最低賃金引き上げ検討　厚労省と経産省が初会合

今日、こんなニュースが・・・

＜最低賃金＞引き上げ検討、厚労省と経産省が初会合

厚生労働省と経済産業省は２８日、最低賃金引き上げを検討する「中小企業支援等の最低賃金引き上げ対策検討チーム」を設置、初会合を開いた。

　チームは両省の副大臣と最低賃金の関係部局の局長らで構成。最低賃金を引き上げた際の課題を調査する。具体的には引き上げにより人件費が増す中小企業への支援のあり方や引き上げ方法、経済や雇用に与える影響などを検討する。

　現行の最低賃金は、都道府県ごとに決められ、０９年度の全国平均は７１３円。民主党は衆院選のマニフェストで全国平均１０００円への引き上げや一律の「全国最低賃金」（８００円）の新設などをうたっている。現行の最賃決定は、労働者、使用者、公益の３者構成の委員会が中央で引き上げの目安を示し、同じ構成の委員会が各地域の事情を考慮して決めている。

出典：毎日新聞

うちの会社では社員に対して、最低賃金とは全く縁の無い賃金を払っているから、直接的には関係がないのですが・・・

この話、よく考えてみると、資本主義の考え方から随分と掛離れた話です。

今の民主党は連合からの支持を大事にしないと行けない様な政党でどうしても社会主義に傾倒していくのはわかります。

しかし、最低賃金制度そのものが国際競争社会で日本が勝っていく為に弊害になっているのではないかと考えます。

企業経営をしている側から、考えれば企業を存続するためには、どうしても売上げと利益のバランスを考えなければなりません。もちろん、自分の会社の社員をいじめようと等、考えるわけもありません。

私自信は社員は家族だと思っています。ですから、家族に人並みの生活をしてもらいたいと思うのは当然のことです。しかし、それは利益が出て、社員に給与が払えればの話です。

賃金というのは仕事への対価です。

もし、私の会社が全く売上げが無く、利益も無くなれば私は、自分自身の給与はゼロになります。

実際にそういう時期もありました。しかし、経営者の給与がゼロになってもこの最低賃金の話はあてはまらないので関係ありません。

しかし、極論になりますが従業員がまったく働かず、さらには雇用を維持しなければならないとして、さらに最低賃金を企業に押し付ければ、単純にその会社は倒産します。

社員を家族として守ろうとしている以上、従業員も家族として、一律にその義務を背負うべきではないでしょうか？

最低賃金をアップさせることで経営がおかしくなるから、そういう中小企業に政府が支援する、即ち、税金を使う・・・。なんか本末転倒な話です。

もし、日本が中国に一人当たりGDPが抜かれたにも関わらず、最低賃金を企業が維持し、さらに中国の方が人件費が安い状態が維持すれば、日本の企業は国際競争力という観点から、中国には完全に敗退します。

また、雇用者側には職業選択の自由があるのですから賃金の安い会社で働かずに、賃金の高い会社に入れば良いだけの話しです。

全員の雇用を維持したまま、最低賃金を平均1000円にするという民主党のマニフェストを強制すれば、単純にやっていけなくなる中小企業、特に製造業は破綻する企業がでてきます。そうすれば、そこにいた従業員の多くが転職できずに路頭に迷います。失業率が増えるだけの話です。

もし、それを避けようとすれば・・・

私だったら、ワークシェアの徹底化を図り、トータル的な人件費を現状維持もしくは引き下げを行います。当然に従業員の時間当たりの労働力は変わらないので、会社そのものの生産量、売上げは伸びません。そこで、従業員の時間当たりの労働力をアップしてもらいます。それについて来れない従業員は解雇します。そういう、労務契約を締結せずる得ないでしょう。

今の日本に仕事が無いというのは嘘です。

特に一次産業では労働力不足が懸念されています。失業者が仕事を選り好みしているだけではないでしょうか？

ある仕事の無い方（失業者）から

「貴方は会社の経営者だから私のことは解らないでしょう」

と言われました。

その時、私は思いました。

『じゃあ、貴方も会社の経営者になればいいのでは？』

と・・・

会社の経営者になるのは簡単です。

1円の資本金を用意して、自分で会社登記をすれば、その際の登録免許税ぐらいしか費用は掛かりません。あとは、その人の実力次第です。

つまり、その人はその能力も無いのにそんな事を言うわけです。

最低賃金の制度など私は必要無いと考えています。

ただ、中には働きもせずに利益を独占しようとする経営者もいるので、利益を独占しよう利益の何%を給与として従業員に還元するという法律は必要かもしれません。

賃金を押し上げるのは経営者の責任だけではありません。

そこで働く人達の努力の賜物なのではないでしょうか？

私は民主党のマニフェストのこの部分は『亡国論』だと思っています。

生活できる最低賃金を定めるのではなく、経営者を含め、みんなが生活できる賃金をみんなが享受できる様にする努力を全員でしなければいけないのではないでしょうか・・・。

有楽町西武撤退

有楽町のマリオンにある西武百貨店が撤退する。

西武有楽町店、12月25日の閉鎖を発表

セブン＆アイ・ホールディングスは27日、傘下のそごう・西武が運営する西武有楽町店（東京・千代田）を12月25日に閉鎖すると正式に発表した。

　同店は1984年の開業で、売り場面積１万5700平方メートル。2009年２月期の売上高は前期比8.5％減の162億円だった。高額品などの不振から業績が低迷し、回復が困難と判断した。

出典：NKKEINET

有楽町のマリオンが出来たのは私が高校生の時でした。当時は独特の外観で近未来的な建物だったし、もともと映画館があった場所ですから当然ですが、映画館が併設されていたりして、すごく斬新に感じた記憶があります。

昭和60年頃のことですから、高度経済成長期の末期、もしくはバブルの始まる前夜だったこともありました。デパートとしては割りと新しいですが、出来てからバブル崩壊までの僅かな期間を除けば、苦しみ続けていたのかもしれません。

しかし、百貨店（デパート）事業には限界があるとは10年以上前から感じてはいました。

私が小さい頃、もう30年以上前の話ですが、デパートに行くのは子供ながらに楽しみにしていました。

デパートの最上階にあるレストランで新幹線の形をしたお皿に乗った、お子様ランチを食べて、屋上のミニ遊園地で遊ぶ・・・。そんな人達で混雑していました。

Wiiはもちろん、ファミコンも無ければ、ディズニーランドも無い時代です。当時の地方都市の遊園地と言えば、デパートの屋上でした。

私の父は就職した時に、伊勢丹でスーツを新調したそうです。

しかし、今、就職活動している子たちに、『伊勢丹でスーツ・・・』と言っても、そこに価値は見出せないと思います。私自身もデパートでスーツを買うことに価値は見出せません。

デパートで今でもお客さんが大勢いるのはデパ地下だけ・・・。しかも、大都市の地下鉄直結の様な利便性のあるところに限ります。

『業態としての社会的使命』

が終っているので仕方がないのかもしれません。

オリジナルの集客の努力を怠り、立地とブランドに物を言わせて、高い家賃を取って、ブランドショップを入れるだけ・・・。統一感の無い、大きなセレクトショップとして、存在し、それでも、それしかない時代は、それにファッション性を感じた時代もあったかもしれませんが、それも今、一つの時代が幕を閉じようとしています。高度経済成長期の虚像だったのかもしれません。

もちろん、今でもデパートが必要だと言う人は沢山います。昨年、松本空港からJALが撤退することに対して・・・

「お盆や正月に帰省する時に不便になる・・・。」

とインタビューに答えていた人がいました。僅かな人が1年に1回か2回、利用する路線が廃便になるのは当然だと感じたのですが、百貨店業態も同じです。

※もちろん、1年に30往復以上、ビジネスで使っているヘビーユーザーもいるのですが、その数が少なすぎるということです。

マリオンの西武百貨店跡地に何が入るのかはわかりませんが、これからの時代は本当の意味の実需に即した業態が入らないと辛いかもしれないと考えています。コンビニは無くなると生活が本当に不便になる人が多いかもしれませんが、百貨店は無くても困らない人の方が圧倒的です。

百貨店が生き残る為には、需要に併せて、どんどん数を減らすか、『無くなると困る！』と感じる人が圧倒的多くなる様にしないとダメです。『無くなると寂しい！』ではダメです。しかし、『無くなると困る！』と感じるお店は、既存客を喪失するリスクもあるし、それでいて、成功する可能性が低いだけに、今はどんどん数を減らすしか無いのかもしれません。

しかし、これは百貨店にだけ言えることではないと言う事を良く考えないと明日は我が身であると、自分に言い聞かせています。

さて、打合せに行ってきます。

職人　知識と経験

仕事始めから2週間が経ち、やっている仕事は昨年からの継続している仕事がメインで『仕事ネタ』がなかなか見つかりません。

ただ、時折掛かってくる電話やあまりビジネスにならないことも対応していることで「ふっ」と思ったことがあります。

色々、相談を受ける中で、

「なんで、そんなことを自分に聞くんだろう・・・」

と思いました。

自分は建設業界、不動産業界に何年いるかと聞かれて、即答できません。

何故なら、忘れたからです。

しかし、逆に言えば忘れるぐらいの年数、この仕事一筋でやっています。

かつて、自分が専務だった時代に、その時の社長に

「この人は職人ですから・・・」と、取引先に紹介されたことがあります。

「職人」とは

『熟練した技術で手作業で物ができる人』

だと私は思っています。

不動産業とは何かを作り出す仕事ではないかもしれませんが、その仕事を全うする為には、本で学んだ知識だけでは太刀打ちできない、多くの経験が必要です。

建築の仕事は尚更です。

不動産の仕事も建築の仕事も小手先のアイデアや知識だけでは対応できない場面は多々あります。もちろん、アイデアや知識は重要ですが・・・。

私はかつて、入社希望者の面接で・・・

「なぜ、この世界に身を投じたいと思うのかな？」

「不動産業はダイナミックな仕事でロマンを感じるからです！」

悪い答えではないと思いましたが・・・。

「君が感じてるほどロマンのある仕事ではないよ。これからはもっときつい時代になるだろうし・・・」

「一つ、聞いてもいいですか？」

「なんでも聞いてくれ」

「では、なぜ、この仕事をしているんですか？」

さすがにこの質問には答えに困り、考えました。

そして、答えたことは・・・。

「僕は、これしかできないから・・・」と、答えました。

その子は、私の元で働くどころか、不動産業界に身を投じることはありませんでした。

建築の仕事は一級建築士を取ったら出来るものではありません。

私が当時の上司に教わったのは、
「資格を取ってから初めて修行が始まると思え！最低、5年は修行が必要だな。」

と、言われました。

その言葉の全てが正しいとは思っていません。センスがあればもっと短い時間で、センスが無ければもっと長い時間が掛かると思います。

しかし、その上司が言った言葉は

『お前だったら「5年」』という意味だった様な気がします。

今、自分はこの仕事でなんとか食べていけてます。

そして、手に職があると自負できる自分がいます。どんな仕事でもそうですが、多くの仕事はそれを身に着けるのに時間が掛かるということだと私は思っています。

契約は決済まで気が抜けない

２２日１５時が契約予定日時でした。

２１日の１８時半に売主から携帯に電話が・・・。

嫌な予感がしました・・・。

『相澤さん、明日の契約、待ってくれないかな・・・』

もう、既に買主に連絡が出来る時間ではありません。

ましてや、この契約、１１月２０日から１１月２４日にそして、１２月２２日へと２回ジャンプしてます。いずれも、売主の都合です。

とりあえず、売主のところにダッシュで向かい理由を聞きました。

『債権者の弁護士がこの契約ではリスクが・・・』

と言う内容なのです。

とりあえず、売主の要望を入れた契約書を夜中に作って

契約当日（２２日）の朝から、買主と交渉スタート。

売主、買主の双方が合意できる契約書になったのは結局、２２日１４時半。

契約は１６時からで、終ったのが１７時ごろ・・・。

疲れました。

まだまだ、決済まで気が抜けないけど・・・

不動産の仕事

自分の今の仕事は不動産の仕事の中でも仲介がメインです。

しかも、一発長打系の仕事が多いです。

賃貸アパート１部屋で家賃６万円の仲介も１０億円の土地売買の取引も、仲介であることには変わりありません。違うのは頻度の差だけです。もちろん、手数料の額も違うし、大きな仕事になればなるほど、契約内容も難しくなります。しかし、個人的には賃貸なら家賃ベースで１００万円を超える非住宅、売買なら売買価格で５億円を超える古屋付きの土地であれば、大きくなっても出てくる問題はああまり変わらないと思います。

当然、売買の場合であれば、抵当権や差押などの担保権の問題や第三者専有の問題などなど、難しい問題はでてきます。

うちの会社の場合、賃料の安い賃貸でも価格の高い売買でも、どちらも、できないことはないのですが・・・。

なぜか、大きな仕事の比率が大きいです。ほとんどが「B to B」の仕事です。

別に賃料の安い賃貸の仕事を拒んでいるわけではありません。実際にそういう仕事も少しはやっています。

しかし、どちらかと言えば、

「この仕事が決まれば半年は食えるかな・・・」

みたいな仕事が主流です。

しかし、これは結構、辛いことです。

こういう仕事は頻度が少ないですから、今の様な状況では本当に半年に１回とかの割合でしか仕事がありません。崩れれば、大変厳しい事態をまねきます。

時々、日銭を稼げる仕事の方が精神的に楽かなぁと思ってしまいます。

景気動向や他の法人に影響されないようなビジネスモデルに出来ないものかと考えるのですが、なかなか難しいものです。

大手会社から関心されるネットワーク

私は今の会社に至るまでの間に２つの会社を経験していますが、経験の半分は建築の技術者として、そして残りは不動産屋として働いています。

別にどちらも目指してなった訳ではありませんが、なんの因果か今に至っています。

特に、平成17年ごろからは、地方都市の開発案件なんかもやっていたので、東京以外の都市にも結構出向いています。

そこで、仕事で、どこに行ったかを少し考えてみました。

北から順に・・・

北海道札幌市

岩手県盛岡市

秋田県秋田市

山形県山形市・天童市

宮城県仙台市

福島県会津美郷町

新潟県新潟市

茨城県水戸市・牛久市・土浦市他

栃木県宇都宮市・足利市・小山市

群馬県前橋市・高崎市

埼玉県さいたま市・川口市・上尾市・三郷市他

千葉県各市

東京都23区・他

神奈川県川崎市・横浜市・横須賀市・小田原市・鎌倉市他

山梨県甲府市・大月市他

静岡県静岡市・富士市・浜松市他

愛知県名古屋市、一宮市

滋賀県各市

岐阜県岐南町

京都府京都市

大阪府大阪市

兵庫県神戸市

岡山県各市

広島県広島市

香川県高松市

愛媛県松山市

と・・・こんな感じです。

※他にも沖縄県那覇市の物件を購入したことがありますが、物件を見ずに買っちゃってます。

もう、仕事で行ったことない県を書いた方が早い状態です。

青森県・・・白神山地ファンですが仕事がありません。

北陸三県・・・まとめてすいません。なぜか仕事での縁がありません。

三重県・・・観光でも１回しか行ったことがありません。

和歌山県・・・やはり観光でも１回しか行ったことがありません。

鳥取県・島根県・・・仕事での縁がある訳もなく・・・

山口県・・・出身地なのに仕事では行っていません。

徳島県・・・やはり観光でしか行ったことがありません。

高知県・・・四万十ファンとして観光で2回行っただけです。

九州八県（沖縄含む）・・・山口出身なので全県に行ったことはありますが観光です。

と、数えてみると１９県で仕事で行ったことがありません。

しかし、これだけ、色々な都道府県で仕事をしていると、それなりに色々な地方のことに詳しいと勘違いされてしまうことがあります。

仕事をしたことのある場所はそれなりの対応ができますが、行ったことのある場所でも大阪の様に奥が深く、また町もとてつもなく大きいとちょっとやそっとでは把握できませんし、行ったことの無い場所はあまり知識はありません。

こんな時にはやはり、地元の業者さんに頼るのが一番なんですが、とは言っても仕事で行ったこともないので地元に知り合いの業者さんもいませんでした。

ところが、ブログを始めてから、そんなエリアの方ともお知り合いになりました。

実際に物件のご相談もさせて頂いております。

業界未経験で不動産屋を始めるブログ
のエラン不動産さん。

高知の不動産屋のブログ
の高砂不動産さん。

まだ、実際に成約に至るような状況ではありませんが本当によろしくお願いします。

※東京の業者の方ではすでに過去のブログで紹介しているようにブログを通してお知り合いになった業者の方には何人かとお会いしています。

この業界、ネットワークは凄く大事です。私が行ったことの無い場所でもこうやって仕事ができたり、情報を得たりすることができるのは、信頼のできるネットワークがあってこそです。

アットホームやレインズでもネットワークは構築できるかもしれませんが、予めどんな方かを知っていれば仕事の依頼ってしやすいですから、こういうネットワークが大事だと思います。

こちらの２社に依頼しているのはいずれも超大手から、私に相談してきた物件です。

「なんで、うちに相談するのよ！」

「相澤さんだったら、どこでも対応できるから・・・」

「御社ぐらい大きければ各県に支店があるでしょ・・・」

「いや・・・西日本は広島支店ぐらいしか・・・」

とこんな調子です。

と、請け負うものの・・・、困って、プチメで相談。

エラン不動産さんにはアットホームに掲載いただきました。

ビルの所有者である、法人さんからは、

「地元の業者さんに掲載して頂けるんですね！凄いです！相澤さんの人脈には感心します！」

と大変よろこばれました。

そして、高砂不動産さんから教えて頂いた話をバルク専任を持っている業者にお話しすると

「うちの調査チームでも解らなかったことを、こんな短時間で解るんですね！」

と、えらく感心されました。まだ、物件を動かすことができないのが歯がゆいですが・・・。

どちらの法人もグループ社員が何千人もいる会社ですが、それでも個人に近いネットワークに勝てないわけです。

福岡県、高知県に行く際には必ず、ご挨拶に行きます。

今日は寝ます。

9年連続200本安打とWBCに見るイチロー

イチローがメジャーリーグ、9年連続200本安打を達成しました。

ものすごい記録です。

過去に8年連続200本安打を記録した人が

日露戦争の頃の人というのだから想像ができません。

私は野球は好きですが、特別にイチローに関心はありません。

基本的に、メジャーリーグはボストンレッドソックスを応援してます。

※実家がボストンの為・・・

しかし、イチローの凄いことは200本安打も去ることながら、

それを9年間持続したことにあると思います。

今年の春にWBCがありました。

ずっと、見ていた方は彼がどんなに酷い成績だったかは知っていると思います。

最後はイチローのヒットで優勝したのですが

「心が折れそうだった・・・」

彼のコメントに全てがあったと思います。

今日、私はうちの『美人』『女性社員』に言いました。

「お前の常識が世の中の常識だと思うな」

と・・・

うちの社員はよく物を知っています。知識（※１、２）だけなら私以上です。

※１　建築は私が上、不動産実需はうちの女性社員が上・・・

※２　図面を描くスピードは女性社員が上、能書きは私が圧勝

細かい話は後日書きますが・・・あるデベロッパーが

彼女にとっては当たり前のことを知らないで大きな取引を行いました。

その結果、大きなリスクを背負うことになりそうでした。

それを私がそのデベロッパーに指摘した際に彼女は

「プロなんだから知っていて当然だと思います。」

と言いました。

人はどんなに優れていてもスランプもあります。

人が当たり前に出来ることが出来ない時もあります。

イチローでも打てない球はあります。

イチローだから、打てて当然・・・・

そんなことはないと思います。

もし、彼が・・・

「俺だから打てて当たり前・・・」

と思っていったら、この記録は達成しなかったと思います。

驕らず、慢心せず、自分自身を客観的に見つめなおす、

それが大事だと思いました。

自分に言い聞かせてるだけだけど・・・

不動産業界の横の繋がり

不動産業界というのは人脈が非常に重要な業界です。

今日はそのような状況である不動産業者にお会いしました。

ブログを初めて今日で２０日・・・

まさか、ブログで知り合った同業者の方とこんなに早くお会いするとは思いませんでした。

（しかも、私の自宅からてるみーさんの会社まで３０分でした。）

てるみー@夢をかなえるライフプランナー
さん今後ともよろしくお願いします。

さて、今日はてるみーさんと大変、有意義な話をさせて頂きました。

昨今の分譲戸建の状況ですが私も、薄々は感じていたのですがてるみーさんとお話をさせていただき、「やはりそうなのか・・・」という確信をもちました。

最近、分譲戸建の業者が事業用地を買えなくて困っているという話をよく聞きます。理由は簡単です。

３月末までは景気が悪くなって体力の無い人（個人・法人）が、不動産資産を現金化した。

　　　　　　　　　　　　　　　　↓

安売りの土地が出たために、分譲戸建市場の価格は下落した。

　　　　　　　　　　　　　　　　↓

体力のある人は今はもっとも安い時期であるから売るべきではないと判断している。

（特に法人で３月決算を乗り切ったところは１年の猶予があるから慌てていない。）

　　　　　　　　　　　　　　　　↓

買主もこの景気悪化した状況が完全に回復したわけではないから、住宅価格が上昇するとは考えにくいという警戒感から、高値の土地は掴みたくない。

という現象です。

個人的な見解から考えれば、最近になって住宅市場が若干の回復傾向を示しているのは、政府の景気対策としての税制対策や値ごろ感からの買いが上向いているということなんですが、景気対策の息切れやこの状況下での需要が一巡したときに、消費者の所得が上向かなければ、もう一回、不動産市況は悪化すると考えています。

また、この７月に個人の住宅ローンを組んでいる方がデフォルトすることは容易に想像できます。特に残債が多い方からデフォルトをすることが考えられるので、築２～５年ぐらいの中古住宅が市場に出回ることが考えられます。とすれば、新築分譲住宅と中古分譲住宅の価格差から、新築の分譲住宅市場はなおさら苦しくなると考えられます。

とりあえず、３月決算を乗り切ったから、慌てて売らなくてもいいだろうと考えている方は、また今期の終わりに右往左往することになるのでしょう。その中古住宅が一巡して、さらに売りそびれた土地を持っている人がその不動産を投げれば、やっと住宅市場が上向くと考えています。

需給バランスは難しいけど・・・

てるみーさん、今日はありがとうございました。

事業再生ＡＤＲ

みなさんは事業再生ＡＤＲという言葉をご存知ですか？

民事再生や会社更生はよく聞くので、よく知っていると思います。

民事再生について・・・『民事再生法-Wikipedeia』

会社更生法について・・・『会社更生法-Wikipedia』

我々の不動産・建設業界というのは毎日、どこかの会社が倒産しないかが気になる業界です。というのも、単なる野次馬根性でチェックしているだけではなくて、それが取引先だったりするからです。

その会社に債権があれば当然ですが大騒ぎです。

しかし、債権が無くても重要な取引先を失えば自分達にもダメージがあるからです。

この２年間の間に多くの同業者が倒産していきました。

よく、帝国データか東京商工リサーチをそのままコピペして１行だけ自分の感想というブログを見ます。本当に取引先だったりして、ショックを受けているブログもあれば、単なる野次馬まで色々あります。まぁ、著作権の問題を置いておけば、みんながそれだけ関心を持っているんだなぁ・・・と思います。

私はそのブログで倒産情報をチェックすることはないですが、帝国データや東京商工リサーチの倒産情報は夕方に必ずチェックしています。

そこに取引先の名前が出ると

「やっぱり・・・」

と思うこともあれば

「ええええ～～～～」

と驚くこともあります。

その様な倒産情報は破産、民事再生、会社更生など、いずれも裁判所が絡んでくる倒産情報です。

しかし、実質上の倒産にも関わらず、そこに情報が出てこないことがあります。

それが『事業再生ＡＤＲ』です。

今年になってコスモスイニシアが初めて事業再生ＡＤＲを申請したことで有名になりました。

つい先日は日本エスコンが、やはり事業再生ＡＤＲを申請しました。

では事業再生ＡＤＲについて簡単に説明すると

会社更生や民事再生と違って、裁判所ではなく民間の第三者（企業再生のプロ）が介入するということが決定的に違います。

その他に、この申請した後の債権は申請する前の債権より優先権があるため、申請後に融資を受けやすいとか独立行政法人中小企業基盤整備機構の保証を受けているのでやはり、融資が受けやすいなどのメリットがあります。

詳しくは経済産業省：こちらのサイトから条文がＰＤＦで見ることができます。

しかし、自力再建が出来なくて、一部の債権を放棄させていることは事実で、実質上の倒産です。

スキームと裁判所介入か民間介入かという違いだけと言っても良いでしょう。

結局、これで再生できなければ、民事再生なり会社更生なりに移行していくわけです。

今後、この手法の再生が多くなるかもしれませんが、取引している会社は要注意です。

まだまだ累卵之危にある会社もありますが、倒産の噂のあった、不動産屋がだいぶ無くなってきました。ゼネコンの方が実質的な体力（有利子負債が少ないなど）があることもありますが、一般管理費が多いので仕事量が減って真綿でクビを締められるかのごとく消えていくでしょう。

不動産屋は即死でゼネコンは苦しみ喘いで死ぬという感じでしょうか・・・

景況感が回復基調にあるというニュースもありますが、本当に早く回復してくれればいいなぁと思います。

日経平均大幅安でも・・・

前場終値３０３円２６銭安

仲介業者（ブローカー）

本日、二度目の更新です。

いつも、昔話ばかりを書いています。そもそもは『Dr.相澤の住宅情報館』
の更新をなぜ怠っていたかということを書き始めたことから、昔話ばかりになってしまいました。

あまり、昔話ばかり書いても仕方ないので今日は最近あったことを書きます。

久しく連絡の無かった不動産会社Bの担当者Gから連絡がありました。

「相澤さん、お忙しいですか？ちょっとお願いがありまして・・・。」

「どんなお願い？」

口調からしてロクなお願いではなさそうです。

「実はある物件の購入をうちのお客さんが検討してくれていたんです。その物件の情報は不動産屋１というところからの情報なんです。それで、うちのお客さんはその物件の購入申込書を用意したんです。不動産屋１は物元じゃないみたいなんですよ。とりあえず、購入申込書を不動産屋１に渡そうとしたら・・・突然、不動産会社１と連絡が取れなくなっちゃったんです。相澤さんのお力でなんとか、この物件繋がりませんかね？」

不動産屋以外の方にはよく解らない話です。

しかし、この先にGが何を言いたいかを悟った私はいつになく冷たいです。

「謄本とって、売主のところに行ってきたら？」

「いや～、不動産屋１の先に物元がいるわけですし、もし不動産屋１と物元の間に別のブローカーがいたりすると・・・。もし、そのブローカーや物元がうちの会社と仲の良い会社だと山越しと思われかねないから、売主に直接会いに行けないんですよ。」

不動産屋以外の方にとっては尚更解りにくい話になっていると思います。

「じゃあ、諦めれば？」

「いやいや、買主さんから、購入申込までもらっちゃったんですよ！。今更、売主どころか物元にも繋がらないなんて言えないですよ！うちの会社の面子が・・・助けてください」

（こうなるだろうなぁ・・・と思ったから冷たかったんだよ！）

と言いたいところを抑えて・・・

「わかった、わかった、じゃあ私が売主のところに行ってくるよ。」

とここまでの話が解り難いと思うので絵にしてみました。

と、こんな感じです。

今回のGは左から二番目の客付け業者で不動産会社Bの社員です。

買主は購入申込書を出そうとした。

不動産屋１から情報が不動産屋Bに行くわけですが不動産屋１と連絡がつかなくなった。

『そんなことあるの？』と思われる方が多いと思います。

これがよくあることなんです。上の図の不動産屋１，２，３のことを不動産業界ではブローカーと言います。そもそもの意味から言えば仲介業者はみんなブローカーなんですが、『自分では物元も客付けもしないで不動産屋に情報を流すだけの業者』のことをブローカーと言っています。ところが、この人たちは出所のはっきりしないまま情報を流すだけなので、売主に辿り着けなくなることがあります。

そして、不動産屋Bが売主のところに直接行った場合、不動産屋２，３、Aが仲の良い会社で山越になっても困る。売主は謄本で解っているが不動産屋２，３、Aが解らない。不動産屋１も自分が山越されることを警戒しているので不動産屋A、２，３のことはなかなか教えてくれません。

（山越・・・紹介して貰った不動産屋を通さないで直接、売主のところに行くこと。買主が直接行けば、仲介手数料を払わなくて済むし、仲介業者が行けば仲介手数料の分け前が増える。しかし、山越をするような業者とは仕事をしても商売にならないので、そんな噂が広がるとみんなが情報を入れてくれなくなる。）

そこで、ここには一切、登場していない私が売主のところに行くわけです。

すでに不動産屋１は消えているので、私が売主のところに行って、不動産屋Bと買主を紹介しても、不動産屋A、２，３に対して言い訳ができます。表向きの理屈ではこうなんですが、実際には不動産屋Bの担当者Gが人見知りで「こんにちは～」と売主を尋ねられないという問題もあるかもしれません。

しかし、私にとっては上手くいけば、不動産屋A、２、３の代わりに物元業者になれるわけですから話としてはおいしい訳です。上手くいけばですが・・・。（売主に会えてもこういう怪しい話はなかなか上手くいきません。）

で、行ってきました。

売主さんの名前はKさんです。

私が売主さんの家の住所を頼りに近くまで行くと、道路の掃除をしている人がいます。

私はその人に声をかけました。

「すいません。この辺にKさんという方の御宅はありませんかね？」

「ん？私がKだけど・・・」

（らっき～～～～）

事情を話すと・・・

「その物件の件は不動産屋Aに任せてるから、そこと話してくれ・・・」

（ガクッ・・・）

不動産屋Aの担当者と連絡先を教えてもらいました。

（もっとも、不動産屋Aは私も良く知っている会社でしたが・・・）

不動産屋Aの担当者と不動産屋Bの担当者を直接会わせて、私の仕事は完了です。

あとは、不動産屋AとBが上手く話を進めてくれることを祈るだけです。

この結果はまだ出てません。

物元や売主に繋がらなくて困っている方がいたらご一報頂ければ場所によってはお手伝いします。