなきゃ・・・

受験生の皆さん、応援してるから・・・

店舗の賃貸

自分もデベロッパーとして商業ビルの開発をしていたことがあるので良くわかるのですが・・・。

デベやビルオーナーの方というのは、周辺相場から、

「このビルは坪○万円ぐらいで貸せるよね？」

という、たずね方をします。

賃貸住宅やオフィスの場合は、周辺相場から割り出してもいいと思います。あとは、景気動向などから概ねの賃料はわかります。

しかし、都市型の商業ビルというのはそうはいきません。

もし、銀座にビルを持っていたとしても、隣のビルは5万円/坪で貸せても、

「このビルは3万円/坪でも難しいですね・・・」

と言うしかないときも多々あります。

その理由は・・・

周辺にある店舗の業態とその業態の充足率

建物の大きさや形状

地域よりも店舗の面する道路のポテンシャル（店の前を通る人口や客層）

などなどから、入る業態が決まってきます。

そうすると、その業態の支払える限界賃料が出てくる訳です。（「売上げの○○％は賃料に当てられる」という具合に・・・。もちろん、そのテナントの経営の上手い下手もあるのですが、概ね、業態別にその辺は決まっています。）

商業ビルというのは、住宅やオフィスに比べると、遥かに高い賃料で貸せる場合も多々あります。投資対象としても魅力的です。しかし、専門的なリーシングの能力がないと難しいです。大手の仲介会社でも、自社のサイトにオフィスビルと商業ビルを並べているところがありますが、これでは全然ダメです。

商業ビルに投資する場合は周辺相場や簿価に対する利回りから賃料を想定すると、いつまで経っても空室が埋らないことになるので注意が必要です

また、安定した収入を得られるビルにするためには、テナントのコーディネートも必要です。高い賃料を払ってくれるからと言って、申込順にテナントを入れていくと、そのテナントの商売が上手くいかなくなって、早期に撤退されるなどということも発生します。

その為にテナントのコーディネートも必要になってきます。投資をする前に商業系のコンサルタントに相談することをお勧めします。

なるべく良いテナントを誘致するので・・・

民主党政策　不動産売買の仲介料を片手に

はっきり言って、怒ってます。

不動産業者の方は、民主党政策集41ページを見たでしょうか。

怒っている部分だけ抜粋します。

（クリックすると拡大します。）

不動産売買に於いて仲介手数料を片手にするということです。

原則禁止の原則の意味が解りませんが・・・。

これは、不動産業界そのものが大変なことになってしまいます。

仲介手数料を半分にすれば市場が活性化するなんてとんでもない話です。

もっとも、これで民主党は不動産関係者の多くの票を失うことになるのでしょうが・・・。

手前勝手な話ですが・・・