住宅のセキュリティー事情

Googleのストリートビューが登場してから、随分と汗をかかなくなりました。

不動産屋というのは物件情報が入ったら、どこかのタイミングで物件を見に行かなければなりません。

しかし、ストリートビューが出てからはまずは、ストリートビューです。

ストリートビューについてはプライバシーだとか、犯罪に繋がるとか色々言われましたが、随分と便利になったなぁと思います。悪用されないことを考えるのであれば、会員制にするとか、有料にするとか・・・などと考えていたのですが・・・そのニュースを見て、ふっと思い出したことがありました。

私はあるハウスメーカーで商品開発の仕事をしていたことがあります。

商品開発の仕事というのは、新商品を発表する時は花形ですが、そこまでの作業はものすごく地道な作業の毎日です。とにかく、感覚的に言うと、データ収集の毎日です。新商品の建物の色を決めるときには、流行の色は、売れる色はと、毎日、住宅街を歩いて色の調査です。

そんな中で住宅のセキュリティーをあるセキュリティー会社と合同で調査したときのことを思い出しました。

泥棒は自分の慣れた町で仕事？をする。

そして、一つの家の中にいるのは平均で3分と言います。

たしかに、ストリートビューの様なものがあれば、慣れていない町でもじっくりストリートビューで勉強をすれば、歩いたことの無い町でもわかります。

しかし、泥棒の常習者は必ず町の下見をするそうです。

だから、ストリートビューは無くても足があれば済むことになります。ただ、作業が楽になるかどうか・・・の問題ですが、ストリートビューでは人の流れなどは解らないので結局は足に頼ることになります。

しかし、泥棒経験者へのアンケート調査でこれは便利になったと思うものが

住宅供給会社がインターネットで間取り図を出してくれることだそうです。

泥棒は、住宅の間取りは外から窓の配置で想像するそうですが、なかなか完璧にはいかないそうです。完璧な間取りさえあれば、家の中のどこら辺に金目のものがあるか、解るそうです。

それが事前にインターネットで解るのだから便利だということらしいのです。

しかし、提供する側も買う側（借りる側）も住宅の間取りを見て決めますから、それを隠すわけにはいきません。

結局のところ、セキュリティシステムに頼るしかないということになるのですが、なるべく、泥棒に入られにくい家にすることが大事です。

日本の空家率13.1%

総務省から、日本の住宅の空家率等の住居系不動産に関する統計が発表になりました。

総務省サイト内：平成20年住宅・土地統計調査（速報集計）結果の概要

他にも興味のあるデータはあるのですが、今回は空家について書きます。

空家というのは、賃貸マンションなどの共同住宅も含まれています。そしてこれが圧倒的に多く、４０９万戸です。その実態がどの様な内訳かはわかりませんが、恐らく、築年数が古いもの程、空室率が高くなっているものと想像できます。

日本の賃貸住宅の場合、利用者が新築もしくは築浅の方が良いと考えます。もちろん、住宅設備の進化などが著しいこともあるので当然なのですが、貸主が利用者のニーズに応える管理をしていないことが大きな要因と言えます。

ちなみに私も賃貸住宅に住んでいますが築27年のRCのマンションです。一応、新耐震であることから選んだ理由ですが、貸主の方が非常にマンションを大切にしていて、私が入居したときにはキッチンとユニットバスが新しいものが入っていました。その他の設備も定期的に入れ替えています。当然にほぼいつも満室という私の住んでいるエリアでは人気の賃貸マンションです。

ところが、日本の共同住宅でここまでの管理をしているのは少なく、これは家賃をそのまま収入にしてしまっていて、敷金で原状回復するのが精一杯ということに起因します。また、投資用分譲マンションでも修繕積立金はあるので、共有部のメンテナンスはある程度されることが想像できますが、専有部のメンテナンスがどこまでできるかは疑問ですし、各戸の個人がそれぞれリフォームをすればコスト的にも高くつくので将来的な目線からみると不安の方が大きいです。

また、絶対数が少なくはなりますが、売却用の住宅が32万戸あるとありますが、今年度の新築の分譲住宅が概ね19万戸になりそうですから、新築供給量に対して170％程度のストックがあることになります。こちらの場合、需要の高い都市部では空家率が少ないことから、地方における人口減少などが大きな問題ですが、今後の少子高齢化や人口減少の問題を考えれば都心部でも同様の問題を抱えることになるのは時間の問題でしょう。

日本はこれから建てる建物に対しては建築基準法改正などで一生懸命対応しますが、既存の建物は旧法によって合法とするので既存不適格の建物だらけになり、その建物の資産価値を下げる要因にもなっています。また、その既存不適格の是正や耐震化をする為の所有者の費用負担割合が大きい為に是正工事が進まないことの要因にもなっています。

中古住宅の流通を盛んにする為には、建物の安全性を調査する人や取引業者の質を高めるソフト面も重要ですが、『取引される物』自体の質を高めることが遥かに重要と考えます。

更新料・敷金・礼金について考える１

今日も東京は暑いです。Newsでは福岡や山口の大雨の様子が沢山流れています。被災地の方は大変かと思います。がんばってください。

さて・・・

更新料が合法ではないという判決が出たことは一昨日のブログ
で書きましたが、これは支払う側（借主）と受け取る側（貸主）の双方に言い分があると思うのでそれを整理して考えてみたいと思います。

その前に日本の借地借家法が極めて借主に有利に出来ていることを書いておきます。

昨日のブログ
でアメリカの賃貸住宅の場合は、日本の定期建物賃貸借（以下、「定借」という）に近いものであることは書きました。しかし、日本には普通の建物賃貸借（以下、「普通借家」という）と共存する形になっています。

日本の定借の場合、２００㎡未満の住宅は中途解約が可能なので、安定した賃料収入を得たいという貸主からすれば意味がありません。契約期間後に自己使用したいとか建物を取り壊したいという場合にしか意味が無いわけです。また、200㎡以上の借家というのも全体からしてみれば圧倒的に少ないので、実質的に有効なのは事務所や店舗ということになります。

では、事務所や店舗ですが、定借と普通借家の場合、定借が借主にとって不利であることは一目瞭然です。物件に希少性があり、その物件に競合物件が無いような場合は定借にしても、賃料に与える影響は殆ど無いと言っていいでしょう。しかし、同じような条件の物件が２つあって、片方が定借でもう片方が普通借家ならば賃借人は普通借家を選びます。そこで、定借が対抗する手段は賃料を下げるとか、礼金（敷引き）」や更新料を無くすという手段を取らないといけません。全てが定借になれば、あとは通常の競争原理と市場性で評価が出来ることになります。

しかし、ファンド物件などを除けば、「少しでも高く貸したい」「礼金や敷引きや更新料」も欲しいという目先の収入を貸主も追いかけてしまいますから、一般のオーナーは普通借家を選ぶことが多い様です。ファンド物件の場合は目先の収入よりも、「利回りの安定」「物件の流動性」の観点から、多少、目先の収入を安くしても（敷金ゼロ、礼金ゼロなど）良いと考えます。

では、更新料と礼金について、本来の趣旨と何に使われているのかを書きます。

これは、どのエリアも一緒かというと、私も日本全国の商習慣を知っているわけではありませんから、『うちは違う！』という方もいるかもしれません。

まず、更新料ですが、通常の賃貸借契約（普通借家）であっても、契約期間が定められているのが一般的です。普通借家契約の場合、もし、契約満期までに何の通知もしなければ、『契約期間を除く』全ての条件が自動的に継続し、そのままの賃貸借契約が続行します。

しかし、前述の通り、もし、契約期間満了時に何の通知もしなければ、最初の契約期間満了後の契約はどうなるかというと、期間の定めの無い契約となってしまいます。（借地借家法26条）

※実際に普通借家契約の場合の契約期間というのは、あまり有効なものではないのですが、それでも細かい部分で契約内容を変更したい場合や賃料の改定などは、この契約期間満了時に交渉することが多い様です。

そこで契約期間の定めが無い契約にしない為にも、貸主は借主に「契約の意思の確認等」をするなどをして、同内容の契約をすることで再契約をして、契約期間に定めのある契約を続行しようとするわけです。ところが、一部屋、二部屋を貸している貸主であればこの管理をすることも出来るかもしれません。もし、貸主が１００戸のマンションを賃貸していたら、これの契約更新は大変な作業です。そこで、不動産会社の登場です。

最初に賃貸の客付けをした不動産会社は契約更新となれば再契約ですから、仲介手数料を取ろうとします。もし、この手数料を貸主にも払えと言えば貸主は自分で契約更新を借主とするから、不動産会社は「やらなくていい」と言われてしまします。そこで、その仲介手数料を借主から全額とろうとします。

※仲介手数料は宅地建物取引業法（以下、「業法」という）では貸主５０％と借主５０％と定められています。

ところが、これでは貸主はメリットがありません。そこで、不動産会社は半分を貸主に渡します。これを『更新料の折半』等と業界では言います。

もし、これを借主に

「再契約になりますので仲介手数料を下さい。」

と不動産会社が言えば、借主は

「いや、もう仲介して貰ってる訳じゃないじゃないか」

と言います。（黙って払う人の方が多そうな気もしますが・・・）

これを避ける為に「更新手数料」という言葉を使っているとも考えられます。

では、礼金についてですが、礼金についても、今や商習慣で取っているだけです。今では賃料や原状回復費用への充当であって、そもそもの意味を失っています。礼金の始まりについては色々な説がありますが、私の祖父がアパート経営をしていて、子供の頃に礼金の意味を聞いたら、

「学生さんが田舎から上京してきた時に、親に代わって面倒を見てくださいと借主のご両親が大家さんに渡すお金が礼金だ」

と教えてもらったことがあります。ネットで調べてもこれに近い主旨のことが多く出てくるので昔はこれに近い意味で礼金が存在したのであろうと考えられます。しかし、今の貸主が親に代わって面倒を見ることは無いので、礼金の意味そのものが無くなっています。

では、『保証金の償却』制度についてですが、よく、事務所や店舗の賃貸借契約にある『保証金の償却』で年に○％を償却するというものは、これは単純に家賃への充当と考えて良いでしょう。また、『解約時に○ヶ月分を償却する』というものがありますが、契約書上に『解約時に償却』と書かれていても会計上は、保証金を預かって契約が成立した時点で償却して良い事になっています。これは契約が成立した以上、いつか解約が行われる訳だから償却しても良いということになっているそうです。とすれば、これは完全に礼金と同じ意味合いを持つことになります。つまり借主からしてみれば『礼金ゼロ　保証金8ヶ月（償却2ヶ月）』という物件を借りた場合は実質的には『礼金2ヶ月　保証金6ヶ月』という物件を借りたことと全く同じわけです。ただ、この会計処理で問題になる場合はこの物件が売買されるときです。賃借人が付いたまま、この物件を売買すると、原則論からすれば保証金の償却は解約時なわけなので、保証金は全て買主が引継ぐことになるはずなのですが、会計処理上、契約時に差引いて良い事になっているので、償却してしまっていることが多いです。つまり、買主には償却後の保証金しか入ってこないことになります。しかし、これは会計上の問題ですから、売買時にはよくトラブルになります。

※実質的には・・・例えば、家賃が100万円/月で保証金が１０ヶ月（解約時償却2ヶ月）の物件でを1億円で売却しようとすると、実際に1億円を買主が売主に支払って、１０００万円を保証金として売主が買主に渡すのは意味が無いので、9000万円を支払うことになるのですが、2ヶ月は契約時に会計上処理して良い事になっているので9200万円を買主は売主に支払います。

敷引きについてもそうですが、敷引きとは契約時に「必ず○ヶ月分は返しません」というものです。とすれば保証金の償却と近い意味があると考えられます。

いずれにしても、本来の意味は失っていて、家賃への充当、原状回復費用への充当、将来の修繕費への充当、貸主の利益のいずれかになっているのが原状です。これを貸主がどの様な名目で取ろうとしているかが問題なだけです。

次回は借主側、貸主側の双方の言い分を考えてみたいと思います。

日曜日なのでまったりと書いていますが・・・

積水ハウス、豪で6600戸開発へ

今日の日経新聞に積水ハウスが6600戸の分譲を開発するというニュースが出ていました。

ダイワハウスは中国で900戸ぐらいのマンション開発をやっていましたが、積水ハウスはオーストラリアですか・・・

たしかに、日本の住宅産業はこれからパイが小さくなっていくことは間違いありません。しかし、住宅産業が海外に行くのは大変なことです。

資材は現地で確保すると書いてありましたが、職人さんも当然ですが現地採用になるだろうなぁ・・・と思いました。

積水ハウス、ダイワハウスが将来を見据えて海外展開をする中で、他のハウスメーカーは将来の戦略をどう考えていて、どの様に動き出すかが見ものです。特に中規模以下のハウスメーカーではそんな簡単に独自で海外展開はできないでしょうから、他社と共同して海外展開をするなどということも考えられます。

ただ、人口増加があって、将来の需要が見込める国で日本のハウスメーカーの参入余地がある国というのは中進国などが多く、日本との所得格差の問題がありますから、日本の住宅が売れるかという問題もあります。

大きな壁はありますが、今の日本国内での新築需要にぶら下がっていると、時間の問題で衰退するから、海外に行くというのは一つの戦略です。

しばらくは注目していこうと思います。

住生活グループ傘下のトステム、新日軽を子会社化

都議選やキリンとサントリーの合併のニュースばかりが気になっていたのですが・・・

ふっと、気がつけばタイトルのニュースが・・・。ビックリです。

（日経ネットに出ています。）

今年の春先にトステムが新日軽に3割出資で協議・・・などと言われていてどうなったんだろうと思ってはいたのですが、まさか、全株式取得で完全子会社化というのだからビックリしました。

バブルの前まではサッシ業界といえば・・・

不二サッシがガリバーでトーヨーサッシ（現在のトステム）、YKKap、新日軽が続き、三協アルミや立山アルミがそれに続くというイメージでした。平成に入って、不二サッシがイマイチ、調子が悪くなってきたのですが、それでも住宅業界では昔の人が

「サッシは不二じゃなきゃダメだ」

と言っていたのが、トーヨーサッシが社名変更をしてトステムになり、だんだんと上がってきて、

トステム

YKKap

新日軽

不二サッシ

三協アルミ

立山アルミ

という風に変わっていきました。

そのうちに、三協アルミと立山アルミが合併（もともとは創業者が実の兄弟だから本当の兄弟会社）で一気に不二サッシや新日軽よりも大きくなったというイメージでした。

新日軽はアルプラというサッシで高気密高断熱住宅ブームに乗って、一時、盛り返したと思っていたのですが最近はパッとしなかったのでこういう結果になったのかもしれません。

住宅・建築産業は現在の人口減少や住宅寿命の長寿化を考えれば、斜陽産業になると考えられます。たしかに長期優良住宅制度や税金の優遇で一時的に生産棟数の回復はあるかもしれませんが、長期的なことを視野にいれれば、建材メーカーの統合はこれからも進むことになると思われます。談合体質が抜けないゼネコンや乱立割拠のハウスメーカーよりも業態そのものは柔軟なので、建材メーカー業界の方が救いの道はあるかもしれません。

しかし、どちらのメーカーもお世話になっただけに複雑な気持ちです。

ネタに乏しい日だけど・・・

敷金の返済

ちょっと知り合いから・・・

「相澤さんが預かっていた敷金の中で原状回復費用が納まらずに、追加で請求したケースってありますか？」

と聞かれました。

実は１度だけあります。敷金内で納まらないことは多々あるのですが、請求したことは殆どありません。

住人がお亡くなりになって請求できない状況だったり・・・。長いことお借り上げしていただいたので、感謝の気持ちで請求しなかったり・・・。

しかし、たった一度だけありました。

もう、5年程前の話です・・・。今回の話のマンションは私が当時、勤めていた会社が管理をしていたマンションでもあるのですが、実は私の親が所有する賃貸マンションでした。

ある寒い日の夜です。

私の住んでいた玄関を誰かが叩いています。呼鈴もなっています。私は寝ていました。

『誰だろう・・・こんな夜中に・・・』

と、思い・・・インターホンに出ると・・・マンションの管理人です。

「相澤さ～ん・・・大変なことになりました。」

「どうしたんですか？」

「○○○号室のUさんのお部屋でけが人がでました！」

Uさんとは21歳の女子大生です。

「えええ？」

すぐに玄関を開けて管理人に話しを聞こうとしたら・・・

「とにかく、○○○号室に来てください。」

パジャマにコートだけ着て、現場に行くと・・・

○○○号室の玄関がはずれています。このマンション、RC構造です。そのマンションの玄関が外枠がコンクリートごとはずれています。

一瞬・・・

『強盗！？』

と思ったものの・・・

『ワンルームマンションに強盗は入らないか・・・』

と、冷静になって、管理人に聞きました。

「住人のUさんは無事ですか？」

「Uさんは大丈夫なんですが・・・」

「じゃあ、誰が怪我をしたんですか？」

「ここに来ていた、お客さんが怪我をして・・・」

「今、どこに？」

「一人は管理人室に、一人はUさんの部屋にUさんといます。」

「えっ？けが人は一人じゃないの・・・」

とりあえず、Uさんの部屋に上がりました。既に玄関ははずれていますから、そのまま入れます。っいうか、野次馬だらけです。

中に入ると、泣きじゃくるUさんと、見るからに大柄な男性が頭から血を流して倒れています。しかも、頭ではなく胸を押さえて、息が荒い状態です。

部屋を、よく見るとめちゃくちゃな状態です。窓も完全に割れています。トイレのドアも壊れています。

「す・・・すぐに救急車を呼んで・・・」

と管理人に言うと・・・Uさんが・・・

「絶対に呼ばないで！」

と叫びます。

意味がわかりませんが、さすがにこの状況で、救急車を呼ばない訳にもいかず・・・

「いえ、管理会社としてというか、大家として、この状況を放置できませんから」

「お願いです。東京に住めなくなります！」

「なにがあったんですか？」

「・・・」

叫ぶか、泣くかでUさんも話ができる様子ではありません。

「わかりました。では、ちょっと管理人室に行ってきます。」

この場を管理人に預けて、管理人室に行くと・・・

こちらにも、さっきよりも大柄な男性が腕を押さえています。よく見ると、洋服の背中の部分が破れ、背中からも血が流れています。腕も逆側に曲がっているので、明らかに折れています。

その男性に

「私はこのマンションのオーナー代理（実際は息子だけど・・・）で管理会社の相澤といいますが、大丈夫ですか？」

苦しがって話になりません。

結局、管理人室から救急車2台と警察を手配しました。

結果としては、Uさんが男友達Eを部屋に入れていたら、彼氏Oが来て大喧嘩になった。

Uさん曰く、男友達Eが彼氏で彼氏Oが元彼。

Eさん曰く、Uさんは女友達。

Oさん曰く、Uさんは彼女。

簡単に言えば、三角関係のもつれです。

ただ大事になったのはEさんが○○大学のアメフト部、Oさんは△△大学の柔道部だったということです。

（Uさん、ゴリマッチョ系が好きだったのね・・・）

３日後にUさんのご両親がやってきて、修理費を全額お支払していただきました。

大家のリスクもあるから・・・

敷金０・礼金０・仲介手数料０の物件って・・・

お得だと思いますか？

冷静に考えてみてください。

まず、あなたが大家（貸主）だったら、どう思いますか？

敷金ゼロ、礼金ゼロにしてまで部屋を貸さない状況になっているない限り、敷金礼金をゼロになんかしないですよね？つまり、そうでもしなければ部屋が埋まらないということなんです。

また、仲介手数料ゼロって、あなたが仲介業をやっている不動産屋だったらどうやって儲けるのでしょう？

当然ですが大家（貸主）から、仲介手数料を満額貰っているに決まってます。

そして、そういう物件は往々にして、連帯保証人不要とか無職可という物件も多いはずです。

つまり、そういう人が集まっている物件ということをよく考えてください。

無担保・無職の人にお金を貸してくれるところを想像してください。それに近い物件ということです。そして、家賃滞納問題が発生して、『取立て屋』ならぬ『追い出し屋』がやってくるということになります。

例外もあります・・・。

私が収益不動産としてマンションを開発していた時に利回りを良くしないと、会社で稟議を取った目標利回りに到達できないということがありました。

その時に考えたのが敷金ゼロ、礼金ゼロです。

通常、収益物件を検討する場合に敷金や礼金というのは利回りにカウントしません。

※敷金は預かり金だから、当然にカウントできない。礼金は入退居が発生しないと入ってこない上に礼金を貰うこと自体が遵法性としてグレーだからです。

ですから、その分、家賃を上げてしまうんです。そうすれば利回りが上がります。

そして、入居審査を厳しくすることで、入居者の与信を確保します。

その場合は、物件そのものがファンドが実質的な所有者となっていて、謄本上の所有者は信託銀行になっているケースが多いです。それでも、入居者の与信を確保しようとして敷金だけは取るのが普通なんですが、ファンドでも苦しい物件はあるということです。

もっとも長期的に住もうと思えば家賃が割高なのでお得とは言い難いです。

お得な物件を探そうと思う気持ちは解りますが、よ～く考えて部屋を探してください。

朝から暗い話だけど・・・

家賃保証業務、許可制など想定

　前回のブログ（『最悪の賃貸管理
』で非常にタイムリーなことを書いてしまいました。

Yahooを見ていたらトップのNewsに「追い出し屋」被害で規制へ＝家賃保証業務、許可制など想定－国交省
が出ていました。この追い出し屋被害の加害者こそ前回のブログに書いた株式会社スマイルサービスです。

ちょっと、タイムリーな記事になったと思いました。

まぁ、この会社の手口を読んでると、同じ業者から見ても、あまりに稚拙で悪質が故に、情けなくなりました。

家賃滞納自体もダメな話ですが、この「追い出し屋」の手口も情けないです。

貸主は貸主なりのリスクヘッジも大切です。

そして、借主も借主なりのリスクヘッジが必要です。

賃貸住宅を貸す時も借りる時も管理会社選びは重要です。

タイムリーだったから・・・

最悪の賃貸管理

賃貸物件でいろいろな相談を受けるのですが、やはり、一番多いのは退居時のトラブルです。

その中でも一番酷かった事例です。

物件そのものは、築年数も15年ぐらいのアパートだったのですが、まぁまぁ、小奇麗で住人も入居時などは喜んでいました。もちろん、この方は家賃の滞納などもなく、迷惑行為も一切ない人で貸主からしてみれば優良な借主だったと思います。

しかし、管理会社の実態が少しずつ解ってきたそうです。

管理会社は東京の新宿にある、株式会社バジリカという会社です。

まず、台所のコンロが壊れたときに、その旨を言ってもなかなか、修理に来ない・・・。

結果的には何度か連絡して、修理はしてくれました。

そこまではよくある話です。

しかし、結果的にはこれが原因で退居することになるのですが・・・

ゴ　キ　ブ　リ　

です。

私が相談の依頼を受けて、物件に行った時には絶句しました。

その数は尋常な数ではありません。特に部屋を汚くしているわけではなく、むしろ綺麗で残飯などがあるということも一切ありませんでした。

まずは、害虫駆除です。

バルサンなどのくん煙式殺虫剤を炊いてみると・・・

部屋の見えるところだけで数十匹の死骸・・・。それに天井裏や台所の収納などにまた、数十匹の死骸、その他にもダウンライトの照明器具をはずせば、バラバラと落ちてくる始末です。

しかも、2日もすれば元の状態に戻り、

『これは、アパート全体で駆除をしなければ対処不能』

ということで、管理会社に連絡しました。

しかし、管理会社は一度見にきましたが、その後は連絡しても対処しません。

結局、この住人は泣く泣く、この物件から引っ越すことになりました。

しかも、この後が・・・・

「ゴキブリが発生したのは、あなたの責だから、クリーニング代と害虫駆除で敷金では相殺できないから、追加でお金を払え！」

というものでした。

私は管理会社に言いました。

「東京都の不動産取引特別相談室に電話しますよ」

しばらくすると、住人本人に電話があって・・・

「敷金は全額、返却します。」

結局、それで事なきを得ましたが、素人相手なら黙ってお金を払うと思ったのでしょう。そこにプロが出てきたので撤退・・・。

その後、しばらくすると、系列会社の株式会社スマイルサービスという会社がニュースに出てました。家賃滞納の借主に対して、無茶なことをした様です。その後、その会社は、株式会社バジリカと同じ住所で株式会社ハウスポートという会社に事業継承して営業してます。

このスマイルサービス、バジリカ、ハウスポートの関連は私より詳しく書いている方がいるので省略します。

入居費用が安い物件は要注意です。

稚拙な不動産屋もいるけど・・・

【贈与税】新非課税枠

日曜日はだいたい家にいて、まったりとしてることが多いです。

ネタについても時事ネタは少ないです。

さて、今日の日経新聞に『贈与税の新非課税枠』について記載がありました。

パターンは２つあります。

相続時清算課税パターン

簡単に言うと、今までは住宅を購入する場合、親から、贈与を受ける場合、3500万円までの贈与は非課税となるものが4000万円まで非課税枠を拡大。しかし、相続時に清算しなければならない。

相続の前倒しみたいなものです。

例）5000万円の家を買うに当って、親に4000万円を出してもらって1000万円をローンで自腹で払う。この場合の4000万円に贈与税はかからない。（今までは3500万円だから500万円の20%＝100万円の贈与税が発生した。）

ただし、4000万円は先に相続したものと考えられるので、もし、この購入者しか相続人がいなかったとして、親（被相続人）が亡くなって相続が発生して相続財産が7000万円あった場合は

4000万円は先に相続していると考えられるので、相続財産は11000万円となる。

6000万円までは非課税なので（5000万円＋相続人の数×1000万円は相続税非課税）

11000万円－6000万円＝5000万円が相続税の対象となる。この場合の税率は20%で控除額が200万円なので

5000万円×20%－200万円＝800万円が課税されるということになる。

暦年課税パターン

今までは、親（祖父母も可）から110万円／年を贈与されるのは非課税だった。（おこずかいとみなされる）それを住宅購入資金にあてる場合はさらに500万円を非課税として年間610万円まで非課税にする。

というものです。

どちらが、得かは、相続財産がどれくらいあるのかによって決まります。

っていうか、相続人が大勢いる場合、揉めないのかの方が心配です。

もともとは景気対策の一環で行っているのですが、この手のものの効果は始めた時の一瞬と終るときの駆け込み需要で終わると言うことが多いです。しかし、景気が良くならなければ延長されることが多いし、景気が上向き始めても、止めれば景気回復の足枷になるといってなかなか止めないのが過去の実績です。

他の景気対策と連動して、景気刺激策になれば良いですが、アメリカとヨーロッパの景気回復が本格化しないと苦しいかもしれません。新興国の景気上昇でどこまでいけるか・・・。

宅建の試験に出そうな内容かも

日経のオチも『税理士に聞け』だけど・・・