違法建築物を不動産業者は説明しなくてよいのか？（売買編）
先日、当社のところにこのような相談が舞い込みました。
「契約して、手付金を払った物件ですが、契約後に、『検査済証』が無いことが解りました。これは違法建築だと思うので契約を白紙解除（※２）したいのですが、相手は手付解除（※１）でしか応じないと言って、手付金を返してもらえません。手付金を放棄するしかないでしょうか？因みに仲介業者はいませんが、売主そのものが、不動産業者（法人）です。」
※1手付解除…支払っている手付金を放棄して、契約を解除すること
※2白紙解除…契約そのものが無かったことにすること。当然、手付金は返還されます。
この情報だけだと実は非常に難しい話です。
この情報だけだと、検査済証が無いことを、売主が知っていたかが争点になると考えられます。（宅地建物取引業法47条）
と言うわけで、契約書、重要事項説明書、クライアントが役所で取得した建築計画概要（どのような確認申請をしたか）、台帳証明（完了検査を取得しているかどうか）を送って貰いました。
さらに、当社の方で、土地、建物の登記情報を取得しました。
登記情報では、敷地面積は150㎡、建物は1階が87.5㎡、2階が88㎡、3階が91.5㎡とあります。また、建物が登記されたのは昭和62年です。
本物件の場所は、建蔽率６０％、容積率２００％の都市計画法上の第一種住居専用地域エリアです。道路幅員は4.5mです。
そこで、気が付いたことがありました。
１．契約書と重要事項説明書に書かれていること
１）「本物件は『既存不適格』である。」と書かれていること
２）「建蔽率と容積率がオーバーしているが、これは既存不適格によるものであるため、再建築の際には、同等の建物は建てることができない。」と書かれていること・
３）「建蔽率（１．０％）オーバー、建物は（４．０％）オーバー。」と書かれていること。
と書かれています。
２．台帳証明と建築計画概要をみると
１）台帳証明を見る限り、やはり完了検査を受けていません。つまり検査済証はありません。
２）建築計画概要をみると、敷地面積は165㎡、建築面積92.8㎡、延べ床面積は269.4㎡とあります。
まず、『既存不適格』とは、その建物が建てられた時（厳密には確認申請を取得した時）の法律には、合致している建物であるが、その後、建築基準法及び関連法規、条例等が変わってしまったために、現行法に抵触してしまっている建物のことを言います。
この建物は、完了検査を受領していないので、すでに建築基準法に抵触しているので、既存不適格ではありません。
では、既存不適格によって、建蔽率や容積率がオーバーしているかどうかです。
ここで問題となるのは、昭和62年以降に建築基準法によって建蔽率や容積率が変わった点は２つあります。
・マンションなどの共同住宅の共有部分の容積率参入の緩和
・道路幅員による、容積率の規制
この2点です。つまり、容積率は、規制が厳しくなることもあります。しかし、建築基準法で建蔽率が厳しくなると言うのは、聞いたことがありません。
考えられるのは、都市計画法や地域条例の変更により、規制が厳しくなった場合です。
しかし、都市計画法で建蔽率が緩和されるケース（住宅系地域から、駅や幹線道路の拡張などで商業系地域に変わる）ことは考えられますが規制されるケースは稀です。唯一、考えられるとすれば、都市計画区域外から、都市計画区域に変更になったケースです。
そこで、本物件の所在するA市役所の建築指導課に問い合わせてみました。
案の定、都市計画法の変更も条例による建蔽率の規制も昭和62年以降はありませんでした。
ここで、電話でA市役所の建築指導課の担当に、なぜ、このような質問をするのかを聞かれました。理由を説明すると、面白い返事が返ってきました。
「たしかに、この物件は完了検査を受領していませんね。しかし、それは手続き上の不手際があっただけで、違法建築とまでは、言い切れません。」
実は、この類の回答は、多くの役所の若い担当が同じことを言います。そこで、私は聞き返しました。
「違法建築だとか、違法建築物という言葉は、建築基準法に定められている用語ではないが、どういう定義で、その言葉を使っているのでしょうか？私は、その建物が同法に抵触している建物かとどうかが、違法建築であると認識していますがちがいますか？」
その担当は
「その認識で間違いないと思います。」
と回答しました。私は
「では、本物件について、同法7条1項から5項に抵触しています。また、同法第99条に第7条に関する罰則規定もあります。これをもってもこの建物は違法建築ではないと言えますか？」
若い担当は、建築基準法第7条を電話の向こうでぶつぶつと唱え始めました。そして・・・
「い・・・違法建築で間違いありません。しかし、既存不適格でないとまでは言い切れないかと・・・」
もう、これ以上、この担当をいじめても仕方がないので、ここら辺で辞めておきました。しかし、これで本物件の所在するA市役所も本物件が、建築基準法に抵触する建物であることは認めたことになります。（もちらん、担当者の名前も会話の内容も録音されています。）
しかし、これだけでは売主である宅建業者が、完了検査を受けていない違法建築物であったかを知っていたかどうかは解りません。
実際問題、宅建業者であれば、その建物が完了検査を受けているかどうかを調べるぐらいのことは当然にやらなければならないのですが、宅地建物取引業法第35条（重要事項説明）には、違法建築の記載事項が明記されていません。最近では、どの役所でも、それを調べることを勧めていることから、訴訟に持ち込めば、同法35条の記載事項に明記されていなくても
『売主が目的を達成できない』（民法570条）
に該当してアウトとなることは想像できるのですが、訴訟に持ち込まなければならない煩わしさがあります。そこで、決定的なミステイクを探すこととしたのですが、ありました。
まず、この契約の契約書と重要事項説明書には、『既存不適格』と書かれていることです。
前述の通り、『既存不適格』とは、新築時には合法であったが、その後の法改正などによって、現行法に合致しなくなった建物のことです。
しかし、この建物は完了検査を受けていないことから、自動的に『建築基準法に抵触した建物』であり、『既存不適格』ではありません。
また、建蔽率と容積率がそれぞれオーバーしていると書かれていることも問題です。この売主である不動産業者は、登記情報の敷地面積と登記情報の建築面積から、建築面積と延べ床面積を算定して、建蔽率と容積率を判断しました。
しかし、登記情報の敷地面積が確認申請時の敷地面積と合致しているとは限りません。建築基準法に於いての敷地面積は、建物を建築する部分の敷地面積を言います。それは、建物が建っている地番の敷地面積ではありません。隣の地番の敷地と合わせて建てても問題はありませんし、登記情報の敷地面積が古い情報で、新たに測量した結果を使っても構いません。また、新たに測量した結果を登記するかどうかは、その時点の土地所有者が法務局に地籍公正をしたかどうかによります。
また、建物の大きさについても同じことが言えます。今回の登記情報による建物の延べ床面積は合計すると267㎡です。しかし、確認申請時に出されている延床面積は269.4㎡です。
よく勘違いされている人がいるのですが、確認申請の延べ床面積というのは、建築基準法で定められた面積です。建築基準法の所管は国土交通省です。登記情報に出ている面積は土地家屋調査士法に定められる面積です。土地家屋調査士法の所管は法務省です。
例えば、建築基準法では１/２未満しか外気に接していない外部階段は容積率対象面積になりますが、土地家屋調査士法では、外部階段は一律面積から省かれます。
ちょっと、変な感じがしますが、建築基準法とは、建物の安全性から、１/２以上の解放が無ければ、外部階段としての要件（火災時の換気、竪穴区画としての問題）を満たしていないと考えられます。しかし、土地家屋調査士法は財産権を測定しているので、外部階段は面積に含まないのです。
建蔽率や容積率というのは、都市計画法によって定められ、建築基準法によって遵守しなければならないものですから、登記情報の面積によって、建蔽率や容積率がオーバーしているということは出来ません。
この建物の場合、確認申請は合格していますが、完了検査を受領していないので、確認申請通りに建物が建てられているかどうかの判断ができません。つまり、建築基準法で言うところの建築面積や延べ床面積は不明であり、建蔽率や容積率がオーバーしているということは不明ということになります。
この2点より、売主である不動産業者は、契約書と重要事項説明書に虚偽の記載をしたことになります。
（業務に関する禁止事項）
第四十七条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。
一 宅地若しくは建物の売買、交換若しくは賃借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
つまり、知らなかったことは書けないにしても、虚偽記載をするということは
「不実のことを告げる行為」
に該当します。
結果的には、このことを中心に当社から弁護士に依頼して、売主にこの内容証明を送ってもらいました。
それまで、
「絶対に手付解除だ」と言っていた、売主はすぐに白紙解除に応じて、手付金を全額返済しました。
地目が宅地でない場合、税制面がどのようなことが考えられるか
６．地目が宅地でない場合、税制面がどのようなことが考えられるか。
【解答】
地目が宅地であるか否かは、税制面ではあまり関係ありません。
【解説】
地目が山林であっても、実際には宅地として使われていれば、宅地並み課税が適用されるので、地目によって税金（固定資産税や相続税）を評価することはできないのです。
地目が宅地でない場合の地積
５．地目が宅地でない場合の地積はどのようになっているか。
【解答】
地目が宅地でない場合の地積は、整数で表記されています。
【解説】
宅地の場合は小数点第2位まで書かれています。これは測量制度による問題が大きいのですが、財産価値の問題もあります。
一般的に宅地は外の地目と比べると価格が高いのが一般的ですから、1㎡未満でも表記します。
一番抵当権と二番抵当権の差は何か
４．一番抵当権と二番抵当権の差を答えよ。
【解答】
一番抵当権は、その不動産を担保に最初にお金を貸したということです。二番抵当権は、その不動産を担保に二番目にお金を貸したということです。
【解説】
当然ですが、お金を借りた人がお金を返せなくなって、その担保物件を売却してお金を回収した（これを「抵当権の行使」と言います。）時に、一番抵当権が優先されます。例えば、ある不動産を担保に一番抵当で1億円、二番抵当で3000万円を借りたとします。
残債（返し終わってないお金）が一番抵当に9000万円、二番抵当に2500万円ある時点で、返済不能になったとします。ここで抵当権を行使するのですが、その不動産が1億円でしか売却できなかった場合、その1億円のうち、まずは一番抵当の残債9000万円に当てられます。つまり、一番抵当権者は、貸したお金を全て回収できましたが、二番抵当権者は、まずは500万円を実際に返してもらい、抵当権行使によって一番抵当権者が回収したあとの残り、1000万円を回収します。つまり、1500万円が回収しきれなかったことになります。
二番抵当権者は、回収しきれなかった1500万円を債務者に請求することになるのですが、そもそも、この債務者は、お金が返せなくなったから、抵当権を行使されているわけですから、この1500万円を回収することは不可能になるのです。
では、なんで二番抵当権者は、お金を貸したのでしょうか？
結論だけ書けば・・・
不動産の評価に対して、一番抵当権で設定された価格が安かったからです。
10億円の評価額の土地で1000万円しか借りてなければ、二番抵当権者が1000万円を貸しても二番抵当権者はリスクは少ないと考えられます。
ところが、一番抵当権者が10億円の評価額の土地に対して8億円の抵当権設定をしたとします。その後、景気が良くなり土地の評価額が上がり、土地の評価額が15億円になったとします。この時点で二番抵当権者がさらに3億円の抵当権設定をしたとします。最初は順調に返済もされていたものが、景気が悪くなり返済が滞り始めます。そして、その頃には景気のせいで、土地の評価額が8億円になってしまうと、前述のような事態に陥るわけです。
「表題部」と「権利の部」（甲区、乙区）の違い
３．「表題部」と「権利の部（甲区、乙区）」の違いを答えよ。
【解答】
表 題部を見て解るのは、地目、地積、分筆や合筆がされた経緯ぐらいのものです。権利部（甲区）は、所有権に関する事項が書かれています。現在の所有者が、ど のような経緯でこの土地を入手したとか、所有者が複数いた場合は、それぞれの所有者の持分の割合などが記されています。
【解説】
権利部（乙区）は、所有権以外の権利に関する事項が書かれています。多くは抵当権や根抵当権の設定に関する事項が書かれています。その他にも借地権の設定がある場合に借地権が記載されている場合もあります。
こ こで、重要なのは表題部の登記を「表示登記」といいますが、これは義務です。実は自分でもある程度の知識があれば、意外に簡単にできます。表示登記は義務 ですから、法務局で手数料を取られることはありません。ですから、自分で行えば無料です。時々、勘違いしている人がいますが表示登記は、司法書士の仕事で はなく、家屋調査士の仕事です。家屋調査士に依頼すれば、当然ですが家屋調査士の手数料が発生します。
そして、権利部の登記を「保存登 記」 と言います。保存登記は、自分の権利を登記する訳ですから、義務ではありません。従って、登記する際には法務局に手数料を支払う必要性があります。これ も、自分で出来ますが、こちらはちょっと面倒です。特に抵当権などの登記は自分では、ほぼ不可能です。そして、保存登記は司法書士に依頼します。この場 合、法務局への手数料と司法書士の手数料の双方が発生します。
共同担保の意味
２． 共同担保の意味を答えよ。
【解答】
共同担保とは、２つ以上の不動産を担保に金融機関から融資を受けていることです。
【解説】
こ の場合、重要なことは、共同担保に記載されている、不動産がすべて売買対象地であれば問題ありませんが、そうで無い場合、本物件を取得したからといって、 金融機関が抵当権の抹消に応じてくれるかの確認が必要になります。売主が「大丈夫」と言っても金融機関から、抵当権を抹消するという確約を、契約前に取り 付けておくのは当然です。できれば、口頭ではなく、『抹消証明』という書類で確約を取る方が良いでしょう。
また、単純な話ですが、共同担保 に建物が入っていた場合は、その家屋番号が解ります。その場合、速やかに建物の謄本を取得し、建物に問題がないかを調査します。一番、恐いのは、建物に別 の権利関係があることです。もっとも多いのが借家権の存在です。売主が住んでいる場合は売主が出て行けばよいだけですが、賃借人は簡単には出て行ってくれ ません。所有者が変ったことは正当事由にならないのは当然のことです。
抵当権と根抵当権の違いはなにか。
１．抵当権と根抵当権の違いはなにか。
【解答】
抵当権は対象不動産を担保価値に対し、金融機関から単純に融資を受けたもの。根抵当権は、対象不動産の担保価値を基本に借入れ限度額を設定し、その範囲の中であれば、再度融資を受けることが可能な設定。
【解説】
つまり、抵当権の場合、その不動産の価値が1億円だとすると、1億円を借りて単純に返済していきます。根抵当権の場合、1億円の範囲内でまず5000万円を借りて、3000万円を返し、また7000万円の範囲で融資を受けることが可能な設定といえます。
つまり抵当権の場合、借入れ金額が単純に1億円と書いてあれば、債務者は1億円を借りています。根抵当権の場合は設定だけして、1円も借りていない、つまり「債務がない」ということも考えられます。
謄本（登記情報）の読み方
不動産に関わろうとすると、どうしても謄本を見なければなりません。
ところが、宅地建物取引主任者の試験でも謄本の読み方については、一切出てきません。私の個人的な感想から、言えば謄本が読み込むことが出来ない不動産業者などというのは、宅地建物取引業法をどんなに知っていても、不動産業者の資格はないと思っていますし、不動産の売買による投資を行うなどということは、極めて危険な方だと思います。
不動産売買を行った人であれば、不動産の謄本を見たことはあると思いますが、
『自分は謄本を読める』
と言い切れますか？
では、問題です。
１．抵当権と根抵当権の違いはなにか。
２．共同担保の意味を答えよ。
３．「表題部」と「権利の部（甲区、乙区）」の違いを答えよ。
４．一番抵当権と二番抵当権の差を答えよ。
５．地目が宅地でない場合の地積はどのようになっているか。
６．地目が宅地でない場合、税制面がどのようなことが考えられるか。
上記の問題が全問正解した貴方は、謄本の基本的な読み方が解っていると言えます。ただし、基本が解っているだけであって、応用編に対応できるとまでは言い切れません。
上記の問題が、1問でも間違っていた場合は『～基本編～』から、お読み下さい。
上記の質問の解答を先に書きます。この解答に全問正解だったかたは、『～応用編～』からお読み下さい。
回答は下記リンク先にあります。
６．地目が宅地でない場合、税制面がどのようなことが考えられるか。
『～基本編～』は、こちらをクリック Coming Soon
『～応用編～』は、こちらをクリック Coming Soon
消滅時効と定期給付債権 家賃滞納対策
今月で、この事務所に転居してきて、ちょうど4年目になります。自分も不動産屋なのですが、この事務所は、別の大手不動産会社に仲介をしてもらっています。
そこで、10月に更新のお知らせが来ていました。早速、先月末に更新料＋今月の家賃を振り込もうと思ったら、その大手不動産会社からの請求書に『給湯基本使用料、2,100円』が抜けていました。うちの事務所はある一定量までは、給湯使用料が定額です。その旨を電話すると
私「請求額なんだけど2,100円少なくないか？」
相手「あっ、スイマセン･･･。忘れてました。基本給湯使用料ですよね。」
実は、この時点で私も2,100円が何の料金かをすっかり忘れていました。
そもそも、4年前に借りた時以来、自分で契約書を見ることは殆どありません。この時、あることに気がつきました。うちの事務所は一定量までは給湯量は2,100円に含まれているのですが、その量を超えると、使用料に対して請求が来ます。毎月、管理会社から今月の使用料に対しての請求書が来ていたのですが・・・
これが、良く見ると、どうも基本料を含めた金額の請求になっています。ところが私は
家賃＋管理費＋基本給湯使料＋管理会社からの請求を家主に払っていました。47ヶ月間です。
つまり、2,100円×47ヶ月=98,700円を多く支払ってきてたのです。
私は、大手不動産会社の担当者に、家主に今まで多く払ってきた分と更新料の一部を相殺する様に交渉することを依頼しました。もっとも、うちの事務所の家主はとても、良い方なのですぐに快諾してくださりました。
紺屋の白袴とはまさにこのことです。
さて一昨日あたりから、うちの自称美人社員が、必死に帰省のための切符の予約をしようとしています。私は実家が東京で実際に親が住んでいるのは海外ですから、盆暮れに帰省ということはしません。ですから、帰省のための切符争奪戦に参戦したことはないので、その苦労は解りません。
そして、自称美人社員の実家での話になりました。
社員「うちの母親が、子供の頃に貰ったお年玉、私がお嫁に行く時の為に貯金しておくって言って取り上げてたんですよ！」
私「まぁ、どのうちも何らかの理由をつけて取り上げるけどな。もっとも、35年も嫁に行かなければ、消滅時効だろ。」
社「・・・」
プチ解説
事務所の給湯使用料は「定期に支払うもので『定期給付債権』と言います。」この類のものの請求権は5年です。つまり、5年より前のものは請求できません。うちの場合47ヶ月だったので全額を請求できました。先般、NHKが放送料金の未納者に過去10年に遡って請求しましたが、判決でこの『定期給付債権』とみなされ5年までしか請求できないことになりました。
普通の売買や貸付などは10年です。ただし、建築工事や自動車の修理代、事故の損害賠償請求は3年です。
ですから、うちの自称美人社員のお年玉は残念ながら消滅時効ということになります。（冗談）
家賃滞納でお困りの方はリデベに
お気軽にご連絡をください。
リデベでは弁護士のご紹介まさせて頂きます。
騒音問題 民法そのものの正当性
世の中には、間違った事が多くあります。
AとBが争った時にAが正しいか、Bが正しいかを争う。
そもそもAとBの倫理観より、その民法そのものが正しいか？
そこの倫理観を考えなかった一つの裁判がありました。
「子供の騒音、静かに」 東京地裁が命じる
2012.3.15 22:53
東京都品川区のマンションで真上の部屋に住む男児が跳びはねてうるさいとして、階下の夫婦が騒音の差し止めなどを求めた訴訟で、東京地裁は１５日、「我慢の限度を超えている」として、男児の父親に一定以上の騒音を出さないよう命じる判決を言い渡した。
判決理由で前沢功裁判官は、夫婦が業者に依頼して騒音を測定した結果に基づき「男児が跳びはねたり、走り回ったりする音は生活実感としてかなり大きく聞こえ、相当の頻度であった」と指摘。配慮すべき義務を父親が怠ったと判断した。
夫婦が求めた慰謝料計６０万円のほか、妻が頭痛で通院した治療費や騒音測定の費用も請求通り支払うように命じた。
判決によると、夫婦は平成１８年３月ごろ、１階の部屋に入居。その後男児とその家族が２階に引っ越してきて、遅くとも同年５月以降、騒音被害が始まった。夫婦は男児が幼稚園児だった２０年に提訴した。
この事件、上階の住人にとっても、下階の住人にとっても不幸な判決だったと私は思います。そして、この判決を下した判事は、無能極まりないと考えています。
色々なケースが考えられます。
上階の親が、異常に子供に対して甘やかす、無関心、下階への配慮が足りないなどでこの問題が発生した。下階の住人が異常に神経質でこの問題が発生した。
双方が考えられますが、この状況であれば、ある不動産評論家が言った様にコミニケーションの問題で済まされます。
しかし、この判例が残るということは、コミニケーションの問題では済まされません。
私は、建築基準法と宅地建物取引法の問題と考えます。
この双方の法律は日本の住宅の変化に対応できていません。勿論、住宅性能評価制度などで、それをフォローするものはありますが、それがこの問題には対応でいきてはいません。
この問題は、AとBの問題ではありません。
日本の住宅のあり方を考えなければならない問題です。
１．上階（隣の部屋）の騒音に対し、建築基準法としてどの様な対応がなされるべきなのか？
２．同様にその事を重要説明義務として居住者に説明することの必要性。
この二点のことを争点挙げずに当事者同士の問題として出てきた判例には、大きな疑問を持っています。国土交通省の責任を問わない、もしくは、そこに気がつかない、もしくは気がついていても触れないあたりが日本らしいです。
この記事だけで、Aが悪いか、Bが悪いかはわかりませんが、この様な判例が出続ける様では、日本の住文化に発展はありません。
