マンションデベロッパーのP

この会社、以前はデザイナーズマンションなどをやっている会社でしたが、収益不動産の売買で急成長しました。六本木に会社があったころは付き合いがあったのですが、最近はめっきり付き合いがありません。虎ノ門の方に引っ越したとは聞いたのですが・・・

役員変更（同じ役員で役職をぐるっと回しただけ・・・）

役員持ち株の売却

社員の大幅リストラ

そして、ゴーイングコンサーン

と、いつまで耐えられるかなぁ・・・と、よく噂されていましたが・・・。

ところが、最近になって、同社の物件が成約しはじめています。しかし、かなりの投売り状態です。

なんだろう・・・と思っていたら、

この会社の前社長（現同社取締役）がメンバーそのままで別の会社を作って、最近物件を買っているという話を聞いたので確かめてみると・・・事実でした。

なんか・・・怪しげな話です。

敢えて、会社名は伏せたけど・・・

空室率

時々、都内のビルを外から眺めていると空室が多いなぁ～と思います。４月に大阪に行った時に大阪も酷いなぁとは思いました。

では、実際、どれくらいの空室があるかというと・・・。

２００９年５月の都心５区の空室率は６．９６％です。

かなり、酷い状況です。

これを既存と新築に分けてみると

既存６．４７％　新築３０．８３％　

という状況です。

ちなみに私が景気のピークと思っている、金融商品取引法改正（２００７年１０月１日施行）の翌月の都心５区のオフィス空室率は２．４９％で２００３年以降、最低の数字でした。

既存２．４６％　新築３．５８％　という状況です。

私がこの頃、オフィスの開発をするときの収支は想定空室率は５％で考えていましたが今では３０％で収支を組むと思うとゾッとします。

たしかにオフィスというのは景気に大きく左右されるものです。特に新築に至っては経済的に余裕のある企業が無い限りは入りません。経営状態の悪い会社がコスト削減を狙って、事務所を移転する場合でも、わざわざ新築に移転するということはありえません。

また賃料の相場ですが・・・これはしっかりとした統計はありませんが私のイメージとしては

西新宿の新築オフィスビルで床面積が１００坪以上あるという条件だと

２００７年１０月の段階で３００００～４００００円/坪でこの半年後ぐらいまで伸びて３５０００円～４５０００円/坪ぐらいまでは行っていました。ところが最近だと２５０００円/坪で決まったら『余程、営業力のある賃貸の仲介が入った』か『外資系（アジア系）の企業をだまして？入れたか』などと考えてしまうぐらいです。

家賃の下落率は新規の成約事例を見ると現実には４０％ぐらい下落していると思われます。実際に、統計で出ているのは既存のテナントが高い家賃を払っているのでそこまでは下がっていないということなのでしょう。

この状況で新築のオフィスを開発するのってバカじゃなかろうか？と思います。完全に供給過多にも関わらず、未だに作り続けている理由はいくつかあります。

・デベロッパーが売上げを上げるために作らざるえない。

・用地を仕込んでいたのでほっぽておくわけにはいかない。

・デベロッパーが破綻してゼネコンが引き継いで作っている。

などなど・・・引くに引けないみたいな理由が多いと思います。

さて、下の写真ですが西新宿（青梅街道沿い）にある、今年の４月にオープンした西新宿住友ビルです。

住友不動産が開発し、大手ゼネコンのT建設が施工した地上３３階というビルです。

ちなみに２～１４階までが住宅、１５～３３階までがオフィスです。

作ってるときは立派だなぁと眺めていました。

写真は６月２５日１９時ごろの写真ですが見てのとおりの空室状況です。オープンしてほぼ３ヶ月でこの惨状です。

じつは上の方の電気は先週になってやっと点いたのでそれまでは１６階部分だけがポツンと光っていて、ビルがベルトを巻いている様に見えたのでうちでは

『ベルトビル』

と呼んでいました。この写真の状況になって

『ベルトビルがハチマキを巻いた』

と言って揶揄しています。

実際にここから、２００ｍぐらいで同じ駅から青梅街道を反対側のうちの事務所（駅からうちの事務所の方が近い）はちなみに管理費込みで９９００円/坪（築２０年１２階建ての６階）ですが立地条件が変わらないで家賃がいくらなのか・・・

ちょっと、気になります。

空室だらけだけど・・・